CCR(投下した自己資金に対する利回り)は意識しておいた方が良いです

不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら

突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか?

A・表面利回り7%の10000万円(他に自己資金1000万円)の物件を2%35年フルローンで購入する場合。

B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。

利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか?

それぞれの投資効率を調べていきましょう。

A・10000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。

空室率5%(39万円)とOPEX20%(154万円)を引くと、NOIが578万円。

10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。

B・1000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。

空室率5%(6万円)とOPEX20%(24万円)を引くと、NOIが90万円。

借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。

それぞれのCCRは?

CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか?という指標になります。

計算式は税引き前キャッシュフロー(BTCFo)/自己資金で求められます。

今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。

一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。

という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。

つまりどう言うことだってばよ?

同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。

これは盲目的に「借金とは悪である!」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。

世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか?今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。

自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。

 

物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。

GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

こんな物件を勧める不動産投資会社はいやだ

こんな不動産投資会社は信用してはいけない

これまで多くの会社と面談をしてきた私。数々の強引な営業を受けてきましたが、何度もなんども話を聞いていると「これは怪しい」「こんな会社と付き合うとろくな事にならないだろう」というのが判ってきます。

今回は私が絶対に付き合わないであろう、不動産会社をリストアップしておきます。ご参考まで。

今後新種に出会ったら、どんどん追加していきます。

新築マンションが一番です、と言う

まず投資対象になり得ません。私が話を聞いた会社は新築1Rマンションを3,500万円ほどで売ってました。表面利回りは4.5%だそうです。この表面利回りも嘘くさい。実際は3%台じゃないか。

この利回りで35年ローン組んで見てください。必ず毎月持ち出しが発生します。なんども書きますが、月に1000円でも利益がでればまだ良し。1000円でも持ち出しが発生するなら、その投資は失敗です。騙されないように気をつけてください。

とは言え「この物件一つだけで満足、これ以上増やすつもりはない。また、高額な生命保険と比較してこちらを選んだんだ!持ち出しても良いんだ!投資じゃないし!」という人は止めません。どうぞ。

新築はダメです。築浅マンションで利回り5%くらいが良い、と言う

以前御徒町周辺にあった「ほっこり系な名前」の不動産屋さん。「新築マンションは利回りが低すぎます!築浅(10年くらい)であれば家賃はこれ以上下がらず、安定した収益を見込めます」と宣伝していました。

こちらは1Rで1,600万円くらい(新築に比べるとぐっと値段が下がりますね)。年間収入は80万円。表面利回りはきっかり5%。表面上、ぎーりぎり持ち出しが出ないように工夫されており、あたかも毎月儲かるような営業をしてきました。しかし、固定資産税や運営費、購入諸費用などを厳密に計算すると、これまたギリギリ赤字。

厳密にシミュレーションしておいて良かったです。本当に巧妙でしたから、みなさんも気をつけてください。

合言葉は節税!節税!

節税になります!節税になります!還付金で納めた税金が返ってくるんです!

って、還付金返ってきたとしても、それ以上のキャッシュアウト発生しているから何の足しにもなりません。

35年借り上げ保証をする、明日にでも潰れそうな会社

来年のこと、もっと言えば来月のことも誰も分からないのに、なんで35年も借り上げ保証できるのかと問いたい。小一時間問い詰めたい。そんな種類の会社。

35年の収入を約束してくれるなら、確かにキャッシュフローの計算もしやすいし飛びつきたくなる気持ちも解ります。でも絶対に裏があるわけです。

まず、めちゃめちゃ安く借り上げられているパターン。普通に貸し出した場合の80%。酷いところでは60%の価格で刈り上げる。結果、不動産会社が儲かるパターン。

そして最初からバックレる気満々で高い金額を提示してくるパターン。かぼちゃの馬車事件が有名なところでしょう。スマートデイズ社はオーナーに高額の家賃保証を提示していましたが、実際はそれより低い金額で入居者を入れていました。その差額は新しい鴨となったオーナーの建築費用から捻出していた訳です。

そんないびつなビジネスモデルが持続的に発展するとは思えません。

今だにシェアハウスを売っている会社

これは言わずもがな。もちろん良いシェアハウスもあると思いますが、今はかぼちゃ事件によって供給過多。

なんでも足立区には120棟の新築シェアハウスがあるのだとか。君子危うきに近寄らず。

郊外なのに15平米以下の狭小アパート

これも多いパターン。家賃10万円の部屋を1つ作るなら、55,000円の部屋を2つ作ったほうが儲かる訳で。なんなら40,000円の部屋を3つ作ったほうが儲かる訳で。

そうやって、表面利回りを水増ししたいがために狭小アパートを増やす業者が増えました。18平米ならなんとか我慢できる、、という人もいましたが、さすがに17平米以下となると辛い人も多いようです。14平米ほどの狭小アパートも売られていますので要注意。

とは言え、これが不動産の面白いところでもあるのですが、都心であれば狭小アパートも人気だとか。たとえ一部屋13平米しかないとしても、家賃が安くて、パーソナルスペースがあり、都心に簡単に出られる。そんな物件が人気なんだそうです。

それから、地方であっても家賃が1万円とか2万円とか。そんな金額でもうまく回っている狭小アパート。それであればリスクは少ないかもしれません。それ以上家賃が下がることも考えにくいですし、老人や留学生などの需要もあります

儲かるはずなのに、気づいたら持ち出しが発生する

何はともあれ。月に1000円でも持ち出しが発生するような物件を進める投資会社は完全NG。それは投資じゃありません。銀行の評価も落ちます。次の物件買えません。

今回のまとめ

これまで多くの投資用不動産屋さんに話を聞いてきた私が、今後も絶対に避けるであろうパターンを抜き出してみました。

しかし狭小アパートのパートに書きましたが、これらが100%ダメかと言うと、そうでもないのが不動産の面白いところ。自分の工夫や、エリア的な属性、流行り廃りなどによって、急にイケてる物件になる可能性もあるのです。

思考停止せず、精進して参りましょう。

FCRで計算し、物件の本当の利回りを知る

表面利回りに騙されないためにFCRを知る

今回は1億円の物件。年間家賃収入が1000万円の物件を想定して話を進めます。

忘れてはいけない諸費用。今回も10%載せておきます。

表面利回りは1000万/11000万*100=9.1%。悪くなさそうですね。

今回はそこから一つ踏み込んで、この物件の価値を調査してみます。

FCRの計算方法

表面利回りはGPI(潜在総収入)を(物件価格+諸費用)で割ったものとなります。その辺りの計算が怪しい方は、下記記事でおさらいしてください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

今回の場合はもちろん1000万/11000万*100=9.1%という計算式になりますね。

しかしFCRの場合はNOI/(物件価格+諸費用)という計算になります。ということで、まずはNOIを算出する必要があります。

NOIを求めてみる

何度も書きますが、この辺りの計算が怪しい人は上記記事を見ておさらいプリーズ。

ではNOIを求めます。まずGPIは1000万円でした。

そこから空室率を5%で見積もってみます。50万円なので、EGIは950万円となります。

そこからOPEXを引きます。GPIの20%と見込んで、年間200万円と想定しましょう。

NOIは1000万円-50万円-200万円=750万円となります。

ということでFCRは?

NOI/(物件価格+諸経費)のパーセンテージでしたから、今回の場合は750万円/11000万*100=6.8%となります。

ではこのFCRが変化するのは、どんな時でしょうか?

NOIを求めた式を思い出してください。GPIから空室損と運営費(OPEX)を引いたのでしたよね。つまり空室損が多くなったり、運営費が増えればFCRは低くなるということです。どんな場合にそんなことが発生するでしょうか?

FCR低下の原因その1・地方

はい、地方もしくは田舎物件です。今回は空室損を年間5%で考えましたが、地方だとどうでしょうか?

10室のうち、1室が年間を通して埋まらない・・・そんなこともあるでしょう。その場合空室損は10%となります。

また、客付けの広告費はどうでしょうか?都心であればAD100で決まっていた物件も、地方では客付けのためにAD300、AD400・・・なんてこともあるでしょう。そうすると運営費率が高くなってしまいます。また、リフォームをまめにするかもしれませんね。その場合は運営費率が高くなってしまいます。

例えば空室損を10%、運営費率をGPIの25%と見積もって先ほどの物件を再計算してみます。

NOI = GPI(1000万) – 空室損(100万円) – 運営費(250万) = 650万円

となりました。ここでFCRを計算しますと650万円/11000万円*100=5.9%となります。だいぶ低くなってしまいました。

FCR低下の原因その2・大型RC一棟

はい、大型RC物件です。エレベータ付いていたら役満です。

数年に一度の大規模修繕、エレベータの点検、故障修理・・・など入りも多いが出るものも多いのが大型RC物件の厄介なところ。新し目のものであれば、そこまでキャッシュアウトもないかもしれませんが、築古物件は要注意です。運営費率が跳ね上がります。

FCR低下の原因その3・超絶古い区分

ビンテージマンション。こちらは区分投資の場合ですが。

例えば某都内にあったビンテージマンション。新築50平米で6,000万円はかたいエリアだったのですが、そのビンテージマンションの売り出し価格はなんと2,000万円。誰でも飛びつきたくなるような価格です。

しかし古いだけあって修繕費が高額。管理費と修繕積立金を合わせると月々10万円という高負担でした。

これも、もちろん運営費が跳ね上がります。

今日のおさらい

「1億円の物件です。年間家賃収入が1000万円あります。表面利回り10%です!」

という情報だけで、不動産を評価することがどれだけ危険なことか、お判り頂けましたでしょうか?

ポイントはインパクトの大きい空室率と運営費を適切に見積もっておくこと。これが非常に大事です。

空室率を見積もるためには、そのエリアの賃貸情報をネットで調べたり、もしくは菓子折りの一つでももって地元の不動産屋さんで聞き取り調査をしてみても良いかもしれません。ADの有無や何ヶ月分か、やリフォームの要不要も探っておきましょう。

運営費の場合、主に考慮しなければいけないのは修繕費用です。構造と規模で大きく変わってきますので、物件に合わせて適切に見積れるよう、常に精進いたしましょう。

不動産投資のシミュレーションをきちんと出来ていますか?

投資判断にはシミューレション不可欠!

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう!

 

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの?」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

 

表面利回りだけで考えれば240万円/2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI(潜在総収入)

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI(GPIから空室率をひいたもの)

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4%。それより多めに見ておけば5%。

240万の5%は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX(運営費用)

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)
  • 清掃費用
  • 共用部の電気代
  • インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI(純営業利益)

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS(ローンの年間返済額)

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo(税引前キャッシュフロー)

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。


税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

  • 減価償却費
  • ローン利息
  • 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか?

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年(定額法焼却率)の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか?

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

  • 課税所得が195万までであれば5%
  • 195万超え330万円以下は10%
  • 330万円超え695万円以下は20%
  • 695万円超え900万円以下は23%
  • 900万円超え1800万以下は33%
  • 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得(収入じゃなくて所得です)と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税+住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo(税引き後キャッシュフロー)

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー(BTCFo)は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo(税引き後キャッシュフロー)となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円(空室率5%をひいた)
OPEX 480,000円(GPIの20%)
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

  • 司法書士報酬
  • 固都税清算金
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません(フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw)よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか?

次回はその考え方について考えていきたいと思います。

不動産投資の失敗事例〜なぜかお金が残らないT社の地方新築アパート

不動産投資の失敗事例を学び敵を知る

通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。

しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。法人で言えば森ビルや三菱地所などは勝ち組。

それでは不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか

今回は投資の失敗例です。失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。

では、地方の新築アパートで失敗のお話。

地方の新築アパートを購入したものの

今話題のT社でアパートを購入したAさん。場所は新幹線も止まる地方の大きな駅から南に1駅の場所。

業者から提示された利回りは7.4%。総事業費は8,000万円。8部屋のワンルームで駐車場2台付き。

Aさんにはあまり馴染みの無い都市でしたが、有数の大都市であること、東京に比べて総額が安いこと、利回りは悪く無いこと、そして何よりもアパート自体が大変おしゃれでAさんが惚れ込んでしまったことから、すぐに契約を結んだそう。

自己資金は800万円ほど。「そんなのすぐに回収できますよ」「私たちに任せてくれば大丈夫です」という言葉を信用し、なんとなく運用していたAさん。

1年経ち、確定申告もあるので重い腰を上げて収支計算をしてみると、当初の予定より全然手元にキャッシュが残っていない。なぜなのか調べてみると

  • 募集してから全ての部屋が埋まるまで8ヶ月もかかっていた
  • 募集のための広告費が想定外だった
  • 何よりも業者が提示した利回り7.4%が嘘だった

という衝撃の事実が。

全ての部屋が埋まるまで8ヶ月も

業者が提示したデータによると、全国で管理していた部屋は7,000ほど。そのうち入居率は97%。

つまり全国で210室しか空室が無いことになっています。アパート自体はなんなかおしゃれなものでしたから、Aさんも妥当な数字だろうと考えていました。同様に自分のアパートも新築だし、おしゃれだし、すぐに埋まるだろうと考えていました。

募集開始時期は2月。3月の繁忙期に合わせて、ばっちりなタイミングです。これもまた、Aさんを「なんとなく大丈夫だろう」と思わせた要因の一つでした。

しかしフタを開けてみれば、なかなか空室が埋まらない。2階の部屋はなんとなく埋まってきましたが、1階の反応が悪い。最終的に7部屋まで埋まったものの、一階の奥の部屋が埋まらず、それが決まったのが10月という結果に。

不動産投資は人が入らなければ、当然収入がありません。

入居者をつけるのは簡単なことではない、という事は頭に入れておくべきでした。

募集のための広告費が想定外だった

街中の賃貸仲介業者が借りてを見つけてくれる訳ですが、その際、どの物件を優先的に案内してくれると思いますか?

借りる人の希望?場所?利便性?

いいえ。

実は広告費が多い物件から優先に案内する、という声が多くあります。広告費とは仲介手数料とは別にオーナーから不動産業者に支払われるお金です。

宅建業法によると、仲介手数料は家賃1ヶ月分が上限とされています。

しかしそれだけでは儲からない仲介業者さん。

そして、もっと支払ってもいいから入居者を決めてほしいオーナー。

この2者の利害によって生まれ、慣例化されているのが広告費という名目の手数料上乗せ金。通常はAD100などと記載されており、これは家賃100%、つまり家賃1ヶ月分。都内の借り手が簡単に見つかりそうな地域でさえ、このAD100は普通です。

しかし地方になると人口減、および仲介業者の競争鈍化により広告費が高騰。AD200やAD300は当たり前、という地域も多くあります。

そんな不動産業界の慣例を知らなかったAさん。もちろんシミュレーションの中には含まれていませんでした。最後の1部屋は業者の言いなりにAD200を付けたこともあり、手元にはキャッシュがほぼ残らない状態になっていたのでした。

利回り7.4%は嘘だった

資料にはしっかりと「利回り7.4%」と記載されていますが、実は嘘でした。その脇には「消費税および諸経費相当額を控除した金額で算出しています」とありました。

この7.4%という利回りは純粋に土地代と建築費の合計しか考慮されていませんでした。注釈にあるように、建築費の消費税相当額すら含まれていなかったのです。(註:確かにこの業者は消費税還付スキームを推しているようなので、その影響もあるかもしれません。これはまた後日)

よって利回りが高く見えていました。(7.4%でも高くありませんが)

しかし、冷静に計算しなおしたAさん。

建築費消費税を足し、なぜか200万円も請求される「外構・地盤工事代」も足し、さらに500万の諸経費を足し・・・全ての金額を足して再計算してみた利回りはなんと6.4%

これが都心なら、まだイイ。しかし、Aさんの物件。いくら新築とは言え地方です。

土地代も都心に比べて比べ物にならないほど安いはずなのに、利回りたったの6.4%。

これでは手元にキャッシュが残るはずもありません。

幸いだったのは銀行さんに支払う金利が2.05%だったこと。

これがスルガ銀行4.5%などでしたら、キャッシュが残らないどころかマイナスキャッシュフローだったことでしょう。

今回の学び

投資に失敗したAさんには申し訳ありませんが、これ以上同じ犠牲者が出ないよう、学びとして生かしたいと思います。

まず業者が提示する利回りを信用しないこと。そのためには自分で完璧な利回り計算ができること

そして土地代や建築費の金額が妥当であるかもチェックできるようになること。周囲の売買事例などを自分で調べ、検証できるようにすること。

地方は土地代が安くて取り組みやすいが、その分家賃が安いことを知ること。都内であれば70,000円取れる部屋でも地方では50,000円ほどになってしまいます。そしてその家賃が月日に合わせて下落することも考えておくこと。

また、新築で全ての部屋を埋めるのは結構な時間がかかることを覚えておくこと。販売業社は間違いなく「すぐ埋まりますよ。ええ、3ヶ月もあればどこも決まってますね」なんて言いますが、大抵あてにならない事を覚えておくこと。毎年空室が発生することを予測し、その空室損もシミュレーションに組み込むこと。

そして広告費。これに関しては業界の慣例なので逆らう事はできませんが、そのようなものがある事をしっかり頭に入れ、その上でシミュレーションを組むこと。

今回はこの辺りを持ち帰っていただければと思います。Aさん、ありがとうございました。

 

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不動産投資・運用を相談したいけど、どこに相談すれば良いでしょうか?

給料もあがらない・年金も心配。そんな時代だからこそ不動産投資

副業として(公務員でも不動産投資は可能)
私的年金の代わりとして。
節税対策として。
生命保険料の代わりとして。

そして何よりも、借り入れにより少額で投資が可能。また資産が残る

そんな魅力的な不動産投資に取り組んでみたいと思っている人も多いと思います。

しかし”一つめ”に良い物件を取得するのは難しい

私も不動産をいくつか所有していますが、その中で判ったことがあります。。それは「プロに相談しないと一つめに良い物件を取得するのは難しい」ということ。楽待や健美家などポータルを利用し、自力で探している人もいると思いますが、あのサイトに乗っているのは「誰も買わなかった物件」である可能性が高いという話も。

というのも、私もいくつかの非公開グループに所属していますが、おいしい情報は不動産会社から信頼できる個人へ流れていきます(すでに不動産投資の実績があって確実に融資が通ったり、多少難があってもクレームを言わないことが判っているなど、すでに信頼関係が気づけている個人ですね)。その後、非公開グループへ情報は流れます。そこで誰も買わなければ一般投資家にオープンされます。つまりポータルに掲載されているのは売れ残りである可能性が高いのです。

不動産投資は初めの一歩でつまづくと、その後リカバリが大変。大幅に時間をロスすることになります。投資はスピードが命。一つ目の物件とは言え、絶対に間違いがないよう慎重に、多角的に物件を選定するしかありません。立地・賃料・出口・税金・法律など様々な要素が絡むなか、初めは素直にプロに相談するのが間違いありません

しかし相談するだけとは言え、色々な不安もありますよね。

不安1・高い物件を無理やり買わされるのではないか

始めに言っておきます。預金通帳を偽装しない限り(最近あったみたいですが・・)身の丈に合わない物件を買うことは不可能です。10億円の物件を買わされたらどうしようか?など悩む必要はありません!

資産と属性がなければ、そもそも買うこともできないんです。

融資する銀行側も慎重です。回収が難しい案件にお金を貸すことはありません。

不安2・一度連絡をするとしつこく勧誘されるのではないか

この記事でご紹介する「不動産の窓口」から紹介された不動産会社から”しつこい勧誘”等があった場合、勧誘を止める”ストップコール制度”があります。もしかすると中には行儀の悪い業者もいるかもしれませんが、その際はこの制度を利用してください。

不安3・自分の年収では買えないのではないか

不動産投資にもピンからキリまであります。丸の内の一等地にあるビルを買うことは不可能だと思いますが、品川の一棟アパートであれば買えるかもしれません。それがダメでも横浜の区分マンションなら可能かもしれません。

状況に応じて、様々な不動産が存在します。何が適切かは、銀行の融資と不動産マーケットの状況によって刻一刻と変化します。プロに最新の情報をもらいつつ、相談しなければ分からないことだらけです。

まず聞いてみるしかありません。

 

次にメリットについて見ていきましょう。

 

メリット1・生命保険代わりになる

あなたに家族がいるならば、生命保険に加入している人も多いと思います。このページによると平均掛け金は月に2万から3万。年額で24万から36万だそう。そして同ページから平均補償額をみてみると男性で2,043万円、女性で944万円とのこと。

これが不動産ローンに団信(団体信用生命保険)をつけると、状況は一気に変わります。もしあなたの身に何かあった場合、不動産ローンは全てちゃらになるんです!つまり月8万円で貸しているマンションを持っているとすると、そのローンの返済をしているだけで、毎月8万円もらえる生命保険に支払っているのと同じ効果を持ちます。

資産形成もできて、生命保険の代わりになる。お得だと思いませんか?

メリット2・節税対策として

損益通算という言葉、聞いたことありますか?

不動産を取得する際に発生した費用や、運営時に発生する減価償却費は全て経費として計上することができ、それをあなたの給与所得と合算して計算することができるのです。

不動産は購入当初や減価償却している期間は帳簿上のキャッシュアウトが大きくなります。つまり収入が実際より少ない、と見なされるのです。これを給与所得とぶつけると、すでに給与から差し引かれていた源泉徴収分が「多めに取りすぎた税金」として認識されます。よって確定申告することによって、その払いすぎた源泉徴収分の税金を取り戻すことができるのです!

メリット3・年金代わりとして

あなたは厚生年金か国民年金に加入していると思います。毎月結構な金額を支払っているんですよね。それに対して。このall aboutの記事によれば「平均受給額は国民年金が5万4544円、厚生年金が14万5596円」なんだそう。正直、この金額で毎月生活するのは難しいかもしれません。この金額だって私たちが65歳になった時はどうなっているか分からないですよね。

65歳でもらえるかすら、分からない。

そうなるとリタイア後の資金を自前で準備しておく必要が出てきます。その際に有効なのは、やはり不動産投資です。

都内の区分マンションなら月に8万円。ちょっと郊外でも6万円。一棟アパートであれば月に70万円の収入を見込むことができます。それがあるのとないのとでは生活の余裕度は大きく異なってきますね。

メリット4・今の仕事に固執しない

今の職業を定年まで続ける。昔まではそれが普通であったし、それが苦でない人はそうすれば良いでしょう。しかし職場での人間関係などによるストレスを抱えている人も多いはず。

今の仕事をストレスを感じながらやり続けることが、本当に良いことでしょうか?

現代は多様な生き方・多様な収入を得る方法がある時代です。不動産投資もその一つ。副収入があれば心に余裕ができます。今の仕事に固執せず、多少年収が下がっても転職できるかもしれませんね。

あなたの心と体の健康はプライスレスなんです。

ただし、不動産投資がうまくいけば、の話ですけどね・・

とにかく相談することは大事。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の難しさ

誰でも簡単に不動産投資ができる、という触れ込みの本や情報が溢れています。

どうでも良い物件を持てばゴール、という話なら確かに「誰でも簡単にできる」かもしれません。しかし不動産投資は物件を持つことがゴールではありません。不動産から確実に収入を得なければいけないんです。せっかく投資したのに蓋を開けてみたら持ち出しだった、なんてことになれば目も当てられません。

そして。確実に収入を得られるかどうかを、数多くの変数から判断しなければいけません。これが初心者には難しい。

  • 地方なのか都心なのか
  • 新築なのか中古なのか
  • アパートか、戸建か、区分マンションなのか
  • 木造なのか軽量鉄骨なのかRCなのか
  • リフォーム費用はかかるのか
  • 賃貸需要がある地域なのか。競合はどうか。今後はどうか。
  • 地域全体の人口はどうなっているのか。今後はどのように推移するのか。
  • 税金やコストはどのくらいかかるのか。
  • 経費や減価償却はどうなのか。損益通算した場合に、どの程度節税になるのか。
  • 修繕コスト等は何年でいくらかかるのか。
  • 出口戦略は見えるのか。

ざっと簡単に考えてみただけでも、このような変数があります。これらを一つ一つ精査し、確実に儲けが出る物件を選定するのは初心者にはハードルが高いんです。

相性が悪ければ他の会社に相談しても良いと思います。まずは第一歩を踏み出してみませんか?

相談するのは無料。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

判断基準がないし絶対に迷って決められないという方へ

相談にのってもらい、いろいろ物件を紹介されても絶対に自分では決められない。まだ勉強不足だし、判断基準が無いし・・・というかた。

それであれば、少なくとも下記点をクリアしているか、どうかで判断しましょう。

  • 毎月の収入が支出より上回っているか?
  • 利回りが高すぎないか

収入とは家賃収入。一方月単位の支出はマンションの管理費・修繕積立費・不動産屋への管理費・ローンの支払い。少なくともこの足し算/引き算を行った上で、必ず収支が+になる復権を選んでください。

不動産屋さんの中には「毎月2万円の持ち出しですが、節税で返ってくる税金を考えれば+ですよ」とか「35年間は持ち出しですが、その後は安定した年金収入が得られますよ」などと言う不動産屋さんもいます。しかしそのような投資は絶対にダメです。投資を行う以上、必ず必ず必ず(何度でも言います)、月単位で見ても利益がでる、そんな物件を選んでください。

+1,000円でも良いです(本当はダメですが)。しかし-1,000円は絶対に絶対にダメです。そのくらいシビアに、プラスかマイナスなのかの計算を行って判断してください。

また、利回りが高すぎる物件も要注意。

現在の状況で関東周辺ならマンション・アパート問わず新築だと5%〜8%。中古なら8%~13%くらいの利回りが多いと思います。そんな中、20%の利回り!なんてものがあったら絶対に裏があるはず。

駅からものすごく遠い、アパートが乱立していて入居者が確保できない、再建築不可、43条ただし書き、容積オーバー、とんでもなく古い・・・そんな落とし穴がある可能性が高いです。

どこから見て良いかわからない場合は、まずはこの2点に絞って物件を見ていきましょう。

不動産投資したいけど何を整理すれば良いのかすら分からん!にお答えします

不動産投資したいけど、どんな物件を買えば良いの!!

FXや株などの投資に資金を回しても、負けっぱなし・・・。さらに最近はビットコインでもやられちゃったよ。

そんな声が聞こえてきそうです。2018年に入ってから地合が悪いですからね。でも投資はしてみたい、特に不動産投資に興味あるが、いったいどこから手をつければいいのか分からない。そんな人も多いようです。

今回は不動産投資の肝について特集します。

そもそも、どんな分類があるのか

一口に不動産投資と言っても、対象となる物件は様々。この多様性がまた初心者に参入を難しくさせています。私たちと不動産屋さんとで情報が非対称になればなるほど、私たちの資金が搾取される可能性があります。しっかり勉強していきましょう。

まず地域的な区分があります。

  • 東京超都心
  • 東京都心
  • 東京都心周辺
  • その他東京・東京通勤圏
  • 地方大都市
  • 東京周辺関東圏、地方中堅都市
  • 地方田舎

次に築年数の区別があります。

  • 新築
  • 中古(8年くらいまで)
  • 中古(22年くらいまで)
  • 中古(45年くらいまで)
  • それ以上古い

また、住居形態・建物形態があります。

  • ビル一棟
  • ビル区分
  • マンション一棟
  • マンション区分
  • アパート
  • 一戸建て
  • その他

建物の構造も4種類あります。構造により建築価格と耐用年数が変わってきます。

  • 木造(W造)
  • 鉄骨造(S造)
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • 鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC造)

また、貸借人の使用用途、形態も様々です。

  • オフィス
  • 店舗
  • 民泊
  • ファミリー向け
  • DINKS向け
  • シングル向け
  • シェアハウス

概ねこのような区別があります。もう頭がぐちゃぐちゃになってきましたか?

大丈夫です。あなたに手が届く物件は限られてくるはず。普通のサラリーマン目線で、土地の属性を軸として整理してみます。

東京超都心物件

まず東京超都心物件。人によって意見は違いますが、不動産価格で見ると千代田区・港区・中央区を超都心と定義してもいいと思います。一般的に都心3区と呼ばれています。

この地域の物件価格は日本一。普通の会社員の手が届く物件はなかなかありませんが、唯一可能性があるとすればとても古い区分マンションでしょう。

日本は今後少子化に向かっていきます。人口が減ることにより、不動産価格が下がるであろう地域の方が多いと言われています。しかし、この都心3区については逆に上昇すると言われています。

様々なリスクが低く、価格は非常に高いため、利回りは大変低いです。優良資産を末長く保有したい人向けです。

またはdinksの方々が「子どもができるまで住む家」ということで都心に45平米くらいのマンションを買っておく、というのも良いかもしれません。住宅ローンを借りて低金利で返済をしておく。価格は下がりにくいでしょうから数年経っても資産価値はそうそう下がらないでしょう(新築は除く。新築は高いので×)。そして子どもが生まれたらそこを賃貸にして、自分たちは他の物件に住むという選択肢もありです。

これはあくまで噂レベルですが、住宅ローンで買った物件は本来は自分たちが住まなければいけませんが、しかし途中で賃貸に転用してもあまりうるさく言われないとのこと。通常賃貸住宅は事業用ローンとなりますので、2%(オリックス)〜4.5%(スルガ)あたりの高い金利で資金を調達することになりますが、住宅ローンであれば0.5%くらいの金利で調達可能。もしこれが可能なら、結構最強の手法だと思います。

東京都心

概ね山手線の中およびそのちょっと周辺、と考えれば良いでしょうか。いくら区だからと言っても、練馬区あたりは含まれません。

この地域は都心3区に比べれば、不動産価格は安め。とは言え、やっぱり高いです。戸建ては無理。ビルも無理。となると、自然にマンション区分に限られてきます。

サラリーマン向けに区分マンションの勧誘が多いのもこの地域。区分を検討するなら悪くない地域です。

しかし、新築および築浅区分マンションだけは絶対にやめてください。どう考えてもペイしません。投資のつもりで買ったのに、毎月持ち出しになるでしょう。ピンと来ない方にもう少し詳しく説明します。

こんな物件を見つけました。

渋谷区初台。築3年。20.37平米ですから、単身者向けです。価格は2,900万円。利回りは3.51%。

利回りは年間収入/価格*100で求められるため、これから年間収入を逆算することができます。それによると年間102万の収入。月当たり8.5万円。大抵業者の利回りは高く見せるのが普通。ただ築3年も経っているので、すでに賃借人が住んでいるのでしょう。その実績家賃が8.5万円なのだろうと思います。

区分の場合は、ここから毎月の修繕積立日・管理費が引かれます。このマンションの場合は合わせて8500円ほど。

もしあなたがローンを組まずに、キャッシュで買ったならば、毎月8.5万円-8500円=76,500円が手元に残ります。潤沢にキャッシュがあるなら、そんな選択肢もありなのかもしれません。

しかしローンで買ったらどうなるでしょうか?2900万円を35年ローン(精一杯長め)金利2%で購入すると、毎月の支払いは96,000円です。35年で考えても、完全に逆ザヤ。毎月2万円が無くなっていきます。さらに固定資産税なども支払わなければいけません。

投資というからには、年間収支を1円だとしても利益をださなければいけません。逆に1円でも損するならば、絶対に投資対象にはなり得ません。35年経てばあなたのものになる?老後に85,000円入ってくる?そんなことのために毎月2万円支払う必要はないのです。

  • 中には持ち出しでも良いや、という人もいます
  • 不動産投資ではなく生命保険や年金代わりに、と捉えている層です。
  • 確かに団信付きローンであれば現在の生命保険を解約することができるので合理的な選択かもしれません
  • 一生に一室だけで良い!という人はこれ(持ち出しの状態)でも良いのかもしれません。
  • しかし、今後所有物件を複数持ちたい人は、絶対に1円でも持ち出しにしないよう注意してください。

閑話休題

とうことで、このエリアで狙うなら、新耐震(建築確認済証の交付が1981年6月1日以降)の、しかし新しすぎない建物が良いと思います。具体的には築20年とか25年とか、その辺りを見てみるとどうでしょうか。

また、一時期はシェアハウスの売り込みもあった地域です。しかし「かぼちゃの馬車」問題が発生してからシェアハウスの供給が過多になっていますので、手を出さない方が無難です。

最近では狭小専門の木造アパートというものも出てきているようです。狭くても快適に過ごせるそう、様々な設計上の配慮があるそうです。都心であれば14平米くらいでも賃借人は確保できると思われ、その分野には興味があります。

東京都心周辺

杉並、武蔵野市、板橋宿区や北区、品川と横浜の間など。この辺りは都心とは素直に言えないものの、都心に出るのが大変便利な地域です。都心からタクシーで帰っても5000円くらいでしょうか。

この地域になると選択肢が増えます。まずアパート用地を買って、アパートを建てることも可能になってきます。価格はグロスで1.2~1.5億円くらい。オリックス銀行さんあたりから金利2%で調達できれば十分利益を出せます。

また中古アパートも5000万〜8000万あたりのものが出ていますので、状況によってはありでしょう。

ただ、狭すぎる物件を買ってはいけません。業者によっては利回りを高く見せるために部屋を極限まで狭くしているものがあります。具体的には一部屋20平米以下はやめた方が良いでしょう。

戸建ては投資対象にはなりません。ただし再建築不可や借地権物件であれば、投資妙味はあるかもしれません。いずれにせよ、初心者が手を出してはいけない物件です。

また、練馬区あたりの物件は今後要注意。現在すでに大泉学園やひばりヶ丘から徒歩10分以上の属性で、多くの戸建てやアパートが売られています。そして結構安い。すでに結構安くて魅力的に見えます。

しかし安いものには裏がある。それだけ入居者を探すのが難しいということです。

さらに2022年には生産緑地法30年を迎えるにあたり、いわゆる「生産緑地の2022年問題」というものが発生すると言われています。これは簡単に言ってしまうと「都市部の住宅地になぜか存在するネギや大根を作っている農地」が不動産会社に売却され、宅地やアパート用地になるかもしれないというもの。土地の供給が増えるのですから、自ずと周辺の地価は下げ圧力となるでしょう。そして生産緑地が特に多い地域が練馬区、と言うわけです。

不動産投資を長い目で見たときに、生産緑地が多い自治体は避けたほうが安全でしょう。

その他東京・東京通勤圏

埼玉だと川口・戸田、東京だと練馬や三鷹の南の方など。

この辺りはさらに価格が下がります。新築アパートで1億円切り、中古アパートも3000万円〜6000万円ほどのものが狙えます。担保評価はそこまで悪くないので、融資も通りやすいでしょう。

また、頑張ればボロ戸建てを安く買えるかもしれません。具体的には500万円〜1000万円を狙います。この地域であれば戸建ての賃貸需要はあります。月8万円で賃貸に出して、利回り10%を狙うことは可能でしょう。

その代わりライバルもたくさんです。

地方大都市

今でも一番人気は大阪、名古屋、福岡、札幌。でしょうか。その他、仙台や広島、岡山あたりも視野に入ってきます。

大阪・名古屋については地元の不動産投資家が多く参入しています。家賃下落リスクは他の地域に比べて低いでしょう。しかし家賃も結構安い。東京の感覚で考えるとびっくりするほど安いです。よって利回りは予想以上に低いでしょう。

福岡、札幌も少々投資家で飽和気味。さらに札幌は冬のメンテナンスコストがあり、他の地域の人が参入する場合は慎重になった方が良さそうです。

いずれにせよ、大阪ですら家賃が十分に取れない現在。初心者はあまり手を出さない方が良いかもしれません。

また、50万円とか100万円で格安中古戸建てを買って、セルフリフォームし利回り30%などを叩き出している人もいます。それは現地に通う十分な時間があったり、フォローする時間がある人ができることです。

東京周辺関東圏、地方中堅都市

埼玉の真ん中より奥とか、千葉のちょっと不便なところとか。

この辺りは田んぼの真ん中に大東建託のアパートが立っていたり、突如現れた工場の周りにそれに寄生するようにアパートが立っていたり、そんなところが多々あります。少なくともアパートはリスキーなので避けた方が宜しいでしょう。

戸建て賃貸はありかもしれません。その代わりギリギリ安く仕入れる必要があります。できれば100万円以下。300万円くらまでなら考えても良いかもです。家賃が3万~4万円でも驚異の利回りを弾き出すことが可能です。

地方田舎

人がいない地域はタダでももらわない方が良いかもしれません。今後地方は人口が減り、土地の需要が減っていくことは目に見えています。特に山林なんかを相続すると手入れが大変です。そして税金だけが持っていかれます。

結論

ということで、今後不動産投資をするなら

  • 絶対に価値の下がらない東京超都心で鉄板区分(リターン少ない)
  • 東京都心周辺(属性の良いサラリーマンがアパートを建てる)
  • その他東京・東京通勤圏でボロ戸建てをリフォーム(ライバル多いけど)

あたりが固いのではないかと思っています。みなさんのご意見もお寄せください。

不動産投資するなら節約・貯金が必須。そのために保険の見直も必須。こちらに相談を

保険って色々な商品があるし、補償の内容も良くわからないし、でもいざという時に入っておかないと困りそうだし、という不安感で何と入っている人も多いと多います。

我が家の場合は、考えるのが面倒くさくて逆に何にも入らないという状態でした。配偶者がいるのにです。それはそれで不安でした。でも相談すると変な保険に入らされそうだし、毎月のランニングコスト増えるし、それが意味あるのかわからないし、というので先延ばしにしていました。

しかし、子どもが生まれたんです。さすがに子どもいるのに無保険って訳にはいかないか・・・という事で意を決して保険の見直しラボさんに相談してみました。結果的にはゴリ押しされることもなく、親身にお話に乗っていただき、我が家の最適なプランも教えてくれました。(それはなんと、都民共済だけで良いんじゃない?という驚愕の結果なんですが)

無料相談でしたが、申し込んで見て大正解だったと思います。

入っている人も、そうでない人も相談するのです。無料だし。

・最新の保険を紹介してほしいかた
・親身になってくれる担当者をお探しのかた
・持病があっても入れる保険をお探しのかた
・社会人になり保険加入を考えているかた
・子どもが生まれ、保険を見直し、もしくは新規加入したいかた
・結婚してけがや入院等のリスクを考え始めたかた
・今の保険が最適なのかわからず、見直しを考え始めたかた

どんな人でも一度プロに相談してみたら良いと思います。

私のおすすめは保険Queenさん(旧保険cafeさん)

プロのFPの方が無料で相談に乗ってくれます。都合の良い日に、自宅や近くのファミレスなんかに来てくれます。もちろん強引な勧誘もないし、特定の保険をゴリ押しなどもありません(いまどきそんな勧誘をやったらSNSなどで拡散して一発アウトです)。

相談をした結果、我が家のように一般の保険に入らない、という選択肢もできます。また、現在契約している保険料より安くなる方もいるでしょう。新しい保険商品もどんどん出ていますから、乗り換えがお得な場合もあるかもしれません。

さらに、来ていただけるのはプロのFPの方ですから、保険のみならず、貯蓄や税金、年金などにも詳しいわけです。「どうやったら貯金ができるのか」「10年後までに500万円貯金したいんだけど」のような相談も受けてくれます。本当に親切です。また、検討した結果不要とか要らないと言っても嫌な顔はされません(笑)昭和の押し売りじゃないんですから、無理やり加入させようとか、そんなものはありません。

無料だし、他人だし、気楽に相談してみましょう。下記バナーから相談申し込みができます。

保険cafe

ところで、なんで普通の保険に入っていないのよ

我が家の場合は特殊なケースかもしれません。

まず生命保険。旦那さんが死んだら、残された家族はどうするのよ?と考えると思いますが、実は銀行から団信付きローンで購入したアパートがあるんです。まだまだ返済は残っていますが、もし旦那さんが死んだらこのローンはチャラになるんです。我が家の場合、これが生命保険の代わりになっているんですね。

また、入院保険やがん保険はどうなの?という声も聞こえて来そうですが。これに関しては若干の貯金があるので、保険に入らずとも賄えるという結論に達しました。学資保険も同様に入らないという結論に達したのです。ただ、都民共済や県民共済なら掛け金も安いので、お守りがわりに入っておいても損はないんじゃない?というアドバイスでした。この辺りの共済を勧めてもFPの方には何の得にもならないのに、親切です。

一般的に保険は入って当たりまえという風潮だと思います。そんな中で何の保険にも入っていなかったことが本当に心配でした。でもFPの方に相談し、今後のライフプランや貯蓄の増減具合をしっかり確認し、さらに学費がどのくらいかかるのか、入院した場合にどのくらいの医療費がかかるのかなどを詳細に検討した結果、最低限の共済以外は不要という結論に達した訳です。プロのお墨付きもありますし、安心しましたね。

このように「不要なものは不要」とはっきり言ってくれますので、何はともあれ相談してみるのが良いと思います。ご相談はこちらからどうぞ。

 

大事なのは「相談=すぐに申し込みではない」ということ。ヒアリングを行い、保険の提案があるまで時間があります。また、次の打ち合わせまでも時間があります。その間に不要と思えば断れば大丈夫です。

また、40社と提携していますので、特定の保険会社を無理やり紹介される・・・ということもありません。

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