ワンルームマンション投資は得か損か〜様々な視点から眺めてみる

不動産会社はオススメですよと言ふ。一方投資家は💩物件と言ふ。これ如何に。

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

投資家さんたちのブログを読んでいると”ワンルームマンション投資は💩だ”、”ワンルームマンション投資する奴は🐒だ”なんてご意見、ご批判ありますよね。しかしあれも、ぞれぞれの立場での話であって、見方を変えればアリな場合もあります。これが不動産投資の面白いところ。中には誰がどうみても💩物件もありますが。

人によって色が変わる、これらの物件を陰陽両面から分析してみましょう。

はじめに。区分ワンルームマンションにも色々ある

一口に区分ワンルームと言っても、種類はさまざま。はじめにその整理をしておきましょう。マンションですからRCで、そこそこ大きな物件を想定しています。

【立地】
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)
L6・それ以外
L7・山奥のリゾート地

【築年数】
A1・新築
A2・築10年くらい
A3・築15年〜20年くらい
A4・築45年くらいかそれ以上

この中で投資に値しそうなのはどれだ

まず区分マンション投資のメリットを考えてみましょう。それはズバリ「好立地に比較的安く不動産を持つことができる」。実需でも比較的近い傾向はあります。もちろん山形県上山にあるスカイタワー41のような例外はありますが。

そのような視点に立ってみますと、区分ワンルームマンションは好立地でなければ意味がありません。上記立地の区分で行くと、L1からL5までが許容範囲。田舎やリゾート地のマンションは無しでしょう。

また築年数に関してはどうでしょうか?マンションに限らず、車や服など何でもそうですが、新品が一番高く一度でも人の手に渡るとその瞬間に価値が落ちてしまいます。また、家賃も新築時は高く取れますが、2回転目から新築プレミアムは剥がれ家賃が下がることも考えられます。

自分が住むなら新築もありでしょう。しかし他人様が住むのに、わざわざ高い費用を支払って新築を買う必要がありますか?しかも直ぐに家賃が下がることも考えられるのに。

そのような側面から区分マンション投資においては新築は絶対にありえません。不動産投資の世界には様々な派閥の人がおり、日々激論を交わしていますが、この点に関しては「だよねー」となります。

上記表で行くとA1の新築は×。築10年も微妙です。家賃が落ちきっていない可能性があります。築15年くらいにかけてさらに家賃下落する可能性があります。よってA3の築15年〜20年、もしくはそれより古い物件が投資対象となり得るでしょう。

築15年ほど経っているマンションのメリットは「家賃が下がりきっている」ことだけではありません。マンションの管理の状態もよくわかります。区分マンションは管理が命。新築時にいくら良い状態であっても、その後の管理がきちんとなされているかにより、その後の物件の状態が大きく変わります。そしてそれが物件のオーラのようなものに影響を与えます。

こればかりは時が立たないと判断できません。

勝ち(価値)残ったのは

上記のような考察から、勝ち残ったのは

都心好立地
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)

都心まあまあ
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域

地方大都市周辺
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)

と、申し訳ないですが主に東京周辺の物件であり、築年数に関しては

A3・築15年〜20年くらい

もしくは

A4・築45年くらいかそれ以上

となりますでしょうか。

ではこれらの物件は無条件で買って良いのか?というとそうでもありませんよね。

さらにそれぞれのパターンを見てみましょう。

超都心の築15年〜20年くらいの区分ワンルームマンション

利回りは5%台がほとんど。融資は金融機関によっては35年2%で出してくれるところもあります。しかしローンを組んで買った場合、大抵の場合は持ち出しが発生します。よくてトントンかもしれません。こんな物件を一つ持っていても、十分な利益は出ません。

でも投資対象として見ることはできます。何故なのでしょうか。


例えばこんな物件を見つけました。
港区田町駅6分。築17年。2000万円。利回り5.5%。管理修繕13,000円。家賃96,000円。

この物件が人によってどのように見えるのか、ちょっと聞き耳を立ててみましょう。

🐵さん「立地が良いのは認めるよ。でも、そもそも利回り低いんだよね。それで利益でると思ってるの?2%30年で融資を受けても毎月74,000円の支払いでしょう?それに管理修繕支払ったら月+9,000円。でも固都税支払ったら年間手残り5万円くらいでしょ。ちょっと空室出たら直ぐに赤字転落するし、ありえない、ありえない。」

2,000万円の借金背負って年間5万円のリターンって少なすぎるよね・・・。という主張です。理解できる気はしますね。

🐼さん「毎月の持ち出し無いんだし良いじゃん。そもそもこれ以上物件買うつもりもないので、銀行さんの顔色伺う必要もないし。それに団信付けるから、生命保険代わりにもなるよね。2000万円の終身保険に入ろうと思ったら、少なくとも毎月4万円くらいはかかるでしょ。それに比べればなんてリーズナブルなことだろうか!立地も良いから、これから数十年保有していても安心だよ。」

パンダさんは不動産を生命保険代わりとして捉えているようです。本来なら年間50万円ほど持ち出しになるのに、この場合はトントンもしくはちょっとのプラスで2,000万円の生命保険に入れると・・・。確かにこれも納得です。

🐯さん「僕はサラリーマンで600万円の給与所得があるんだ。しかも今年減価償却が終わったアパートも持っていて、損益通算すると税金が跳ね上がるんだよね・・・。なのでこの物件買って不動産経費と減価償却等を損益通算にあてて税金を圧縮し、次の1年の間にアパートを売却する予定なんだ。」

とらさんは反政府的な節税厨のようです。政府に税金持っていかれるくらいなら、無理やり経費増やして所得を圧縮しようという、狙いのようです。とらさんはクシュナー氏にヒントを得たのかもしれません

🐓さん「毎年の手残りなんて関係ないのよコッコー。私は売却派。今まで転売で儲けてきたから、この物件もそうしてやるわコッコー。都心ワンルームは供給が減っているの知らないの?物件は下がるどころか、今後も上がって行くわよ。5年後に4.5%で売却してやるわ、コッコー」

ニワトリさんは売却益狙いのようです。5年後経てば長期譲渡所得になり税率も下がるので、その期間で売却を繰り返しているようです。4.5%で売れるかは神のみぞ知るですが、そうなれば2,560万円で売れることになります。手数料等考えると、この物件だけでは物足りませんが、悪くはありません。

🦍さん「僕は地方のアパートをいくつか持っているんだけど、もう少しリスク分散をしたいんだウッホ。そちらで得たキャッシュはあるので現金で買うウッホ。地方がダメになっても、この物件だけは間違いなく今後も大丈夫だろうからね。」

ゴリラさんは他の物件で得たキャッシュがあるようです。融資を受けると返済がありますので手残りが少なくなりますが、キャッシュで買えば毎月8万円以上が残ります。地震や災害のリスクを考えても、物件は分散させた方がリスクヘッジとなります。ゴリラさんはその辺りも含めてイイね!と評価しているようです。


と、このように色々な目線の方が存在します。

猿さんのように投資対象として考えない人もいれば、魅力的だと感じる人もいます。

ですが、全員が賛同していること。それは立地が良い、と言うことです。この裏打ちがあるからこそ、様々な投資パターンが考えられるわけです。

この地域に区分ワンルームマンションを買う方は、このようにはっきりとした意思や戦略を持って臨む事が大事です。人口減少もなく、また価値も横ばいか上がり続ける、この地域はスペシャルです。リスクが低い分、その意思や戦略にフォーカスしてください。

それがフィットすればあなたの大きな財産となることでしょう。(キャッシュが残るとは言ってません)

超都心だけど築45年以上経ってる区分ワンルームマンション

立地が良いけど異常に古い区分マンション。安く買える物件が多々あります。

よだれが出てきますが、これらは目利きが必要です。

港区田町で探しますと、利回りは6%台から10%台のものまで様々。これだけ年数が経つと建物によって、状態がだいぶ変わってくるようです。

特に利回り10%を超える物件は異常に狭い部屋が多く存在します。1Rで13平米など。狭くて古くても、安くて好立地を求めている方は確実に居ますので、その方向けに貸し出せる戦略が必要です。

また、古い物件は管理費と修繕積立金が異常に高いものも存在します。もしくは値上がりを計画している可能性もあります。もしくは大規模修繕で計画外の徴収がある可能性もあります。その辺りを想定し、仲介さんにご相談されることをお勧めします。

また旧耐震で、しかも耐用年数切れとなりますと融資も難しいことでしょう。

キャッシュで購入。インカムゲインでうまく回しつつ、5年くらいで他人にババを引かせるつもりなら良いかもです。

ちょっと難易度高そうです。

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築浅区分ワンルームマンション

場所によっては悪くはないです。超都心に比べて安いので、手が出しやすい範囲ではあります。

ただし、利回りについては注意が必要です。築15年〜20年であれば、最低でも6%の物件を見ましょう。

以前私が話を聞いた💩不動産屋さんは、亀戸・足立・府中・川口などの都心周辺の築浅区分マンションを利回り5%台で販売していました。その辺りの築浅で5%はあり得ません。最低でも6%台。できれば7%台以上を確保したいところです。でなければ、都心一等地で探した方がマシです。わざわざエリアを外す意味がありません。その💩不動産屋は物件を安く仕入れ、利回りが5%になるように調整し、販売価格を決めていたのです。周辺のキャップレートなど無視です。💩です。

また、このエリアになると木造アパートが競合になってきます。昨今供給が非常に増えていますから、そのような物件の家賃設定・下落率・空室率なども含めて調査をする必要があります。

さらに、一部ではなぜか異常に管理費・修繕積立金が馬鹿高い地域も存在します。管理人さんの人件費が高いのか、修繕する業者さんが全員死んでしまったのか定かではありませんが、そのような物件も要注意です。

それからバス便も要注意です。最寄り吉祥寺って書いてあるのに、バスで15分とかよく聞く話です。もはや詐欺案件です。

と、この地域独自の分析が必要ではありますが、取り組みやすく、また取り組みがいもある物件が見つかることでしょう。賃貸需要旺盛な地域で8%くらいで買えれば、ある程度キャッシュフローも出ることでしょう。(今は難しいかな・・)

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築古区分ワンルーム

狭い物件に要注意。いくら駅徒歩1分なんて言っていても、13平米ユニットバスで5万円となると借り手がグンと減ります。さらに売却しようと思っても売れないことも多々。

できればJRが◎。ナントカ多摩湖線とかナントカ高速鉄道とか、ナントカモノレールなどはそもそも戦うのが大変な地域です。格安で売り出されるのでポチッとしたくなりますが、その辺りを買うのは自殺行為です。

吉祥寺駅徒歩圏内など、よっぽど良い物件以外は避けた方が良いカテゴリーだと思います。

築年数限らず地方大都市の区分ワンルームマンション

では地方の場合はどうでしょうか?

まず、今後の人口減少等を考えると、たったそれだけでもリスクが跳ね上がります。

また、新幹線駅の周辺であっても、1駅2駅移動すれば格安なアパートが腐るほど存在します。しかも駐車場が目の前にある物件です。地方だと休日等で車は必須です。駐車場が目の前にある単身アパートは非常に使い勝手が良いのです。そして部屋も広くなります。ワンルームなのに25平米〜35平米!しかも5万円以下で借りられる。なんでそんなに広い空間が必要なのか分かりませんし、東京に住んでいる人間にはそんな贅沢な暮らしを想像することもできませんが、これが地方の暮らしぶりです。

そうなりますと、いくら立地がよくても、例えば仙台駅から徒歩10分圏内であったとしても、需要がものすごくあるとは言えません。周辺駅は言わずもがなです。

このような考察から、地方の場合は「好立地であったとしてもワンルームマンションの需要は少ない。よって投資対象になり得ない!」と考えられます。

ということで

サラリーマンや主婦に大人気の区分ワンルームマンション。

「超都心もしくは都心周辺の好立地」で「新しすぎず、古すぎず」な物件しか投資妙味はなく、さらにそのカテゴリであっても買う人の立場や資金力によって「買って得するのか損するのか」は変わってくることはお判り頂けたと思います。

つまり「この条件で買えば絶対に儲かる!」なんて話はない、という事です。

一方で、「絶対に儲かる訳ではないのに」着実に利益を出し続けている人がいるのも事実。その人たちは物件選定の時点であらゆるシナリオを考え、シミュレーションをします。物件を様々な角度から評価し、買うべきかを判断します。また、運用中も様々なシナリオを想定しています。

儲からない人も儲かる人も、不確実な事象が発生する可能性は同等だとします。儲からない人はシナリオがありませんから、想定していたAが無くなればハイオシマイ。投資に失敗したと天を仰ぎます。しかし儲かる人はシナリオAがダメならBに移行する、ダメならCに行く・・・という想定があり、同じ不確実なことが起きたとしても、結果的に成功に導くことができるのです。

これがリスクマネージメントです。リスクやお金にコントロールされるのではなく、自分からコントロールすることがあなたの人生を切り開くのです。

よって物件を検討する際は、立地・築年数・賃貸需要・地域人口・周辺賃貸状況・文化・特性など様々な角度から比較検討を行い、常識的な範囲で様々なシナリオを作成し、どう転んでも大丈夫そうなら購入を検討しましょう。

今回は私が区分マンションを立地と築年数から分析し、シナリオを描いてみました。しかし、これも私1人の主観的な意見に過ぎません。ぜひあなた自身の独自シナリオと投資判断を描いて、良い物件を取得してください。

 

と、最後にちょっと良いこと言いましたが、要は僕が言いたかったのは新築区分マンションや、都心からちょっと離れているのに利回り5%台の💩マンションを売るような💩不動産屋さんには気をつけてね!話を鵜呑みにしちゃダメだよ。ということです。

ではチャオ!

追伸・先日の水戸大家さんのメッセージをご査収ください

 

 

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