不動産投資・運用を相談したいけど、どこに相談すれば良いでしょうか?

給料もあがらない・年金も心配。そんな時代だからこそ不動産投資

副業として(公務員でも不動産投資は可能)
私的年金の代わりとして。
節税対策として。
生命保険料の代わりとして。

そして何よりも、借り入れにより少額で投資が可能。また資産が残る

そんな魅力的な不動産投資に取り組んでみたいと思っている人も多いと思います。

しかし”一つめ”に良い物件を取得するのは難しい

私も不動産をいくつか所有していますが、その中で判ったことがあります。。それは「プロに相談しないと一つめに良い物件を取得するのは難しい」ということ。楽待や健美家などポータルを利用し、自力で探している人もいると思いますが、あのサイトに乗っているのは「誰も買わなかった物件」である可能性が高いという話も。

というのも、私もいくつかの非公開グループに所属していますが、おいしい情報は不動産会社から信頼できる個人へ流れていきます(すでに不動産投資の実績があって確実に融資が通ったり、多少難があってもクレームを言わないことが判っているなど、すでに信頼関係が気づけている個人ですね)。その後、非公開グループへ情報は流れます。そこで誰も買わなければ一般投資家にオープンされます。つまりポータルに掲載されているのは売れ残りである可能性が高いのです。

不動産投資は初めの一歩でつまづくと、その後リカバリが大変。大幅に時間をロスすることになります。投資はスピードが命。一つ目の物件とは言え、絶対に間違いがないよう慎重に、多角的に物件を選定するしかありません。立地・賃料・出口・税金・法律など様々な要素が絡むなか、初めは素直にプロに相談するのが間違いありません

しかし相談するだけとは言え、色々な不安もありますよね。

不安1・高い物件を無理やり買わされるのではないか

始めに言っておきます。預金通帳を偽装しない限り(最近あったみたいですが・・)身の丈に合わない物件を買うことは不可能です。10億円の物件を買わされたらどうしようか?など悩む必要はありません!

資産と属性がなければ、そもそも買うこともできないんです。

融資する銀行側も慎重です。回収が難しい案件にお金を貸すことはありません。

不安2・一度連絡をするとしつこく勧誘されるのではないか

この記事でご紹介する「不動産の窓口」から紹介された不動産会社から”しつこい勧誘”等があった場合、勧誘を止める”ストップコール制度”があります。もしかすると中には行儀の悪い業者もいるかもしれませんが、その際はこの制度を利用してください。

不安3・自分の年収では買えないのではないか

不動産投資にもピンからキリまであります。丸の内の一等地にあるビルを買うことは不可能だと思いますが、品川の一棟アパートであれば買えるかもしれません。それがダメでも横浜の区分マンションなら可能かもしれません。

状況に応じて、様々な不動産が存在します。何が適切かは、銀行の融資と不動産マーケットの状況によって刻一刻と変化します。プロに最新の情報をもらいつつ、相談しなければ分からないことだらけです。

まず聞いてみるしかありません。

 

次にメリットについて見ていきましょう。

 

メリット1・生命保険代わりになる

あなたに家族がいるならば、生命保険に加入している人も多いと思います。このページによると平均掛け金は月に2万から3万。年額で24万から36万だそう。そして同ページから平均補償額をみてみると男性で2,043万円、女性で944万円とのこと。

これが不動産ローンに団信(団体信用生命保険)をつけると、状況は一気に変わります。もしあなたの身に何かあった場合、不動産ローンは全てちゃらになるんです!つまり月8万円で貸しているマンションを持っているとすると、そのローンの返済をしているだけで、毎月8万円もらえる生命保険に支払っているのと同じ効果を持ちます。

資産形成もできて、生命保険の代わりになる。お得だと思いませんか?

メリット2・節税対策として

損益通算という言葉、聞いたことありますか?

不動産を取得する際に発生した費用や、運営時に発生する減価償却費は全て経費として計上することができ、それをあなたの給与所得と合算して計算することができるのです。

不動産は購入当初や減価償却している期間は帳簿上のキャッシュアウトが大きくなります。つまり収入が実際より少ない、と見なされるのです。これを給与所得とぶつけると、すでに給与から差し引かれていた源泉徴収分が「多めに取りすぎた税金」として認識されます。よって確定申告することによって、その払いすぎた源泉徴収分の税金を取り戻すことができるのです!

メリット3・年金代わりとして

あなたは厚生年金か国民年金に加入していると思います。毎月結構な金額を支払っているんですよね。それに対して。このall aboutの記事によれば「平均受給額は国民年金が5万4544円、厚生年金が14万5596円」なんだそう。正直、この金額で毎月生活するのは難しいかもしれません。この金額だって私たちが65歳になった時はどうなっているか分からないですよね。

65歳でもらえるかすら、分からない。

そうなるとリタイア後の資金を自前で準備しておく必要が出てきます。その際に有効なのは、やはり不動産投資です。

都内の区分マンションなら月に8万円。ちょっと郊外でも6万円。一棟アパートであれば月に70万円の収入を見込むことができます。それがあるのとないのとでは生活の余裕度は大きく異なってきますね。

メリット4・今の仕事に固執しない

今の職業を定年まで続ける。昔まではそれが普通であったし、それが苦でない人はそうすれば良いでしょう。しかし職場での人間関係などによるストレスを抱えている人も多いはず。

今の仕事をストレスを感じながらやり続けることが、本当に良いことでしょうか?

現代は多様な生き方・多様な収入を得る方法がある時代です。不動産投資もその一つ。副収入があれば心に余裕ができます。今の仕事に固執せず、多少年収が下がっても転職できるかもしれませんね。

あなたの心と体の健康はプライスレスなんです。

ただし、不動産投資がうまくいけば、の話ですけどね・・

とにかく相談することは大事。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の難しさ

誰でも簡単に不動産投資ができる、という触れ込みの本や情報が溢れています。

どうでも良い物件を持てばゴール、という話なら確かに「誰でも簡単にできる」かもしれません。しかし不動産投資は物件を持つことがゴールではありません。不動産から確実に収入を得なければいけないんです。せっかく投資したのに蓋を開けてみたら持ち出しだった、なんてことになれば目も当てられません。

そして。確実に収入を得られるかどうかを、数多くの変数から判断しなければいけません。これが初心者には難しい。

  • 地方なのか都心なのか
  • 新築なのか中古なのか
  • アパートか、戸建か、区分マンションなのか
  • 木造なのか軽量鉄骨なのかRCなのか
  • リフォーム費用はかかるのか
  • 賃貸需要がある地域なのか。競合はどうか。今後はどうか。
  • 地域全体の人口はどうなっているのか。今後はどのように推移するのか。
  • 税金やコストはどのくらいかかるのか。
  • 経費や減価償却はどうなのか。損益通算した場合に、どの程度節税になるのか。
  • 修繕コスト等は何年でいくらかかるのか。
  • 出口戦略は見えるのか。

ざっと簡単に考えてみただけでも、このような変数があります。これらを一つ一つ精査し、確実に儲けが出る物件を選定するのは初心者にはハードルが高いんです。

相性が悪ければ他の会社に相談しても良いと思います。まずは第一歩を踏み出してみませんか?

相談するのは無料。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

判断基準がないし絶対に迷って決められないという方へ

相談にのってもらい、いろいろ物件を紹介されても絶対に自分では決められない。まだ勉強不足だし、判断基準が無いし・・・というかた。

それであれば、少なくとも下記点をクリアしているか、どうかで判断しましょう。

  • 毎月の収入が支出より上回っているか?
  • 利回りが高すぎないか

収入とは家賃収入。一方月単位の支出はマンションの管理費・修繕積立費・不動産屋への管理費・ローンの支払い。少なくともこの足し算/引き算を行った上で、必ず収支が+になる復権を選んでください。

不動産屋さんの中には「毎月2万円の持ち出しですが、節税で返ってくる税金を考えれば+ですよ」とか「35年間は持ち出しですが、その後は安定した年金収入が得られますよ」などと言う不動産屋さんもいます。しかしそのような投資は絶対にダメです。投資を行う以上、必ず必ず必ず(何度でも言います)、月単位で見ても利益がでる、そんな物件を選んでください。

+1,000円でも良いです(本当はダメですが)。しかし-1,000円は絶対に絶対にダメです。そのくらいシビアに、プラスかマイナスなのかの計算を行って判断してください。

また、利回りが高すぎる物件も要注意。

現在の状況で関東周辺ならマンション・アパート問わず新築だと5%〜8%。中古なら8%~13%くらいの利回りが多いと思います。そんな中、20%の利回り!なんてものがあったら絶対に裏があるはず。

駅からものすごく遠い、アパートが乱立していて入居者が確保できない、再建築不可、43条ただし書き、容積オーバー、とんでもなく古い・・・そんな落とし穴がある可能性が高いです。

どこから見て良いかわからない場合は、まずはこの2点に絞って物件を見ていきましょう。

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