不動産投資で黒字倒産!?回避すべき「デッドクロス」ってなに?

不動産投資に憑き物のデッドクロス。聞いたことありますか?

長期間のローンを引っ張って物件を買った方は、絶対に理解しておかなければいけないことです。

後々困ったことになる前に、正しくシミュレーションしておきましょう。

デッドクロスを簡単に書くと

ローンの利息部分や減価償却費など経費として申告出来る部分が年を追うごとに減っていき、経費に出来ない出費が増えていくのが問題です。

 

ポイントは建物の減価償却とローンの支払い利息。

 

詳しくみていきましょう。下記のような物件を想定します。

  • 新築木造アパート
  • 5000万円の土地+5000万円の上物で計1億円
  • 利回り10%(年間1000万円の家賃収入)
  • 35年金利2%のフルローン
  • 木造なので減価償却期間は22年

最初の1年目。

減価償却費として5,000万円×0.046=230万円(A)を経費計上できます。(0.046は償却係数です。国税庁のこちらに焼却率表があります)。また、ローンの利息として200万円(B)ほどが経費計上可能です。他にも初年度は司法書士代とか不動産取得税など様々な経費がかかります。よって1000万円の家賃収入があったとしても、A+Bの430万円以上を必要経費として計上でき、その分不動産所得が減りますので、ここにかかる税金も少なくなります。

 

これが、耐用年数が切れた23年目の場合どうなるでしょうか?

まず減価償却費の230万円は経費計上できません。そして、借入金利子もその頃には年間100万円ほどになっていることでしょう。すると経費計上できるものが減ってしまい、不動産所得が増えてしまいます。その分税金が跳ね上がるというわけです。

感覚的な話ですが、この規模の物件ですと「減価償却が終わる前は年間20万円くらいだった所得税」が急に「年間90万円〜120万円」ほどになってしまうイメージだと思います。

その税金はキャッシュで支払わなければいけません。

ローンの支払いはまだ残っている。しかし経費計上するものが無くなって、所得が増え税金が倍増する。

結果的に、帳簿上では利益が出ているのに手元にキャッシュが無くなってしまう・・・

これがデッドクロス✝️です。アーメン。

デッドクロスを避けるためには

この恐ろしいデッドクロス。誰にでも発生する訳ではありません

大事なことは、どんな方も返済計画とともに正確にシミュレーションを行い、事前にキャッシュフローがどうなるのかを把握することです。

そしてどうしてもデッドクロスを避けられないとなった場合。下記戦略が考えられます。

  • ローンの期間を耐用年数期間と同等か短くする
  • 頭金を入れる
  • 返済期間中に繰上げ返済頑張る💪
  • 耐用年数切れる直前に売る(築22年前後で中古に出ている物件はコレです)
  • ローンを元金均等にしてもらう
  • 耐用年数が切れたら違う物件を購入し、そちらの減価償却費をぶち当てる💢
  • RCなど、もっと耐用年数が長い物件に乗り換える
  • 腹をくくってキャッシュアウトに耐える

しかしこんなマル秘テクニックもある

耐用年数切れの木造物件を購入した場合。4年で償却する人が多数かと思います。

しかし必ずしも4年で償却しなくてもOK。それより短いのはダメですが、根拠を示せばそれより長くすることは可能です。

もし10年ローンを組んでいるならば、減価償却期間を10年にしてしまう、ということです。

毎年経費にできる分は減ってしまいますが、この方が考えがシンプルになりキャッシュコントロールしやすいですよね。

お試しあれ。

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