不動産投資の失敗事例〜都内中古区分マンション投資でなぜ失敗したのか

不動産投資の失敗事例を学び敵を知る

通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。

しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか

今回は投資の失敗例です。失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。

では、都内中古区分マンション投資で失敗のお話。

300万円の元手を作った

若い頃から不動産投資に興味があったMさん。大学を卒業後新聞社に勤め、激務のためお金を使う時間もなく過ごしていました。28才になった時に300万円の貯蓄ができ、いよいよ不動産投資を開始しようと意気込んだそう。新聞社は激務な上、新聞のマーケットも縮小していることもあって、早めに不動産投資を初めて不労所得の道を作り、いずれはアーリーリタイアしたいと考えていました。

しかし300万円を元手にどんな物件を買えば良いのか。通勤の行き帰りや、休みの日に不動産投資の本を読み漁り、自分なりにイメージを固めていきました。

そして最終的に絞られたのは、都内中古区分マンションと新築一棟アパート。なぜなら、それらの物件に関する情報がインターネットにたくさんあったから。ググるとセミナーや相談会もたくさん見つかりました。

さっそく中古区分マンションのセミナーへ

ネットで検索をしていると、とある区分中古マンション業者のページに行き着きました。夜に都内でセミナーをやっているそうで、まずはそれを聞きに行くことに。代表の方がいろいろと教えてくれたそうです。

セミナー後、担当者と名乗る女性にいろいろと相談をしてみると、下記のようなことを言われたそう。

  • 初めから新築一棟はボリュームが大きすぎます
  • 何よりも新築はすぐに家賃が下がってしまい、話になりません
  • 地方は区分も一棟もダメです。入居者がつきません
  • 新築区分マンションもすぐに価格が落ちるので、投資としては不適格です
  • 一番良いのは都内の15年くらい経った中古区分マンションです
  • レバレッジを効かせるのが不動産投資の良いところです。現金購入はダメですよ
  • 区分マンションを何戸か買って海外で遊びながら暮らしている人もいるんですよ

様々なロジックで他の投資商品の道を塞ぎ、最終的にその業者が売りたい中古区分マンションにフォーカスしていきます。

Mさんは他の投資物件を検討したいと思っていましたが、確かに新築アパートはリスクが高そうだと思い始めました。また区分マンションを買って海外生活を楽しんでいる人がいるなら、自分も同じような生活ができるだろう・・・ということで、最終的に購入を決めたと言います。

しかも一度に2戸買ってしまいました。1戸では十分にキャッシュフローが出ない、区分は3戸持つのが良いと説明されたそうです。しかし3戸は多すぎと感じ、2戸にしたそうです。

区分マンションその1のスペック

一つ目は大き目が良いです、というアドバイス通り65平米超のファミリー物件を購入。築13年。価格は2890万円。都内ではありますが、ちょっと東に外れる地域です。月間賃料は14万円。初期費用は手元の資金から70万円ほど。表面利回りは5.8%です。

融資はもともと1.7%でシミュレーションしていたのに、蓋を開けてみれば2.3%で借りることに。35年ローン。毎月の返済は約10万円。修繕積立と管理費はあわせて月額1.7万円ほど。その他管理会社に7000円の管理費を支払います。

区分マンションその2のスペック

もう一つは少し小さめ。25平米のワンルーム。場所は同じく東京の東の方の地域。築12年で1750万円。月間賃料は8万円。初期費用は手元から50万円ほど。表面利回りは5.4%。

融資は同じ金融機関で2.3%35年。月の返済は6万円。修繕積立と管理費はあわせて月額1.6万円ほど。その他管理会社に4000円の管理費を支払いします。

実際に運用を初めてみると?

まず、その1の物件。こちらは収入ー支出を計算してみると毎月の手残りは16,000円。年間で19.2万円ほどになります。しかし!ここに固都税8万円が必要。ということで、11.2万千円が最終的に手元に残りました。

そして、その2の物件。こちらは毎月の手残りがプラスマイナスゼロ!しかし固都税が3万5千円かかりますので、年間3万5千円のマイナスです・・・。

その辺りを担当者にも問い詰めたそうですが、節税効果はそれ以上あるので大丈夫です!との答えが帰ってきたそう。

Mさん大後悔

総額4,640万円のローンを組んだMさん。20代には結構な金額です。そして、そこまでのリスクを背負ったにも関わらず、年間で手元に残るお金はたったの11万円・・・!

初年度は不動産取得税などを経費に入れられたため、確かに20万円ほどの還付金があったそう。しかし翌年からは、それもほとんどない状態に。不動産会社からはもっと経費を増やせば還付金も増えますよ!というありがたいアドバイスもあったそうですが、もともと真面目はMさんは、関係ない飲食の領収書や旅費交通費を計上する気にもなれなかったそうです。(当然の感覚です)

結局このローンのために、新しい融資を受けることもできなくなりました。一棟アパートなんて買うこともできません。住宅を買おうにも、このローンが足かせになってしまいます。利益の出ない区分を買う気にもなれず、手詰まりとなってしまいました。

35年ローンは63才まで続きます。年間10万円でアーリーリタイアなどできるわけもなく、お先真っ暗となったのでした。

どうすれば良かったのでしょうか

時間を巻き戻します。

300万円を元手に不動産投資を考えていたMさん。

その300万円で、一体何に投資をするのが正解だったのでしょうか。

シナリオその1〜利回りがもっと良い区分

この業者はどんな物件でも利回りを5%台にして売っていました。そもそもの物件価格を無視して、5%台の利回りありきで値段を付けていたのです。

今回Mさんが買った区分マンションが利回り7%だったらどうだったでしょうか。

物件その1の価格は2,400万円になります。計算式は飛ばしますが、最終手残りは年間30万円です。

物件その2の価格は1,370万円。最終手残りは年間15万円です。

合計で年間45万円のキャッシュフロー。潤沢なキャッシュフローとは言えませんが、せめてこの程度の利益は残したいところでした。

 

シナリオその2〜新築アパートを買う

新築アパート。これだとどうでしょうか。都内からちょっと離れたところで10戸10000万円利回り7%の物件なら、年間700万円の収入。オリックスさんから2%で借り入れができれば、年間400万円の返済。運営費20%140万円とし、年間手残りは年160万円。中途半端に4600万円のローンを組むくらいなら、思い切ってこの辺りまで行っても良かったかもしれません。10戸あれば青色申告で65万円控除も利用できますので、税金面から見てもちょっとお得です。

しかし諸経費が300万円で収まらず、オーバーローンをする必要があったかもしれません。金額も大きいです。リスクは高めです。繰り上げ返済をするなどして、デッドクロスを回避するなどの戦術が必要になるでしょう。また、2018年現在ではスルガ銀行問題などを発端とし、銀行さんの融資が厳しくなってきています。イマイマだと、融資を受けるのは厳しいかもしれません。

シナリオその3〜中古戸建を買う

もう一つは埼玉県や千葉県などの中古戸建投資。ちょっと外れれば築40年ほどで300〜400万円台の戸建を見つけることができます。家賃は5〜6万円くらいでしょうか。リフォームにどのくらいコストをかけるか、にもよりますが利回りは15%~20%を狙えます。年間60〜70万円の収入を見込めます。

可能であれば、融資を組みましょう。おすすめは日本政策金融公庫という国がやっている金融機関です。10年1.5%くらいで融資してくれる可能性があります。350万円の物件を買って、100万円のリフォームを施し、月6万円で賃貸できれば利回り16%。公庫への返済は年間48万円。その他税金・運営費で6万円とすると、年間手残りは18万円。手元資金を減らさず、年間18万円の利益が出せるなら悪くありません。

ローリスク・ミドルリターンと言ったところでしょうか。

この場合の注意点は

  • 賃貸需要がある地域を選ぶ
  • リフォームにお金をかけすぎない
  • シロアリ・傾き・雨漏りなど、修理にコストかかりそうな物件は控える
  • 擁壁にも注意する
  • 5年後くらいに売却できそう(出口が見えそう)な物件を選ぶ
  • 可能であれば再建築可能な土地を選ぶ

など、戸建特有のポイントがあります。また、公庫さんが賃貸事業をやったことがない人に、いきなり融資をしてくれないかもしれません。オーナーチェンジ物件(すでに入居している物件)の方が融資がおりやすいので、そこを狙っていくのも手です。

今回の件から何が分かったでしょうか

Mさんは最終的に、買ったばかりの中古区分を売却しました。その状態で35年も持ち続けることに、耐えられなくなったためです。

2015年〜2018年にかけて物件価格が高騰していたこともあり、なんとかトントンで逃げることができました。ラッキーです。

もう少し貯蓄をしつつ、再出発をするタイミングを狙っているよう。

今回の学びとしては、一番初めに間違った物件を買ってしまうと、どうにもならない可能性があるということ。再起不能となってしまいます。これが不動産投資の怖いところ。Mさんはなんとか脱出できましたが、2019年以降は銀行の融資も厳しくなり、このような出口戦略を取るのも難しくなるでしょう。

今回の失敗の原因は何でしょうか?区分を買ったことでしょうか?アパートにすれば良かったでしょうか?

違います。物件の問題ではありません。

Mさんが、業者から勧められた物件が良いのか悪いのか、それをきちんと自分で判断できなかったことが問題です。

自分でシミュレーションできれば、ある程度の問題は想定できたはず。手残りについても、もっと冷静に認識できたはず。他の物件と比較し、もっとも効率的な資金の使い方を考えることができたはずです。

それができないうちは、誰かに相談してみましょう。Twitterで大家さんをやっている方にアドバイスを求めるのも良いでしょう。

私に聞いてくれても良いですよ。公開でお返事します。

では、チャオ!

手始めに何をすれば良いでしょうか?

東京周辺の築古戸建を探すなら下記記事を参考に。

実際に行なった地場不動産へのアプローチ方法です。

オイシイ不動産の水面下情報を仕入れたいなら○○不動産とパイプ持つしか

新築アパートが良いのか、築古戸建が良いのか、都内区分が良いのか・・・
そもそもどんな種類があるのか・・・。そんな事で迷っている方は、ぜひ下記記事をご一読ください。

不動産投資したいけどどうすれば!立地による特性を整理してみました

やっぱり都内の一等地にアパート建てたいんだよね・・・という方は、こちらどうでしょうか?

実際に話を聞いてきました。

【実際に話を聞いてみた】都心の超一等地でアパート経営したい人へ

初めは色々な本を読んだり、セミナーに行ったり、業者さんに話を聞きに行ったりしましょう。

そのうち、自分にフィットする業者さんや物件の種類が見えてくるようになります。それまで買うのはじっと我慢。

ティー・フィックさん(マンション)

トウシルさん(全般)

PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の失敗事例〜T社の地方新築アパート編

不動産投資の失敗事例〜地方物件の潜在的家賃下落リスクの怖さ

戸建の火災保険料ってどれくらい?実際に相見積りを取ってみました

築古戸建・中古戸建ラバーズのみなさん、こんにちは。

先日中古戸建を仕入れたのですが、その際、火災保険を様々な会社さんから見積り取りまして。

みなさんも火災保険を必要とするシーンも多々あるでしょうから、共有しておきます。参考までにどうぞ。

前提条件

東京近郊の都市で駅から15分以内。延床平米数は75平米。木造二階建てで、築45年。H構造非耐火です。

再建築不可(ただ、これは火災保険料には影響しません)。建物の補償は1100万円〜1600万円で取りました。各社、補償額がバラバラなので、分かりにくいですがご了承ください。

保険の内容は?

まず火災保険。火事で家が燃えたら保険金が支払われます。これは基本なので絶対に必要。

そして地震保険。地震で家が倒れたり、地震による火災で燃えてしまったり、津波で家が流された際に補償してくれます。こちらは火災保険で補償される金額の半分までとなります。ただし東京海上日動の超保険というものに入れば100%の補償を受けられます。掛け金高いですけどね。日本は地震大国ですから、通常の地震保険には入っておいた方が良いでしょう。

そして風災の損害補償。近年、日本でも突風とか大きな台風とか増えましたよね。そんな風で屋根が飛んだり、雨戸が飛んだり、ガラスが割れて家財が壊れたりすることもあるでしょう。そんな時の保険です。必要だと思います。

そして破損補償。こちらはダンプが突っ込んで来たとか、うっかり窓ガラスを割ってしまったとか、そんな時の破損を補償してくれるものです。こちらも可能なら入っておいた方が良いでしょう。

迷うのは水災損害補償です。これは大雨で家が水浸しになったり、床上浸水したさいに壊れた家財を補償してくれたりするものです。川の近くの家や、今まで水災の履歴がある家は入っておいた方が良いでしょう。しかし高台の家なら不要かもしれませんね。

そして施設賠償責任保険や建物管理賠償責任補償特約と呼ばれるものには、入っておきましょう。こちらは建物の管理不備に起因するもので他人に怪我等をさせたり他人のものを壊したりした場合の賠償費用を補償します。床に穴があいて賃借人の方が骨折したり、床板が抜けて階段から落ちてしまったり。そんなことが築古戸建ならいつでもあり得ます。こちらは入っておきましょう。

 

今回各社に依頼した保険は火災保険・地震保険や風災・破損汚損などを全て含めています。東京海上日動火災保険以外は施設賠償責任保険が付与されていません。

前提条件から外れる場合は、個別に注記しました。

三井住友海上火災さん

建物保険金額1540万円。地震保険はその半額の770万円で取りました。

見積りは3年間で約16万円(1年あたり5万5千円)となりました。他のものに比べてちょっと高い気がします。でも安心の三井住友海上さんです。私は女子陸上競技部を応援していますw

チャブさん

建物保険金額1380万円。地震保険は690万円となりました。

3年間で約14.7万円(1年あたり4万9千円)となりました。聞いた事ない会社さんでした。最近できた保険会社さんですか?

セコムさん

建物保険金額1540万円。地震保険は770万円です。

水災補償ありのパターンで、3年間で約13.7万円(1年あたり4万6千円)。

水災補償なしのパターンで、3年間で約12.1万円(1年あたり3万3千円)。

セコムさん=無条件で安心感がありますね。しかし他の会社さんに比べて割安な感じがします。

SBI損保さん

建物保険金額1540万円。地震保険は770万円。偶発的な事故による家財の補償は付いていません。

見積りは3年間で約13.8万円(1年あたり4.6万円)となりました。

そこから風災ものぞくと3年間で約11.8万円(1年あたり3.9万円

さらに火災保険と地震保険以外全て除くと3年間で9.9万円(1年あたり3.3万円

東京海上日動火災保険さん

建物保険金額1100万円。地震保険は550万円です。こちらは施設賠償責任保険付き。とは言え1億円の補償で掛け金は300円くらいみたいですが。こちらの見積りは1年あたり4万円。水災補償を外すと、3万5千円

建物保険金額を1500万円。地震保険は750万円にアップグレードすると1年あたり5.4万円。このプランで水災補償を外すと、4.8万円という結果になりました。

という事で?

水災なしだと、以外にもセコムさんが一番お得な感じとなりました。ただし、この見積りには施設賠償責任保険は入っていません。

セコムさんのWEBも調べたのですが、施設賠償責任に関する保険が見つかりませんでした。結構お得な感じだったのにな・・・

最終的には東京海上日動火災保険さんの1100万円補償にしようかと思っています。もともと400万円台で購入した古家なので、1100万円の補償で十分だと判断しました。ただ、同じ条件でもう一度各社に見積りを取ろうとは思います

一斉に見積もりを取るならSBIホールディングスの【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】【火災保険の窓口】が便利です。微妙に問い合わせ先が違うので、あちこちから見積りをもらってしまいましょう。

オイシイ物件情報を水面下で仕入れるには、どうすれば良いでしょうか?

この記事は下記サービスについて書いたものです

1分くらいの登録で、各地の地場不動産から希望不動産の情報を送ってもらえるサービスです。
実際に試して、この中の業者さんから物件を購入しました。

ウマウマな中古物件は表に出る前に売れるという話は本当

「程度の良い古家が付いていて、土地値よりも安く売られているオイシイ物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「好立地で、駅近で、所有権で、土地値より安く売られている中古戸建物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「23区内で状態が良くて、修繕の費用もかからなそうな、そんで売り急いでいて利回り15%ほど取れるアパートないかなぁ〜」ぽちぽち。

 

不動産が欲しいあなたは、いつもそんなことを考えながらネットで物件を探していることでしょう。

しかし断言しましょう。ネットには、特に大手ポータル系には滅多にそんな情報出ていません!

 

ポータルに出ている物件は「搾りカス」

良い物件は表に出る前に売れてしまうもんです。

どんな流れで物件が売れてしまうか、何度も仲介さんにヒアリングしてみました。


売主「相続したんだけど、こちらの方になかなか来ないもんで、処分に困っているんだよねぇ。早めになんとか出来るかね?」

仲介「いくらで売ります?」

売主「残置物を仕分ける暇もないし、丸っと残して置くから処分してよ。その代わり幾らでも良いから」

仲介「じゃ査定出しますね。では後ほど」

仲介「(電話をピッポッパ)あ、佐藤さん?仲介です。実はこんな物件が出そうでしてね・・・ええ、残置多いんですが・・」


という流れで、今まで買ったことがあるお客さんに流してしまいます。

 

それには以下のような理由があります。

  • 中古物件なんて手数料も安いので時間かけたくない
  • 格安中古戸建なんて、もう本当に手数料が安いので(略
  • 変に指値する不動産投資家()とか面倒で相手にしたくない
  • 売主も急いでいるし、手間かけても利益にならないのでサクッと進めたい
  • 売った後に文句も言わない、手離れが良い買主に譲りたい
  • 一見さんだと本当に買えるかどうかもわからず面倒

つまり中古戸建は手間かかる割には仲介手数料も安く、面倒ごとが多いので、なるべくサクッと話が進む人に買って欲しい。という事です。

 

ここで価格別の仲介手数料を確認しましょう。

仲介手数料の上限
200万円の物件 108,000円
500万円の物件 226,800円
1,000万円の物件 388,800円
3,000万円の物件 1,036,800円
5,000万円の物件 1,684,800円

200万円の物件なんてどう頑張っても108,000円。だからと言って手抜きは出来ません。重説や契約書も5,000万円の物件と同様に作成する。説明もしっかり行う必要があります。宅建業法で定められています。5,000万円の物件を1軒売った時に手に入る仲介手数料168万円を得るためには、200万円の物件なら16軒売らなきゃいけないんです。20万円の物件なら160軒です。そりゃ、手間暇なんてかけられません。

 

そのような状況を鑑みて、良い物件をゲットする戦略を練ってください。例えば下記のような動きは大事です。

  • 売主さんと直接繋がっている地場の不動産屋さんと仲良くなる
  • 複数欲しいなら、とりあえず1軒買って信用を得ておく
  • 次から情報がきたら自分に回して!サクッと進めるから、ということをアピールしておく
  • 買った後も面倒なことを言わない

なかなかハードル高いですが、やっぱり最後は人と人の繋がりや信用が大事になってきます。

手始めにどこにアプローチすれば・・?

はい、そんな感じで売主さんと繋がっている不動産屋さんがどこなのか?これが判らない訳です。

特に自分が住んでいない地域であればなおさらです。

そんな不動産屋さんを発掘しないことには、ウマウマな物件を見つけることができません。

さて、どうしましょう?

地場の不動産屋さんと繋がりたい人はこれ

このサイト。私が実際に試しましたので、自信をもっておすすめできます。

自分が探している物件のエリアの、地場の不動産屋さんと繋げてくれます。

地域によって若干変わってくるみたいですが、地場で活躍されている不動産屋さんが多いです。

登録は 1分かかず、あなたが物件を欲しい地域の複数不動産屋に問い合わせできます!

 

ご希望予算のプルダウンは1500万円〜しかありませんが(汗)もっと格安な不動産が欲しい場合は、その旨ご要望欄に書いておきましょう。

実はこの中で紹介されている不動産屋さんから中古戸建を購入したことがあります。本当です。

 

検索して出てくるマニアックな不動産屋さんの一例をあげると

千葉県で出てきた不動産屋さん。住宅ナビ株式会社さんや株式会社ヴェルトホームさんです。知りません。

富山県で検索した場合。親交開発さん。知りません。

栃木県で検索した場合。リユース・ホーム株式会社さんと積水ハウス株式会社さんです。積水さんは知っていますが・・。

というようなマニアックな不動産屋さんが出てきます。市町村によっても変わってくるので、色々試してみてください。

ぜひ【タウンライフ不動産売買(購入)】希望の不動産を無料でご紹介からご希望エリアの登録をしてみてください。

検索は下記バナーよりどうぞ。
何も出てこない地域もありますが、その際はご了承ください。

不動産投資で黒字倒産!?回避すべき「デッドクロス」ってなに?

不動産投資に憑き物のデッドクロス。聞いたことありますか?

長期間のローンを引っ張って物件を買った方は、絶対に理解しておかなければいけないことです。

後々困ったことになる前に、正しくシミュレーションしておきましょう。

デッドクロスを簡単に書くと

ローンの利息部分や減価償却費など経費として申告出来る部分が年を追うごとに減っていき、経費に出来ない出費が増えていくのが問題です。

 

ポイントは建物の減価償却とローンの支払い利息。

 

詳しくみていきましょう。下記のような物件を想定します。

  • 新築木造アパート
  • 5000万円の土地+5000万円の上物で計1億円
  • 利回り10%(年間1000万円の家賃収入)
  • 35年金利2%のフルローン
  • 木造なので減価償却期間は22年

最初の1年目。

減価償却費として5,000万円×0.046=230万円(A)を経費計上できます。(0.046は償却係数です。国税庁のこちらに焼却率表があります)。また、ローンの利息として200万円(B)ほどが経費計上可能です。他にも初年度は司法書士代とか不動産取得税など様々な経費がかかります。よって1000万円の家賃収入があったとしても、A+Bの430万円以上を必要経費として計上でき、その分不動産所得が減りますので、ここにかかる税金も少なくなります。

 

これが、耐用年数が切れた23年目の場合どうなるでしょうか?

まず減価償却費の230万円は経費計上できません。そして、借入金利子もその頃には年間100万円ほどになっていることでしょう。すると経費計上できるものが減ってしまい、不動産所得が増えてしまいます。その分税金が跳ね上がるというわけです。

感覚的な話ですが、この規模の物件ですと「減価償却が終わる前は年間20万円くらいだった所得税」が急に「年間90万円〜120万円」ほどになってしまうイメージだと思います。

その税金はキャッシュで支払わなければいけません。

ローンの支払いはまだ残っている。しかし経費計上するものが無くなって、所得が増え税金が倍増する。

結果的に、帳簿上では利益が出ているのに手元にキャッシュが無くなってしまう・・・

これがデッドクロス✝️です。アーメン。

デッドクロスを避けるためには

この恐ろしいデッドクロス。誰にでも発生する訳ではありません

大事なことは、どんな方も返済計画とともに正確にシミュレーションを行い、事前にキャッシュフローがどうなるのかを把握することです。

そしてどうしてもデッドクロスを避けられないとなった場合。下記戦略が考えられます。

  • ローンの期間を耐用年数期間と同等か短くする
  • 頭金を入れる
  • 返済期間中に繰上げ返済頑張る💪
  • 耐用年数切れる直前に売る(築22年前後で中古に出ている物件はコレです)
  • ローンを元金均等にしてもらう
  • 耐用年数が切れたら違う物件を購入し、そちらの減価償却費をぶち当てる💢
  • RCなど、もっと耐用年数が長い物件に乗り換える
  • 腹をくくってキャッシュアウトに耐える

しかしこんなマル秘テクニックもある

耐用年数切れの木造物件を購入した場合。4年で償却する人が多数かと思います。

しかし必ずしも4年で償却しなくてもOK。それより短いのはダメですが、根拠を示せばそれより長くすることは可能です。

もし10年ローンを組んでいるならば、減価償却期間を10年にしてしまう、ということです。

毎年経費にできる分は減ってしまいますが、この方が考えがシンプルになりキャッシュコントロールしやすいですよね。

お試しあれ。

【実際に話を聞いてみた】都心超一等地でアパート経営したいのですが、どの業者が扱ってますか?

PRESIのアパートは都心一等地に特化している

巷ではサラリーマンによるアパート経営を多く見かけるようになりました。一時期、銀行さんによる融資がバンバンおりて、誰でも参入しやすくなったからです。

例えば1億円のアパートを購入する場合。

登記費用や仲介手数料など600万〜800万ほどの現金を準備すれば、残りの1億円は銀行さんから融資して頂く事が可能でした。いわゆるフルローンというものです。

中には初期費用も融資してもらうオーバーローンというものもありました。手持ち資金一切なしで一棟アパート投資する、というものです。

 

そんなアパート投資。買ったサラリーマン全てが勝ち組になっていると思いますか?

答えはもちろん否。

分かりやすい例で言えば、最近の○ルガ銀行・○ぼちゃの馬車事件は有名。

スマートデイズ社とスル○銀行が結託し、本来より高い価格でシェアハウスを投資家に販売。それでもSD社からサブリース契約で家賃保証されていたサラリーマンは安定してお金が入ると信じて購入。しかし入居者が入らない・サブリースもできない・新しい物件も売れないという悪循環が重なり、SD社は倒産。ス○ガ銀行も多額の不良債権を抱えてしまった、というもの。

この問題は「需要がない狭小部屋のシェアハウスを企画したこと」「それを価値が判らない投資家が高値で買ってしまったこと」「味をしめたSD社と○ルガ銀行がそのスキームでやりすぎたこと」が原因だと考えられます。

これは分かりやすい失敗事例ですね。

それでは他の人々はどうでしょうか?

 

例えば横浜駅から近い某駅。

昔は外国人が多く住んだ地域であり、ネームバリューもあり、高級住宅街として認識されているエリアがあります。

しかし恐ろしいことに。この駅に目をつけたアパート業社が次々と新築アパートを建築。たけのこのようにアパートが建ってしまいました。

結果的に需要と供給のバランスが崩れ、多くの物件で空き部屋が目立つ事態となっています。そして、さらに恐ろしいことに、今でも新築アパートが次々と建築されています。怖いので、そっとリンクだけ貼っておきますね。

このようなエリアに建築してしまった方も悲惨な目に合うかもしれません。これからも新築アパートが次々と建ってしまえば、どんどん入居率が下がって行きます。それを補うためには不動産屋さんに払う広告料を上げるか、家賃を下げるしかありません。

いずれにせよ収益を圧迫する事態です。

 

それでは地方は?

以前何とかクラウド、というアパート建築業社さんの話を聞きに行ったことがあります。物件自体はおしゃれで申し分ないものでした。先日問題になった現○テルです。

しかしどうもエリアが悪い。

その時紹介されたのは、名古屋のアパート、仙台のアパート、また仙台駅から南北線で8駅ほど北上した地域にあるアパートなど。

当時の資料を引っ張り出すと某アパートは初期費用で8200万円。35平米の1Rが8部屋。それで居て新築時の想定家賃が5万3000円だったのです。利回りは6.2%ほど

慣れていない人がみたら新築で利回り6.2%なら悪くない、と思うかもしれません。しかし、これはとんでもなく低い利回りです。しかも利回りごまかしていました。ありえません。机を叩いて帰ってきました。

そんな物件を所持している人も、本当の勝ち組とは言えないでしょう。地方の今後の人口増減を考えれば利回りに対してリスクが大きすぎます。

それではアパート投資において、一体だれが勝ち組なのでしょうか?

それは都心一等地にアパートを建てられた人です。ドドオオオオン!

都心にアパートを建てることなんてできるの?

はい、難しいです。

大変難しいと思います。

まず土地が出ません。出たとしても非常に小さいものが多いです。

また、もちろん高いです。アパート用に仕入れようとすれば土地代が結構な額を占めましょう。

そんな状況でアパート経営をしようと思っても、うまく仕入れ・設計・運営しなければすぐに赤字になってしまいます。つまり都心には都心なりの戦略が必要なのです。

しかし、先日話を伺ったPRESIさんは都心アパート建築一本でノウハウを持っている会社でした。

まず全体のグロス価格を下げるために自社で設計部門をもち、建築単価を抑えることに成功。それによりグロスの価格が下がったそうです。他にも土地の仕入れなどで工夫をし、企画をしているそうです。

もちろん都心は高いです

PRESIさんの物件は代官山、学芸大学、三軒茶屋、駒沢、都立大学、目白、浅草などの一等地で展開しています。

土地がもともと高い地域ですから、グロスでの価格も相当です。一番安くても2億〜、という感じじゃないでしょうか。

家賃はそれなりに高いですが、しかしそれでも利回りは低くなります。

とは言え、本当に価値のある都心一等地の土地を所有するというのは、不動産投資において勝ち組であることに間違いありません。究極の例は丸の内の大家さん「三菱地所」です。彼らは超一等地で利回り2%〜3%の商売していますからね。

そのエリアにアパートを建築したければ、年収は1,000万以上、金融資産も1,000万以上あった方が宜しいでしょう。

がっくし。

もう少し安いエリアもありました

さすがに超都心だけではダメだ、ということで最近は少し郊外にも展開しているそうです。

例えば国分寺、一橋学園、中里、上板橋、船堀など。こちらのエリアでは1億5千万〜からいけそうです。

少々都心からは離れていますが、それでも東京都であることは間違いなし。地方とは比べ物になりません。家賃もそこそこ取れます。

こちらは年収500万から700万以上の方が取り組まれると良いでしょう。

いずれにせよセミナーやっているみたいです

毎日19:00〜。土日は13:00〜からセミナーをやっているようです。

場所は内幸町。(他の場所で開催していることもあるかもしれませんので、必ずご確認ください)

もちろん無料ですし、その後しつこく勧誘されることもありませんから、一度話を聞いてみてはいかがですか?

申し込みは下記からどうぞ。

アパート経営成功の「鍵」がココにある!【失敗しないアパート経営セミナー】

ちなみに私も言ってお話を聞いてきました。いくら不動産を持っていても属性悪かったので、その後連絡きませんでしたが(汗

しつこい営業がないのも良いことですね!(涙)

確定申告に向けて”いますぐ”やるべき10のこと。手遅れになる前に急ぐのです!

不動産をお持ちのみなさん、そろそろ確定申告の準備した方が良いですよ!

締め切りは3 月なんだから、まだまだ余裕あるって?いやいやいや、確定申告は結構面倒ですよ。

これまで自分でやってきたから大丈夫?
それなら久しぶりに帳簿見てみてください。計上や仕訳の方法なんて綺麗さっぱり忘れていますから。

今年初めて挑戦する?
そらなら早く準備した方が良いです。意外な落とし穴たくさんあります。

今回は確定申告に向けて、どんな準備をしなければいけないのか。

ざざっと概要をおさらいし、抜け漏れがないか確認しましょう。

確定申告する必要がある人

この記事では不動産収入がある人を対象にします

事業規模であっても、そうでなくても確定申告の対象です。

会社から給与をもらっていても、そうでなくても確定申告する必要があります。

確定申告の種類

確定申告には白色と青色があることは、みなさんご存知だと思います。

そして青色の方が青色申告特別控除がありますので、おトクということもご存知かと思います。ぜひ青色申告に挑戦しましょう。

この先は青色申告するものとして話を進めます。

青色申告対象者

いろいろネットで情報を見ていますと「事業的規模」の人でなければ青色申告できない、ということが時々書かれています。

しかしそうではありません。

青色申告には65万円控除と10万円控除の2パターンがあります。

事業的規模の人は65万円控除を受けられますが、非事業的規模の人は10万円控除しか選択することができません。

逆に言えば非事業規模の人でも青色申告できるということになります。

この記事を読んでいる人は意識高い系だと思いますので、非事業規模であっても青色申告に挑戦してみましょう。

青色申告するために

事業規模・非事業規模問わず、青色申告するためには「開業届」および「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。開業届は国税庁のこのページ、青色申告承認申請書はこのページからPDFで入手できます。書き方は簡単です。

これらは開業してから1ヶ月以内に税務署に提出しましょう(青色申告承認申請書は2ヶ月以内ですが)。提出が漏れても罰則はありませんが、その年の申告を青色で行えなくなります。今年提出が漏れている人は早めに提出しましょう。

また、事業規模の方で奥さんに専従者給与を支払う方もいるかと思います。その場合もあらかじめ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しましょう。国税庁のこのページにPDFがあります。

専従者給与を支払う場合は

事業規模の方のみとなりますが、奥さんや親族に毎月給与を支払うことができます。源泉徴収を行わなくても良い月額85,000円に設定している人が多いようです。しかし金額ありきで考えるのではなく、業務に見合う分として正当な対価を支払ってください。(非事業規模の青色の人は青色申告専従者給与だけではなく白色申告の事業専従者控除の適用もできませんので、ご注意ください)

この支払った分は奥さんの懐に入ってチャンチャンとなりますが、注意点もあります。

まず扶養控除・配偶者控除の対象外になります。お父さんの給与から控除できていたものが、無くなるという訳です。会社によっては家族手当の対象外になる場合もあります。そして、控除対象外となるための手続きを会社の人事に提出しなければいけない場合もあります。会社に説明するのはちょっと嫌ですね。

また、専従者としてきっちり働かないといけません。稼働できる時間の半分以上は専従者として働かなければいけません。毎日フルにパートに出て、かつ専従者給与をもらうということはできないのです。逆に言うと半分以下であれば認められるケースもあるようです。

クラウド会計に登録します

MFクラウドのようなクラウド会計ソフトに登録しましょう。アフィリエイトですが、気にしないで踏んでください。当面は無料のプランで大丈夫です。

私もMFクラウドを使っていますが、確定申告がめちゃくちゃ楽です。むしろコレ無しでどうやってやれば良いのか分かりません。ボタン一発で確定申告用の書類がPDFで表示されますので、あとは印刷して税務署に持っていくだけです。

仕訳数の制限などありますが、初めはそれでも問題になりません。

freeや弥生会計なども試しましたが、MFクラウドが圧倒的に使いやすいこと間違いなしです。特に弥生会計は💩。

設定してみる

MFクラウドの使い方説明は別の会に譲るとして、設定のキモだけを説明していきます。他の会計ソフトでもヒントになりますので参考にしてください。

  • 事業所登録は不動産業として登録する。そうすると不動産所得用の仕訳ができるようになる
  • 銀行口座やモバイルsuicaなどと自動連携設定する。それにより全ての口座の状況が一画面で見えるようになる
  • また、それによりボタン一発で仕訳可能となる。(一発で済む場合は以外と少ないけど)
  • 固定資産台帳に所有不動産の情報を入力する。土地・建物・附属設備などを全部分けて
  • 期首残高などの設定をする
  • 「その他経費」があまりにも大きすぎる場合は「広告宣伝費」や「支払手数料」などの科目を追加する。税務署がその他経費の内容を把握しやすくするため
  • 賃貸料という科目には補助科目に「○○ハイツ101号室」などを登録しておく。収益レポートを出力した際に、内訳が分かりやすくなるため。
  • また、青色申告決算書に付帯する不動産収入所得の内訳に、各部屋の賃貸料年額を記載する箇所がある。そこと付き合わせするためにも、上記のような補助科目の設定は大事

経費の深刻に必要な情報をまとめておく

不動産投資事業に関わる費用は経費として計上できます。これはきっちりやっておかないと勿体無い。

あとで見落としがあった!なんて事にならないよう、あらかじめ目処を付けておきましょう。領収書やレシートもまとめておきましょう。

不動産投資事業で適用される経費には概ね以下のものがあります。

  1. 租税公課
    土地・建物に対する固定資産税・都市計画税・登録免許税、不動産取得税・印紙税など
  2. 損害保険料
    火災保険料・地震保険料など。前払いしている人が多いと思いますが、費用計上できるのはその年の分のみ
  3. 減価償却費
    建物や附属設備、もしくは開業費などの償却費用。建物等を購入するために支払った仲介手数料も建物の取得原価に含めて計算することができます。
  4. 修繕費
    畳や壁紙、設備の修理、壁の塗り替え・その他原状回復のために要した費用です。ただし「畳の部屋をフローリングにした」となると修繕とは見なされず資本的支出となる場合があります。資産として見られるのです。そうなると経費として見られなくなるのでご注意ください。
  5. 借入金利子
    不動産の取得にあたり金融機関より借り入れを受けた場合は、その利息分に限って経費計上できます。元金はダメです。また、不動産事業が赤字の場合は土地取得分の金利を経費計上できませんのでご注意を。
  6. 外注管理費
    不動産を管理している会社に支払う費用や清掃会社に支払う費用
  7. 広告宣伝費
    入居者募集時に仲介不動産会社に支払う費用
  8. 旅費交通費
    不動産を見に行った・契約に行った・掃除に行った・不動産セミナーに行ったなど不動産事業に関連する旅費や交通費およびガソリン代や駐車場代などを計上することができます。交通費については領収書がない場合が多いので、用途をきちんとメモしておきましょう。
  9. 通信費
    賃貸不動産で利用しているインタネット通信のプロバイダ料金や不動産会社に電話した時に利用した電話代などを計上することができます。
  10. 新聞図書費
    不動産事業に必要な新聞や雑誌などの購入費用を計上することができます。
  11. 消耗品費
    募集のために要したデジカメの購入費用・パソコン、プリンタの購入費用など
  12. 接待交際費
    不動産会社と打ち合わせ時に支払った飲食代・不動産仲間と情報交換のために要した接待交際費なども事業として必要な場合は計上できます。
  13. 水道代・電気代
    共有部の水道代・電気代や空室中の原状回復中に利用した電気代なども含まれます。
  14. 支払手数料
    仲介会社への仲介手数料や管理会社が振込を行った際の振込手数料も含まれます。また、税理士や司法書士への報酬もこちらに含まれることが多いようです。
  15. 駐車場代・地代
    賃貸に関する駐車場代、賃貸地代

注意点としては不動産事業に本当に必要だったもののみを計上する、また、家賃や車など通常の生活でも使っているものを計上する際はきちんと按分率を計算して一部を計上すると言うことです。

抜け漏れがないように、しかしやり過ぎないようしっかりと準備をして臨みましょう。

余談ですが、以前💩ワンルームマンションを売っている会社の人が「お客さんで1Rを買ってくれた人がいるのですが、初年度でベンツの新車購入費用も丸々経費に計上してOKだったんですよー。税金たっぷり返ってきましたよー😄」とかホザイている人がいました。

やり過ぎはいずれ税務署から天誅がくだります😇そんなアホな事はやらない方が良いです😇

入力してみる

では仕訳をしてきましょう。はっきり言って最初はメチャクチャ苦労すると思います。しかし規模を拡大したい人、マネーリテラシーを身に付けたい人は挑戦してみるべきです。

仕訳の方法についてはここでは割愛しますが、不動産投資をしている人が迷いやすい例を見てみましょう。

 

例1・管理会社から管理費10%と振込手数料1000円を除いた同額の2部屋分100,000円の振込があった。

これを複式簿記で仕訳するにはどうすれば良いでしょうか?

普通預金 100,000  賃貸料 100,000

とやりたくなりますよね?答えは×です。もっときちんと付けましょう。

まず、管理費と振込手数料から逆算すると、そもそもの賃貸料は111,000円だったはずです。そして同額の2部屋からの賃料収入だったのですから、

借方      貸方      補助科目
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ101号室
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ102号室

が賃料収入です。しかし管理費と振込手数料の支出がありますので、

借方         貸方       摘要
外注管理費 10,000  普通預金 10,000   悪徳不動産管理費
支払手数料 1,000    普通預金 1,000    悪徳不動産管理費振込手数料

の仕訳も必要です。

複式簿記の場合はここまで厳密に仕訳をする必要があります。

面倒だなぁ、と思いますがお金の流れをきっちり把握するためにも損はありません。

 

例2・不動産を調査するため電車に乗った。普段使っているsuicaで改札を通った。

これもよくあるパターンだと思います。

借方    貸方     摘要
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査行き
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査帰り

とやりたくなると思います。しかし貸方は現金で良いのでしょうか?いつも使っているsuicaで改札を通りましたね?そのsuicaへのチャージを不動産事業で得た現金で行ったなら、これで良いかもしれません。しかし普段使っているsuicaという事は、不動産事業とは関係ない口座から出たお金でチャージしたのでは無いでしょうか?そうすると貸方が現金というのは話がおかしくなります。と言う事で、

借方    貸方      摘要
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査行き
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査帰り

のように貸方は事業主借となります。これは「事業のお金を事業主個人に借りる」という意味になります。

 

例3・ガースル銀行からローン30万円の引き落としがあった

借方     貸方
借入金 300,000 普通預金 300,000

とやりたくなると思います。でもこれでは不完全です。元金と金利に分けなければいけません。

借方             貸方
借入金        100,000 普通預金 100,000
借入金利子 200,000 普通預金 200,000

のように分ける必要があります。借入金利子は必要経費に参入されますので。(それにしても利子の高い銀行ですね)

確定申告書類を出力してみる

賃料収入やローンの支払い、交通費などを入力したら確定申告書類を出力してみましょう。
MFクラウドの場合は決算・申告>確定申告をクリックします。その際、自宅の住所やマイナンバー、給与の情報や社会保険料控除の額、源泉徴収の情報、不動産所得用決算書の情報など、かずかずの情報を入力する必要があります。

給与所得者は12月にならないと源泉徴収表がもらえませんが、去年の分を参照するなどして、今から入力してシミュレーションしておくことをおすすめします。

確定申告書Bのリンクをクリックすれば、あら不思議。確定申告書がPDF状態で出てくるじゃありませんか。

還付金の額も分かりますので、あなたが気になっている節税額がいくらになるかのシミュレーションもできます

初めのうちはどこに入力したものがどこに反映されるのか判らないと思います。何か入力>出力を繰り返し行って、どの数字がどこに反映されるのか、なんども試してみることをおすすめします。

アァァァァーどうしても解らん!と言う人は

不動産投資の確定申告。

簡単なようで、初めは本当に大変です。例えばこんな時はどうすれば良いのでしょうか?

  • 事業を開始する前年に支出したリフォーム費用の仕訳方法
  • あらかじめ10年払いした火災保険の仕訳方法
  • 不動産所得が赤字だった場合の土地取得に関わる利子の扱い方
  • 8年ローンで買った附属WIFI設備の仕訳方法

会計ソフトの勉強の時間がなかったり、最初から他人にお任せしたい人は初めから税理士さんにお願いするのが最適です。

こちらの確定申告税理士.netでは最適な税理士さんを紹介してくれます。毎月10,000円〜の固定費用で済みます。確定申告の際に別途料金が取られることはありません。

自分で確定申告はぜひチャレンジして欲しいところですが、「これで大丈夫だ!」と思えるレベルに達するまで最低50時間はかかると思います。あなたが投資家であれば、その時間を月に10,000円で買う、という考えもありでしょう。

それではみなさん、確定申告に向かってグッドラック!

利回り高いってだけで地方の💩物件つかんじゃダメ!利回りの高さはリスクの高さ

利回り20%?良いじゃん!買うんじゃん!

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

先ほど面白いもの見つけたので共有します。

こんなメールが届きました

いつも楽しくメルマガを読ませていただいている不動産屋さんからです。

曰く、高利回りだそうです。20%ですらかね。確かに高利回りですね。でも、場所は・・・

秋田県能代市😇

都内に住んでいるとどこだよ!って感じですよね。いくら不動産会社が高利回り!って言っても騙されちゃいけませんよね。

調べてみてください。こんな田舎で20%の利回りなんて低すぎます。

早速能代の本当の利回りを調べてみるべくグーグルさんに聞いてみました。

衝撃の結果が

超一流ポータルサイトの楽待さんで調べてみたんですね。

そうしたら出て来ました。この物件。

 

はいはい、先ほどのお知らせメールの通りです。他の物件を調べてみようと見てみると、こんな物件が。

気づきました?気づきました?これ同じ物件です。

5,250万円だと思ったら4,000万円に値下がりしてました。その差額1250万円。しかもまだまだ下がる気配がする。

ちなみに能代の実勢土地価格は9000円/平米くらいだそう。

という事は1万円/平米で考えても更地で586万円の価値しかありません

しかも木造と違って、壊すのも大変。解体坪単価が5万円として見ても、3,000万円です。7階まであるって事はもしかしてEVもある?しかも築42年のオンボロRC?もう修繕しようにも、一体幾ら準備しておけば良いのか皆目検討もつきません。直すも地獄。売るも地獄。更地にするのも地獄。

私自身、はっきり言ってお金を貰ってもNo thank youな物件でございます。

こんな💩物件に引っかからないよう、ご注意くださいね!

 

それにしても、さっき届いたお知らせメール。一体何だったんだ?

では、チャオ!

 

結局のところ区分ワンルームマンション投資は得か損なのか〜様々な角度から考察してみる

不動産会社はオススメですよと言ふ。一方投資家は💩物件と言ふ。これ如何に。

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

投資家さんたちのブログを読んでいると”ワンルームマンション投資は💩だ”、”ワンルームマンション投資する奴は🐒だ”なんてご意見、ご批判ありますよね。しかしあれも、ぞれぞれの立場での話であって、見方を変えればアリな場合もあります。これが不動産投資の面白いところ。中には誰がどうみても💩物件もありますが。

人によって色が変わる、これらの物件を陰陽両面から分析してみましょう。

はじめに。区分ワンルームマンションにも色々ある

一口に区分ワンルームと言っても、種類はさまざま。はじめにその整理をしておきましょう。マンションですからRCで、そこそこ大きな物件を想定しています。

【立地】
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)
L6・それ以外
L7・山奥のリゾート地

【築年数】
A1・新築
A2・築10年くらい
A3・築15年〜20年くらい
A4・築45年くらいかそれ以上

この中で投資に値しそうなのはどれだ

まず区分マンション投資のメリットを考えてみましょう。それはズバリ「好立地に比較的安く不動産を持つことができる」。実需でも比較的近い傾向はあります。もちろん山形県上山にあるスカイタワー41のような例外はありますが。

そのような視点に立ってみますと、区分ワンルームマンションは好立地でなければ意味がありません。上記立地の区分で行くと、L1からL5までが許容範囲。田舎やリゾート地のマンションは無しでしょう。

また築年数に関してはどうでしょうか?マンションに限らず、車や服など何でもそうですが、新品が一番高く一度でも人の手に渡るとその瞬間に価値が落ちてしまいます。また、家賃も新築時は高く取れますが、2回転目から新築プレミアムは剥がれ家賃が下がることも考えられます。

自分が住むなら新築もありでしょう。しかし他人様が住むのに、わざわざ高い費用を支払って新築を買う必要がありますか?しかも直ぐに家賃が下がることも考えられるのに。

そのような側面から区分マンション投資においては新築は絶対にありえません。不動産投資の世界には様々な派閥の人がおり、日々激論を交わしていますが、この点に関しては「だよねー」となります。

上記表で行くとA1の新築は×。築10年も微妙です。家賃が落ちきっていない可能性があります。築15年くらいにかけてさらに家賃下落する可能性があります。よってA3の築15年〜20年、もしくはそれより古い物件が投資対象となり得るでしょう。

築15年ほど経っているマンションのメリットは「家賃が下がりきっている」ことだけではありません。マンションの管理の状態もよくわかります。区分マンションは管理が命。新築時にいくら良い状態であっても、その後の管理がきちんとなされているかにより、その後の物件の状態が大きく変わります。そしてそれが物件のオーラのようなものに影響を与えます。

こればかりは時が立たないと判断できません。

勝ち(価値)残ったのは

上記のような考察から、勝ち残ったのは

都心好立地
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)

都心まあまあ
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域

地方大都市周辺
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)

と、申し訳ないですが主に東京周辺の物件であり、築年数に関しては

A3・築15年〜20年くらい

もしくは

A4・築45年くらいかそれ以上

となりますでしょうか。

ではこれらの物件は無条件で買って良いのか?というとそうでもありませんよね。

さらにそれぞれのパターンを見てみましょう。

超都心の築15年〜20年くらいの区分ワンルームマンション

利回りは5%台がほとんど。融資は金融機関によっては35年2%で出してくれるところもあります。しかしローンを組んで買った場合、大抵の場合は持ち出しが発生します。よくてトントンかもしれません。こんな物件を一つ持っていても、十分な利益は出ません。

でも投資対象として見ることはできます。何故なのでしょうか。

 


例えばこんな物件を見つけました。
港区田町駅6分。築17年。2000万円。利回り5.5%。管理修繕13,000円。家賃96,000円。

この物件が人によってどのように見えるのか、ちょっと聞き耳を立ててみましょう。

🐵さん「立地が良いのは認めるよ。でも、そもそも利回り低いんだよね。それで利益でると思ってるの?2%30年で融資を受けても毎月74,000円の支払いでしょう?それに管理修繕支払ったら月+9,000円。でも固都税支払ったら年間手残り5万円くらいでしょ。ちょっと空室出たら直ぐに赤字転落するし、ありえない、ありえない。」

2,000万円の借金背負って年間5万円のリターンって少なすぎるよね・・・。という主張です。理解できる気はしますね。

🐼さん「毎月の持ち出し無いんだし良いじゃん。そもそもこれ以上物件買うつもりもないので、銀行さんの顔色伺う必要もないし。それに団信付けるから、生命保険代わりにもなるよね。2000万円の終身保険に入ろうと思ったら、少なくとも毎月4万円くらいはかかるでしょ。それに比べればなんてリーズナブルなことだろうか!立地も良いから、これから数十年保有していても安心だよ。」

パンダさんは不動産を生命保険代わりとして捉えているようです。本来なら年間50万円ほど持ち出しになるのに、この場合はトントンもしくはちょっとのプラスで2,000万円の生命保険に入れると・・・。確かにこれも納得です。

🐯さん「僕はサラリーマンで600万円の給与所得があるんだ。しかも今年減価償却が終わったアパートも持っていて、損益通算すると税金が跳ね上がるんだよね・・・。なのでこの物件買って不動産経費と減価償却等を損益通算にあてて税金を圧縮し、次の1年の間にアパートを売却する予定なんだ。」

とらさんは反政府的な節税厨のようです。政府に税金持っていかれるくらいなら、無理やり経費増やして所得を圧縮しようという、狙いのようです。とらさんはクシュナー氏にヒントを得たのかもしれません

🐓さん「毎年の手残りなんて関係ないのよコッコー。私は売却派。今まで転売で儲けてきたから、この物件もそうしてやるわコッコー。都心ワンルームは供給が減っているの知らないの?物件は下がるどころか、今後も上がって行くわよ。5年後に4.5%で売却してやるわ、コッコー」

ニワトリさんは売却益狙いのようです。5年後経てば長期譲渡所得になり税率も下がるので、その期間で売却を繰り返しているようです。4.5%で売れるかは神のみぞ知るですが、そうなれば2,560万円で売れることになります。手数料等考えると、この物件だけでは物足りませんが、悪くはありません。

🦍さん「僕は地方のアパートをいくつか持っているんだけど、もう少しリスク分散をしたいんだウッホ。そちらで得たキャッシュはあるので現金で買うウッホ。地方がダメになっても、この物件だけは間違いなく今後も大丈夫だろうからね。」

ゴリラさんは他の物件で得たキャッシュがあるようです。融資を受けると返済がありますので手残りが少なくなりますが、キャッシュで買えば毎月8万円以上が残ります。地震や災害のリスクを考えても、物件は分散させた方がリスクヘッジとなります。ゴリラさんはその辺りも含めてイイね!と評価しているようです。


 

と、このように色々な目線の方が存在します。

猿さんのように投資対象として考えない人もいれば、魅力的だと感じる人もいます。

ですが、全員が賛同していること。それは立地が良い、と言うことです。この裏打ちがあるからこそ、様々な投資パターンが考えられるわけです。

この地域に区分ワンルームマンションを買う方は、このようにはっきりとした意思や戦略を持って臨む事が大事です。人口減少もなく、また価値も横ばいか上がり続ける、この地域はスペシャルです。リスクが低い分、その意思や戦略にフォーカスしてください。

それがフィットすればあなたの大きな財産となることでしょう。(キャッシュが残るとは言ってません)

超都心だけど築45年以上経ってる区分ワンルームマンション

立地が良いけど異常に古い区分マンション。安く買える物件が多々あります。

よだれが出てきますが、これらは目利きが必要です。

港区田町で探しますと、利回りは6%台から10%台のものまで様々。これだけ年数が経つと建物によって、状態がだいぶ変わってくるようです。

特に利回り10%を超える物件は異常に狭い部屋が多く存在します。1Rで13平米など。狭くて古くても、安くて好立地を求めている方は確実に居ますので、その方向けに貸し出せる戦略が必要です。

また、古い物件は管理費と修繕積立金が異常に高いものも存在します。もしくは値上がりを計画している可能性もあります。もしくは大規模修繕で計画外の徴収がある可能性もあります。その辺りを想定し、仲介さんにご相談されることをお勧めします。

また旧耐震で、しかも耐用年数切れとなりますと融資も難しいことでしょう。

キャッシュで購入。インカムゲインでうまく回しつつ、5年くらいで他人にババを引かせるつもりなら良いかもです。

ちょっと難易度高そうです。

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築浅区分ワンルームマンション

場所によっては悪くはないです。超都心に比べて安いので、手が出しやすい範囲ではあります。

ただし、利回りについては注意が必要です。築15年〜20年であれば、最低でも6〜7%の物件を見ましょう。

以前私が話を聞いた💩不動産屋さんは、亀戸・足立・府中・川口などの都心周辺の築浅区分マンションを利回り5%台で販売していました。その辺りの築浅で5%はあり得ません。最低でも6%台。できれば7%台以上を確保したいところです。でなければ、都心一等地で探した方がマシです。わざわざエリアを外す意味がありません。その💩不動産屋は物件を安く仕入れ、利回りが5%になるように調整し、販売価格を決めていたのです。周辺のキャップレートなど無視です。💩です。

また、このエリアになると木造アパートが競合になってきます。昨今供給が非常に増えていますから、そのような物件の家賃設定・下落率・空室率なども含めて調査をする必要があります。

さらに、一部ではなぜか異常に管理費・修繕積立金が馬鹿高い地域も存在します。管理人さんの人件費が高いのか、修繕する業者さんが全員死んでしまったのか定かではありませんが、そのような物件も要注意です。

それからバス便も要注意です。最寄り吉祥寺って書いてあるのに、バスで15分とかよく聞く話です。もはや詐欺案件です。

と、この地域独自の分析が必要ではありますが、取り組みやすく、また取り組みがいもある物件が見つかることでしょう。賃貸需要旺盛な地域で8%くらいで買えれば、ある程度キャッシュフローも出ることでしょう。(今は難しいかな・・)

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築古区分ワンルーム

狭い物件に要注意。いくら駅徒歩1分なんて言っていても、13平米ユニットバスで5万円となると借り手がグンと減ります。さらに売却しようと思っても売れないことも多々。

できればJRが◎。ナントカ多摩湖線とかナントカ高速鉄道とか、ナントカモノレールなどはそもそも戦うのが大変な地域です。格安で売り出されるのでポチッとしたくなりますが、その辺りを買うのは自殺行為です。

吉祥寺駅徒歩圏内など、よっぽど良い物件以外は避けた方が良いカテゴリーだと思います。

築年数限らず地方大都市の区分ワンルームマンション

では地方の場合はどうでしょうか?

まず、今後の人口減少等を考えると、たったそれだけでもリスクが跳ね上がります。

また、新幹線駅の周辺であっても、1駅2駅移動すれば格安なアパートが腐るほど存在します。しかも駐車場が目の前にある物件です。地方だと休日等で車は必須です。駐車場が目の前にある単身アパートは非常に使い勝手が良いのです。そして部屋も広くなります。ワンルームなのに25平米〜35平米!しかも5万円以下で借りられる。なんでそんなに広い空間が必要なのか分かりませんし、東京に住んでいる人間にはそんな贅沢な暮らしを想像することもできませんが、これが地方の暮らしぶりです。

そうなりますと、いくら立地がよくても、例えば仙台駅から徒歩10分圏内であったとしても、需要がものすごくあるとは言えません。周辺駅は言わずもがなです。

このような考察から、地方の場合は「好立地であったとしてもワンルームマンションの需要は少ない。よって投資対象になり得ない!」と考えられます。

ということで

サラリーマンや主婦に大人気の区分ワンルームマンション。

「超都心もしくは都心周辺の好立地」で「新しすぎず、古すぎず」な物件しか投資妙味はなく、さらにそのカテゴリであっても買う人の立場や資金力によって「買って得するのか損するのか」は変わってくることはお判り頂けたと思います。

つまり「この条件で買えば絶対に儲かる!」なんて話はない、という事です。

一方で、「絶対に儲かる訳ではないのに」着実に利益を出し続けている人がいるのも事実。その人たちは物件選定の時点であらゆるシナリオを考え、シミュレーションをします。物件を様々な角度から評価し、買うべきかを判断します。また、運用中も様々なシナリオを想定しています。

儲からない人も儲かる人も、不確実な事象が発生する可能性は同等だとします。儲からない人はシナリオがありませんから、想定していたAが無くなればハイオシマイ。投資に失敗したと天を仰ぎます。しかし儲かる人はシナリオAがダメならBに移行する、ダメならCに行く・・・という想定があり、同じ不確実なことが起きたとしても、結果的に成功に導くことができるのです。

これがリスクマネージメントです。リスクやお金にコントロールされるのではなく、自分からコントロールすることがあなたの人生を切り開くのです。

よって物件を検討する際は、立地・築年数・賃貸需要・地域人口・周辺賃貸状況・文化・特性など様々な角度から比較検討を行い、常識的な範囲で様々なシナリオを作成し、どう転んでも大丈夫そうなら購入を検討しましょう。

今回は私が区分マンションを立地と築年数から分析し、シナリオを描いてみました。しかし、これも私1人の主観的な意見に過ぎません。ぜひあなた自身の独自シナリオと投資判断を描いて、良い物件を取得してください。

 

と、最後にちょっと良いこと言いましたが、要は僕が言いたかったのは新築区分マンションや、都心からちょっと離れているのに利回り5%台の💩マンションを売るような💩不動産屋さんには気をつけてね!話を鵜呑みにしちゃダメだよ。ということです。

ではチャオ!

退去を甘く見ちゃダメ〜たった1ヶ月の空室でどれくらい損するか知ってますか?

みんな一生入居してれば良いのに

そう思うオーナーの方、こんにちは。僕もそう思いますよ。

管理会社から久しぶりに来る連絡と言えば「退去の連絡」か、また別のコストがかかる相談くらい。

私の物件でも今年だけで2回の入れ替えが発生しました。もう金輪際退去しないで欲しいものです。

意外にコストかかってます

例えば6万円で貸している部屋があるとします。年間収入は72万円です。

この部屋に退去が発生し、1ヶ月空室ののち入居がついた場合、年間収入はどのようになるでしょうか?

1ヶ月空いたくらい大丈夫でしょ、と思いますよね。

シミュレーションしてみます

1月〜3月入居中
3月末解約
4月空室
5月1日〜12月末まで新しい入居者入る

という想定で行きます。

まず11ヶ月は入居者がいますので、66万円の収入はあります。

しかぁぁし!募集の際の広告費および原状回復費用で2ヶ月分ほど吹っ飛んでしまします。

つまり54万円しか手元に残らない計算に。

ということで

たった1ヶ月空いただけでも、年間収支計画に結構なインパクトを与えてしまいます。

この点を踏まえ、現入居者が一生退去しないよう、お参りしておきましょう。

 

楽待の「人気の収益物件ランキング」の味わいかた

一流ポータルサイト”楽待”で「人気物件お知らせメール」を受信すると

毎週金曜日に【楽待】東京都で人気の収益物件ランキングTOP10をお届け!!のようなメールが届きます。

この内容は「登録エリアでアクセスがたくさんあった物件」を10件送ってくれる、というものです。

初心者の方はぜひこのメールを受信しましょう。

このメールにある物件はズバリ・・・

「みんな興味を持ったけど、やっぱり要らなかったズッコケ物件」集です。初心者の間はこのメールを受信し、

  • なぜみんなが興味を持ったのか
  • そして、なぜ誰も買わない💩物件なのか

を、お酒を飲みながら考察する遊びをおすすめします。

2018年10月4日はこんなお得情報が届きました

【第1位】■練馬区北町2丁目■1棟売店舗■屋上看板スペース有り■平成4年築■駅徒歩3分■弊社限定販売■《1980万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496508/show.html

【第2位】☆人気の世田谷区内☆《5500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1001/1471793/show.html?uiaid=

【第3位】港区新橋5丁目《580万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1407757/show.html?uiaid=

【第4位】【☆売主☆】現況満室稼働中!利回り10%越! 赤羽台の1棟アパート《3840万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1487799/show.html?uiaid=

【第5位】八丈島 戸建て賃貸 RC《800万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1004/1494643/show.html?uiaid=

【第6位】ハウス桜丘《1280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1401649/show.html?uiaid=

【第7位】表面利回り15.37%●田園調布駅徒歩4分●東横線●自由が丘徒歩圏内●お問い合わせ番号J087《2280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1496982/show.html?uiaid=

【第8位】佐藤ハイツ 満室想定利回り10.34%!満室想定年収165万4800円!東武東上線「下赤塚駅」徒歩12分の立地です!《1600万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1480171/show.html?uiaid=

【第9位】八王子市 500万円 14.16% 1棟アパート《500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1184477/show.html?uiaid=

【第10位】新宿区★駅1分★利回8.57%★商業地域★一棟3500万円《3500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496801/show.html

一つ一つ見てみると

答えを書くとツマラナイので詳細は省きますがが、概ね以下のような感じでしょうか。

  • 思ったより古い
  • 古いくせに高い
  • 思ったより狭い・小さい
  • 旧法借地権だった
  • 再建築不可だった
  • RCって言ってもほぼ廃墟じゃないか

開いただけでアリエナイヨネ〜と思えるカワイイ物件ばかりです。

ぜひみなさんの目で、これらの💩物件がなぜ💩になったのか吟味してみてくださいませ。