投資判断にはシミューレション不可欠！

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう！

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの？」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

表面利回りだけで考えれば240万円／2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI（潜在総収入）

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI（GPIから空室率をひいたもの）

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4％。それより多めに見ておけば5％。

240万の５％は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX（運営費用）

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

• 固定資産税・都市計画税
• 管理手数料（おおむね家賃の5%）
• 清掃費用
• 共用部の電気代
• インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 管理手数料（おおむね家賃の5%）

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI（純営業利益）

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS（ローンの年間返済額）

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo（税引前キャッシュフロー）

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。

税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

• 減価償却費
• ローン利息
• 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか？

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年（定額法焼却率）の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます。

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか？

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

• 課税所得が195万までであれば5%
• 195万超え330万円以下は10%
• 330万円超え695万円以下は20%
• 695万円超え900万円以下は23%
• 900万円超え1800万以下は33%
• 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得（収入じゃなくて所得です）と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税＋住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo（税引き後キャッシュフロー）

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー（BTCFo）は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo（税引き後キャッシュフロー）となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円（空室率5%をひいた）
OPEX 480,000円（GPIの20%）
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

• 司法書士報酬
• 固都税清算金
• 印紙代
• 不動産仲介手数料
• ローン手数料
• 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません（フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw）よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか？

次回はその考え方について考えていきたいと思います。