不動産投資のシミュレーションをきちんと出来ていますか?

投資判断にはシミューレション不可欠!

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう!

 

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの?」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

 

表面利回りだけで考えれば240万円/2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI(潜在総収入)

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI(GPIから空室率をひいたもの)

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4%。それより多めに見ておけば5%。

240万の5%は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX(運営費用)

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)
  • 清掃費用
  • 共用部の電気代
  • インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI(純営業利益)

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS(ローンの年間返済額)

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo(税引前キャッシュフロー)

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。


税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

  • 減価償却費
  • ローン利息
  • 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか?

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年(定額法焼却率)の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか?

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

  • 課税所得が195万までであれば5%
  • 195万超え330万円以下は10%
  • 330万円超え695万円以下は20%
  • 695万円超え900万円以下は23%
  • 900万円超え1800万以下は33%
  • 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得(収入じゃなくて所得です)と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税+住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo(税引き後キャッシュフロー)

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー(BTCFo)は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo(税引き後キャッシュフロー)となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円(空室率5%をひいた)
OPEX 480,000円(GPIの20%)
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

  • 司法書士報酬
  • 固都税清算金
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません(フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw)よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか?

次回はその考え方について考えていきたいと思います。

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