「家買います」「認め印でおK」「・・・!」

土地や家を買った・売った場合に所有権移転登記をすると思います。
(義務では無いので、移転しない人もいるかもしれませんが)

では問題です。その際に印鑑証明書+実印が必要な人は誰でしょう?

1・買主
2・売主

答えは「売主」です。印鑑証明書付きの実印は役所が本当に本人であるかを確認するために使われます。その際、それらを提出するのは「権利が狭まる人=つまり損をする可能性がある人」です。

知らない間に不動産の所有者移転をされたのでは、持ち主はたまったもんではありません。その人が本当に「所有権移転をしても良いぜ」という行為を行った事を役所に証明するため、実印と印鑑証明書が必要です。

しかし、印鑑証明書付き実印が必要な買主もいます。それはローンを組んで不動産を購入する人。

ローンを組む際、大抵は土地や建物を担保にお金を借ります。その際抵当権設定登記がされます。知らない間に自分の不動産が担保に入れられて銀行から借り入れをされては困りますよね。なので「自分の不動産を担保にするのでお金借りますよ」という事を本人が行ったと証明するために必要なのです。

という事で、現金で不動産を購入する場合には実印不要です。
100均で売っている認め印でOKなんですと。

生垣を作ってお金を貰う

ブロック塀の撤去費用や生垣造成の補助金が貰えるのだそうだ。

これに関しては色々な自治体が取り組んでいるそうで、こちらに23区の一部まとめが掲載されています。

文京区のページにあった施行例

キャプチャ4

もとのページはこちら

かなり良い感じじゃないですか。

もし中古住宅を購入し、色気のないブロック塀だった場合はこれを使って緑化してみたいと思います。
各自治体は「街並みの美観形成」や「災害に強いまちづくり」の為に生垣を推進しているようです。

水・谷・池・橋・川とかの地名は注意

やっぱりね、水系の名前が付く土地は以前は川だったりとか沼だったりする事が多いわけです。

そのような土地は地盤が弱かったり水害が多発したりするので注意が必要です。

例えば渋谷。
ここは昔は渋谷川が流れていて谷でした。
渋谷川は今でも道路の下を流れています。

こちらの記事でも出てた文京区水道も神田川の影響で結構低い土地ですね。
文京区には小石川という地名もあります。

上野不忍の池近くには池之端という地名もあります。これもそのまんま東。

東京には溜池という地域がありますが、こちらも昔はそのまんま池ですね。明治に埋め立てられてしまい正式な住所は残っていません。

なんとか橋という地名も要注意です。橋があるってことはその下に水があったわけですから。
水道橋・江戸川橋などあたりは神田川を渡る橋でありました。
数百年で隆起する訳もなく、未だに低い土地です。

その他こちらにも沢山の情報があります。回答者の皆さん、すごいなー。クイズ王みたいだ。
こちらはアサゲイさんの記事。さっすが見出しが過激っす。

建蔽率と容積率って何ですの?

建蔽率と容積率についておさらい。

まずは建蔽率

都市計画で用途地域毎に30% – 80%の範囲で制限が定められている。建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、100坪の土地で建ぺい率が60%の地域の場合、最大60坪(100坪×60%)の建築面積の建物を建てることができる。 wikipediaより

土地に対して建てられる面積の上限が決まっているんですね。
誰もがその土地を最大利用していものですが、みんながみんな土地に対して80%くらいある建物を建ててしまうとその地域がギュウギュウになってしまって景観が悪くなってしまうのです。
その他にも防火的な観点など色々と理由はあります。

次に容積率

容積率は、都市計画で用途地域毎に50%~1300%の範囲で制限が定められている(指定容積率)。建築基準法上、原則として指定容積率を上回る延べ床面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、50坪の土地で容積率が200%の地域の場合、最大100坪(50坪×200%)の延べ床面積の建物(1階40坪、2階30坪、3階30坪のような)を建てることができる。

これも景観や防火的観点などから地域ごとに決められています。
例えば建蔽率80%、容積率400%みたいな地域ばかりになってしまうと高い建物ばかり建って大変な事になりますからね!

実際に出会った、土地が安い13パターン

周辺は坪単価200万なのになぜか坪単価130万とか、そのくらい安い値段で出ている土地があります。

これまで沢山そのような土地に出会ってきました。気にしなければお得ものです。
では一体どのような土地が周辺相場より安くなるのでしょうか?

旗竿地

綺麗な長方形では無くて、うまく描けないけど下記みたいな形状の土地。
このような土地は大抵安いです。
道路と面している幅が2.5mくらいあると車停められるので良いと思います。
敷地延長のいわゆる竿の部分に花壇など植えても良いので、私はこのようなむしろこのような土地を探しています。
ただし注意する点があります。
一つは集合住宅が立てられないこと。
正確に言えば抜け道はあります。
それは別の記事でか書きますね。
そしてもう一つは次の項目で
┌────────┐
│      │
│      │
│  ┌────┘
│  │
│  │
┘  └
道路

前面道路と接する間口が2m以下

上記の敷地延長部分の間口が2m以下の場合、再建築ができません!
せっかく土地を買ったのに例えば1926年築の古い家屋が建っていたらそれを壊して新しく家を建てることができません!オーマイゴッッド。
とは言え、リフォームはOKです。匠に託して見ると良いかもしれません。
もしくはあなたが金持ちならば、周辺の土地を買い漁って前面道路との接道を2m以上にすれば良いです。

隣があの筋の方でした

その場合もお安い場合があります。
告知義務ありになっている場合があります。
でもあの筋の方は意外と近隣住民に優しいみたいなので、私は嫌いではありません。

隣が新興系ほにゃららでした

これ系も好かれないみたいです。
不特定多数の人が休日に通るため賃貸併用にも向かない土地だそうです。
私は逆に安心な気がするのですが。

曰く付きの土地だった

火事で燃えて一家死亡みたいな事は現実的にあります。
若干安く出ていることがあります。
私は霊は見えませんが、やっぱりちょっと怖いですね…。
あと大島テルさんに捕捉されたりするので賃貸として貸し出そうとすると難しいかもしれません。

前面道路が異常に狭い

以前坪単価が安くて非常にいい旗竿地を見つけた事がありました。
実際現地に行ってみると土地自体は良い感じだったのですが前面道路が1.3mくらいしかない!
流石に辟易しましたね。
そのうち4mになるんでしょうけど、私が生きているうちにそうなるか怪しいので断念しました。
1.3mしかないと「私たち、どうやって家建てるの?そーしてどうやって引っ越しするの?」となります。

崖っぷち

崖下でも崖上でも色々と建築制限を受けます。かなり安い印象がありますが、ちょっと怖いですね。

異常に日当たりが悪い

四方八方が柔道選手の篠原さんみたいなビルに取り囲まれている土地。
これは本当か判りませんが安かった記憶があります。

低い土地

以前恵比寿で異常に安い土地を見つけたことがありました。
実際現地に行ってみると周りより一段と低くなっている土地。
道路の端からは湧き水らしきものが溢れていました。
江戸時代の地図を見ますとこのあたりは川であり、その先に水田があったようです(恵比寿のど真ん中に水田!)。
このような土地は周辺より安く売り出されるみたいです。そりゃそうか。

隣家が越境している

「こっち来るな」と言ったところで隣家も建物を壊すことも出来ないし、大変面倒な臭いがする土地ですね。
実際に越境が土地の値段に影響を与えるのかは分かりませんが、周辺より安くなっている土地を見たことがあります。

大幅にセットバックしなければいけない

周辺坪単価が200万の土地で100㎡5200万という角地がありました。
単純に坪単価を計算すると173万ですからこれはイイ!と私も興奮しました。
しかしよくよく見てみるとその角地は接する道路が2つとも4m未満のため15㎡もセットバックする必要がありましたよ。
となると実際に使えるのは85㎡です。
結局周辺坪単価よりも高いのでした。ちゃんちゃん。

借地権だった

サイト上では土地権利=所有権となっているのに、よくよく話を聞いてみると借地権だった…何てことが結構あります。
問い合わせ入れさせるためにワザとやっているのではないかと、いぶかってしまいますね。

そもそも土地面積が違っていた

実際は80㎡しかないのに110㎡と記載されている土地がありました!
そりゃーもう坪単価激安になる訳ですよ、一見。

と色々なパターンと遭遇しました。他にもあれば教えてください。

レインズを覗きたい

不動産業者は業者間でレインズというシステムを使っており売却物件を共有しています。
一般の人が不動産業者へ売却を依頼する場合は下記の3つがあるそうで

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

最初の二つの契約の場合は不動産会社は媒介契約5日~7日以内にレインズに登録する義務があります。
宅地建物取引業法という法律で定められた義務です。
逆に一般媒介契約の場合は売主が任意で決められるそう。

つまりこのレインズってやつにはアリとあらゆる物件情報が沢山入っている宝の山って訳です。
ところが一般人がアクセスできるのはログイン画面まで。その先は見る事ができません。一般公開されていないのです。


これがレインズのログイン画面。ここまで来て中に入れないのでパスワードの辞書攻撃・・すが一般人にはどうしようもありません。こんなページもあるのでご注意を。

これを閲覧するには宅建免許を取って不動産流通機構に加入するか、不動産会社に見せてもらうしかないようです。
という事で結論。覗きたければ黙って宅建を取るか、スグに見たければ不動産会社にいくしかなさそう。

ちなみに「ハトマークサイトはレインズを持っている組合がやってるんでレインズに近いみたいッス」ってな話もあるんですが真偽は不明です。
でもハトマークサイトはマメにチェックしておいて損はないです。


キャプチャ6
home’sやat homeでは見ないものが出てくるような…気がする

 

土地の売主はだれだ?!

駅徒歩1分。25坪ながら第一種中高層のエリアで、大変感触の良い土地がありました。
さて問い合わせでもしてみようかと、不動産サイトを見ると色々な不動産業者が広告を出している。
うーむ。どうせなら売主の不動産屋から買いたい。仲介手数料を浮かしたい。
という事で片っ端から取引形態を調べたけど、全部仲介。
ここで私の好奇心が騒ぎ出しました。
売主は一体誰なんだろう。個人なのか業者なのか。
どうやったら調べられるのだろう。現地に旗は無かったし。
そこで考えたのが登記簿の取得。でもそんなのやった事ありません。
どこで貰えるのかも良く分かりません。そんな時はGoogle先生に聞くのが一番です。

そして出てきたサイトがこちら!
http://www1.touki.or.jp/


キャプチャ
wwwでは無くwww1と言うのが個人的には気持ち悪い。

じゃーん!ネットで登記簿取れます。 正確に言うと

  • 不動産登記情報(全部事項)
  • 不動産登記情報(所有者事項)
  • 所有者の氏名・住所のみ
  • 地図情報
  • 図面情報
  • 土地所在図/地積測量図,地役権図面及び建物図面/各階商業・法人登記情報
  • 現存会社等の場合は履歴事項の全部,閉鎖会社等の場合は閉鎖事項の全部
  • 動産譲渡登記事項概要ファイル情報及び債権譲渡登記事項概要ファイル情報

が取得出来るのだそうです。21世紀すげー。
一時利用をすれば即利用可能です。
360円くらい取られるんだったかな?(ふんわり)
30分くらい経つとタイムオーバーになってもう一度登録する必要があるので要注意。

ちなみに登記簿を取得する際は地番と言うものが必要です。
つまり現住所が分かっても駄目なんですね。
そしてそれを知るには法務局に行ってブルーマップと言うものを見る必要があるそうです。
えっ、結局法務局行くのかよ・・・
Google先生・・・
そして見つけたのが下記。じゃーん!
http://kachiban.net/

キャプチャ2
岐阜の「株式会社 山内事務所」さんが公開しているようです。何の為にやっているのか判りませんがほんとありがとうございます。

現在、東京・大阪・岐阜・名古屋の一部しか対応していないようですが、幸い私が探している地域は対象でしたのでこれで調べる事が出来ました。山内さんスゲー。
地番を入れてPDFをダウンロードして、その土地を取得した不動産屋を特定する事が出来ました。
抵当権設定の箇所からどこから幾らの借金をして、土地を取得したのかも分かりました。
そして、好奇心が満たされた頃には、この土地は売切れていたのでした。