ボロ家投資

“愛の不動産号”船長は昔から工作が大好き。

ボロ家を安く買って、自分で安く再生し、賃貸に回せば儲かるのではないかと昔から考えていた。ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。これほどの天職はないと今でも思っている。
ぼんやりとそのような事を考えていたが、最近は自分の賃貸併用計画に追われ、投資用物件のことなど忘れてすごしておったわけです。
しかし先日、たまたま下記の記事を発見し、またメラメラと闘魂に火が点いた!

キャプチャ

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要約すると「土地付きボロ家を500万以下で安く物件を買い、リフォームをなるべく安く自分で行い、利回り30~40%を目指す」という事らしい。
物件を安く買えば利益が出る、というのは誰でも思いつく。しかし500万以下にこだわるってのは凄い。彼女たちは徹底的に安く買っているようだ。

確認してみないと気が済まない蔵。
さっそくSUUMOで500万以下物件を探してみた。条件は東京都内。2015年7月時点で出てきた物件は2件。
キャプチャ2

1つは葛飾区堀切4、京成本線「堀切菖蒲園」徒歩6分で8坪土地付き350万。

もう1つは青梅市根ヶ布2、JR青梅線「東青梅」徒歩23分で20坪(!)土地付き486万円。

それにしても青梅は凄いですね。20坪の土地に2階建ての家までついて500万円でお釣りが来るそうです。都心に通勤しないならありかも。

しかし青梅はちょっと遠いし現実的ではないので、葛飾区の物件でシミュレーションしてみよう。こちらは延床面積46.26m2
土地建物購入費:490万
リフォーム代:50万
取得費用は50万
概算コスト:590万
一方、この辺りの家賃相場は46㎡前後で6万円の模様。
よって年間収入72万円。利回りは72万円/590万円*100=12.2%

・・・全然利回り良くないじゃないですか。色々なボロ家大家さんを調べてみたが、最低でも20%以上(つまり5年以内に元をとる)を指標とせよとのこと。

逆に月6万円の収入で利回り20%を目指すには、購入価格を72万円*(100/20)=360となるので、360万で購入しなければいけないことになる。

うーむ、なるほど。

高利回りの物件を見つけるのが難しい理由が分かった気がしました。

続きはまた。

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