不動産投資の失敗事例を学び敵を知る
通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。
「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。
しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。
不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか？
今回は投資の失敗例です。
失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。
では、都内中古区分マンション投資で失敗のお話。
Contents
300万円の元手を作った
若い頃から不動産投資に興味があったMさん。
大学を卒業後新聞社に勤め、激務のためお金を使う時間もなく過ごしていました。
28才になった時に300万円の貯蓄ができ、いよいよ不動産投資を開始しようと意気込んだそう。
新聞社は激務な上、新聞のマーケットも縮小していることもあって、早めに不動産投資を初めて不労所得の道を作り、いずれはアーリーリタイアしたいと考えていました。
しかし300万円を元手にどんな物件を買えば良いのか。
通勤の行き帰りや、休みの日に不動産投資の本を読み漁り、自分なりにイメージを固めていきました。
そして最終的に絞られたのは、都内中古区分マンションと新築一棟アパート。
なぜなら、それらの物件に関する情報がインターネットにたくさんあったから。
ググるとセミナーや相談会もたくさん見つかりました。
さっそく中古区分マンションのセミナーへ
ネットで検索をしていると、とある区分中古マンション業者のページに行き着きました。
夜に都内でセミナーをやっているそうで、まずはそれを聞きに行くことに。
代表の方がセミナー形式でいろいろと教えてくれたそうです。
セミナー後、担当者と名乗る女性にいろいろと相談をしてみると、下記のようなことを言われたそう。
- 初めから新築一棟はボリュームが大きすぎます
- 何よりも新築はすぐに家賃が下がってしまい、話になりません
- 地方は区分も一棟もダメです。入居者がつきません
- 新築区分マンションもすぐに価格が落ちるので、投資としては不適格です
- 一番良いのは都内の15年くらい経った中古区分マンションです
- レバレッジを効かせるのが不動産投資の良いところです。現金購入はダメですよ
- 区分マンションを何戸か買って海外で遊びながら暮らしている人もいるんですよ
様々なロジックで他の投資商品の道を塞ぎ、最終的にその業者が売りたい中古区分マンションにフォーカスしていきます。
Mさんは他の投資物件を検討したいと思っていましたが、確かに新築アパートはリスクが高そうだと思い始めました。
また区分マンションを買って海外生活を楽しんでいる人がいるなら、自分も同じような生活ができるだろう・・・ということで、最終的に購入を決めたと言います。
しかも一度に2戸買ってしまいました。
1戸では十分にキャッシュフローが出ない、区分は3戸持つのが良いと説明されたそうです。
しかし3戸は多すぎと感じ、2戸にしたそう。
区分マンションその１のスペック
一つ目は大き目が良いです、というアドバイス通り65平米超のファミリー物件を購入。築13年。
価格は2890万円。
都内ではありますが、ちょっと東に外れる地域です。
月間賃料は14万円。
初期費用は手元の資金から70万円ほど。
表面利回りは5.8%です。
融資はもともと1.7%でシミュレーションしていたのに、蓋を開けてみれば2.3%で借りることに。35年ローン。
毎月の返済は約10万円。
修繕積立と管理費はあわせて月額1.7万円ほど。
その他管理会社に7000円の管理費を支払います。
区分マンションその２のスペック
もう一つは少し小さめ。
25平米のワンルーム。場所は同じく東京の東の方の地域。
築12年で1750万円。月間賃料は8万円。初期費用は手元から50万円ほど。表面利回りは5.4%。
融資は同じ金融機関で2.3%35年。月の返済は6万円。
修繕積立と管理費はあわせて月額1.6万円ほど。
その他管理会社に4000円の管理費を支払いします。
実際に運用を初めてみると？
まず、その1の物件。
こちらは収入ー支出を計算してみると毎月の手残りは16,000円。年間で19.2万円ほどになります。
しかし！ここに固都税8万円が必要。
ということで、11.2万千円が最終的に手元に残りました。
そして、その2の物件。
こちらは毎月の手残りがプラスマイナスゼロ！しかし固都税が3万5千円かかりますので、年間3万5千円のマイナス・・・。
その辺りを担当者にも問い詰めたそうですが、節税効果はそれ以上あるので大丈夫です！との答えが返ってきたそう。
Mさん大後悔
総額4,640万円のローンを組んだMさん。
20代には結構な金額です。
そして、そこまでのリスクを背負ったにも関わらず、年間で手元に残るお金はたったの11万円・・・！
初年度は不動産取得税などを経費に入れられたため、確かに20万円ほどの還付金があったそう。
しかし翌年からは、それもほとんどない状態に。
不動産会社からはもっと経費を増やせば還付金も増えますよ！というありがたいアドバイスもあったそうですが、もともと真面目はMさんは、関係ない飲食の領収書や旅費交通費を計上する気にもなれなかったそうです。（当然の感覚です）
結局このローンのために、新しい融資を受けることもできなくなりました。
一棟アパートなんて買うこともできません。
住宅を買おうにも、このローンが足かせになってしまいます。
利益の出ない区分を買う気にもなれず、手詰まりとなってしまいました。
35年ローンは63才まで続きます。
年間10万円でアーリーリタイアなどできるわけもなく、お先真っ暗となったのでした。
どうすれば良かったのでしょうか
時間を巻き戻します。
300万円を元手に不動産投資を考えていたMさん。
その300万円で、一体何に投資をするのが正解だったのでしょうか。
シナリオその１〜利回りがもっと良い区分
この業者はどんな物件でも利回りを5%台にして売っていました。
そもそもの物件価格を無視して、5%台の利回りありきで値段を付けていたのです。
今回Mさんが買った区分マンションが利回り7%だったらどうだったでしょうか。
物件その1の価格は2,400万円になります。計算式は飛ばしますが、最終手残りは年間30万円です。
物件その2の価格は1,370万円。最終手残りは年間15万円です。
合計で年間45万円のキャッシュフロー。
潤沢なキャッシュフローとは言えませんが、せめてこの程度の利益は残したいところでした。
シナリオその２〜新築アパートを買う
新築アパート。これだとどうでしょうか。
都内からちょっと離れたところで10戸10000万円利回り7%の物件なら、年間700万円の収入。
オリックスさんから2%で借り入れができれば、年間400万円の返済。
運営費20%140万円とし、年間手残りは年160万円。
中途半端に4600万円のローンを組むくらいなら、思い切ってこの辺りまで行っても良かったかもしれません。
10戸あれば青色申告で65万円控除も利用できますので、税金面から見てもちょっとお得です。
しかし諸経費が300万円で収まらず、オーバーローンをする必要があったかもしれません。
金額も大きいです。リスクは高めです。
繰り上げ返済をするなどして、デッドクロスを回避するなどの戦術が必要になるでしょう。
また、2018年現在ではスルガ銀行問題などを発端とし、銀行さんの融資が厳しくなってきています。
イマイマだと、融資を受けるのは厳しいかもしれません。
シナリオその３〜中古戸建を買う
もう一つは埼玉県や千葉県などの中古戸建投資。
ちょっと外れれば築40年ほどで300〜400万円台の戸建を見つけることができます。
家賃は5〜6万円くらいでしょうか。リフォームにどのくらいコストをかけるか、にもよりますが利回りは15%~20%を狙えます。
年間60〜70万円の収入を見込めます。
可能であれば、融資を組みましょう。
手取り早いのは日本政策金融公庫という国がやっている金融機関です。
10年1.5%くらいで融資してくれる可能性があります。
350万円の物件を買って、100万円のリフォームを施し、月6万円で賃貸できれば利回り16%。
公庫への返済は年間48万円。
その他税金・運営費で6万円とすると、年間手残りは18万円。
手元資金を減らさず、年間18万円の利益が出せるなら悪くありません。
ローリスク・ミドルリターンと言ったところでしょうか。
この場合の注意点は
- 賃貸需要がある地域を選ぶ
- リフォームにお金をかけすぎない
- シロアリ・傾き・雨漏りなど、修理にコストかかりそうな物件は控える
- 擁壁にも注意する
- 5年後くらいに売却できそう（出口が見えそう）な物件を選ぶ
- 可能であれば再建築可能な土地を選ぶ
など、戸建特有のポイントがあります。
また、公庫さんが賃貸事業をやったことがない人に、いきなり融資をしてくれないかもしれません。
オーナーチェンジ物件（すでに入居している物件）の方が融資がおりやすいので、そこを狙っていくのも手です。
今回の件から何が分かったでしょうか
Mさんは最終的に、買ったばかりの中古区分を売却しました。
その状態で35年も持ち続けることに、耐えられなくなったためです。
2015年〜2018年にかけて物件価格が高騰していたこともあり、なんとかトントンで逃げることができました。ラッキーです。
もう少し貯蓄をしつつ、再出発をするタイミングを狙っているよう。
今回の学びとしては、一番初めに間違った物件を買ってしまうと、どうにもならない可能性があるということ。
再起不能となってしまいます。
これが不動産投資の怖いところ。
Mさんはなんとか脱出できましたが、2019年以降は銀行の融資も厳しくなり、このような出口戦略を取るのも難しくなるでしょう。
今回の失敗の原因は何でしょうか？区分を買ったことでしょうか？アパートにすれば良かったでしょうか？
違います。物件の問題ではありません。
Mさんが、業者から勧められた物件が良いのか悪いのか、それをきちんと自分で判断できなかったことが問題です。
自分でシミュレーションできれば、ある程度の問題は想定できたはず。
手残りについても、もっと冷静に認識できたはず。
他の物件と比較し、もっとも効率的な資金の使い方を考えることができたはずです。
それができないうちは、誰かに相談してみましょう。Twitterで大家さんをやっている方にアドバイスを求めるのも良いでしょう。
私に聞いてくれても良いですよ。公開でお返事します。
手始めに何をすれば良いでしょうか？
東京周辺の築古戸建を探すなら下記記事を参考に。
実際に行なった地場不動産へのアプローチ方法です。
新築アパートが良いのか、築古戸建が良いのか、都内区分が良いのか・・・
そもそもどんな種類があるのか・・・。そんな事で迷っている方は、ぜひ下記記事をご一読ください。
やっぱり都内の一等地にアパート建てたいんだよね・・・という方は、こちらどうでしょうか？
実際に話を聞いてきました。
初めは色々な本を読んだり、セミナーに行ったり、業者さんに話を聞きに行ったりしましょう。
そのうち、自分にフィットする業者さんや物件の種類が見えてくるようになります。それまで買うのはじっと我慢。
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