不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら
突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか？
A・表面利回り7%の10000万円（他に自己資金1000万円）の物件を2%35年フルローンで購入する場合。
B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。
利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか？
それぞれの投資効率を調べていきましょう。
A・10000万円の物件のBTCFoを調べます
グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。
空室率5%（39万円）とOPEX20%（154万円）を引くと、NOIが578万円。
10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。
B・1000万円の物件のBTCFoを調べます
グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。
空室率5%（6万円）とOPEX20%（24万円）を引くと、NOIが90万円。
借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。
それぞれのCCRは？
CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか？という指標になります。
計算式は税引き前キャッシュフロー（BTCFo）/自己資金で求められます。
今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。
一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。
という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。
つまりどう言うことだってばよ？
同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。
これは盲目的に「借金とは悪である！」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。
世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか？今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。
自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。
物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。
GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。
【おすすめPR特集】
実際に私が試したサービスだけ紹介しています。地場不動産屋さんからマル秘情報が欲しい人は
大手ポータルで格安不動産探してもたかが知れてます。地場不動産屋さんの仲介さんからウマウマ物件を紹介してもらうのが最短です。今すぐお試しを。 【タウンライフ不動産売買（購入）】希望の不動産を無料でご紹介
なら登録は1分。良い感じの地場不動産屋さんを紹介してもらえます。私も実際に１軒買いました。本当は教えたくないです。リフォーム業者をお探しなら
簡単入力であっという間に地元の優良業者と繋がれます。タウンライフリフォーム本当にオススメします。リフォームでお困りなら今すぐクリック。見積もりもらうだけでも大丈夫。不動産の価格が高い今だからこそ売却も
ちょっとでも高い値段で不動産売りたいですよね。業者によって全然値段違いますから。タウンライフ不動産一括売却査定なら、あっという間に地元の不動産業者に問い合わせが可能です。売却は１社でも多く査定を出してもらうことが大事。まずは価格だけでも査定してもらいましょう。売る売らないは価格を見てから決めても大丈夫。会計処理はMFクラウドでらくちんに
私、何を質問されても答えられるくらいの自信があります。それほどMFクラウドを使い倒しています。これなしで不動産所得の確定申告をするイメージがわきません。初めは無料で全然OK。規模が大きくなってきても月800円のプランで良いと思います。