CCR(投下した自己資金に対する利回り)は意識しておいた方が良いです

不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら

突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか?

A・表面利回り7%の10000万円(他に自己資金1000万円)の物件を2%35年フルローンで購入する場合。

B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。

利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか?

それぞれの投資効率を調べていきましょう。

A・10000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。

空室率5%(39万円)とOPEX20%(154万円)を引くと、NOIが578万円。

10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。

B・1000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。

空室率5%(6万円)とOPEX20%(24万円)を引くと、NOIが90万円。

借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。

それぞれのCCRは?

CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか?という指標になります。

計算式は税引き前キャッシュフロー(BTCFo)/自己資金で求められます。

今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。

一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。

という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。

つまりどう言うことだってばよ?

同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。

これは盲目的に「借金とは悪である!」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。

世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか?今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。

自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。

 

物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。

GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

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