こんな不動産投資会社は信用してはいけない
これまで多くの会社と面談をしてきた私。数々の強引な営業を受けてきましたが、何度もなんども話を聞いていると「これは怪しい」「こんな会社と付き合うとろくな事にならないだろう」というのが判ってきます。
今回は私が絶対に付き合わないであろう、不動産会社をリストアップしておきます。ご参考まで。
今後新種に出会ったら、どんどん追加していきます。
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新築マンションが一番です、と言う
まず投資対象になり得ません。私が話を聞いた会社は新築1Rマンションを3,500万円ほどで売ってました。表面利回りは4.5%だそうです。この表面利回りも嘘くさい。実際は3%台じゃないか。
この利回りで35年ローン組んで見てください。必ず毎月持ち出しが発生します。なんども書きますが、月に1000円でも利益がでればまだ良し。1000円でも持ち出しが発生するなら、その投資は失敗です。騙されないように気をつけてください。
とは言え「この物件一つだけで満足、これ以上増やすつもりはない。また、高額な生命保険と比較してこちらを選んだんだ！持ち出しても良いんだ！投資じゃないし！」という人は止めません。どうぞ。
新築はダメです。築浅マンションで利回り5%くらいが良い、と言う
以前御徒町周辺にあった「ほっこり系な名前」の不動産屋さん。「新築マンションは利回りが低すぎます！築浅（10年くらい）であれば家賃はこれ以上下がらず、安定した収益を見込めます」と宣伝していました。
こちらは1Rで1,600万円くらい（新築に比べるとぐっと値段が下がりますね）。年間収入は80万円。表面利回りはきっかり5%。表面上、ぎーりぎり持ち出しが出ないように工夫されており、あたかも毎月儲かるような営業をしてきました。しかし、固定資産税や運営費、購入諸費用などを厳密に計算すると、これまたギリギリ赤字。
厳密にシミュレーションしておいて良かったです。本当に巧妙でしたから、みなさんも気をつけてください。
合言葉は節税！節税！
節税になります！節税になります！還付金で納めた税金が返ってくるんです！
って、還付金返ってきたとしても、それ以上のキャッシュアウト発生しているから何の足しにもなりません。
35年借り上げ保証をする、明日にでも潰れそうな会社
来年のこと、もっと言えば来月のことも誰も分からないのに、なんで35年も借り上げ保証できるのかと問いたい。小一時間問い詰めたい。そんな種類の会社。
35年の収入を約束してくれるなら、確かにキャッシュフローの計算もしやすいし飛びつきたくなる気持ちも解ります。でも絶対に裏があるわけです。
まず、めちゃめちゃ安く借り上げられているパターン。普通に貸し出した場合の80%。酷いところでは60%の価格で刈り上げる。結果、不動産会社が儲かるパターン。
そして最初からバックレる気満々で高い金額を提示してくるパターン。かぼちゃの馬車事件が有名なところでしょう。スマートデイズ社はオーナーに高額の家賃保証を提示していましたが、実際はそれより低い金額で入居者を入れていました。その差額は新しい鴨となったオーナーの建築費用から捻出していた訳です。
そんないびつなビジネスモデルが持続的に発展するとは思えません。
今だにシェアハウスを売っている会社
これは言わずもがな。もちろん良いシェアハウスもあると思いますが、今はかぼちゃ事件によって供給過多。
なんでも足立区には120棟の新築シェアハウスがあるのだとか。君子危うきに近寄らず。
郊外なのに15平米以下の狭小アパート
これも多いパターン。家賃10万円の部屋を1つ作るなら、55,000円の部屋を2つ作ったほうが儲かる訳で。なんなら40,000円の部屋を3つ作ったほうが儲かる訳で。
そうやって、表面利回りを水増ししたいがために狭小アパートを増やす業者が増えました。18平米ならなんとか我慢できる、、という人もいましたが、さすがに17平米以下となると辛い人も多いようです。14平米ほどの狭小アパートも売られていますので要注意。
とは言え、これが不動産の面白いところでもあるのですが、都心であれば狭小アパートも人気だとか。たとえ一部屋13平米しかないとしても、家賃が安くて、パーソナルスペースがあり、都心に簡単に出られる。そんな物件が人気なんだそうです。
それから、地方であっても家賃が1万円とか2万円とか。そんな金額でもうまく回っている狭小アパート。それであればリスクは少ないかもしれません。それ以上家賃が下がることも考えにくいですし、老人や留学生などの需要もあります。
儲かるはずなのに、気づいたら持ち出しが発生する
何はともあれ。月に1000円でも持ち出しが発生するような物件を進める投資会社は完全NG。それは投資じゃありません。銀行の評価も落ちます。次の物件買えません。
今回のまとめ
これまで多くの投資用不動産屋さんに話を聞いてきた私が、今後も絶対に避けるであろうパターンを抜き出してみました。
しかし狭小アパートのパートに書きましたが、これらが100%ダメかと言うと、そうでもないのが不動産の面白いところ。自分の工夫や、エリア的な属性、流行り廃りなどによって、急にイケてる物件になる可能性もあるのです。
思考停止せず、精進して参りましょう。
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