リフォームの単価を大公開

こちらの記事でご紹介したとおり、築45年の築古戸建物件を購入してリフォームしました。そのリフォームが完了したので、内容や費用感をご報告します。リフォームの見積りを取るとき、リフォームの目処をつけるさいにお役立てください。

物件の基本情報

関東某市。3つの駅が利用可能で、それぞれ10分〜15分くらいでアクセス可能。築45年で再建築不可のため取得価格は500万円以下。しかし43条但し書きは可能な接道ではあるので、そこはどうにかしたい。

物件は75平米ほどの4LDK。ファミリーを対象にしています。ではHere we go!

クロス関係

全体的に砂壁だったため、今後の事も考えてベニア下地を貼り付け、その上にクロスを貼りました。ということでまずベニア下地の作成。これが1平米単価800円。畳6畳の部屋だと30平米。4.5畳だと20.5平米ほど必要になります。

そしてクロス。こちらは1平米単価880円。クロスは格安の賃貸用ではなく、きちんとサンゲツのクロス見本帳から選ばせてもらんたんですよ。業者さんに感謝してます。

畳や襖

畳は表替えしてもらいました。こちらは1畳4,000円。襖は大きな引き戸で1枚3,000円

キッチン関係

既存キッチンを解体した費用で8,000円。そこに170cmサイズのキッチンを設置。キッチン自体は50,000円シングルレバー水栓は17,000円吊り戸棚は20,000円。フードボックスは14,000円。それに給湯関係の工事で30,000円。取り付け工事で20,000円。という費用感でした。

在来風呂→ユニットバス

結構フォンキーな古い在来風呂だったんですね。さすがにファミリーは入居しなかろう・・・ということで思い切ってユニットバスに交換しました。在来風呂の解体工事が18,000円。LIXILの1116サイズユニットバスが250,000円。給湯工事や電気工事などで65,000円。組み立て費用で100,000円。といった費用感でした。

洗面所

既存洗面台撤去費用が4,000円W750の化粧台とミラーキャビネットが合計84,000円ほど。取り付け工事は25,000円ほど。この辺りは予想外に膨らんだ感じがしますね。

ガス工事

こちらは、ほら、そのプロパン屋さんにお願いしましたね。室内給湯撤去、新規給湯器設置をまるっと。13年の貸与となります。ちょっと前は10年だったんですが、ずいぶん長くなりましたね。入居者さんのプロパンガス料金が高くならないかと心配したのですが、単価もすごく安くしてもらいました。良い業者さんに出会えたと思います。

雨戸

高さ1800mmのでっかい雨戸は1セット26,000円。高さ600mmほどの小さい雨戸は1セット13,000円。これに取り付け工事18,000円でした。

総額は?

ということでクロスから水回りまで全部交換となり、総額は230万円ほどと相成りました。ちょっといき過ぎたかなーという感じもしますが、入居者さんに気持ちよく住んでいただけるよう踏ん張りました。

ここまで費用をかけても、周辺相場を考えると利回り10%以上は確実に取れますので、あまり欲張らずこれで良しとします。

どこのリフォーム会社にお願いしたの?

地域によっても違いますし、ここに大きく書くことはできません。しかし、こちらのサービスから業者さんを探しました。6社ほど相見積もりをとりましたが、全ての業者さんで費用感がバラバラ。その中でようやくみつけた1社であります。リフォームする際は相見積もりは絶対に必要です。

ぜひ今回公開した費用感と比べて、リフォーム業社さんを選んでみてください。

税務署が目を付けるポイント満載「不動所得用決算チェックシート」が届いたのでアップ

さぁ、今年も確定申告の季節がやってきました

不動産賃貸業を営んでいるみなさん、こんにちは。確定申告の季節がやってきましたね。

ベテラン大家さんは税理士に丸投げってことも多いかと思いますが、ご自身で頑張っている方も多いはず。

先日、税務署から「不動産所得用の決算チェックシート」というのが郵送されてきまして、便利そうなので共有です。

決算チェックシート(不動産所得用)

収入金額について(決算書①〜③欄)

次の収入の計上漏れはありませんか?

  • 礼金、権利金、香辛料、名義書換え料
  • 共益費や修理代名目の収入
  • 未収入分
  • 保証金や敷金などのうち、返還をようしない部分
  • 消費税について税込経理を行なっている場合の還付消費税額

租税公課について(決算書⑤欄)

  • 自己の居住用部分など貸付用以外の部分の固定資産税を除いていますか。

損害保険料について(決算書⑥欄)

  • 自己の居住用部分などの貸付用以外の部分を除いていますか。
  • 長期損害保険料の積立部分を除いていますか。

修繕費について(決算書⑦欄)

  • 自己の居住用部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
  • 修繕費のうち、固定資産の使用可能期間の延長又は価値の増加をもたらす支出(資本的支出)は、資産に取得原価になりますが、修繕費から除いていますか。

減価償却費について(決算書⑧欄)

  • 償却期間の誤りはありませんか。
  • 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
  • 減価償却方法の届出は適正になされていますか。
  • マンションなどの取得価格に土地部分は含まれていませんか。
  • 耐用年数及び償却率は適正ですか。

借入金利子について(決算書⑨欄)

  • 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
  • 借入金元本の返済額を計上していませんか。
  • 決算書23欄「所得金額」が赤字で⑨欄に算入した金額のうちに土地等を取得するために要した負債の利子の額がある場合は、その負債の利子の額を所定の欄に記入していますか。

地代家賃(決算書10欄)

  • 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
  • 生計を一にする親族に対して支払っているものを除いていますか。

その他の経費(決算書11〜17欄)

  • 家事上の費用(住まいや生活のための消費に係る部分など)を必要経費に計上していませんか。
  • ◎水道光熱費、旅費交通費、接待交際費は特にご注意ください。

専従者給与について(決算書20欄)

  • 不動産の貸付けが事業規模で行われていますか。
  • 専ら事業に従事していないものを専業者としていませんか。
  • 専従者給与にかんする(変更)届出書は提出していますか。
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除と重複していませんか。

青色申告特別控除額について(決算書22欄)

  • 以下のいずれかに該当するにも関わらず、10万円を超える金額を控除していませんか。
    – 決算書の4ページの貸借対照表の記載がない、もしくは不十分。
    – 正規の簿記(一般的には複式簿記)の原則に従った記帳がされていない。
    – 決算書及び確定申告書を申告期限内に提出していない。
  • 不動所得のみ有する場合で、10万円を超える金額の特別控除の適用を受けるには、不動産の貸付けが「事業」として行われていることが必要です。

恐らくですが、、

税務署さんが毎年再三にも渡って忠告しているにも関わらず、同じようなミス(もしくは確信犯)で間違った数字を入れてくる輩が多い項目なのかと思います。

これらの項目は特に注意してこっちもチェックしてるからな!オラオラ!

という、ポイントなのでは?と思いますので、みなさん特に注意しましょう。

 

まず全体的に目立つポイント。それは。

自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。

です。一体何回出てきたでしょうか。なんどもなんども出てきますから、この部分「かなり激おこ」かと推測されます。

この部分。「賃貸併用住宅」のようなレアなケースではなく、恐らくですが、

「俺は自宅を事務所利用しているから、その部分のコストは経費なのじゃ!!」

という方向けのお灸かと思います。不動産賃貸業を事業規模で営んでいる、と言っても例えば自宅経費の1/2を経費計上するのは無理があると思いますよ、という事です。

 

次に。唯一二重丸◎で注意を促されている箇所。それは経費の計上について「水道光熱費、旅費交通費、接待交際費は特にご注意ください」とされている箇所。

これは確信犯的に計上する人、多そうですね。家族旅行の費用を不動産物件調査として偽って全額計上したり、友達との飲み会を「不動産業者との情報交換会」と偽ったり。ク◯業者の中には、その辺りを積極的に指南している物もいますが、個人的にはあまりオススメできませんね。税務署との信用は大事です。セコイことやっても対してメリットありません。何か問題があったさい、ク◯業者が責任取ってくれる訳でもありません。この辺りは注意しましょう。

 

逆に、悪意なく間違えそうなポイントとしては「専従者給与を支払うさいは予め届出が必要」という点や「不動産所得が赤字の場合は土地分の利子を経費計上できない」という点かと思います。この辺りはMFクラウドを使えば、一気に問題解決です。

 

確定申告にについては下記記事でも触れていますので、ぜひどうぞ。

確定申告に向けて”いますぐ”やるべき10のこと。手遅れになる前に急ぐのです!

 

 

中古一戸建てを買ったら次はリフォーム〜一括無料見積もりはこんな感じ

戸建を買った人も自宅の人も、リフォームが必要なら

リフォーム業者を探したことある人なら分かると思いますが、見つけるの意外に大変です。

とにかく値段もピンキリだし、職人さんの腕も違うし、自分にフィットする業者さんってなかなかいません。

先日築45年の戸建を購入したワタクシ。

先日リフォーム業者さんの一括見積りサービスで問い合わせしてみましたので、その途中経過を記録しておきます。

一括見積りはここから

先日他の記事でもご紹介したタウンライフさん。

一括見積り系なら、ぜんぶこの業者さんにお願いしたいほどおすすめ。

今回は下記のタウンライフリフォームから一括見積もりを依頼しました。

手順は簡単。物件の住所と希望、そして写真を3枚くらいアップロードすれば完了です。

リフォームで迷っている方は今すぐ申し込みましょう。思い立ったが吉日です。

今すぐ相談してみましょう。

どんな要望を投げたのか?

購入した物件は築45年。

木造2階建で75平米の5DK。

全体的にそれなりの痛みがあります。

しかし投資物件ですから、なんでも無制限に直すという訳にはいきません。

経年劣化でどうしても気になるところ・・・そして費用対効果が高いところを中心に依頼してみました。

  • 内壁は全て吹き付けかクロスで綺麗にする(安い方で)
  • 柱は油性塗料で明るくする
  • 現状の古い在来風呂は新しくする(UBでも良いけど安い方で)
  • 畳は全て表替え。襖・障子は全て張り替え
  • 10畳ほどの床をベニアで補強+CF貼り
  • 予算は100万円

トイレは幸い綺麗なのでそのまま。

洗面台は予算があまれば交換。

その他外壁も予算が余れば対応、という方針です。

引き渡しが終わっていないので、まだ内見はできない。

この要望で登録してみました。

どんな業者さんから連絡がきた?

登録から数時間後、早速いくつかの業者さんがメールをくださいました。

業者さんA

  • 壁は吹き付け、柱はOP塗装でいけます
  • 風呂交換は結構かかるかもしれません
  • 予算があまれば、外装と他にもいろいろ面倒みます
  • 内見できればもっと精密な見積もりだします

業者さんB

  • 吹き付けはおすすめできません。下地を作ってクロス貼ります
  • 風呂交換は在来→在来で20万円あれば可能です
  • その他、表替え・襖交換も格安でできます

業者さんC

  • バス交換は30万円くらいだと思います
  • 壁は砂壁を落としてクロスを貼る方向で考えています
  • その他、必要な箇所は知恵を絞って安く仕上げる方法を考えます

業者さんD(財閥系)

  • 弊社は最低300万円くらいかかります

業者さんE(大手)

  • 100万円では無理です。優先順位付けてください

業者さんF

  • 襖と畳と障子の枚数教えてくれたら、すぐに概算見積り出しますよ!

1日でこれだけの情報が集まりました。

財閥系や大手以外は、なんとも頼もしいお言葉を頂いております。

来年にかけて実際に内見頂き、正式な見積もりを頂いて発注となります。

その模様もレポートしていきますので、お楽しみに。

後日談・その後現地で正式な見積りを依頼

その後決済が終わり、引き渡しが完了。そこで2月某日、このサービスを通して連絡をくれた6つの業者さんに声をかけ、現地に見にきてもらうことに。

なるべく被らないように、あらかじめ各業者さんとスケジュールを調整し、1時間ごとに現地にきてもらいました。

業者さんによって全然意見が違います。しかし一つ言えること。それはより多くの業者さんに見積りをもらった方が間違いなく良い。

というのも、完全にハズレの業者さんもいるからです。例えば、

  • 壁は200平米ほどあるのに、60平米で見積り出してきた業者
  • 最後まで見積りが出せず、ばっくれた業者
  • 安さを売りにしていたのに、蓋を開けてみればどこよりも高かった業者

はい・・・こんな業者さんもおりました。その業者にしか声をかけていなかったら・・・と思うとゾッとします。

また、賃貸業というものを知っているか否か、というのも業者さんによって分かれます。提案はすごく良いんだけど、どう考えても割に合わない提案を重ねる業者さんも。自分が住むならぜひお願いしたい。しかし今回は賃貸として貸し出す一軒家。なるべくコストを抑えつつ、かつ効果的にリフォームしなければいけません。そのさじ加減を知っているか否か。これは大変大きな違いであります。

4月現在、リフォームは進行中です。出来上がりましたら後日追記します。

 

リフォーム見積もりは下記バナーをクリックです。

すぐに様々な業者さんからお返事頂けるので大変オススメです。

不動産投資の失敗事例〜都内中古区分マンション投資でなぜ失敗したのか

不動産投資の失敗事例を学び敵を知る

通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。

「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。

しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。

不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか

今回は投資の失敗例です。

失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。

では、都内中古区分マンション投資で失敗のお話。

300万円の元手を作った

若い頃から不動産投資に興味があったMさん。

大学を卒業後新聞社に勤め、激務のためお金を使う時間もなく過ごしていました。

28才になった時に300万円の貯蓄ができ、いよいよ不動産投資を開始しようと意気込んだそう。

新聞社は激務な上、新聞のマーケットも縮小していることもあって、早めに不動産投資を初めて不労所得の道を作り、いずれはアーリーリタイアしたいと考えていました。

しかし300万円を元手にどんな物件を買えば良いのか。

通勤の行き帰りや、休みの日に不動産投資の本を読み漁り、自分なりにイメージを固めていきました。

そして最終的に絞られたのは、都内中古区分マンションと新築一棟アパート。

なぜなら、それらの物件に関する情報がインターネットにたくさんあったから。

ググるとセミナーや相談会もたくさん見つかりました。

さっそく中古区分マンションのセミナーへ

ネットで検索をしていると、とある区分中古マンション業者のページに行き着きました。

夜に都内でセミナーをやっているそうで、まずはそれを聞きに行くことに。

代表の方がセミナー形式でいろいろと教えてくれたそうです。

セミナー後、担当者と名乗る女性にいろいろと相談をしてみると、下記のようなことを言われたそう。

  • 初めから新築一棟はボリュームが大きすぎます
  • 何よりも新築はすぐに家賃が下がってしまい、話になりません
  • 地方は区分も一棟もダメです。入居者がつきません
  • 新築区分マンションもすぐに価格が落ちるので、投資としては不適格です
  • 一番良いのは都内の15年くらい経った中古区分マンションです
  • レバレッジを効かせるのが不動産投資の良いところです。現金購入はダメですよ
  • 区分マンションを何戸か買って海外で遊びながら暮らしている人もいるんですよ

様々なロジックで他の投資商品の道を塞ぎ、最終的にその業者が売りたい中古区分マンションにフォーカスしていきます。

Mさんは他の投資物件を検討したいと思っていましたが、確かに新築アパートはリスクが高そうだと思い始めました。

また区分マンションを買って海外生活を楽しんでいる人がいるなら、自分も同じような生活ができるだろう・・・ということで、最終的に購入を決めたと言います。

しかも一度に2戸買ってしまいました。

1戸では十分にキャッシュフローが出ない、区分は3戸持つのが良いと説明されたそうです。

しかし3戸は多すぎと感じ、2戸にしたそう。

区分マンションその1のスペック

一つ目は大き目が良いです、というアドバイス通り65平米超のファミリー物件を購入。築13年。

価格は2890万円

都内ではありますが、ちょっと東に外れる地域です。

月間賃料は14万円。

初期費用は手元の資金から70万円ほど。

表面利回りは5.8%です。

融資はもともと1.7%でシミュレーションしていたのに、蓋を開けてみれば2.3%で借りることに。35年ローン。

毎月の返済は約10万円。

修繕積立と管理費はあわせて月額1.7万円ほど。

その他管理会社に7000円の管理費を支払います。

区分マンションその2のスペック

もう一つは少し小さめ。

25平米のワンルーム。場所は同じく東京の東の方の地域。

築12年で1750万円。月間賃料は8万円。初期費用は手元から50万円ほど。表面利回りは5.4%。

融資は同じ金融機関で2.3%35年。月の返済は6万円。

修繕積立と管理費はあわせて月額1.6万円ほど。

その他管理会社に4000円の管理費を支払いします。

実際に運用を初めてみると?

まず、その1の物件

こちらは収入ー支出を計算してみると毎月の手残りは16,000円。年間で19.2万円ほどになります。

しかし!ここに固都税8万円が必要。

ということで、11.2万千円が最終的に手元に残りました。

そして、その2の物件

こちらは毎月の手残りがプラスマイナスゼロ!しかし固都税が3万5千円かかりますので、年間3万5千円のマイナス・・・。

その辺りを担当者にも問い詰めたそうですが、節税効果はそれ以上あるので大丈夫です!との答えが返ってきたそう。

Mさん大後悔

総額4,640万円のローンを組んだMさん。

20代には結構な金額です。

そして、そこまでのリスクを背負ったにも関わらず、年間で手元に残るお金はたったの11万円・・・!

初年度は不動産取得税などを経費に入れられたため、確かに20万円ほどの還付金があったそう。

しかし翌年からは、それもほとんどない状態に。

不動産会社からはもっと経費を増やせば還付金も増えますよ!というありがたいアドバイスもあったそうですが、もともと真面目はMさんは、関係ない飲食の領収書や旅費交通費を計上する気にもなれなかったそうです。(当然の感覚です)

結局このローンのために、新しい融資を受けることもできなくなりました。

一棟アパートなんて買うこともできません。

住宅を買おうにも、このローンが足かせになってしまいます。

利益の出ない区分を買う気にもなれず、手詰まりとなってしまいました。

35年ローンは63才まで続きます。

年間10万円でアーリーリタイアなどできるわけもなく、お先真っ暗となったのでした。

どうすれば良かったのでしょうか

時間を巻き戻します。

300万円を元手に不動産投資を考えていたMさん。

その300万円で、一体何に投資をするのが正解だったのでしょうか。

シナリオその1〜利回りがもっと良い区分

この業者はどんな物件でも利回りを5%台にして売っていました。

そもそもの物件価格を無視して、5%台の利回りありきで値段を付けていたのです。

今回Mさんが買った区分マンションが利回り7%だったらどうだったでしょうか。

物件その1の価格は2,400万円になります。計算式は飛ばしますが、最終手残りは年間30万円です。

物件その2の価格は1,370万円。最終手残りは年間15万円です。

合計で年間45万円のキャッシュフロー。

潤沢なキャッシュフローとは言えませんが、せめてこの程度の利益は残したいところでした。

 

シナリオその2〜新築アパートを買う

新築アパート。これだとどうでしょうか。

都内からちょっと離れたところで10戸10000万円利回り7%の物件なら、年間700万円の収入。

オリックスさんから2%で借り入れができれば、年間400万円の返済。

運営費20%140万円とし、年間手残りは年160万円

中途半端に4600万円のローンを組むくらいなら、思い切ってこの辺りまで行っても良かったかもしれません。

10戸あれば青色申告で65万円控除も利用できますので、税金面から見てもちょっとお得です。

しかし諸経費が300万円で収まらず、オーバーローンをする必要があったかもしれません。

金額も大きいです。リスクは高めです。

繰り上げ返済をするなどして、デッドクロスを回避するなどの戦術が必要になるでしょう。

また、2018年現在ではスルガ銀行問題などを発端とし、銀行さんの融資が厳しくなってきています。

イマイマだと、融資を受けるのは厳しいかもしれません。

シナリオその3〜中古戸建を買う

もう一つは埼玉県や千葉県などの中古戸建投資。

ちょっと外れれば築40年ほどで300〜400万円台の戸建を見つけることができます。

家賃は5〜6万円くらいでしょうか。リフォームにどのくらいコストをかけるか、にもよりますが利回りは15%~20%を狙えます。

年間60〜70万円の収入を見込めます。

可能であれば、融資を組みましょう。

手取り早いのは日本政策金融公庫という国がやっている金融機関です。

10年1.5%くらいで融資してくれる可能性があります。

350万円の物件を買って、100万円のリフォームを施し、月6万円で賃貸できれば利回り16%。

公庫への返済は年間48万円。

その他税金・運営費で6万円とすると、年間手残りは18万円。

手元資金を減らさず、年間18万円の利益が出せるなら悪くありません。

ローリスク・ミドルリターンと言ったところでしょうか。

この場合の注意点は

  • 賃貸需要がある地域を選ぶ
  • リフォームにお金をかけすぎない
  • シロアリ・傾き・雨漏りなど、修理にコストかかりそうな物件は控える
  • 擁壁にも注意する
  • 5年後くらいに売却できそう(出口が見えそう)な物件を選ぶ
  • 可能であれば再建築可能な土地を選ぶ

など、戸建特有のポイントがあります。

また、公庫さんが賃貸事業をやったことがない人に、いきなり融資をしてくれないかもしれません。

オーナーチェンジ物件(すでに入居している物件)の方が融資がおりやすいので、そこを狙っていくのも手です。

今回の件から何が分かったでしょうか

Mさんは最終的に、買ったばかりの中古区分を売却しました。

その状態で35年も持ち続けることに、耐えられなくなったためです。

2015年〜2018年にかけて物件価格が高騰していたこともあり、なんとかトントンで逃げることができました。ラッキーです。

もう少し貯蓄をしつつ、再出発をするタイミングを狙っているよう。

今回の学びとしては、一番初めに間違った物件を買ってしまうと、どうにもならない可能性があるということ。

再起不能となってしまいます。

これが不動産投資の怖いところ。

Mさんはなんとか脱出できましたが、2019年以降は銀行の融資も厳しくなり、このような出口戦略を取るのも難しくなるでしょう。

今回の失敗の原因は何でしょうか?区分を買ったことでしょうか?アパートにすれば良かったでしょうか?

違います。物件の問題ではありません。

Mさんが、業者から勧められた物件が良いのか悪いのか、それをきちんと自分で判断できなかったことが問題です。

自分でシミュレーションできれば、ある程度の問題は想定できたはず。

手残りについても、もっと冷静に認識できたはず。

他の物件と比較し、もっとも効率的な資金の使い方を考えることができたはずです。

それができないうちは、誰かに相談してみましょう。Twitterで大家さんをやっている方にアドバイスを求めるのも良いでしょう。

私に聞いてくれても良いですよ。公開でお返事します。

手始めに何をすれば良いでしょうか?

東京周辺の築古戸建を探すなら下記記事を参考に。

実際に行なった地場不動産へのアプローチ方法です。

オイシイ物件情報を水面下で仕入れるには、どうすれば良いでしょう?

新築アパートが良いのか、築古戸建が良いのか、都内区分が良いのか・・・
そもそもどんな種類があるのか・・・。そんな事で迷っている方は、ぜひ下記記事をご一読ください。

不動産投資したいけど何を整理すれば良いのかすら分からん!にお答えします

やっぱり都内の一等地にアパート建てたいんだよね・・・という方は、こちらどうでしょうか?

実際に話を聞いてきました。

【実際に話を聞いてみた】都心超一等地でアパート経営したいのですが、どの業者が扱ってますか?

初めは色々な本を読んだり、セミナーに行ったり、業者さんに話を聞きに行ったりしましょう。

そのうち、自分にフィットする業者さんや物件の種類が見えてくるようになります。それまで買うのはじっと我慢。

ティー・フィックさん(マンション)

トウシルさん(全般)

PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の失敗事例〜なぜかお金が残らないT社の地方新築アパート

不動産投資の失敗事例〜地方物件の潜在的家賃下落リスクを把握していますか?

戸建の火災保険料ってどれくらい?実際に相見積りを取ってみました

築古戸建・中古戸建ラバーズのみなさん、こんにちは。

先日中古戸建を仕入れたのですが、その際、火災保険を様々な会社さんから見積り取りまして。

みなさんも火災保険を必要とするシーンも多々あるでしょうから、共有しておきます。参考までにどうぞ。

前提条件

東京近郊の都市で駅から15分以内。

延床平米数は75平米。

木造二階建てで、築45年。

H構造非耐火です。

再建築不可(ただ、これは火災保険料には影響しません)。

建物の補償は1100万円〜1600万円で取りました。

各社、補償額がバラバラなので、分かりにくいですがご了承ください。

保険の内容は?

まず火災保険

火事で家が燃えたら保険金が支払われます。

これは基本なので絶対に必要。

そして地震保険

地震で家が倒れたり、地震による火災で燃えてしまったり、津波で家が流された際に補償してくれます。

こちらは火災保険で補償される金額の半分までとなります。

ただし東京海上日動の超保険というものに入れば100%の補償を受けられます。

掛け金高いですけどね。

日本は地震大国ですから、通常の地震保険には入っておいた方が良いでしょう。

そして風災の損害補償。

近年、日本でも突風とか大きな台風とか増えましたよね。

そんな風で屋根が飛んだり、雨戸が飛んだり、ガラスが割れて家財が壊れたりすることもあるでしょう。

そんな時の保険です。必要だと思います。

そして破損補償。こちらはダンプが突っ込んで来たとか、うっかり窓ガラスを割ってしまったとか、そんな時の破損を補償してくれるものです。こちらも可能なら入っておいた方が良いでしょう。

迷うのは水災損害補償です。

これは大雨で家が水浸しになったり、床上浸水したさいに壊れた家財を補償してくれたりするものです。

川の近くの家や、今まで水災の履歴がある家は入っておいた方が良いでしょう。

しかし高台の家なら不要かもしれませんね。

そして施設賠償責任保険建物管理賠償責任補償特約と呼ばれるものには、入っておきましょう。

こちらは建物の管理不備に起因するもので他人に怪我等をさせたり他人のものを壊したりした場合の賠償費用を補償します。

床に穴があいて賃借人の方が骨折したり、床板が抜けて階段から落ちてしまったり。

そんなことが築古戸建ならいつでもあり得ます。

こちらは入っておきましょう。

 

今回各社に依頼した保険は火災保険・地震保険や風災・破損汚損などを全て含めています

東京海上日動火災保険以外は施設賠償責任保険が付与されていません。

前提条件から外れる場合は、個別に注記しました。

三井住友海上火災さん

建物保険金額1540万円。

地震保険はその半額の770万円で取りました。

見積りは3年間で約16万円(1年あたり5万5千円)となりました。

他のものに比べてちょっと高い気がします。

でも安心の三井住友海上さんです。私は女子陸上競技部を応援していますw

チャブさん

建物保険金額1380万円。

地震保険は690万円となりました。

3年間で約14.7万円(1年あたり4万9千円)となりました。

聞いた事ない会社さんでした。最近できた保険会社さんですか?

セコムさん

建物保険金額1540万円。

地震保険は770万円です。

水災補償ありのパターンで、3年間で約13.7万円(1年あたり4万6千円)。

水災補償なしのパターンで、3年間で約12.1万円(1年あたり3万3千円)。

セコムさん=無条件で安心感がありますね。

しかし他の会社さんに比べて割安な感じがします。

SBI損保さん

建物保険金額1540万円。

地震保険は770万円。

偶発的な事故による家財の補償は付いていません。

見積りは3年間で約13.8万円(1年あたり4.6万円)となりました。

そこから風災ものぞくと3年間で約11.8万円(1年あたり3.9万円

さらに火災保険と地震保険以外全て除くと3年間で9.9万円(1年あたり3.3万円

東京海上日動火災保険さん

建物保険金額1100万円。

地震保険は550万円です。

こちらは施設賠償責任保険付き。

とは言え1億円の補償で掛け金は300円くらいみたいですが。

こちらの見積りは1年あたり4万円。水災補償を外すと、3万5千円

建物保険金額を1500万円。

地震保険は750万円にアップグレードすると1年あたり5.4万円。

このプランで水災補償を外すと、4.8万円という結果になりました。

という事で?

水災なしだと、以外にもセコムさんが一番お得な感じとなりました。

ただし、この見積りには施設賠償責任保険は入っていません。

セコムさんのWEBも調べたのですが、施設賠償責任に関する保険が見つかりませんでした。結構お得な感じだったのにな・・・

最終的には東京海上日動火災保険さんの1100万円補償にしようかと思っています。

もともと400万円台で購入した古家なので、1100万円の補償で十分だと判断しました。

ただ、同じ条件でもう一度各社に見積りを取ろうとは思います

一斉に見積もりを取るならSBIホールディングスの【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】【火災保険の窓口】が便利です。

【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】さんはネットで条件を入力すれば、各社が見積りをメールで送ってくれます。

一方、【火災保険の窓口】さんから申し込むと、後日FPさんと対面式で色々細かいことを相談しながら火災保険の内容を決めることができます。体験してみましたが、もちろん強引な勧誘などはありません。

サクッととるか、じっくり話し合って決めるか、状況にあわせて使い分けてみてください。

オイシイ物件情報を水面下で仕入れるには、どうすれば良いでしょう?

この記事は下記サービスについて書いたものです

1分くらいの登録で、各地の地場不動産から希望不動産の情報を送ってもらえるサービス。
実際に試して、この中の業者さんから物件を購入しました。

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ウマウマな中古物件は表に出る前に売れるという話は本当

「程度の良い古家が付いていて、土地値よりも安く売られているオイシイ物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「好立地で、駅近で、所有権で、土地値より安く売られている中古戸建物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「23区内で状態が良くて、修繕の費用もかからなそうな、そんで売り急いでいて利回り15%ほど取れるアパートないかなぁ〜」ぽちぽち。

 

不動産が欲しいあなたは、いつもそんなことを考えながらネットで物件を探していることでしょう。

しかし断言しましょう。ネットには、特に大手ポータル系には美味しい情報出ていません!

 

ポータルに出ている物件は「搾りカス」

良い物件は表に出る前に売れてしまうもんです。

どんな流れで物件が売れてしまうか、何度も仲介さんにヒアリングしてみました。


売主「相続したんだけど、こちらの方になかなか来ないもんで、処分に困っているんだよねぇ。早めになんとか出来るかね?」

仲介「いくらで売ります?」

売主「残置物を仕分ける暇もないし、丸っと残して置くから処分してよ。その代わり幾らでも良いから」

仲介「じゃ査定出しますね。では後ほど」

仲介「(電話をピッポッパ)あ、佐藤さん?仲介です。実はこんな物件が出そうでしてね・・・ええ、残置多いんですが・・」


という流れで、今まで買ったことがあるお客さんに流してしまいます。

 

それには以下のような理由があります。

  • 中古物件なんて手数料も安いので時間かけたくない
  • 格安中古戸建なんて、もう本当に手数料が安いので(略
  • 変に指値する不動産投資家()とか面倒で相手にしたくない
  • 売主も急いでいるし、手間かけても利益にならないのでサクッと進めたい
  • 売った後に文句も言わない、手離れが良い買主に譲りたい
  • 一見さんだと本当に買えるかどうかもわからず面倒

つまり中古戸建は手間かかる割には仲介手数料も安く、面倒ごとが多いので、なるべくサクッと話が進む人に買って欲しい。という事です。

 

ここで価格別の仲介手数料を確認しましょう。

仲介手数料の上限
200万円の物件108,000円
500万円の物件226,800円
1,000万円の物件388,800円
3,000万円の物件1,036,800円
5,000万円の物件1,684,800円

200万円の物件なんてどう頑張っても108,000円。

だからと言って手抜きは出来ません。

重説や契約書も5,000万円の物件と同様に作成する。説明もしっかり行う必要があります。宅建業法で定められています。

5,000万円の物件を1軒売った時に手に入る仲介手数料168万円を得るためには、200万円の物件なら16軒売らなきゃいけないんです。

20万円の物件なら160軒です。そりゃ、中古の格安物件に手間暇なんてかけられません。

 

そのような状況を鑑みて、良い物件をゲットする戦略を練ってください。例えば下記のような動きは大事。

  • 売主さんと直接繋がっている地場の不動産屋さんと仲良くなる
  • 複数欲しいなら、とりあえず1軒買って信用を得ておく
  • 次から情報がきたら自分に回して!サクッと進めるから、ということをアピールしておく
  • 買った後も面倒なことを言わない

なかなかハードル高いですが、やっぱり最後は人と人の繋がりや信用が大事になってきます。

手始めにどこにアプローチすれば・・?

はい、そんな感じで売主さんと繋がっている不動産屋さんがどこなのか?これが判らない訳です。

特に自分が住んでいない地域であればなおさらです。

そんな不動産屋さんを発掘しないことには、ウマウマな物件を見つけることができません。

さて、どうしましょう?

地場の不動産屋さんと繋がりたい人はこれ

このサイト。私が実際に試しましたので、自信をもっておすすめできます。

自分が探している物件のエリアの、地場の不動産屋さんと繋げてくれます。

地域によって若干変わってくるみたいですが、地場で活躍されている不動産屋さんが多いです。

登録は 1分かかず、あなたが物件を欲しい地域の複数不動産屋に問い合わせできます!

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ご希望予算のプルダウンは1500万円〜しかありませんが、もっと格安な不動産が欲しい場合は、その旨ご要望欄に書いておきましょう。

実はこの中で紹介されている不動産屋さんから中古戸建を購入したことがあります。本当です。

 

検索して出てくるマニアックな不動産屋さんの一例をあげると

千葉県で出てきた不動産屋さん。住宅ナビ株式会社さんや株式会社ヴェルトホームさんです。知りませんでした。地元業者さんです。

富山県で検索した場合。親交開発さん。知りませんでした。マニアックです。

栃木県で検索した場合。リユース・ホーム株式会社さんと積水ハウス株式会社さんです。積水さんは知っていますが・・。

というようなマニアックな不動産屋さんが出てきます。

市町村によっても変わってくるので、色々試してみてください。

ぜひ【タウンライフ不動産売買(購入)】希望の不動産を無料でご紹介からご希望エリアの登録をしてみてください。

検索は下記バナーよりどうぞ。

何も出てこない地域もありますが、その際はご了承ください。

問い合わせだけでも試して損はありません。今すぐトライ。

不動産投資で黒字倒産!?回避すべき「デッドクロス」ってなに?

不動産投資に憑き物のデッドクロス。聞いたことありますか?

長期間のローンを引っ張って物件を買った方は、絶対に理解しておかなければいけないことです。

後々困ったことになる前に、正しくシミュレーションしておきましょう。

デッドクロスを簡単に書くと

ローンの利息部分や減価償却費など経費として申告出来る部分が年を追うごとに減っていき、経費に出来ない出費が増えていくのが問題です。

 

ポイントは建物の減価償却とローンの支払い利息。

 

詳しくみていきましょう。下記のような物件を想定します。

  • 新築木造アパート
  • 5000万円の土地+5000万円の上物で計1億円
  • 利回り10%(年間1000万円の家賃収入)
  • 35年金利2%のフルローン
  • 木造なので減価償却期間は22年

最初の1年目。

減価償却費として5,000万円×0.046=230万円(A)を経費計上できます。(0.046は償却係数です。国税庁のこちらに焼却率表があります)。また、ローンの利息として200万円(B)ほどが経費計上可能です。他にも初年度は司法書士代とか不動産取得税など様々な経費がかかります。よって1000万円の家賃収入があったとしても、A+Bの430万円以上を必要経費として計上でき、その分不動産所得が減りますので、ここにかかる税金も少なくなります。

 

これが、耐用年数が切れた23年目の場合どうなるでしょうか?

まず減価償却費の230万円は経費計上できません。そして、借入金利子もその頃には年間100万円ほどになっていることでしょう。すると経費計上できるものが減ってしまい、不動産所得が増えてしまいます。その分税金が跳ね上がるというわけです。

感覚的な話ですが、この規模の物件ですと「減価償却が終わる前は年間20万円くらいだった所得税」が急に「年間90万円〜120万円」ほどになってしまうイメージだと思います。

その税金はキャッシュで支払わなければいけません。

ローンの支払いはまだ残っている。しかし経費計上するものが無くなって、所得が増え税金が倍増する。

結果的に、帳簿上では利益が出ているのに手元にキャッシュが無くなってしまう・・・

これがデッドクロス✝️です。アーメン。

デッドクロスを避けるためには

この恐ろしいデッドクロス。誰にでも発生する訳ではありません

大事なことは、どんな方も返済計画とともに正確にシミュレーションを行い、事前にキャッシュフローがどうなるのかを把握することです。

そしてどうしてもデッドクロスを避けられないとなった場合。下記戦略が考えられます。

  • ローンの期間を耐用年数期間と同等か短くする
  • 頭金を入れる
  • 返済期間中に繰上げ返済頑張る💪
  • 耐用年数切れる直前に売る(築22年前後で中古に出ている物件はコレです)
  • ローンを元金均等にしてもらう
  • 耐用年数が切れたら違う物件を購入し、そちらの減価償却費をぶち当てる💢
  • RCなど、もっと耐用年数が長い物件に乗り換える
  • 腹をくくってキャッシュアウトに耐える

しかしこんなマル秘テクニックもある

耐用年数切れの木造物件を購入した場合。4年で償却する人が多数かと思います。

しかし必ずしも4年で償却しなくてもOK。それより短いのはダメですが、根拠を示せばそれより長くすることは可能です。

もし10年ローンを組んでいるならば、減価償却期間を10年にしてしまう、ということです。

毎年経費にできる分は減ってしまいますが、この方が考えがシンプルになりキャッシュコントロールしやすいですよね。

お試しあれ。

【実際に話を聞いてみた】都心超一等地でアパート経営したいのですが、どの業者が扱ってますか?

PRESIのアパートは都心一等地に特化している

巷ではサラリーマンによるアパート経営を多く見かけるようになりました。一時期、銀行さんによる融資がバンバンおりて、誰でも参入しやすくなったからです。

例えば1億円のアパートを購入する場合。

登記費用や仲介手数料など600万〜800万ほどの現金を準備すれば、残りの1億円は銀行さんから融資して頂く事が可能でした。いわゆるフルローンというものです。

中には初期費用も融資してもらうオーバーローンというものもありました。手持ち資金一切なしで一棟アパート投資する、というものです。

 

そんなアパート投資。買ったサラリーマン全てが勝ち組になっていると思いますか?

答えはもちろん否。

分かりやすい例で言えば、最近の○ルガ銀行・○ぼちゃの馬車事件は有名。

スマートデイズ社とスル○銀行が結託し、本来より高い価格でシェアハウスを投資家に販売。それでもSD社からサブリース契約で家賃保証されていたサラリーマンは安定してお金が入ると信じて購入。しかし入居者が入らない・サブリースもできない・新しい物件も売れないという悪循環が重なり、SD社は倒産。ス○ガ銀行も多額の不良債権を抱えてしまった、というもの。

この問題は「需要がない狭小部屋のシェアハウスを企画したこと」「それを価値が判らない投資家が高値で買ってしまったこと」「味をしめたSD社と○ルガ銀行がそのスキームでやりすぎたこと」が原因だと考えられます。

これは分かりやすい失敗事例ですね。

それでは他の人々はどうでしょうか?

 

例えば横浜駅から近い某駅。

昔は外国人が多く住んだ地域であり、ネームバリューもあり、高級住宅街として認識されているエリアがあります。

しかし恐ろしいことに。この駅に目をつけたアパート業社が次々と新築アパートを建築。たけのこのようにアパートが建ってしまいました。

結果的に需要と供給のバランスが崩れ、多くの物件で空き部屋が目立つ事態となっています。そして、さらに恐ろしいことに、今でも新築アパートが次々と建築されています。怖いので、そっとリンクだけ貼っておきますね。

このようなエリアに建築してしまった方も悲惨な目に合うかもしれません。これからも新築アパートが次々と建ってしまえば、どんどん入居率が下がって行きます。それを補うためには不動産屋さんに払う広告料を上げるか、家賃を下げるしかありません。

いずれにせよ収益を圧迫する事態です。

 

それでは地方は?

以前何とかクラウド、というアパート建築業社さんの話を聞きに行ったことがあります。物件自体はおしゃれで申し分ないものでした。先日問題になった現○テルです。

しかしどうもエリアが悪い。

その時紹介されたのは、名古屋のアパート、仙台のアパート、また仙台駅から南北線で8駅ほど北上した地域にあるアパートなど。

当時の資料を引っ張り出すと某アパートは初期費用で8200万円。35平米の1Rが8部屋。それで居て新築時の想定家賃が5万3000円だったのです。利回りは6.2%ほど

慣れていない人がみたら新築で利回り6.2%なら悪くない、と思うかもしれません。しかし、これはとんでもなく低い利回りです。しかも利回りごまかしていました。ありえません。机を叩いて帰ってきました。

そんな物件を所持している人も、本当の勝ち組とは言えないでしょう。地方の今後の人口増減を考えれば利回りに対してリスクが大きすぎます。

それではアパート投資において、一体だれが勝ち組なのでしょうか?

それは都心一等地にアパートを建てられた人です。ドドオオオオン!

都心にアパートを建てることなんてできるの?

はい、難しいです。

大変難しいと思います。

まず土地が出ません。出たとしても非常に小さいものが多いです。

また、もちろん高いです。アパート用に仕入れようとすれば土地代が結構な額を占めましょう。

そんな状況でアパート経営をしようと思っても、うまく仕入れ・設計・運営しなければすぐに赤字になってしまいます。つまり都心には都心なりの戦略が必要なのです。

しかし、先日話を伺ったPRESIさんは都心アパート建築一本でノウハウを持っている会社でした。

まず全体のグロス価格を下げるために自社で設計部門をもち、建築単価を抑えることに成功。それによりグロスの価格が下がったそうです。他にも土地の仕入れなどで工夫をし、企画をしているそうです。

もちろん都心は高いです

PRESIさんの物件は代官山、学芸大学、三軒茶屋、駒沢、都立大学、目白、浅草などの一等地で展開しています。

土地がもともと高い地域ですから、グロスでの価格も相当です。一番安くても2億〜、という感じじゃないでしょうか。

家賃はそれなりに高いですが、しかしそれでも利回りは低くなります。

とは言え、本当に価値のある都心一等地の土地を所有するというのは、不動産投資において勝ち組であることに間違いありません。究極の例は丸の内の大家さん「三菱地所」です。彼らは超一等地で利回り2%〜3%の商売していますからね。

そのエリアにアパートを建築したければ、年収は1,000万以上、金融資産も1,000万以上あった方が宜しいでしょう。

がっくし。

もう少し安いエリアもありました

さすがに超都心だけではダメだ、ということで最近は少し郊外にも展開しているそうです。

例えば国分寺、一橋学園、中里、上板橋、船堀など。こちらのエリアでは1億5千万〜からいけそうです。

少々都心からは離れていますが、それでも東京都であることは間違いなし。地方とは比べ物になりません。家賃もそこそこ取れます。

こちらは年収500万から700万以上の方が取り組まれると良いでしょう。

いずれにせよセミナーやっているみたいです

毎日19:00〜。土日は13:00〜からセミナーをやっているようです。

場所は内幸町。(他の場所で開催していることもあるかもしれませんので、必ずご確認ください)

もちろん無料ですし、その後しつこく勧誘されることもありませんから、一度話を聞いてみてはいかがですか?

申し込みは下記からどうぞ。

アパート経営成功の「鍵」がココにある!【失敗しないアパート経営セミナー】

ちなみに私も言ってお話を聞いてきました。いくら不動産を持っていても属性悪かったので、その後連絡きませんでしたが(汗

しつこい営業がないのも良いことですね!(涙)

確定申告に向けて”いますぐ”やるべき10のこと。手遅れになる前に急ぐのです!

不動産をお持ちのみなさん、そろそろ確定申告の準備した方が良いですよ!

締め切りは3 月なんだから、まだまだ余裕あるって?いやいやいや、確定申告は結構面倒ですよ。

これまで自分でやってきたから大丈夫?
それなら久しぶりに帳簿見てみてください。計上や仕訳の方法なんて綺麗さっぱり忘れていますから。

今年初めて挑戦する?
そらなら早く準備した方が良いです。意外な落とし穴たくさんあります。

今回は確定申告に向けて、どんな準備をしなければいけないのか。

ざざっと概要をおさらいし、抜け漏れがないか確認しましょう。

確定申告する必要がある人

この記事では不動産収入がある人を対象にします

事業規模であっても、そうでなくても確定申告の対象です。

会社から給与をもらっていても、そうでなくても確定申告する必要があります。

確定申告の種類

確定申告には白色と青色があることは、みなさんご存知だと思います。

そして青色の方が青色申告特別控除がありますので、おトクということもご存知かと思います。ぜひ青色申告に挑戦しましょう。

この先は青色申告するものとして話を進めます。

青色申告対象者

いろいろネットで情報を見ていますと「事業的規模」の人でなければ青色申告できない、ということが時々書かれています。

しかしそうではありません。

青色申告には65万円控除と10万円控除の2パターンがあります。

事業的規模の人は65万円控除を受けられますが、非事業的規模の人は10万円控除しか選択することができません。

逆に言えば非事業規模の人でも青色申告できるということになります。

この記事を読んでいる人は意識高い系だと思いますので、非事業規模であっても青色申告に挑戦してみましょう。

青色申告するために

事業規模・非事業規模問わず、青色申告するためには「開業届」および「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。開業届は国税庁のこのページ、青色申告承認申請書はこのページからPDFで入手できます。書き方は簡単です。

これらは開業してから1ヶ月以内に税務署に提出しましょう(青色申告承認申請書は2ヶ月以内ですが)。提出が漏れても罰則はありませんが、その年の申告を青色で行えなくなります。今年提出が漏れている人は早めに提出しましょう。

また、事業規模の方で奥さんに専従者給与を支払う方もいるかと思います。その場合もあらかじめ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しましょう。国税庁のこのページにPDFがあります。

専従者給与を支払う場合は

事業規模の方のみとなりますが、奥さんや親族に毎月給与を支払うことができます。源泉徴収を行わなくても良い月額85,000円に設定している人が多いようです。しかし金額ありきで考えるのではなく、業務に見合う分として正当な対価を支払ってください。(非事業規模の青色の人は青色申告専従者給与だけではなく白色申告の事業専従者控除の適用もできませんので、ご注意ください)

この支払った分は奥さんの懐に入ってチャンチャンとなりますが、注意点もあります。

まず扶養控除・配偶者控除の対象外になります。お父さんの給与から控除できていたものが、無くなるという訳です。会社によっては家族手当の対象外になる場合もあります。そして、控除対象外となるための手続きを会社の人事に提出しなければいけない場合もあります。会社に説明するのはちょっと嫌ですね。

また、専従者としてきっちり働かないといけません。稼働できる時間の半分以上は専従者として働かなければいけません。毎日フルにパートに出て、かつ専従者給与をもらうということはできないのです。逆に言うと半分以下であれば認められるケースもあるようです。

クラウド会計に登録します

MFクラウドのようなクラウド会計ソフトに登録しましょう。アフィリエイトですが、気にしないで踏んでください。当面は無料のプランで大丈夫です。

私もMFクラウドを使っていますが、確定申告がめちゃくちゃ楽です。むしろコレ無しでどうやってやれば良いのか分かりません。ボタン一発で確定申告用の書類がPDFで表示されますので、あとは印刷して税務署に持っていくだけです。

仕訳数の制限などありますが、初めはそれでも問題になりません。

freeや弥生会計なども試しましたが、MFクラウドが圧倒的に使いやすいこと間違いなしです。特に弥生会計は💩。

設定してみる

MFクラウドの使い方説明は別の会に譲るとして、設定のキモだけを説明していきます。他の会計ソフトでもヒントになりますので参考にしてください。

  • 事業所登録は不動産業として登録する。そうすると不動産所得用の仕訳ができるようになる
  • 銀行口座やモバイルsuicaなどと自動連携設定する。それにより全ての口座の状況が一画面で見えるようになる
  • また、それによりボタン一発で仕訳可能となる。(一発で済む場合は以外と少ないけど)
  • 固定資産台帳に所有不動産の情報を入力する。土地・建物・附属設備などを全部分けて
  • 期首残高などの設定をする
  • 「その他経費」があまりにも大きすぎる場合は「広告宣伝費」や「支払手数料」などの科目を追加する。税務署がその他経費の内容を把握しやすくするため
  • 賃貸料という科目には補助科目に「○○ハイツ101号室」などを登録しておく。収益レポートを出力した際に、内訳が分かりやすくなるため。
  • また、青色申告決算書に付帯する不動産収入所得の内訳に、各部屋の賃貸料年額を記載する箇所がある。そこと付き合わせするためにも、上記のような補助科目の設定は大事

経費の深刻に必要な情報をまとめておく

不動産投資事業に関わる費用は経費として計上できます。これはきっちりやっておかないと勿体無い。

あとで見落としがあった!なんて事にならないよう、あらかじめ目処を付けておきましょう。領収書やレシートもまとめておきましょう。

不動産投資事業で適用される経費には概ね以下のものがあります。

  1. 租税公課
    土地・建物に対する固定資産税・都市計画税・登録免許税、不動産取得税・印紙税など
  2. 損害保険料
    火災保険料・地震保険料など。前払いしている人が多いと思いますが、費用計上できるのはその年の分のみ
  3. 減価償却費
    建物や附属設備、もしくは開業費などの償却費用。建物等を購入するために支払った仲介手数料も建物の取得原価に含めて計算することができます。
  4. 修繕費
    畳や壁紙、設備の修理、壁の塗り替え・その他原状回復のために要した費用です。ただし「畳の部屋をフローリングにした」となると修繕とは見なされず資本的支出となる場合があります。資産として見られるのです。そうなると経費として見られなくなるのでご注意ください。
  5. 借入金利子
    不動産の取得にあたり金融機関より借り入れを受けた場合は、その利息分に限って経費計上できます。元金はダメです。また、不動産事業が赤字の場合は土地取得分の金利を経費計上できませんのでご注意を。
  6. 外注管理費
    不動産を管理している会社に支払う費用や清掃会社に支払う費用
  7. 広告宣伝費
    入居者募集時に仲介不動産会社に支払う費用
  8. 旅費交通費
    不動産を見に行った・契約に行った・掃除に行った・不動産セミナーに行ったなど不動産事業に関連する旅費や交通費およびガソリン代や駐車場代などを計上することができます。交通費については領収書がない場合が多いので、用途をきちんとメモしておきましょう。
  9. 通信費
    賃貸不動産で利用しているインタネット通信のプロバイダ料金や不動産会社に電話した時に利用した電話代などを計上することができます。
  10. 新聞図書費
    不動産事業に必要な新聞や雑誌などの購入費用を計上することができます。
  11. 消耗品費
    募集のために要したデジカメの購入費用・パソコン、プリンタの購入費用など
  12. 接待交際費
    不動産会社と打ち合わせ時に支払った飲食代・不動産仲間と情報交換のために要した接待交際費なども事業として必要な場合は計上できます。
  13. 水道代・電気代
    共有部の水道代・電気代や空室中の原状回復中に利用した電気代なども含まれます。
  14. 支払手数料
    仲介会社への仲介手数料や管理会社が振込を行った際の振込手数料も含まれます。また、税理士や司法書士への報酬もこちらに含まれることが多いようです。
  15. 駐車場代・地代
    賃貸に関する駐車場代、賃貸地代

注意点としては不動産事業に本当に必要だったもののみを計上する、また、家賃や車など通常の生活でも使っているものを計上する際はきちんと按分率を計算して一部を計上すると言うことです。

抜け漏れがないように、しかしやり過ぎないようしっかりと準備をして臨みましょう。

余談ですが、以前💩ワンルームマンションを売っている会社の人が「お客さんで1Rを買ってくれた人がいるのですが、初年度でベンツの新車購入費用も丸々経費に計上してOKだったんですよー。税金たっぷり返ってきましたよー😄」とかホザイている人がいました。

やり過ぎはいずれ税務署から天誅がくだります😇そんなアホな事はやらない方が良いです😇

入力してみる

では仕訳をしてきましょう。はっきり言って最初はメチャクチャ苦労すると思います。しかし規模を拡大したい人、マネーリテラシーを身に付けたい人は挑戦してみるべきです。

仕訳の方法についてはここでは割愛しますが、不動産投資をしている人が迷いやすい例を見てみましょう。

 

例1・管理会社から管理費10%と振込手数料1000円を除いた同額の2部屋分100,000円の振込があった。

これを複式簿記で仕訳するにはどうすれば良いでしょうか?

普通預金 100,000  賃貸料 100,000

とやりたくなりますよね?答えは×です。もっときちんと付けましょう。

まず、管理費と振込手数料から逆算すると、そもそもの賃貸料は111,000円だったはずです。そして同額の2部屋からの賃料収入だったのですから、

借方      貸方      補助科目
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ101号室
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ102号室

が賃料収入です。しかし管理費と振込手数料の支出がありますので、

借方         貸方       摘要
外注管理費 10,000  普通預金 10,000   悪徳不動産管理費
支払手数料 1,000    普通預金 1,000    悪徳不動産管理費振込手数料

の仕訳も必要です。

複式簿記の場合はここまで厳密に仕訳をする必要があります。

面倒だなぁ、と思いますがお金の流れをきっちり把握するためにも損はありません。

 

例2・不動産を調査するため電車に乗った。普段使っているsuicaで改札を通った。

これもよくあるパターンだと思います。

借方    貸方     摘要
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査行き
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査帰り

とやりたくなると思います。しかし貸方は現金で良いのでしょうか?いつも使っているsuicaで改札を通りましたね?そのsuicaへのチャージを不動産事業で得た現金で行ったなら、これで良いかもしれません。しかし普段使っているsuicaという事は、不動産事業とは関係ない口座から出たお金でチャージしたのでは無いでしょうか?そうすると貸方が現金というのは話がおかしくなります。と言う事で、

借方    貸方      摘要
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査行き
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査帰り

のように貸方は事業主借となります。これは「事業のお金を事業主個人に借りる」という意味になります。

 

例3・ガースル銀行からローン30万円の引き落としがあった

借方     貸方
借入金 300,000 普通預金 300,000

とやりたくなると思います。でもこれでは不完全です。元金と金利に分けなければいけません。

借方             貸方
借入金        100,000 普通預金 100,000
借入金利子 200,000 普通預金 200,000

のように分ける必要があります。借入金利子は必要経費に参入されますので。(それにしても利子の高い銀行ですね)

確定申告書類を出力してみる

賃料収入やローンの支払い、交通費などを入力したら確定申告書類を出力してみましょう。
MFクラウドの場合は決算・申告>確定申告をクリックします。その際、自宅の住所やマイナンバー、給与の情報や社会保険料控除の額、源泉徴収の情報、不動産所得用決算書の情報など、かずかずの情報を入力する必要があります。

給与所得者は12月にならないと源泉徴収表がもらえませんが、去年の分を参照するなどして、今から入力してシミュレーションしておくことをおすすめします。

確定申告書Bのリンクをクリックすれば、あら不思議。確定申告書がPDF状態で出てくるじゃありませんか。

還付金の額も分かりますので、あなたが気になっている節税額がいくらになるかのシミュレーションもできます

初めのうちはどこに入力したものがどこに反映されるのか判らないと思います。何か入力>出力を繰り返し行って、どの数字がどこに反映されるのか、なんども試してみることをおすすめします。

アァァァァーどうしても解らん!と言う人は

不動産投資の確定申告。

簡単なようで、初めは本当に大変です。例えばこんな時はどうすれば良いのでしょうか?

  • 事業を開始する前年に支出したリフォーム費用の仕訳方法
  • あらかじめ10年払いした火災保険の仕訳方法
  • 不動産所得が赤字だった場合の土地取得に関わる利子の扱い方
  • 8年ローンで買った附属WIFI設備の仕訳方法

会計ソフトの勉強の時間がなかったり、最初から他人にお任せしたい人は初めから税理士さんにお願いするのが最適です。

こちらの確定申告税理士.netでは最適な税理士さんを紹介してくれます。毎月10,000円〜の固定費用で済みます。確定申告の際に別途料金が取られることはありません。

自分で確定申告はぜひチャレンジして欲しいところですが、「これで大丈夫だ!」と思えるレベルに達するまで最低50時間はかかると思います。あなたが投資家であれば、その時間を月に10,000円で買う、という考えもありでしょう。

それではみなさん、確定申告に向かってグッドラック!

利回り高いってだけで地方の💩物件つかんじゃダメ!利回りの高さはリスクの高さ

利回り20%?良いじゃん!買うんじゃん!

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

先ほど面白いもの見つけたので共有します。

こんなメールが届きました

いつも楽しくメルマガを読ませていただいている不動産屋さんからです。

曰く、高利回りだそうです。20%ですらかね。確かに高利回りですね。でも、場所は・・・

秋田県能代市😇

都内に住んでいるとどこだよ!って感じですよね。いくら不動産会社が高利回り!って言っても騙されちゃいけませんよね。

調べてみてください。こんな田舎で20%の利回りなんて低すぎます。

早速能代の本当の利回りを調べてみるべくグーグルさんに聞いてみました。

衝撃の結果が

超一流ポータルサイトの楽待さんで調べてみたんですね。

そうしたら出て来ました。この物件。

 

はいはい、先ほどのお知らせメールの通りです。他の物件を調べてみようと見てみると、こんな物件が。

気づきました?気づきました?これ同じ物件です。

5,250万円だと思ったら4,000万円に値下がりしてました。その差額1250万円。しかもまだまだ下がる気配がする。

ちなみに能代の実勢土地価格は9000円/平米くらいだそう。

という事は1万円/平米で考えても更地で586万円の価値しかありません

しかも木造と違って、壊すのも大変。解体坪単価が5万円として見ても、3,000万円です。7階まであるって事はもしかしてEVもある?しかも築42年のオンボロRC?もう修繕しようにも、一体幾ら準備しておけば良いのか皆目検討もつきません。直すも地獄。売るも地獄。更地にするのも地獄。

私自身、はっきり言ってお金を貰ってもNo thank youな物件でございます。

こんな💩物件に引っかからないよう、ご注意くださいね!

 

それにしても、さっき届いたお知らせメール。一体何だったんだ?

では、チャオ!

 

結局のところ区分ワンルームマンション投資は得か損なのか〜様々な角度から考察してみる

不動産会社はオススメですよと言ふ。一方投資家は💩物件と言ふ。これ如何に。

こんにちは。不動産ロケットキャプテンです。

投資家さんたちのブログを読んでいると”ワンルームマンション投資はクソだ”、”ワンルームマンション投資する奴はサルだ”なんてご意見、ご批判ありますよね。しかしあれも、ぞれぞれの立場での話であって、見方を変えればアリな場合もあります。これが不動産投資の面白いところ。中には誰がどうみても💩物件もありますが。

人によって色が変わる、これらの物件を陰陽両面から分析してみましょう。

はじめに

得なのか損なのか。結論から言うと、モノによっては買って得する物件はあります。この記事では、どのような物件を買えば得する可能性があるのか、どのような物件は排除すべきか。それを紹介しています。

次に得と言っても。多くの人にとってみれば、それは儲かるか、儲からないかと同じ意味かなと思います。

しかしさらに掘り下げると「儲かるか、儲からないか」の2極だけでは評価できません。

どのくらいの期間にどれほど儲けたいのかが大事です。お金のリターンには時間軸を加味する必要があります。

もしアナタが「今すぐ会社を辞めたい。そのために区分マンションで儲けるんだ!」という事ならば、私は区分を勧めません。例えば月に30万円。その30万円を区分マンションの賃料だけで稼ぐのは結構大変です。部屋数が必要です。

 

とう事で、今すぐ儲けたい人にはオススメできません

一方、今すぐ儲からなくても良いから区分保有を検討したい、という人もいるかもしれません。

 

まずは「最低でもこの条件を満たせば得をし、投資に値する区分マンション」とは一体どんなものなのか。

それを見ていきましょう。

区分ワンルームマンションにも色々ある

一口に区分ワンルームと言っても、種類はさまざま。はじめにその整理をしておきましょう。マンションですからRCで、そこそこ大きな物件を想定しています。

【立地】
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)
L6・それ以外
L7・山奥のリゾート地

【築年数】
A1・新築
A2・築10年くらい
A3・築15年〜20年くらい
A4・築45年くらいかそれ以上

この中で投資に値しそう(リターンを期待できそう)なのはどれだ

まず区分マンション投資のメリットを考えてみましょう。それはズバリ「好立地に比較的安く不動産を持つことができること」。実需でも同じです。(もちろん山形県上山にあるスカイタワー41のような例外はありますが。)

そうです。区分ワンルームマンションは好立地でなければ意味がありません。上記立地の区分で行くと、L1からL5までの東京都新〜地方巨大都市あたりまでが許容範囲。田舎やリゾート地のマンションは絶対に無しです。高額な管理費と修繕積み立て金で無駄金が流出するハメに。

 

築年数に関してはどうでしょうか?

マンションに限らず、車や服など何でもそうですが、新品が一番高く一度でも人の手に渡るとその瞬間に価値が落ちてしまいます。また、家賃も新築時は高く取れますが、2回転目から新築プレミアムは剥がれ家賃が下がることも考えられます。

自分が住むなら新築もありでしょう。しかし他人様が住むのに、わざわざ高い費用を支払って新築を買う必要がありますか?しかも直ぐに家賃が下がることも考えられるのに。

そのような側面から区分マンション投資においては新築は絶対にありえません。不動産投資の世界には様々な派閥の人がおり、日々激論を交わしていますが、この点に関しては「だよねー」となります。

 

上記表で行くとA1の新築は×。築10年も微妙。家賃が落ちきっていない可能性があります。築15年くらいにかけてさらに家賃下落する可能性が。よってA3の築15年〜20年、もしくはそれより古い物件が投資対象となり得るでしょう。

築15年ほど経っているマンションのメリットは「家賃が下がりきっている」ことだけではありません。マンションの管理の状態もよくわかります。区分マンションは管理が命。新築時にいくら良い状態であっても、その後の管理がきちんとなされているかにより、その後の物件の状態が大きく変わります。そしてそれが物件のオーラのようなものに影響を与えます。

こればかりは時が立たないと判断できません。

検討テーブルに残ったのは

上記のような考察から、勝ち残ったのは

都心好立地
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)

まあまあ都心
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域

 

と、申し訳ないですが主に東京周辺の物件であり、築年数に関しては

 

A3・築15年〜20年くらい

もしくは

A4・築45年くらいかそれ以上

となりますでしょう。

 

ではこれらの物件は無条件で買って良いのか?というとそうでもありませんよね。

さらにそれぞれのパターンを見てみましょう。

超都心&築15年〜20年くらいの築浅区分ワンルームマンション

利回りは5%〜6%台がほとんど。融資は金融機関によっては35年2%で出してくれるところもあります。ローンを組んで買った場合、大抵の場合は持ち出しが発生します。よくてトントンかもしれません。こんな物件を一つ持っていても、十分な利益は出ません。

しかし投資対象として見ることはできます。何故なのでしょう?

 


例えばこんな物件を見つけました。実際に売り出されている物件です。

  • 港区田町駅6分
  • 築17年。
  • 2000万円。
  • 利回り5.5%
  • 管理修繕13,000円
  • 家賃96,000円

この物件が人によってどのように見えるのか、ちょっと聞き耳を立ててみましょう。

ガチ大家さん「立地が良いのは認めるよ。でも、そもそも利回り低いんだよね。それで利益でると思ってるの?2%30年で融資を受けても毎月74,000円の支払いでしょう?それに管理修繕支払ったら月+9,000円。でも固都税支払ったら年間手残り5万円くらいでしょ。ちょっと空室出たら直ぐに赤字転落するし、火災保険も支払う必要あるし、ありえない、ありえない。区分マンションは運営費(OPEX)がおもすぎ

2,000万円の借金背負って年間5万円のリターンって少なすぎるよね・・・。という主張です。理解できる気はしますね。

 

保険大家さん「毎月の持ち出し無いんだし良いんじゃないでしょうか。私はこれ以上物件買うつもりもないので、銀行さんの顔色伺う必要もないし。団信付けるから、生命保険代わりにもなるよね。2000万円の終身保険に入ろうと思ったら、少なくとも毎月4万円くらいはかかるでしょ。それに比べればなんてリーズナブル!立地も良いから、これから数十年保有していても安心です。」

不動産を生命保険代わりとして捉えているようです。本来なら年間50万円ほど持ち出しになるのに、この場合はトントンもしくはちょっとのプラスで2,000万円の生命保険に入れると・・・。確かにこれも納得です。団信目的で不動産を保有することに反対の方もいますが、物件を増やす必要ないならアリだと思います。

 

損通大家さん「サラリーマンで600万円の給与所得があります。しかも今年減価償却が終わったアパートも持っていて、損益通算すると税金が跳ね上がるんです・・・。なのでこの物件買って不動産経費と減価償却等を損益通算にあてて税金を圧縮し、次の1年の間にアパートを売却する予定です。」

損通さんは節税厨のようです。政府に税金持っていかれるくらいなら、無理やり経費増やして所得を圧縮しようという、狙いのようです。とらさんはクシュナー氏にヒントを得たのかもしれません。(正直なところ耐用年数が長い区分では、そんなに減価償却費を計上できないとは思いますが・・)

 

売却投資家さん「毎年の手残りなんて関係なし。私は売却派。今まで転売で儲けてきたから、この物件もそうする。都心ワンルームは供給が減っています。物件価格は今後も上がって行くわ。5年後に4.5%で売却予定です」

売却投資家さんは売却益狙いのようです。5年後経てば長期譲渡所得になり税率も下がるので、その期間で売却を繰り返しているよう。4.5%で売れるかは神のみぞ知るですが、そうなれば2,560万円で売れることになります。手数料等考えると、この物件だけでは物足りませんが、悪くはありません。

 

全国大家さん「僕は地方のアパートをいくつか持っているんだけど、もう少しリスク分散をしたいんです。キャッシュはあるので現金で買う予定。地方がダメになっても、この物件だけは間違いなく今後も大丈夫だろうから。」

全国大家さんは他の物件で得たキャッシュがあるよう。融資を受けずキャッシュで買えば毎月8万円以上が残ります。地震や災害のリスクを考えても、物件は地理的に分散させた方がリスクヘッジとなります。全国大家さんはその辺りも含めてと評価しているよう。


 

と、このように色々な目線の方が存在します。

投資対象として考えない人もいれば、魅力的だと感じる人もいます。

ですが、全員が賛同していること。それは立地が良い、と言うこと。この裏打ちがあるからこそ、様々な投資パターンが考えられるわけです。

このようにはっきりとした意思や戦略を持って臨む事が大事。人口減少もなく、また価値も横ばいか上がり続ける、この地域はスペシャルです。リスクが低い分、その意思や戦略にフォーカスしてください。

それがフィットすればあなたの大きな財産となることでしょう。

(キャッシュが残る、すなわち儲かるよ、とは言ってません。ここ重要)

超都心&築45年以上の区分ワンルームマンション

立地が良いけど異常に古い区分マンション。安く買える物件が多々あります。

よだれが出てきますが、これらは目利きが必要

港区田町で探しますと、利回りは6%台から10%台のものまで様々。これだけ年数が経つと建物によって、状態がだいぶ変わってくるよう。

特に利回り10%を超える物件は異常に狭い部屋が多く存在します。1Rで13平米などですね。狭くて古くても、安くて好立地を求めている方は確実に居ますので、その方向けに貸し出せる戦略が必要です。

また、古い物件は管理費と修繕積立金が異常に高いものも存在します。値上がりを計画している可能性もあります。大規模修繕で計画外の徴収がある可能性もあります。その辺りを想定し、仲介さんにご相談されることをお勧めします。

また旧耐震で、しかも耐用年数切れとなりますと融資も難しいことでしょう。

キャッシュで購入。インカムゲインでうまく回しつつ、5年くらいで他人にババを引かせるつもりなら良いかもです。

ちょっと難易度は高そうですね。

まあまあ都心の築浅区分ワンルームマンション

場所によっては悪くはないです。超都心に比べて安いので、手が出しやすい範囲ではあります。

ただし、利回りについては注意が必要です。築15年〜20年であれば、目安ではありますが最低でも6〜9%の物件を見ましょう。

(というのも。以前私が話を聞いた💩不動産屋さんは、亀戸・足立・府中・川口などの都心周辺の築浅区分マンションを利回り5%台で販売していました。その辺りの築浅で5%はあり得ません。最低でも6%台。できれば7%台以上を確保したいところです。でなければ、都心一等地で探した方がマシです。わざわざエリアを外す意味がありません。その💩不動産屋は物件を安く仕入れ、利回りが5%になるように調整し、販売価格を決めていたのです。周辺のキャップレートなど無視です。💩です。)

また、このエリアになると木造アパートが競合になってきます。供給が非常に増えていますから、そのような物件の家賃設定・下落率・空室率なども含めて調査をする必要があります。

さらに、一部ではなぜか異常に管理費・修繕積立金が馬鹿高い地域も存在します。管理人さんの人件費が高いのか、修繕する業者さんが全員死んでしまったのか定かではありませんが、そのような物件も要注意。

それからバス便も注意。最寄り吉祥寺って書いてあるのに、バスで15分とかよく聞く話です。もはや詐欺案件です。

と、この地域独自の分析が必要ではありますが、取り組みやすく、また取り組みがいもある物件が見つかることでしょう。賃貸需要旺盛な地域で8%くらいで買えれば、ある程度キャッシュフローも出るかもしれません。今はないと思いますが。

まあまあ都心の築古区分ワンルーム

狭い物件に要注意。いくら駅徒歩1分なんて言っていても、13平米ユニットバスで5万円となると借り手がグンと減ります。さらに売却しようと思っても売れないことも多々。

できればJRが◎。ナントカ多摩湖線とかナントカ高速鉄道とか、ナントカモノレールなどはそもそも戦うのが大変な地域です。格安で売り出されるのでポチッとしたくなりますが、その辺りを買うのは自殺行為です。

吉祥寺駅徒歩圏内など、よっぽど良い物件以外は避けた方が良いカテゴリーだと思います。

ちなみに地方大都市の区分ワンルームマンション

ちなみに地方の場合はどうでしょうか?

まず、今後の人口減少等を考えると、たったそれだけでもリスクが跳ね上がります。

また、新幹線駅の周辺であっても、1駅2駅移動すれば格安なアパートが腐るほど存在します。しかも駐車場が目の前にある物件です。地方だと休日等で車は必須。駐車場が目の前にある単身アパートは非常に使い勝手が良いのです。そして部屋も広くなります。ワンルームなのに25平米〜35平米、しかも5万円以下で借りられる。なんでそんなに広い空間が必要なのか分かりませんし、東京に住んでいる人間にはそんな贅沢な暮らしを想像することもできませんが、これが地方の暮らしぶりです。

そうなりますと、いくら立地がよくても、例えば仙台駅から徒歩10分圏内であったとしても、需要がものすごくあるとは言えません。周辺駅は言わずもがなです。

このような状況から、地方の場合は「好立地であったとしてもワンルームマンションの需要は少ない。よって投資対象になり得ない!」と考えられます。

つまり、どう言うこと?得するの?儲かるの?

サラリーマンや主婦に大人気の区分ワンルームマンション。

残念ながら「超都心もしくは”まあまあ都心”の好立地」で「新しすぎず、古すぎず」な物件しか得をする可能性はありません。

そして大事なこと。最初にも言いましたがキャッシュフローがプラスの物件でもスグに儲けるのは大変と言うことです。得である=投資に値する=儲かる、ということではありません。ここを混同すると大変です。

 

先ほどの田町の物件で振り返りましょう。港区田町駅徒歩6分の区分が2000万円5.5%でしたね。

キャッシュフローはギリギリプラスで、2000万円の借金しても毎年5万円以下しか手元に残りません。そんなものなんです。区分マンションというのは。

会社を辞めたい!今スグ別の収入が欲しい!それなら区分マンションだ!3戸あれば安泰だろうか!

と思ったアナタ。上記物件を3つ借入金で購入しても、年間15万円くらいにしかなりません。今スグ脱サラなんて夢のまた夢です。

ということで。

  • 区分マンションは都内の値下がりしない地域が投資対象となりえる
  • 戦略によってはアナタが買って得をする可能性が高い
  • しかし利回り低いので、今すぐ脱サラしたい人が買うものではない
  • ローン組んで買ってもほとんどお金残らない
  • よって多くの人にとっては儲からない投資である

繰り返しますが、6,000万円で現金買いできるのであれば、安定して毎月20万円以上の収入がありますから、悪くはありません。

また、キャッシュフローは出なくても返済は進んでいきますから、5年後に同じ利回りで売却して儲けるんだ、という人には良いかもしれません。ちょっと気の長い話になりますけどね。

もし取り組みたいのであれば、その辺りの戦略や戦術をあなたのライフプランに合わせて、よくよく考えて進めましょう。

 

そして逆に、絶対に損はしないこと!

とにもかくにも新築区分マンションや、都心から離れているのに利回り5%台の💩マンションを売るような💩不動産屋さんには気をつけて。とにかくそれらは煮ても焼いても食えない!ということは間違いないので、お忘れなく。

 

どんな物件買えば脱サラできるんだよ?という人には

初めて不動産投資に取り組みたいのであれば、痛手も少なく資金も少ない築古戸建投資はどうでしょうか?

こちらの記事で紹介しています。目標としては500万円くらいまでの現金買い(もしくは公庫からの借り入れ)で利回り15%〜20%くらいを狙うもの。500万円の物件なら年間75万円〜100万円を狙う感じです。これなら3戸持っているだけで、月額収入が18万円〜25万円くらいになります。

ボロ家投資なら不動産価格高騰の今でも十分参入できる

もう既に掴んでしまった人は今が売りどき?

2018年は融資がだいぶしまってしまい、新規参入できる投資家が減ってしまいました。とは言え、多大な影響が出ているのは一棟もの。区分はまだまだ高値が続いています。むしろ一棟を買えない投資家が区分に流れています。もしあなたが物件を売りたいと考えるなら、今ならまだ高値で逃げられるかも?

業者によって全然値段違います。タウンライフ不動産一括売却査定なら、あっという間に地元の不動産業者に問い合わせが可能です。売却は1社でも多く査定を出してもらうことが大事。まずは価格だけでも査定してもらいましょう。売る売らないは価格を見てから決めても大丈夫。

もしくはリフォームしてバリューアップ

ちょっとしたリフォームをすることで物件力をアップすることができます。もし空室で悩んでいるなら、今がリフォームのタイミング。簡単入力であっという間に地元の優良業者と繋がれるタウンライフリフォーム本当にオススメします。リフォームでお困りなら今すぐクリック。見積もりもらうだけでも大丈夫。

退去を甘く見ちゃダメ〜たった1ヶ月の空室でどれくらい損するか知ってますか?

みんな一生入居してれば良いのに

そう思うオーナーの方、こんにちは。僕もそう思いますよ。

管理会社から久しぶりに来る連絡と言えば「退去の連絡」か、また別のコストがかかる相談くらい。

私の物件でも今年だけで2回の入れ替えが発生しました。もう金輪際退去しないで欲しいものです。

意外にコストかかってます

例えば6万円で貸している部屋があるとします。年間収入は72万円です。

この部屋に退去が発生し、1ヶ月空室ののち入居がついた場合、年間収入はどのようになるでしょうか?

1ヶ月空いたくらい大丈夫でしょ、と思いますよね。

シミュレーションしてみます

1月〜3月入居中
3月末解約
4月空室
5月1日〜12月末まで新しい入居者入る

という想定で行きます。

まず11ヶ月は入居者がいますので、66万円の収入はあります。

しかぁぁし!募集の際の広告費および原状回復費用で2ヶ月分ほど吹っ飛んでしまします。

つまり54万円しか手元に残らない計算に。

ということで

たった1ヶ月空いただけでも、年間収支計画に結構なインパクトを与えてしまいます。

この点を踏まえ、現入居者が一生退去しないよう、お参りしておきましょう。

 

楽待の「人気の収益物件ランキング」の味わいかた

一流ポータルサイト”楽待”で「人気物件お知らせメール」を受信すると

毎週金曜日に【楽待】東京都で人気の収益物件ランキングTOP10をお届け!!のようなメールが届きます。

この内容は「登録エリアでアクセスがたくさんあった物件」を10件送ってくれる、というものです。

初心者の方はぜひこのメールを受信しましょう。

このメールにある物件はズバリ・・・

「みんな興味を持ったけど、やっぱり要らなかったズッコケ物件」集です。初心者の間はこのメールを受信し、

  • なぜみんなが興味を持ったのか
  • そして、なぜ誰も買わない💩物件なのか

を、お酒を飲みながら考察する遊びをおすすめします。

2018年10月4日はこんなお得情報が届きました

【第1位】■練馬区北町2丁目■1棟売店舗■屋上看板スペース有り■平成4年築■駅徒歩3分■弊社限定販売■《1980万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496508/show.html

【第2位】☆人気の世田谷区内☆《5500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1001/1471793/show.html?uiaid=

【第3位】港区新橋5丁目《580万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1407757/show.html?uiaid=

【第4位】【☆売主☆】現況満室稼働中!利回り10%越! 赤羽台の1棟アパート《3840万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1487799/show.html?uiaid=

【第5位】八丈島 戸建て賃貸 RC《800万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1004/1494643/show.html?uiaid=

【第6位】ハウス桜丘《1280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1401649/show.html?uiaid=

【第7位】表面利回り15.37%●田園調布駅徒歩4分●東横線●自由が丘徒歩圏内●お問い合わせ番号J087《2280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1496982/show.html?uiaid=

【第8位】佐藤ハイツ 満室想定利回り10.34%!満室想定年収165万4800円!東武東上線「下赤塚駅」徒歩12分の立地です!《1600万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1480171/show.html?uiaid=

【第9位】八王子市 500万円 14.16% 1棟アパート《500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1184477/show.html?uiaid=

【第10位】新宿区★駅1分★利回8.57%★商業地域★一棟3500万円《3500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496801/show.html

一つ一つ見てみると

答えを書くとツマラナイので詳細は省きますがが、概ね以下のような感じでしょうか。

  • 思ったより古い
  • 古いくせに高い
  • 思ったより狭い・小さい
  • 旧法借地権だった
  • 再建築不可だった
  • RCって言ってもほぼ廃墟じゃないか

開いただけでアリエナイヨネ〜と思えるカワイイ物件ばかりです。

ぜひみなさんの目で、これらの💩物件がなぜ💩になったのか吟味してみてくださいませ。

【物件シミュレーション】笹塚の区分ワンルームマンションを買うとどれだけ儲かる?

実際に見つけた標準的な物件です。毎月幾ら残るでしょう?

こんにちは。不動産ロケットキャプテンです。

この物件は買い?なんていう相談を良く受けるのですが、特に多いのがこの手の区分。

築10年〜20年。価格は1,500万円前後。利回りは5〜6%の都心1R。

この手の区分を購入すると、どのようなキャッシュフローになるでしょうか。

条件を整えます

物件価格は1,680万円。諸経費として10%の168万円を見込んでおきます。

管理費は月に10,100円。修繕積立金は6,270円。その他、管理会社へ家賃の5%を管理費として支払います。

満室想定年収は1,019,760円ですので、月々84,980円で賃貸に出しているようです。

年収500万程度のサラリーマンを想定し、所得税20%、住民税10%として税金計算も行います。

銀行のローンは?

この物件はRCですから耐用年数45年。残存27年。

ですので、27年で融資を組みたいところですが、2%30年にしておきます。金融機関さんによっては35年で組んでくれると思いますが、無理せずいきましょう。1,680万円フルローンです。

ではシミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は85,000円(にします)。よって年間1,020,000円。

諸経費を含めて考えると、表面利回りは5.5%となりました。

GPI(潜在総収入)は1,020,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は969,000円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は569,000円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス176,152円。

つまりこの物件を買うと、月々14,679円のマイナスということになります

いや節税対策になるんですよ

と、区分マンション営業マンは言うでしょね。

確かに不動産所得がマイナスなので給与と損益通算すると、源泉徴収で払い過ぎた所得税等が戻ってきます。

では一体いくらの税金が返ってくるでしょうか?

下記にシミュレータを作りましたので、年収500万円で計算してみます。

所得・税額・節税額かんたん計算

結果としてはこんな感じ

年間で34,000円の節税になりました!!

ってオイ!!もともと17万のマイナスだから、3万円返ってきても、まだ14万円のマイナスじゃねーか

と言うことで、節税は可能ですが、還付金で儲かるわけではありませんので誤解なきようお願いします。

35年2%で借りてたらどうだったでしょう?

NOI(純営業利益)は569,000円までは一緒。

ADS(ローンの年間返済額)は年間667,824円です。もうこの時点でキャッシュアウトしてますね。計算やめます。

投資対象になり得ません。

さらに追い打ち。そもそもこの賃料が適正か調べましょう

現在は84,980円(なんという中途半端な家賃設定)で借り手がいるようですが、安心してはいけません。相場よりも高い賃料で入居している場合があります。

周辺の相場を調べましょう。20平米で駅徒歩7分程度の物件をいくつか抜き出してみますと。

同程度のマンションでも80,000円を切るところがほとんどジャマイカ・・・。

長期的には75,000円まで下げて考えても良いかもしれません。周辺相場と現状家賃との間に大きなギャップがありました。調べておいて良かった。

引き直して78,000円で考えてみたいと思います。

では再度シミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は78,0000円。よって年間936,000円。

表面利回りはぴったり5%となりました。

GPI(潜在総収入)は936,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は889,200円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は489,200円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス255,952円。

つまりこの物件を買うと、月々21,329円のマイナスということになります辛すぎます。

結論

  • 金融機関さんから融資をいただいて不動産投資をする対象とはなりえない
  • 幡ヶ谷がすごく好きでキャッシュで買えるならありかも
  • もしくは独身の方で賃貸費用を払うくらいなら買うわ!という人には良いのかも
  • もしくはこれ以上物件増やす必要もないし、毎月2万円の支払いで1600万円の生命保険入れるなら安いわ!という人には◎かも。

という結論に達しました。

ではみなさまも良い不動産投資を!ドドオオオオオーーーン!

不動産投資の失敗事例〜地方物件の潜在的家賃下落リスクを把握していますか?

上記資料を見てあなたはどんな感想を抱きますか?

友人より、上記資料を頂きました。

10月の下旬、味わい深くコーヒーを飲みながら見ていたのですが、やはり気になる部分がたくさん。

全てのコスト含めて利回り計算しよう

何度も言ってますが、この会社。消費税とか諸経費相当額を抜いて表面利回り計算しているんですよね。

なので、見かけ上高くなっています。計算で使っている数字は事業費合計金額の7,265万じゃないですからね。

そこからさらに消費税345万を引いた、6,920万で計算しています。収入512万/6,920万=7.4%です。

驚愕の計算方法ですよね。

実際は収入512万/総事業費合計8,000万で計算して良いと思います。はい、6.4%です。1%も下がりました。

新築とは言え、地方で表面利回り6.4%ってのは、どうにも合点が行く数字ではありません。

東京近郊でも、横浜と品川の間とか、北区・板橋区やもう少し城東の区とか、川向こうで川口であったりとか。その辺りでも頑張れば新築6.4%は行けると思います。

で何が気になるかと言いますと

この資料では一部屋あたりの広さは分かりません。しかし8戸であること、また登記床面積が164平米であることから、一部屋20平米ほどと推測されます。施工床面積は289平米あるので、各部屋に大きめのロフトが付いているようです。

そこで気になること。

それは想定家賃です。高すぎる気がしますね。52,000円でも。

首都圏に住んでいると感覚が狂ってきます。52,000でも「安い!」と思うかもしれません。しかし地方を舐めちゃいけません。そんなもんじゃないんです。

リサーチしてみます

この郡山5丁目というのは、仙台駅から東北本線で2駅。太子堂という駅から8〜12分くらいの地域のようです。

行ったことありませんが、仙台駅から2駅であれば、だいぶ都心なイメージですよね。

とりあえず築5年以内25平米未満の物件を検索

Suumoで調べて見ましたところ、出るわ出るわ、募集の嵐・・・。この時点で嫌な予感がします。

 

新築物件。駅から徒歩10分なのにグロスで55,000円。強気な家賃設定・・・!これは例の会社の物件ですね。

こちらは徒歩7分物件。新築。グロスで6万円弱という強気の価格設定です。それでも結構埋まっているみたいです。

築1年駅徒歩7分。まだグロスで55,000円ほどの家賃は取れている模様。

こちらは徒歩12分の新築。家賃がグロスで49,000円になりました。新築なのに。

そしてこちらは築3年徒歩16分の物件でグロスで4万円。

もう一度言います。築3年で4万円!

徒歩16分とは言え、下がりすぎでは・・?

と、このように新築や築浅でも、全く足並み揃っていない感じになっています。

次に築年数を問わずに検索すると

築13年駅から徒歩9分でグロス47,000円。

築17年徒歩7分で、49,000円。

築25年駅徒歩10分でグロス41,500円。

築22年駅から徒歩7分でグロス39,000円。

築33年でグロス32,000円。駅から徒歩9分!(より仙台駅に近い長町駅からは6分という好立地)

築29年でグロス31,000円。駅から徒歩9分。

築43年で3万円。駅から徒歩13分。

とまあ、古くなるにしたがって散々な結果になっております。

長期的に家賃はどんどん下落する可能性が

築年数が経てば経つほど、家賃が下落していることがお判り頂いたと思います。それも、ある時を境に急激に落ち込んでいるようです。築15年から20年くらいの間でしょうか。そこに大きなギャップがあります。

現在は5万円取れていたとしても、20年後には4万円。

30年後には3万円になる可能性が十分にあります。

そのような物件を35年ローンで買うと、どうなるでしょうか。

ある時を境に、全く支払いができない状態になるかもしれません。シミュレーションしてみます。

支払いシミュレーション

初めの表によると7,100万円を金融機関から2.05%の35年で借りるようです。

そうしますと、月々の支払いが24万ほど。当初は毎月42万円の賃料収入を見込んでいるので、まあ大丈夫ではありましょう。(大丈夫でもないけど)

しかし戸あたり賃料が4万円まで下落すると、33万円の家賃収入。そして戸あたり賃料が3万円まで下落すると25万円。

この辺りになると、だいぶやばいです。運営費を支払ったら完全に手残りありません。

というかマイナス。完全持ち出し破産コースです。

しかも今後は少子化社会。

仙台が大きいからと言っても、所詮は地方都市。人口減を考えると、さらに家賃下落リスクが高いと考えます。

ということで

物件を買う際は近隣競合の新築等をリサーチするのはもちろんですが、築古物件についても調査することをお忘れなく。

あなたの物件の成れの果てです。

おまけ・ちなみに関東は

関東も同じようなものじゃないの?!という声が聞こえてきましたので、比較します。

例えばボートレースで有名な平和島。京浜急行というマイナー路線です。地方の方はあまりご存知ないかもです。

特にイケてる場所ということもなく、悪くもなく、品川や羽田空港には近くて便利な点が◎なエリアです。

築2年でグロス72,000円。駅から2分。

築26年駅から徒歩4分でグロス65,000円。

築28年駅から6分で65,000円。

築30年。駅から徒歩4分でグロス6万円。

という感じで、もちろん家賃設定は下落するものの、地方のように大きく下がることはありません。

これが首都圏の強みです。

途中で発見した、下記も面白いと思いました。上が築30年。下が築3年。占有面積は同じ。

構造の差はあるだろうと思いますが、それでも家賃設定にそこまで差がありません。

ところ変わって板橋区の板橋本町駅もみてみます。家賃設定だけ書いていきます。

新築76,000円

築2年で71,000円

築3年で59,000円。

築30年で62,000円

築51年(!?)で60,000円

ということで、新築プレミアムが付いた物件は7万円ちょいという家賃設定。それが50年ほど経っても6万円で貸し出せる実績があることが分かりました。

この辺りを考慮しますと、新築アパートについては首都圏以外ありえない、と考えています。

どうしても地方で投資したい!という事であれば、土地値以下の格安築古再生投資物件が良いと思います。

 

 

 

不動産を買ったら節税になるというけど、いくら儲かるの?にお答えする節税額シミュレーター爆誕

所得・税額・節税額シミュレーター

所得・税額・節税額かんたん計算

年間給与収入を入力するだけで、給与所得や所得税・住民税を算出します。

みなさんもご存知の通り、所得税や住民税はそんな簡単に計算できるものではありません。配偶者の有無、扶養家族の有無、人数、扶養親族の有無、人数、生命保険や地震保険控除など様々なパラメータを考慮する必要があります。

しかし、このシミューレーターは全くその辺りの事情を考慮していません😇

どうしても簡単にパッと分かるものが欲しかったので、給与収入の入力だけにしました。

つまり、結果は正確ではありません。概算を出したいだけだったので、お許しください。

他のサイトを見ていたら、その辺りを全て入力して算出するシミュレーターがあったのですが、まあ入力が面倒で面倒で・・・行き着く先がこれになったという訳です。

独身前提です。配偶者控除はありません。また、社会保険料は収入の14%で計算しています。

ぱっと計算したい時にお使いください。改良希望があればお申し付けください。

具体的には、入力された給与収入から給与所得控除を計算します。

給与などの収入額給与所得控除額
162万5,000円以下65万円
162万5,000円超〜180万円以下収入金額 × 40%
180万円超〜360万円以下収入金額 × 30% + 18万円
360万円超〜660万円以下収入金額 × 20% + 54万円
660万円超〜1,000万円以下収入金額 × 10% + 120万円
1,000万円超220万円

そして、そこから基礎控除や収入の14%の保険料等を控除して給与所得を算出します。

その所得をベースに下記表を用いて、所得税を計算します。住民税は給与所得の10%としています。

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円超330万円以下10%97,500円
330万円超695万円以下20%42万7,500円
695万円超900万円以下23%63万6,000円
900万円超1,800万円以下33%153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下40%279万6,000円
4,000万円超45%479万6,000円

 

また、年間不動産所得があれば、そちらも入力できるようになっています

これにより損益通算で一体いくらの節税(もしくは増税!)になるのかが分かります。こちらもお楽しみください。

こちらは給与所得+不動産所得で再計算した所得に上記表から税金を求め、不動産所得を損益通算しなかった場合と比較しています。

 

最後に

このシミュレーション結果の保証は一切いたしません。あくまで参考程度にご利用くださいね!

所得・税額・節税額かんたん計算

質問です。この収支シミュレーション表で不自然な点はどこでしょう?

以前もらったシミュレーション表を何気なく見ていたら

みなさん、おはようございます。昨日はひどい台風でしたね。無事でしたか?

さて、朝から書類の整理をしていまして、以前💩不動産屋さんからもらった収支シミュレーションを見ていたんですが。

よく見てみたら、ツッコミどころがあったので共有です。探せば埃が出てくるかもしれません。

サイゼリヤの間違い探しのごとく、みなさんも探してみてください。

もう一度、表の写真を見てください

こちらは都内1R築10年の区分マンション。価格は1,640万でした。月額賃料は7万円なので、表面利回りは84万/1,640万で5.1%という巧妙な設定。(しかし私がいつも計算しているように、物件価格+諸経費10%で計算すると84万/(1,640万*1.1)=4.7%となります。しょっぱいです。)

下記は、この区分を買った場合の収支計算表となります。不自然な点はどこでしょうか・・・?

まず、なんで一番下の欄ががっつりマイナスなのか?

これは不動産屋さんからもらう収支シミュレーション表です。収支シミュレーションって「がっぽり儲けまっせー」という表じゃ無いんですか・・?

はい、その通りです。少しでも多く利益が残るように表を作ってくるはずです。

では、この表の一番下はなぜ▲ばかりなのか・・・?

それは不動産所得だからです。

区分マンションを買うカモ人はサラリーマンがほとんど。つまり他に給与所得がある人です。購入の際に投げかけられる魔法の言葉は・・・

も・ち・ろ・ん・節税

給与所得と不動産所得は損益通算できることは、ご存知だと思います。

それを利用して節税するわけですよね。


簡単なモデルを考えてみます。ご存知の方は飛ばしてください。

年収(給与収入)300万円の独身の方Aさんがいるとします。

その方の給与所得は「給与収入から給与所得控除や基礎控除、保険料控除などが引かれ、さらに所得控除を引いて計算」します。この辺りはややこしいので、別編で詳しく勉強しましょう。

そうしますと給与所得は概ね110万円ほど、となります。

所得税の速算表から算出しますと、所得税は55,000円となります。

このAさんが、上記の不動産を購入したとします。表によると1年目の不動産所得は約65万円のマイナス。損益通算は給与所得から不動産所得を引いたり足したりできますので、

給与所得110万円-不動産所得65万円=45万円となります

所得税はこの45万円に対しての5%となりますので、22,500円になります。

もともと会社で55,000円徴収済みでしたから、確定申告をすれば55,000円-22,500円=32,500円が還付される、という訳です。

さらに税金には住民税というものもありますね。こちらは一律所得の10%です。ですので、もともと110万円の10%、11万円が住民税として徴収される予定でした。これが45万円の10%、4万5,000円となりますので、65,000円の節税となります。

合計にして97,500円の節税となりました!!

シミュレーターも作りましたので、こちらもどうぞ。

所得・税額・節税額かんたん計算


この損益通算で節税するスキーム。

節税を増やしたかったら不動産所得を大きくマイナスにして、全体の所得を圧縮すればいいのです

給与所得からたっぷり不動産所得を引く→全体の所得が下がる→税金が下がる→節税になる!

という論理です。

不動産屋さんが節税をプッシュしたい場合、不動産所得を少なく見せればいい、ということが判りました。

という観点でもう一度表を見てみましょう

しつこいですが、もう一度表の写真です。

不動産屋さんの意図が分かった今、この表の不自然な点に気づけますか ?

私は思った。雑費多すぎジャマイカ

年間で20万も計上しています。月額にして約16,000円。

「それくらい経費でるんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、不動産で経費計上できる項目は決まってますので、実際にコンスタントにやろうと思ったら難しいと思います。特に区分は手がかかりませんから、お金もかかりません。

ツワモノの中には、「金額的には小さいので、税務署に目は付けられないよ!友人とのご飯や家族旅行の移動費も入れちゃえば!」という理屈で経費参入してしまう人もいるそうですが・・・長い目で健全に不動産経営をしたければ、あまりそんな無理や無茶はしない方がよろしいかと思います。

もし雑費20万計上できないとどうなるか

1年目の不動産所得はマイナス45万円となりますので、この年は給与所得と損益通算して税金還付の恩恵を受けることもできるでしょう?(恩恵なのかどうかは、よくよく考えた方が良いですが)

しかし、2年目。もともと11万円のマイナスの計算でしたが、これが9万円のプラスになります。

とは言え、不動産所得がマイナスの時には経費参入できなかった「土地購入分の金利」を経費参入できますから、ギリギリプラマイ0という感じでしょうか。

問題は3年目以降。19,892円のマイナスとなっていますが、20万円の経費がなければ約18万円のプラスになります。土地分の金利を除いても85,000円のプラスです。

全体の所得が増えますから、節税じゃなくて増税になります

収支も計算してみましょう

1,640万円を2%35年で借りると、月々の返済は5万3千円。

それに管理費8,000円と管理手数料を支払い、月々の持ち出しは約6万5千円。

家賃7万円入ってきても、月々残るキャッシュは5,000円。

年間で6万円ほど手残りありますけど、この物件は固都税で3万5千円持っていかれるので、残り2万5千円。

これで不動産所得がプラスになり、増税になった日には、目も当てられませんですね。

ということで

わたくし、こんなコスイ手でサラリーマンを騙そうとする不動産屋さんが大嫌い。

そもそもエリアも大した事ないのに表面利回り5.1%のマンションも嫌い。

みなさま、ご注意ください。

ちなみに。

だからと言ってこの物件がダメだと言っている訳ではありません。

これが都心ど真ん中の物件であれば、

もしくはローンを組まずにキャッシュで買っても良いほど魅力的な物件であれば、

もしくはそもそも生命保険解約して、団信組みたいだけであれば、

今後は不動産を増やす気がないならば。

そんな人には良い物件かもしれません。

不動産は見る人や評価方法によって価値も様々。この多様性が面白いところですね。

CCR(投下した自己資金に対する利回り)は意識しておいた方が良いです

不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら

突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか?

A・表面利回り7%の10000万円(他に自己資金1000万円)の物件を2%35年フルローンで購入する場合。

B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。

利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか?

それぞれの投資効率を調べていきましょう。

A・10000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。

空室率5%(39万円)とOPEX20%(154万円)を引くと、NOIが578万円。

10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。

B・1000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。

空室率5%(6万円)とOPEX20%(24万円)を引くと、NOIが90万円。

借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。

それぞれのCCRは?

CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか?という指標になります。

計算式は税引き前キャッシュフロー(BTCFo)/自己資金で求められます。

今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。

一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。

という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。

つまりどう言うことだってばよ?

同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。

これは盲目的に「借金とは悪である!」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。

世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか?今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。

自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。

 

物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。

GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

こんな物件を勧める不動産投資会社はいやだ

こんな不動産投資会社は信用してはいけない

これまで多くの会社と面談をしてきた私。数々の強引な営業を受けてきましたが、何度もなんども話を聞いていると「これは怪しい」「こんな会社と付き合うとろくな事にならないだろう」というのが判ってきます。

今回は私が絶対に付き合わないであろう、不動産会社をリストアップしておきます。ご参考まで。

今後新種に出会ったら、どんどん追加していきます。

新築マンションが一番です、と言う

まず投資対象になり得ません。私が話を聞いた会社は新築1Rマンションを3,500万円ほどで売ってました。表面利回りは4.5%だそうです。この表面利回りも嘘くさい。実際は3%台じゃないか。

この利回りで35年ローン組んで見てください。必ず毎月持ち出しが発生します。なんども書きますが、月に1000円でも利益がでればまだ良し。1000円でも持ち出しが発生するなら、その投資は失敗です。騙されないように気をつけてください。

とは言え「この物件一つだけで満足、これ以上増やすつもりはない。また、高額な生命保険と比較してこちらを選んだんだ!持ち出しても良いんだ!投資じゃないし!」という人は止めません。どうぞ。

新築はダメです。築浅マンションで利回り5%くらいが良い、と言う

以前御徒町周辺にあった「ほっこり系な名前」の不動産屋さん。「新築マンションは利回りが低すぎます!築浅(10年くらい)であれば家賃はこれ以上下がらず、安定した収益を見込めます」と宣伝していました。

こちらは1Rで1,600万円くらい(新築に比べるとぐっと値段が下がりますね)。年間収入は80万円。表面利回りはきっかり5%。表面上、ぎーりぎり持ち出しが出ないように工夫されており、あたかも毎月儲かるような営業をしてきました。しかし、固定資産税や運営費、購入諸費用などを厳密に計算すると、これまたギリギリ赤字。

厳密にシミュレーションしておいて良かったです。本当に巧妙でしたから、みなさんも気をつけてください。

合言葉は節税!節税!

節税になります!節税になります!還付金で納めた税金が返ってくるんです!

って、還付金返ってきたとしても、それ以上のキャッシュアウト発生しているから何の足しにもなりません。

35年借り上げ保証をする、明日にでも潰れそうな会社

来年のこと、もっと言えば来月のことも誰も分からないのに、なんで35年も借り上げ保証できるのかと問いたい。小一時間問い詰めたい。そんな種類の会社。

35年の収入を約束してくれるなら、確かにキャッシュフローの計算もしやすいし飛びつきたくなる気持ちも解ります。でも絶対に裏があるわけです。

まず、めちゃめちゃ安く借り上げられているパターン。普通に貸し出した場合の80%。酷いところでは60%の価格で刈り上げる。結果、不動産会社が儲かるパターン。

そして最初からバックレる気満々で高い金額を提示してくるパターン。かぼちゃの馬車事件が有名なところでしょう。スマートデイズ社はオーナーに高額の家賃保証を提示していましたが、実際はそれより低い金額で入居者を入れていました。その差額は新しい鴨となったオーナーの建築費用から捻出していた訳です。

そんないびつなビジネスモデルが持続的に発展するとは思えません。

今だにシェアハウスを売っている会社

これは言わずもがな。もちろん良いシェアハウスもあると思いますが、今はかぼちゃ事件によって供給過多。

なんでも足立区には120棟の新築シェアハウスがあるのだとか。君子危うきに近寄らず。

郊外なのに15平米以下の狭小アパート

これも多いパターン。家賃10万円の部屋を1つ作るなら、55,000円の部屋を2つ作ったほうが儲かる訳で。なんなら40,000円の部屋を3つ作ったほうが儲かる訳で。

そうやって、表面利回りを水増ししたいがために狭小アパートを増やす業者が増えました。18平米ならなんとか我慢できる、、という人もいましたが、さすがに17平米以下となると辛い人も多いようです。14平米ほどの狭小アパートも売られていますので要注意。

とは言え、これが不動産の面白いところでもあるのですが、都心であれば狭小アパートも人気だとか。たとえ一部屋13平米しかないとしても、家賃が安くて、パーソナルスペースがあり、都心に簡単に出られる。そんな物件が人気なんだそうです。

それから、地方であっても家賃が1万円とか2万円とか。そんな金額でもうまく回っている狭小アパート。それであればリスクは少ないかもしれません。それ以上家賃が下がることも考えにくいですし、老人や留学生などの需要もあります

儲かるはずなのに、気づいたら持ち出しが発生する

何はともあれ。月に1000円でも持ち出しが発生するような物件を進める投資会社は完全NG。それは投資じゃありません。銀行の評価も落ちます。次の物件買えません。

今回のまとめ

これまで多くの投資用不動産屋さんに話を聞いてきた私が、今後も絶対に避けるであろうパターンを抜き出してみました。

しかし狭小アパートのパートに書きましたが、これらが100%ダメかと言うと、そうでもないのが不動産の面白いところ。自分の工夫や、エリア的な属性、流行り廃りなどによって、急にイケてる物件になる可能性もあるのです。

思考停止せず、精進して参りましょう。

FCRで計算し、物件の本当の利回りを知る

表面利回りに騙されないためにFCRを知る

今回は1億円の物件。年間家賃収入が1000万円の物件を想定して話を進めます。

忘れてはいけない諸費用。今回も10%載せておきます。

表面利回りは1000万/11000万*100=9.1%。悪くなさそうですね。

今回はそこから一つ踏み込んで、この物件の価値を調査してみます。

FCRの計算方法

表面利回りはGPI(潜在総収入)を(物件価格+諸費用)で割ったものとなります。その辺りの計算が怪しい方は、下記記事でおさらいしてください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

今回の場合はもちろん1000万/11000万*100=9.1%という計算式になりますね。

しかしFCRの場合はNOI/(物件価格+諸費用)という計算になります。ということで、まずはNOIを算出する必要があります。

NOIを求めてみる

何度も書きますが、この辺りの計算が怪しい人は上記記事を見ておさらいプリーズ。

ではNOIを求めます。まずGPIは1000万円でした。

そこから空室率を5%で見積もってみます。50万円なので、EGIは950万円となります。

そこからOPEXを引きます。GPIの20%と見込んで、年間200万円と想定しましょう。

NOIは1000万円-50万円-200万円=750万円となります。

ということでFCRは?

NOI/(物件価格+諸経費)のパーセンテージでしたから、今回の場合は750万円/11000万*100=6.8%となります。

ではこのFCRが変化するのは、どんな時でしょうか?

NOIを求めた式を思い出してください。GPIから空室損と運営費(OPEX)を引いたのでしたよね。つまり空室損が多くなったり、運営費が増えればFCRは低くなるということです。どんな場合にそんなことが発生するでしょうか?

FCR低下の原因その1・地方

はい、地方もしくは田舎物件です。今回は空室損を年間5%で考えましたが、地方だとどうでしょうか?

10室のうち、1室が年間を通して埋まらない・・・そんなこともあるでしょう。その場合空室損は10%となります。

また、客付けの広告費はどうでしょうか?都心であればAD100で決まっていた物件も、地方では客付けのためにAD300、AD400・・・なんてこともあるでしょう。そうすると運営費率が高くなってしまいます。また、リフォームをまめにするかもしれませんね。その場合は運営費率が高くなってしまいます。

例えば空室損を10%、運営費率をGPIの25%と見積もって先ほどの物件を再計算してみます。

NOI = GPI(1000万) – 空室損(100万円) – 運営費(250万) = 650万円

となりました。ここでFCRを計算しますと650万円/11000万円*100=5.9%となります。だいぶ低くなってしまいました。

FCR低下の原因その2・大型RC一棟

はい、大型RC物件です。エレベータ付いていたら役満です。

数年に一度の大規模修繕、エレベータの点検、故障修理・・・など入りも多いが出るものも多いのが大型RC物件の厄介なところ。新し目のものであれば、そこまでキャッシュアウトもないかもしれませんが、築古物件は要注意です。運営費率が跳ね上がります。

FCR低下の原因その3・超絶古い区分

ビンテージマンション。こちらは区分投資の場合ですが。

例えば某都内にあったビンテージマンション。新築50平米で6,000万円はかたいエリアだったのですが、そのビンテージマンションの売り出し価格はなんと2,000万円。誰でも飛びつきたくなるような価格です。

しかし古いだけあって修繕費が高額。管理費と修繕積立金を合わせると月々10万円という高負担でした。

これも、もちろん運営費が跳ね上がります。

今日のおさらい

「1億円の物件です。年間家賃収入が1000万円あります。表面利回り10%です!」

という情報だけで、不動産を評価することがどれだけ危険なことか、お判り頂けましたでしょうか?

ポイントはインパクトの大きい空室率と運営費を適切に見積もっておくこと。これが非常に大事です。

空室率を見積もるためには、そのエリアの賃貸情報をネットで調べたり、もしくは菓子折りの一つでももって地元の不動産屋さんで聞き取り調査をしてみても良いかもしれません。ADの有無や何ヶ月分か、やリフォームの要不要も探っておきましょう。

運営費の場合、主に考慮しなければいけないのは修繕費用です。構造と規模で大きく変わってきますので、物件に合わせて適切に見積れるよう、常に精進いたしましょう。

不動産投資のシミュレーションをきちんと出来ていますか?

投資判断にはシミューレション不可欠!

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう!

 

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの?」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

 

表面利回りだけで考えれば240万円/2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI(潜在総収入)

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI(GPIから空室率をひいたもの)

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4%。それより多めに見ておけば5%。

240万の5%は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX(運営費用)

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)
  • 清掃費用
  • 共用部の電気代
  • インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI(純営業利益)

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS(ローンの年間返済額)

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo(税引前キャッシュフロー)

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。


税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

  • 減価償却費
  • ローン利息
  • 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか?

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年(定額法焼却率)の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか?

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

  • 課税所得が195万までであれば5%
  • 195万超え330万円以下は10%
  • 330万円超え695万円以下は20%
  • 695万円超え900万円以下は23%
  • 900万円超え1800万以下は33%
  • 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得(収入じゃなくて所得です)と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税+住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo(税引き後キャッシュフロー)

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー(BTCFo)は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo(税引き後キャッシュフロー)となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円(空室率5%をひいた)
OPEX 480,000円(GPIの20%)
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

  • 司法書士報酬
  • 固都税清算金
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません(フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw)よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか?

次回はその考え方について考えていきたいと思います。

不動産投資の失敗事例〜なぜかお金が残らないT社の地方新築アパート

不動産投資の失敗事例を学び敵を知る

通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。

しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。法人で言えば森ビルや三菱地所などは勝ち組。

それでは不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか

今回は投資の失敗例です。失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。

では、地方の新築アパートで失敗のお話。

地方の新築アパートを購入したものの

今話題のT社でアパートを購入したAさん。場所は新幹線も止まる地方の大きな駅から南に1駅の場所。

業者から提示された利回りは7.4%。総事業費は8,000万円。8部屋のワンルームで駐車場2台付き。

Aさんにはあまり馴染みの無い都市でしたが、有数の大都市であること、東京に比べて総額が安いこと、利回りは悪く無いこと、そして何よりもアパート自体が大変おしゃれでAさんが惚れ込んでしまったことから、すぐに契約を結んだそう。

自己資金は800万円ほど。「そんなのすぐに回収できますよ」「私たちに任せてくれば大丈夫です」という言葉を信用し、なんとなく運用していたAさん。

1年経ち、確定申告もあるので重い腰を上げて収支計算をしてみると、当初の予定より全然手元にキャッシュが残っていない。なぜなのか調べてみると

  • 募集してから全ての部屋が埋まるまで8ヶ月もかかっていた
  • 募集のための広告費が想定外だった
  • 何よりも業者が提示した利回り7.4%が嘘だった

という衝撃の事実が。

全ての部屋が埋まるまで8ヶ月も

業者が提示したデータによると、全国で管理していた部屋は7,000ほど。そのうち入居率は97%。

つまり全国で210室しか空室が無いことになっています。アパート自体はなんなかおしゃれなものでしたから、Aさんも妥当な数字だろうと考えていました。同様に自分のアパートも新築だし、おしゃれだし、すぐに埋まるだろうと考えていました。

募集開始時期は2月。3月の繁忙期に合わせて、ばっちりなタイミングです。これもまた、Aさんを「なんとなく大丈夫だろう」と思わせた要因の一つでした。

しかしフタを開けてみれば、なかなか空室が埋まらない。2階の部屋はなんとなく埋まってきましたが、1階の反応が悪い。最終的に7部屋まで埋まったものの、一階の奥の部屋が埋まらず、それが決まったのが10月という結果に。

不動産投資は人が入らなければ、当然収入がありません。

入居者をつけるのは簡単なことではない、という事は頭に入れておくべきでした。

募集のための広告費が想定外だった

街中の賃貸仲介業者が借りてを見つけてくれる訳ですが、その際、どの物件を優先的に案内してくれると思いますか?

借りる人の希望?場所?利便性?

いいえ。

実は広告費が多い物件から優先に案内する、という声が多くあります。広告費とは仲介手数料とは別にオーナーから不動産業者に支払われるお金です。

宅建業法によると、仲介手数料は家賃1ヶ月分が上限とされています。

しかしそれだけでは儲からない仲介業者さん。

そして、もっと支払ってもいいから入居者を決めてほしいオーナー。

この2者の利害によって生まれ、慣例化されているのが広告費という名目の手数料上乗せ金。通常はAD100などと記載されており、これは家賃100%、つまり家賃1ヶ月分。都内の借り手が簡単に見つかりそうな地域でさえ、このAD100は普通です。

しかし地方になると人口減、および仲介業者の競争鈍化により広告費が高騰。AD200やAD300は当たり前、という地域も多くあります。

そんな不動産業界の慣例を知らなかったAさん。もちろんシミュレーションの中には含まれていませんでした。最後の1部屋は業者の言いなりにAD200を付けたこともあり、手元にはキャッシュがほぼ残らない状態になっていたのでした。

利回り7.4%は嘘だった

資料にはしっかりと「利回り7.4%」と記載されていますが、実は嘘でした。その脇には「消費税および諸経費相当額を控除した金額で算出しています」とありました。

この7.4%という利回りは純粋に土地代と建築費の合計しか考慮されていませんでした。注釈にあるように、建築費の消費税相当額すら含まれていなかったのです。(註:確かにこの業者は消費税還付スキームを推しているようなので、その影響もあるかもしれません。これはまた後日)

よって利回りが高く見えていました。(7.4%でも高くありませんが)

しかし、冷静に計算しなおしたAさん。

建築費消費税を足し、なぜか200万円も請求される「外構・地盤工事代」も足し、さらに500万の諸経費を足し・・・全ての金額を足して再計算してみた利回りはなんと6.4%

これが都心なら、まだイイ。しかし、Aさんの物件。いくら新築とは言え地方です。

土地代も都心に比べて比べ物にならないほど安いはずなのに、利回りたったの6.4%。

これでは手元にキャッシュが残るはずもありません。

幸いだったのは銀行さんに支払う金利が2.05%だったこと。

これがスルガ銀行4.5%などでしたら、キャッシュが残らないどころかマイナスキャッシュフローだったことでしょう。

今回の学び

投資に失敗したAさんには申し訳ありませんが、これ以上同じ犠牲者が出ないよう、学びとして生かしたいと思います。

まず業者が提示する利回りを信用しないこと。そのためには自分で完璧な利回り計算ができること

そして土地代や建築費の金額が妥当であるかもチェックできるようになること。周囲の売買事例などを自分で調べ、検証できるようにすること。

地方は土地代が安くて取り組みやすいが、その分家賃が安いことを知ること。都内であれば70,000円取れる部屋でも地方では50,000円ほどになってしまいます。そしてその家賃が月日に合わせて下落することも考えておくこと。

また、新築で全ての部屋を埋めるのは結構な時間がかかることを覚えておくこと。販売業社は間違いなく「すぐ埋まりますよ。ええ、3ヶ月もあればどこも決まってますね」なんて言いますが、大抵あてにならない事を覚えておくこと。毎年空室が発生することを予測し、その空室損もシミュレーションに組み込むこと。

そして広告費。これに関しては業界の慣例なので逆らう事はできませんが、そのようなものがある事をしっかり頭に入れ、その上でシミュレーションを組むこと。

今回はこの辺りを持ち帰っていただければと思います。Aさん、ありがとうございました。

 

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実際に話を聞いてきました。

【実際に話を聞いてみた】都心の超一等地でアパート経営したい人へ

初めは色々な本を読んだり、セミナーに行ったり、業者さんに話を聞きに行ったりしましょう。

そのうち、自分にフィットする業者さんや物件の種類が見えてくるようになります。それまで買うのはじっと我慢。

ティー・フィックさん(マンション)

トウシルさん(全般)

PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の失敗事例〜都内中古区分マンション編

不動産投資・運用を相談したいけど、どこに相談すれば良いでしょうか?

給料もあがらない・年金も心配。そんな時代だからこそ不動産投資

副業として(公務員でも不動産投資は可能)
私的年金の代わりとして。
節税対策として。
生命保険料の代わりとして。

そして何よりも、借り入れにより少額で投資が可能。また資産が残る

そんな魅力的な不動産投資に取り組んでみたいと思っている人も多いと思います。

しかし”一つめ”に良い物件を取得するのは難しい

私も不動産をいくつか所有していますが、その中で判ったことがあります。。それは「プロに相談しないと一つめに良い物件を取得するのは難しい」ということ。楽待や健美家などポータルを利用し、自力で探している人もいると思いますが、あのサイトに乗っているのは「誰も買わなかった物件」である可能性が高いという話も。

というのも、私もいくつかの非公開グループに所属していますが、おいしい情報は不動産会社から信頼できる個人へ流れていきます(すでに不動産投資の実績があって確実に融資が通ったり、多少難があってもクレームを言わないことが判っているなど、すでに信頼関係が気づけている個人ですね)。その後、非公開グループへ情報は流れます。そこで誰も買わなければ一般投資家にオープンされます。つまりポータルに掲載されているのは売れ残りである可能性が高いのです。

不動産投資は初めの一歩でつまづくと、その後リカバリが大変。大幅に時間をロスすることになります。投資はスピードが命。一つ目の物件とは言え、絶対に間違いがないよう慎重に、多角的に物件を選定するしかありません。立地・賃料・出口・税金・法律など様々な要素が絡むなか、初めは素直にプロに相談するのが間違いありません

しかし相談するだけとは言え、色々な不安もありますよね。

不安1・高い物件を無理やり買わされるのではないか

始めに言っておきます。預金通帳を偽装しない限り(最近あったみたいですが・・)身の丈に合わない物件を買うことは不可能です。10億円の物件を買わされたらどうしようか?など悩む必要はありません!

資産と属性がなければ、そもそも買うこともできないんです。

融資する銀行側も慎重です。回収が難しい案件にお金を貸すことはありません。

不安2・一度連絡をするとしつこく勧誘されるのではないか

この記事でご紹介する「不動産の窓口」から紹介された不動産会社から”しつこい勧誘”等があった場合、勧誘を止める”ストップコール制度”があります。もしかすると中には行儀の悪い業者もいるかもしれませんが、その際はこの制度を利用してください。

不安3・自分の年収では買えないのではないか

不動産投資にもピンからキリまであります。丸の内の一等地にあるビルを買うことは不可能だと思いますが、品川の一棟アパートであれば買えるかもしれません。それがダメでも横浜の区分マンションなら可能かもしれません。

状況に応じて、様々な不動産が存在します。何が適切かは、銀行の融資と不動産マーケットの状況によって刻一刻と変化します。プロに最新の情報をもらいつつ、相談しなければ分からないことだらけです。

まず聞いてみるしかありません。

 

次にメリットについて見ていきましょう。

 

メリット1・生命保険代わりになる

あなたに家族がいるならば、生命保険に加入している人も多いと思います。このページによると平均掛け金は月に2万から3万。年額で24万から36万だそう。そして同ページから平均補償額をみてみると男性で2,043万円、女性で944万円とのこと。

これが不動産ローンに団信(団体信用生命保険)をつけると、状況は一気に変わります。もしあなたの身に何かあった場合、不動産ローンは全てちゃらになるんです!つまり月8万円で貸しているマンションを持っているとすると、そのローンの返済をしているだけで、毎月8万円もらえる生命保険に支払っているのと同じ効果を持ちます。

資産形成もできて、生命保険の代わりになる。お得だと思いませんか?

メリット2・節税対策として

損益通算という言葉、聞いたことありますか?

不動産を取得する際に発生した費用や、運営時に発生する減価償却費は全て経費として計上することができ、それをあなたの給与所得と合算して計算することができるのです。

不動産は購入当初や減価償却している期間は帳簿上のキャッシュアウトが大きくなります。つまり収入が実際より少ない、と見なされるのです。これを給与所得とぶつけると、すでに給与から差し引かれていた源泉徴収分が「多めに取りすぎた税金」として認識されます。よって確定申告することによって、その払いすぎた源泉徴収分の税金を取り戻すことができるのです!

メリット3・年金代わりとして

あなたは厚生年金か国民年金に加入していると思います。毎月結構な金額を支払っているんですよね。それに対して。このall aboutの記事によれば「平均受給額は国民年金が5万4544円、厚生年金が14万5596円」なんだそう。正直、この金額で毎月生活するのは難しいかもしれません。この金額だって私たちが65歳になった時はどうなっているか分からないですよね。

65歳でもらえるかすら、分からない。

そうなるとリタイア後の資金を自前で準備しておく必要が出てきます。その際に有効なのは、やはり不動産投資です。

都内の区分マンションなら月に8万円。ちょっと郊外でも6万円。一棟アパートであれば月に70万円の収入を見込むことができます。それがあるのとないのとでは生活の余裕度は大きく異なってきますね。

メリット4・今の仕事に固執しない

今の職業を定年まで続ける。昔まではそれが普通であったし、それが苦でない人はそうすれば良いでしょう。しかし職場での人間関係などによるストレスを抱えている人も多いはず。

今の仕事をストレスを感じながらやり続けることが、本当に良いことでしょうか?

現代は多様な生き方・多様な収入を得る方法がある時代です。不動産投資もその一つ。副収入があれば心に余裕ができます。今の仕事に固執せず、多少年収が下がっても転職できるかもしれませんね。

あなたの心と体の健康はプライスレスなんです。

ただし、不動産投資がうまくいけば、の話ですけどね・・

とにかく相談することは大事。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の難しさ

誰でも簡単に不動産投資ができる、という触れ込みの本や情報が溢れています。

どうでも良い物件を持てばゴール、という話なら確かに「誰でも簡単にできる」かもしれません。しかし不動産投資は物件を持つことがゴールではありません。不動産から確実に収入を得なければいけないんです。せっかく投資したのに蓋を開けてみたら持ち出しだった、なんてことになれば目も当てられません。

そして。確実に収入を得られるかどうかを、数多くの変数から判断しなければいけません。これが初心者には難しい。

  • 地方なのか都心なのか
  • 新築なのか中古なのか
  • アパートか、戸建か、区分マンションなのか
  • 木造なのか軽量鉄骨なのかRCなのか
  • リフォーム費用はかかるのか
  • 賃貸需要がある地域なのか。競合はどうか。今後はどうか。
  • 地域全体の人口はどうなっているのか。今後はどのように推移するのか。
  • 税金やコストはどのくらいかかるのか。
  • 経費や減価償却はどうなのか。損益通算した場合に、どの程度節税になるのか。
  • 修繕コスト等は何年でいくらかかるのか。
  • 出口戦略は見えるのか。

ざっと簡単に考えてみただけでも、このような変数があります。これらを一つ一つ精査し、確実に儲けが出る物件を選定するのは初心者にはハードルが高いんです。

相性が悪ければ他の会社に相談しても良いと思います。まずは第一歩を踏み出してみませんか?

相談するのは無料。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

判断基準がないし絶対に迷って決められないという方へ

相談にのってもらい、いろいろ物件を紹介されても絶対に自分では決められない。まだ勉強不足だし、判断基準が無いし・・・というかた。

それであれば、少なくとも下記点をクリアしているか、どうかで判断しましょう。

  • 毎月の収入が支出より上回っているか?
  • 利回りが高すぎないか

収入とは家賃収入。一方月単位の支出はマンションの管理費・修繕積立費・不動産屋への管理費・ローンの支払い。少なくともこの足し算/引き算を行った上で、必ず収支が+になる復権を選んでください。

不動産屋さんの中には「毎月2万円の持ち出しですが、節税で返ってくる税金を考えれば+ですよ」とか「35年間は持ち出しですが、その後は安定した年金収入が得られますよ」などと言う不動産屋さんもいます。しかしそのような投資は絶対にダメです。投資を行う以上、必ず必ず必ず(何度でも言います)、月単位で見ても利益がでる、そんな物件を選んでください。

+1,000円でも良いです(本当はダメですが)。しかし-1,000円は絶対に絶対にダメです。そのくらいシビアに、プラスかマイナスなのかの計算を行って判断してください。

また、利回りが高すぎる物件も要注意。

現在の状況で関東周辺ならマンション・アパート問わず新築だと5%〜8%。中古なら8%~13%くらいの利回りが多いと思います。そんな中、20%の利回り!なんてものがあったら絶対に裏があるはず。

駅からものすごく遠い、アパートが乱立していて入居者が確保できない、再建築不可、43条ただし書き、容積オーバー、とんでもなく古い・・・そんな落とし穴がある可能性が高いです。

どこから見て良いかわからない場合は、まずはこの2点に絞って物件を見ていきましょう。

不動産投資したいけど何を整理すれば良いのかすら分からん!にお答えします

不動産投資したいけど、どんな物件を買えば良いの!!

FXや株などの投資に資金を回しても、負けっぱなし・・・。さらに最近はビットコインでもやられちゃったよ。

そんな声が聞こえてきそうです。2018年に入ってから地合が悪いですからね。でも投資はしてみたい、特に不動産投資に興味あるが、いったいどこから手をつければいいのか分からない。そんな人も多いようです。

今回は不動産投資の肝について特集します。

そもそも、どんな分類があるのか

一口に不動産投資と言っても、対象となる物件は様々。この多様性がまた初心者に参入を難しくさせています。私たちと不動産屋さんとで情報が非対称になればなるほど、私たちの資金が搾取される可能性があります。しっかり勉強していきましょう。

まず地域的な区分があります。

  • 東京超都心
  • 東京都心
  • 東京都心周辺
  • その他東京・東京通勤圏
  • 地方大都市
  • 東京周辺関東圏、地方中堅都市
  • 地方田舎

次に築年数の区別があります。

  • 新築
  • 中古(8年くらいまで)
  • 中古(22年くらいまで)
  • 中古(45年くらいまで)
  • それ以上古い

また、住居形態・建物形態があります。

  • ビル一棟
  • ビル区分
  • マンション一棟
  • マンション区分
  • アパート
  • 一戸建て
  • その他

建物の構造も4種類あります。構造により建築価格と耐用年数が変わってきます。

  • 木造(W造)
  • 鉄骨造(S造)
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)
  • 鉄骨・鉄筋コンクリート造(SRC造)

また、貸借人の使用用途、形態も様々です。

  • オフィス
  • 店舗
  • 民泊
  • ファミリー向け
  • DINKS向け
  • シングル向け
  • シェアハウス

概ねこのような区別があります。もう頭がぐちゃぐちゃになってきましたか?

大丈夫です。あなたに手が届く物件は限られてくるはず。普通のサラリーマン目線で、土地の属性を軸として整理してみます。

東京超都心物件

まず東京超都心物件。人によって意見は違いますが、不動産価格で見ると千代田区・港区・中央区を超都心と定義してもいいと思います。一般的に都心3区と呼ばれています。

この地域の物件価格は日本一。普通の会社員の手が届く物件はなかなかありませんが、唯一可能性があるとすればとても古い区分マンションでしょう。

日本は今後少子化に向かっていきます。人口が減ることにより、不動産価格が下がるであろう地域の方が多いと言われています。しかし、この都心3区については逆に上昇すると言われています。

様々なリスクが低く、価格は非常に高いため、利回りは大変低いです。優良資産を末長く保有したい人向けです。

またはdinksの方々が「子どもができるまで住む家」ということで都心に45平米くらいのマンションを買っておく、というのも良いかもしれません。住宅ローンを借りて低金利で返済をしておく。価格は下がりにくいでしょうから数年経っても資産価値はそうそう下がらないでしょう(新築は除く。新築は高いので×)。そして子どもが生まれたらそこを賃貸にして、自分たちは他の物件に住むという選択肢もありです。

これはあくまで噂レベルですが、住宅ローンで買った物件は本来は自分たちが住まなければいけませんが、しかし途中で賃貸に転用してもあまりうるさく言われないとのこと。通常賃貸住宅は事業用ローンとなりますので、2%(オリックス)〜4.5%(スルガ)あたりの高い金利で資金を調達することになりますが、住宅ローンであれば0.5%くらいの金利で調達可能。もしこれが可能なら、結構最強の手法だと思います。

東京都心

概ね山手線の中およびそのちょっと周辺、と考えれば良いでしょうか。いくら区だからと言っても、練馬区あたりは含まれません。

この地域は都心3区に比べれば、不動産価格は安め。とは言え、やっぱり高いです。戸建ては無理。ビルも無理。となると、自然にマンション区分に限られてきます。

サラリーマン向けに区分マンションの勧誘が多いのもこの地域。区分を検討するなら悪くない地域です。

しかし、新築および築浅区分マンションだけは絶対にやめてください。どう考えてもペイしません。投資のつもりで買ったのに、毎月持ち出しになるでしょう。ピンと来ない方にもう少し詳しく説明します。

こんな物件を見つけました。

渋谷区初台。築3年。20.37平米ですから、単身者向けです。価格は2,900万円。利回りは3.51%。

利回りは年間収入/価格*100で求められるため、これから年間収入を逆算することができます。それによると年間102万の収入。月当たり8.5万円。大抵業者の利回りは高く見せるのが普通。ただ築3年も経っているので、すでに賃借人が住んでいるのでしょう。その実績家賃が8.5万円なのだろうと思います。

区分の場合は、ここから毎月の修繕積立日・管理費が引かれます。このマンションの場合は合わせて8500円ほど。

もしあなたがローンを組まずに、キャッシュで買ったならば、毎月8.5万円-8500円=76,500円が手元に残ります。潤沢にキャッシュがあるなら、そんな選択肢もありなのかもしれません。

しかしローンで買ったらどうなるでしょうか?2900万円を35年ローン(精一杯長め)金利2%で購入すると、毎月の支払いは96,000円です。35年で考えても、完全に逆ザヤ。毎月2万円が無くなっていきます。さらに固定資産税なども支払わなければいけません。

投資というからには、年間収支を1円だとしても利益をださなければいけません。逆に1円でも損するならば、絶対に投資対象にはなり得ません。35年経てばあなたのものになる?老後に85,000円入ってくる?そんなことのために毎月2万円支払う必要はないのです。

  • 中には持ち出しでも良いや、という人もいます
  • 不動産投資ではなく生命保険や年金代わりに、と捉えている層です。
  • 確かに団信付きローンであれば現在の生命保険を解約することができるので合理的な選択かもしれません
  • 一生に一室だけで良い!という人はこれ(持ち出しの状態)でも良いのかもしれません。
  • しかし、今後所有物件を複数持ちたい人は、絶対に1円でも持ち出しにしないよう注意してください。

閑話休題

とうことで、このエリアで狙うなら、新耐震(建築確認済証の交付が1981年6月1日以降)の、しかし新しすぎない建物が良いと思います。具体的には築20年とか25年とか、その辺りを見てみるとどうでしょうか。

また、一時期はシェアハウスの売り込みもあった地域です。しかし「かぼちゃの馬車」問題が発生してからシェアハウスの供給が過多になっていますので、手を出さない方が無難です。

最近では狭小専門の木造アパートというものも出てきているようです。狭くても快適に過ごせるそう、様々な設計上の配慮があるそうです。都心であれば14平米くらいでも賃借人は確保できると思われ、その分野には興味があります。

東京都心周辺

杉並、武蔵野市、板橋宿区や北区、品川と横浜の間など。この辺りは都心とは素直に言えないものの、都心に出るのが大変便利な地域です。都心からタクシーで帰っても5000円くらいでしょうか。

この地域になると選択肢が増えます。まずアパート用地を買って、アパートを建てることも可能になってきます。価格はグロスで1.2~1.5億円くらい。オリックス銀行さんあたりから金利2%で調達できれば十分利益を出せます。

また中古アパートも5000万〜8000万あたりのものが出ていますので、状況によってはありでしょう。

ただ、狭すぎる物件を買ってはいけません。業者によっては利回りを高く見せるために部屋を極限まで狭くしているものがあります。具体的には一部屋20平米以下はやめた方が良いでしょう。

戸建ては投資対象にはなりません。ただし再建築不可や借地権物件であれば、投資妙味はあるかもしれません。いずれにせよ、初心者が手を出してはいけない物件です。

また、練馬区あたりの物件は今後要注意。現在すでに大泉学園やひばりヶ丘から徒歩10分以上の属性で、多くの戸建てやアパートが売られています。そして結構安い。すでに結構安くて魅力的に見えます。

しかし安いものには裏がある。それだけ入居者を探すのが難しいということです。

さらに2022年には生産緑地法30年を迎えるにあたり、いわゆる「生産緑地の2022年問題」というものが発生すると言われています。これは簡単に言ってしまうと「都市部の住宅地になぜか存在するネギや大根を作っている農地」が不動産会社に売却され、宅地やアパート用地になるかもしれないというもの。土地の供給が増えるのですから、自ずと周辺の地価は下げ圧力となるでしょう。そして生産緑地が特に多い地域が練馬区、と言うわけです。

不動産投資を長い目で見たときに、生産緑地が多い自治体は避けたほうが安全でしょう。

その他東京・東京通勤圏

埼玉だと川口・戸田、東京だと練馬や三鷹の南の方など。

この辺りはさらに価格が下がります。新築アパートで1億円切り、中古アパートも3000万円〜6000万円ほどのものが狙えます。担保評価はそこまで悪くないので、融資も通りやすいでしょう。

また、頑張ればボロ戸建てを安く買えるかもしれません。具体的には500万円〜1000万円を狙います。この地域であれば戸建ての賃貸需要はあります。月8万円で賃貸に出して、利回り10%を狙うことは可能でしょう。

その代わりライバルもたくさんです。

地方大都市

今でも一番人気は大阪、名古屋、福岡、札幌。でしょうか。その他、仙台や広島、岡山あたりも視野に入ってきます。

大阪・名古屋については地元の不動産投資家が多く参入しています。家賃下落リスクは他の地域に比べて低いでしょう。しかし家賃も結構安い。東京の感覚で考えるとびっくりするほど安いです。よって利回りは予想以上に低いでしょう。

福岡、札幌も少々投資家で飽和気味。さらに札幌は冬のメンテナンスコストがあり、他の地域の人が参入する場合は慎重になった方が良さそうです。

いずれにせよ、大阪ですら家賃が十分に取れない現在。初心者はあまり手を出さない方が良いかもしれません。

また、50万円とか100万円で格安中古戸建てを買って、セルフリフォームし利回り30%などを叩き出している人もいます。それは現地に通う十分な時間があったり、フォローする時間がある人ができることです。

東京周辺関東圏、地方中堅都市

埼玉の真ん中より奥とか、千葉のちょっと不便なところとか。

この辺りは田んぼの真ん中に大東建託のアパートが立っていたり、突如現れた工場の周りにそれに寄生するようにアパートが立っていたり、そんなところが多々あります。少なくともアパートはリスキーなので避けた方が宜しいでしょう。

戸建て賃貸はありかもしれません。その代わりギリギリ安く仕入れる必要があります。できれば100万円以下。300万円くらまでなら考えても良いかもです。家賃が3万~4万円でも驚異の利回りを弾き出すことが可能です。

地方田舎

人がいない地域はタダでももらわない方が良いかもしれません。今後地方は人口が減り、土地の需要が減っていくことは目に見えています。特に山林なんかを相続すると手入れが大変です。そして税金だけが持っていかれます。

結論

ということで、今後不動産投資をするなら

  • 絶対に価値の下がらない東京超都心で鉄板区分(リターン少ない)
  • 東京都心周辺(属性の良いサラリーマンがアパートを建てる)
  • その他東京・東京通勤圏でボロ戸建てをリフォーム(ライバル多いけど)

あたりが固いのではないかと思っています。みなさんのご意見もお寄せください。

ボロ家投資なら不動産価格高騰の今でも十分参入できる

ボロ家を安く買って(安く買う、というのがミソです)、自分で安く再生し賃貸に回せば儲かります。

ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。

こんなに嬉しいことがあるでしょうか?

 

最近は人気になってきたこの投資法ですが、数年前まではマニアックな手法でした。

例えば下記は2015年にハーバービジネスオンラインで掲載された記事。この記事に衝撃を受けたことを今でも覚えています。

https://hbol.jp/49913

現在でこそ中古戸建を買い進んでいるワタクシですが、この頃は戸建をバンバン買うなんて全く想像できなかったんですね。

この上條さんの物件は下記のようなものだそうで。

この表を2019年に改めて見ているのですが、そこで思うこと。それは

「不動産価格が高くなった!高くなった!と言われている今現在でも、このエリアなら同じ値段で買えるよね?」

ということです。茂原や長生郡なら、この辺りの価格帯はまだまだあります。

高い物件もありますが、ふかしているだけです。

さいたま市だって駅から遠い物件なら300万円台で見つけることができるでしょう。

 

一方、同じ時期に出ているこの記事。

https://hbol.jp/49911

この栗林敦さんが持っている物件は下記だそうで。

今でも富士見市は300万円でいけるかもしれませんが、川口市・十条・蒲田あたりだとこの価格帯では難しいかもしれませんね。

ということで都内や周辺都市だと現在は高すぎて買えないものの、その周辺であればまだチャンスがありそう。

下記は国土交通省が出しているレポートの表ですが、この分類で言えば20km〜30km圏までなら狙い目かもしれません。

ボロ家と言っても住めば都

賃貸用の一軒家。実は結構少ないんです。賃貸ポータルで見て検索してみてください。ほとんどがアパートでしょう。

一軒家ってボロくても借りたい人は確実にいるんです。

  • 子どもが多くてマンションだと気を使う
  • マンションの人間関係が嫌だ
  • 駐車場を自由に使いたい
  • 数名でルームシェアしたい
  • ペットを飼いたい

多少物件がボロくても、家賃そこそこで自分たちが望む生活スタイルができるなら・・・そんな入居者さんはいます。

もちろんリフォームすれば、さらにバリューアップ。

2019年は熾烈な競争になるかも

2018年はサラリーマン向け融資が突然締まった年でした。

原因はかぼちゃの馬車やSDの破綻、それに伴うスルガ銀行の不正発覚。そしてTATERUやシノケンによるエビデンス改ざんなどです。

それにより、サラリーマンは一棟を融資を受けて購入することができなくなりました。

そのような人たちが向かった先は一棟ものよりも安く買える「都内区分マンション」

こちらはロットが小さいことや担保評価が出ることもあり、融資はまだ締まっておらず、ますます人気になっているそう。

物件価格も下がっていません。

そして次に狙われそうなのが「築古ボロ戸建」

こちらも準都心であれば500万円ほどで購入できることもあり、また築古ボロ家再生投資が一般化してきたこともあって、これからもますます参入者が増えそうだということです。

もしボロ屋投資をしたいなら、波に乗り遅れないよう、すぐに準備を始めましょう!

やることその1・エリアを絞る

まずはエリアを絞ること。自分の土地勘が働く場所が良いでしょう。いきなり知らない土地や田舎は無謀です。

その中で比較的安く買えるエリアを絞り、SUUMOやHOMESなどで実際に賃貸で出ている価格を調べましょう。

「物件は安いのに、賃貸価格は高い」エリアを見つけられたらお宝発掘です。そのエリアを重点的にウォッチです。

 

やることその2・そのエリアの不動産屋さんに声をかける

次に地元の不動産屋さんに一斉に声をかけます

下記サービスを利用すれば、気になっているエリアの複数不動産屋さんへ一気に問い合わせが可能。

500万円以下で物件を探しているなど、条件を伝えておきましょう。

本気で買う意思があることを見せておいた方が、良い物件を回してくれる可能性が高まります。

また、自分でも毎日ポータルサイトをチェックして、お宝物件がないか確認しましょうね。

物件が400万円で家賃90,000円を狙える地域は、まだまだ存在します

この私が、先日上記サービス経由でそんな物件を買いましたから♪グットラック。