建築基準法第1章第二条では各用語の定義が定められています。
ちょっと(かなり?)堅苦しいのですが、大変勉強になるので是非見てみよう。
2018年12月10日アップデートしました。
建築基準法第1章第二条では各用語の定義が定められています。
ちょっと(かなり?)堅苦しいのですが、大変勉強になるので是非見てみよう。
2018年12月10日アップデートしました。
通常の第一種低層住宅地域ですと建蔽率50%/容積率100%と言うのが良く見るパターンです。(業界人はゴットーって呼んでます)
しかし地域によっては景観を守るためなどの理由で、もっともっと建蔽・容積率が小さく設定されている地域があります。
例えば下記。
杉並の浜田山辺りです。80|40って見えますか?
これは建蔽率40%容積率80%を示しています(業界人がヨンパチって言います)。
井の頭線沿線はこのような土地が多いんですよねー。
景観を守るためだと思われます。
例えば100㎡の土地ならば一階40㎡二階40㎡の延べ床面積80㎡でお終いです。賃貸併用なんてとても無理。
その分庭は強制的に広くなりますね。60㎡も庭や駐車場です。
広々したお宅が並んでいるのも納得です。
で、よく目を凝らすと60|30ってのも見えます。業界人はサブロクって言います。
100㎡で一階は30㎡しか取れないんですよ!なんと贅沢な事でしょう。
しかし驚くなかれ。
世の中にはさらに凄い土地が!
世の中には自然公園法という法律があり、この法律が適用される地域はもっと凄い事になってます。
簡単に言ってしまうと20%40%さらには10%20%という地域もあります。
100㎡の土地に1Kの20㎡の部屋しか作れないんですよ。こりゃ驚きです。
これは滅多に無いので業界人も省略形が無いだろうな・・・ニーシーとかイーリャンとか言うのかな・・?
どんなものかは山中湖村のWEBなどをご覧ください!
皆さんゆったり生活しているのだろうな〜。
建築基準法で定められている建蔽率ですが、ある条件を満たすと緩和される場合があります。
これを使わない手は無い。
一般的に耐火建築物はそうでない建物に比べ2~3割コストアップするようですが、マックグループ建設さんのようにローコスト耐火住宅というものを販売している会社さんもあるようです(マックさんが良いのか悪いのかは知りません)。
ちなみに防火地域内に3階建て以上の建築物・集合住宅・延床面積が100㎡以上の建物を建てる場合は否応なしに耐火建築物にする必要があります。
角地には建蔽率10%の緩和があります。が、これは条例などによって細かく規定されており、どの角地でも緩和される訳ではないのでご注意です。
土地の大きさや道路と接する面積の長さなどあらゆる条件で規定があるようなので、ケースバイケースで確認してみるしかないですね。
ちなみに防火地域の角地で防火建築物を建てれば、上手く行けば+20%の緩和を受けられます。
とは言え防火地域は大抵商業地域で、商業地域は元から建蔽率80%のところが多いので、あまり関係ない事もしばしば・・・。
建蔽率と容積率についておさらい。
まずは建蔽率
都市計画で用途地域毎に30% – 80%の範囲で制限が定められている。建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、100坪の土地で建ぺい率が60%の地域の場合、最大60坪(100坪×60%)の建築面積の建物を建てることができる。 wikipediaより
土地に対して建てられる面積の上限が決まっているんですね。
誰もがその土地を最大利用していものですが、みんながみんな土地に対して80%くらいある建物を建ててしまうとその地域がギュウギュウになってしまって景観が悪くなってしまうのです。
その他にも防火的な観点など色々と理由はあります。
次に容積率
容積率は、都市計画で用途地域毎に50%~1300%の範囲で制限が定められている(指定容積率)。建築基準法上、原則として指定容積率を上回る延べ床面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、50坪の土地で容積率が200%の地域の場合、最大100坪(50坪×200%)の延べ床面積の建物(1階40坪、2階30坪、3階30坪のような)を建てることができる。
これも景観や防火的観点などから地域ごとに決められています。
例えば建蔽率80%、容積率400%みたいな地域ばかりになってしまうと高い建物ばかり建って大変な事になりますからね!