さぁ、今年も確定申告の季節がやってきました
不動産賃貸業を営んでいるみなさん、こんにちは。確定申告の季節がやってきましたね。
ベテラン大家さんは税理士に丸投げってことも多いかと思いますが、ご自身で頑張っている方も多いはず。
先日、税務署から「不動産所得用の決算チェックシート」というのが郵送されてきまして、便利そうなので共有です。
決算チェックシート（不動産所得用）
収入金額について（決算書①〜③欄）
次の収入の計上漏れはありませんか？
- 礼金、権利金、香辛料、名義書換え料
- 共益費や修理代名目の収入
- 未収入分
- 保証金や敷金などのうち、返還をようしない部分
- 消費税について税込経理を行なっている場合の還付消費税額
租税公課について（決算書⑤欄）
- 自己の居住用部分など貸付用以外の部分の固定資産税を除いていますか。
損害保険料について（決算書⑥欄）
- 自己の居住用部分などの貸付用以外の部分を除いていますか。
- 長期損害保険料の積立部分を除いていますか。
修繕費について（決算書⑦欄）
- 自己の居住用部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
- 修繕費のうち、固定資産の使用可能期間の延長又は価値の増加をもたらす支出（資本的支出）は、資産に取得原価になりますが、修繕費から除いていますか。
減価償却費について（決算書⑧欄）
- 償却期間の誤りはありませんか。
- 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
- 減価償却方法の届出は適正になされていますか。
- マンションなどの取得価格に土地部分は含まれていませんか。
- 耐用年数及び償却率は適正ですか。
借入金利子について（決算書⑨欄）
- 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
- 借入金元本の返済額を計上していませんか。
- 決算書23欄「所得金額」が赤字で⑨欄に算入した金額のうちに土地等を取得するために要した負債の利子の額がある場合は、その負債の利子の額を所定の欄に記入していますか。
地代家賃（決算書10欄）
- 自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
- 生計を一にする親族に対して支払っているものを除いていますか。
その他の経費（決算書11〜17欄）
- 家事上の費用（住まいや生活のための消費に係る部分など）を必要経費に計上していませんか。
- ◎水道光熱費、旅費交通費、接待交際費は特にご注意ください。
専従者給与について（決算書20欄）
- 不動産の貸付けが事業規模で行われていますか。
- 専ら事業に従事していないものを専業者としていませんか。
- 専従者給与にかんする（変更）届出書は提出していますか。
- 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除と重複していませんか。
青色申告特別控除額について（決算書22欄）
- 以下のいずれかに該当するにも関わらず、10万円を超える金額を控除していませんか。
– 決算書の4ページの貸借対照表の記載がない、もしくは不十分。
– 正規の簿記（一般的には複式簿記）の原則に従った記帳がされていない。
– 決算書及び確定申告書を申告期限内に提出していない。 - 不動所得のみ有する場合で、10万円を超える金額の特別控除の適用を受けるには、不動産の貸付けが「事業」として行われていることが必要です。
恐らくですが、、
税務署さんが毎年再三にも渡って忠告しているにも関わらず、同じようなミス（もしくは確信犯）で間違った数字を入れてくる輩が多い項目なのかと思います。
これらの項目は特に注意してこっちもチェックしてるからな！オラオラ！
という、ポイントなのでは？と思いますので、みなさん特に注意しましょう。
まず全体的に目立つポイント。それは。
自己の居住部分など貸付用以外の部分を除いていますか。
です。一体何回出てきたでしょうか。なんどもなんども出てきますから、この部分「かなり激おこ」かと推測されます。
この部分。「賃貸併用住宅」のようなレアなケースではなく、恐らくですが、
「俺は自宅を事務所利用しているから、その部分のコストは経費なのじゃ！！」
という方向けのお灸かと思います。不動産賃貸業を事業規模で営んでいる、と言っても例えば自宅経費の1/2を経費計上するのは無理があると思いますよ、という事です。
次に。唯一二重丸◎で注意を促されている箇所。それは経費の計上について「水道光熱費、旅費交通費、接待交際費は特にご注意ください」とされている箇所。
これは確信犯的に計上する人、多そうですね。家族旅行の費用を不動産物件調査として偽って全額計上したり、友達との飲み会を「不動産業者との情報交換会」と偽ったり。ク◯業者の中には、その辺りを積極的に指南している物もいますが、個人的にはあまりオススメできませんね。税務署との信用は大事です。セコイことやっても対してメリットありません。何か問題があったさい、ク◯業者が責任取ってくれる訳でもありません。この辺りは注意しましょう。
逆に、悪意なく間違えそうなポイントとしては「専従者給与を支払うさいは予め届出が必要」という点や「不動産所得が赤字の場合は土地分の利子を経費計上できない」という点かと思います。この辺りはMFクラウドを使えば、一気に問題解決です。
確定申告にについては下記記事でも触れていますので、ぜひどうぞ。