オイシイ物件情報を水面下で仕入れるには、どうすれば良いでしょう?

この記事は下記サービスについて書いたものです

1分くらいの登録で、各地の地場不動産から希望不動産の情報を送ってもらえるサービス。
実際に試して、この中の業者さんから物件を購入しました。

地場不動産と繋がって美味しい不動産をゲットしたければ、今すぐトライ!

問い合わせだけならリスクありません。

ウマウマな中古物件は表に出る前に売れるという話は本当

「程度の良い古家が付いていて、土地値よりも安く売られているオイシイ物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「好立地で、駅近で、所有権で、土地値より安く売られている中古戸建物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「23区内で状態が良くて、修繕の費用もかからなそうな、そんで売り急いでいて利回り15%ほど取れるアパートないかなぁ〜」ぽちぽち。

 

不動産が欲しいあなたは、いつもそんなことを考えながらネットで物件を探していることでしょう。

しかし断言しましょう。ネットには、特に大手ポータル系には美味しい情報出ていません!

 

ポータルに出ている物件は「搾りカス」

良い物件は表に出る前に売れてしまうもんです。

どんな流れで物件が売れてしまうか、何度も仲介さんにヒアリングしてみました。


売主「相続したんだけど、こちらの方になかなか来ないもんで、処分に困っているんだよねぇ。早めになんとか出来るかね?」

仲介「いくらで売ります?」

売主「残置物を仕分ける暇もないし、丸っと残して置くから処分してよ。その代わり幾らでも良いから」

仲介「じゃ査定出しますね。では後ほど」

仲介「(電話をピッポッパ)あ、佐藤さん?仲介です。実はこんな物件が出そうでしてね・・・ええ、残置多いんですが・・」


という流れで、今まで買ったことがあるお客さんに流してしまいます。

 

それには以下のような理由があります。

  • 中古物件なんて手数料も安いので時間かけたくない
  • 格安中古戸建なんて、もう本当に手数料が安いので(略
  • 変に指値する不動産投資家()とか面倒で相手にしたくない
  • 売主も急いでいるし、手間かけても利益にならないのでサクッと進めたい
  • 売った後に文句も言わない、手離れが良い買主に譲りたい
  • 一見さんだと本当に買えるかどうかもわからず面倒

つまり中古戸建は手間かかる割には仲介手数料も安く、面倒ごとが多いので、なるべくサクッと話が進む人に買って欲しい。という事です。

 

ここで価格別の仲介手数料を確認しましょう。

仲介手数料の上限
200万円の物件108,000円
500万円の物件226,800円
1,000万円の物件388,800円
3,000万円の物件1,036,800円
5,000万円の物件1,684,800円

200万円の物件なんてどう頑張っても108,000円。

だからと言って手抜きは出来ません。

重説や契約書も5,000万円の物件と同様に作成する。説明もしっかり行う必要があります。宅建業法で定められています。

5,000万円の物件を1軒売った時に手に入る仲介手数料168万円を得るためには、200万円の物件なら16軒売らなきゃいけないんです。

20万円の物件なら160軒です。そりゃ、中古の格安物件に手間暇なんてかけられません。

 

そのような状況を鑑みて、良い物件をゲットする戦略を練ってください。例えば下記のような動きは大事。

  • 売主さんと直接繋がっている地場の不動産屋さんと仲良くなる
  • 複数欲しいなら、とりあえず1軒買って信用を得ておく
  • 次から情報がきたら自分に回して!サクッと進めるから、ということをアピールしておく
  • 買った後も面倒なことを言わない

なかなかハードル高いですが、やっぱり最後は人と人の繋がりや信用が大事になってきます。

手始めにどこにアプローチすれば・・?

はい、そんな感じで売主さんと繋がっている不動産屋さんがどこなのか?これが判らない訳です。

特に自分が住んでいない地域であればなおさらです。

そんな不動産屋さんを発掘しないことには、ウマウマな物件を見つけることができません。

さて、どうしましょう?

地場の不動産屋さんと繋がりたい人はこれ

このサイト。私が実際に試しましたので、自信をもっておすすめできます。

自分が探している物件のエリアの、地場の不動産屋さんと繋げてくれます。

地域によって若干変わってくるみたいですが、地場で活躍されている不動産屋さんが多いです。

登録は 1分かかず、あなたが物件を欲しい地域の複数不動産屋に問い合わせできます!

試して損はありません。今すぐチャレンジ!

 

ご希望予算のプルダウンは1500万円〜しかありませんが、もっと格安な不動産が欲しい場合は、その旨ご要望欄に書いておきましょう。

実はこの中で紹介されている不動産屋さんから中古戸建を購入したことがあります。本当です。

 

検索して出てくるマニアックな不動産屋さんの一例をあげると

千葉県で出てきた不動産屋さん。住宅ナビ株式会社さんや株式会社ヴェルトホームさんです。知りませんでした。地元業者さんです。

富山県で検索した場合。親交開発さん。知りませんでした。マニアックです。

栃木県で検索した場合。リユース・ホーム株式会社さんと積水ハウス株式会社さんです。積水さんは知っていますが・・。

というようなマニアックな不動産屋さんが出てきます。

市町村によっても変わってくるので、色々試してみてください。

ぜひ【タウンライフ不動産売買(購入)】希望の不動産を無料でご紹介からご希望エリアの登録をしてみてください。

検索は下記バナーよりどうぞ。

何も出てこない地域もありますが、その際はご了承ください。

問い合わせだけでも試して損はありません。今すぐトライ。

こんな値段で都心に住めるなんて!東京の格安賃貸だけが検索できるサイト

こんな値段で住めるなんて知らなかった・・

こんにちは。”愛の不動産号”船長です。

本日は格安賃貸物件ばかりを取り扱っている【部屋まる。】さんのご紹介。

なんでも都心の6万円以下の物件ばかりを紹介しているようでして。自分が学生のころにあったならば、確実にここから申し込んでいたかと思います。

ちょっと物件を見てみましょう。賃貸オーナーの方も勉強になりますよ。

もしくは郊外に家を持っている方が、都心に住むようにもう一軒借りても良いかも。トランクルームとしても使えるかもしれません。

場合によっては貸し会議室か何かとして転借することも可能!?

 

山手線沿いで面白そうな物件

西日暮里徒歩13分ですが。5.5万円で占有面積37.37平米!

ちょっと古いですが、この値段ならアリでしょう。

高田馬場徒歩12分。グロス46,000円!

占有面積25平米もあって38,000円!巣鴨駅から徒歩13分です。

大塚駅徒歩5分!ちょっと狭いけどグロスで34,000円

 

泣く子も黙る銀座徒歩圏

グロスで61,000円だし、占有面積8.93平米しかないし、シャワーしかないけど、銀座まで徒歩圏!

日比谷線「築地」駅から徒歩5分です。

新築を23区限定で調べても66件出てきた

足立区、板橋区の北のほう、葛飾区、小岩など、23区と言ってもドンピシャなエリアではありませんが、それでも6万円以下の物件が66件も見つかりました。部屋の大きさはもちろん10平米前後という微妙なものではありますが、中には19.11平米のものも!

地方から出てくる方が、とりあえず住むというのには良いんじゃないでしょうか。

もしくは最初にも書きましたが、サラリーマンのセカンドハウスとしても重宝しそうです。

投資家目線としては、どのような地域に格安物件が多いのか。新築格安物件が多いエリアはどこか。シェアハウスはどうなのか、などをイメージしながらリサーチすると良いと思います。

以上【部屋まる。】さんのご紹介でした。

イマドキのアレ+不動産屋=アレが見えるかを解決

更地大好きキャプテンです。

目に入るや否や、ブラックホールの如く引き寄せられてしまいます。
とは言え「実際に建物を建てたら、どんな感じになるのか」はその場に立ってもはっきりとイメージできません。

「これ本当に70㎡もあるのか!?」
「実際に建てると、隣の家との間隔はどうなるのか?」
「建ぺい率80%でギリギリ建てたいんだけど、どんな感じになるだろう?」

とかとか。そんな事が多々あります。

実際にタテル!となった場合は、そのような課題はCGや模型でクリアできます。HMや工務店さんが作ってくれるのかと思います。

一方、模型ではシミュレーションできない事があります。「家から見た外の景色はどうなるの?」です。

当然ですが地上と3Fでは見える景色が全然違うんですよね。東京でも富士山が見える土地など、まだ探せばあると思います。でもそれは地上からは判らないんですよね。

そんなあなたに!(私に?!)イマドキの不動産屋さんを見つけました。その名もドローン不動産w

キャプチャ2

ドローンを飛ばすことにより2階の眺望、3階からの眺め、ルーフバルコニーからの景色など様々な高さで撮影することが出来ます。「少しでも不安材料を払拭してもらいたい」と言う田港の細やかな思いがここには滲み出ているのですよ~、っと手前味噌。

とは担当者談。
実際は西片土地株式会社という、文京区にある超真面目な不動産屋さんです。よって文京区の土地がほとんどですけどね。映像は下記からどうぞ。良く出来てます。

https://www.youtube.com/channel/UC8OaX8AzKuSFGhwIYOOhPuQ

ほぼ完成したマンションの建築確認が取り消された?!

ちょっと前の話になりますが、文京区から焦げ臭い話題が届きました。

建築確認が下り、8階建ての上物も完成し、2015年4月には107戸全ての部屋が完売したにも変わらず
1階が災害時に屋外に出られる「避難階」に該当しないと判断され「建築確認取り消し」
よって、全戸一方的に契約解除。引き渡し直前だったため、購入者は激オコです。

さらに話は続きます。この地域は建築確認が下りた後に、高さ制限が22mに制限されました。既に建築された建物は27m。よって仮に今回指摘された問題を是正したとしても、再度建築確認を得るためには上部2階を削らなければいけません。

p1

10年前よりこの地域では巨大マンション建設反対運動が起こっていました。その声を無視し、売主のNIPPOが強硬建築した事が今回の大問題に繋がったというのが大方の見方です。

一方で反対住民も同じようなデカいマンションに住んでいるじゃないか、とか、反対住民の要望が厳しすぎるとか、ここまで完成したものを止めるのは公共の福祉に反するんじゃないかとか、まぁ色々な人が色々な事を言っていて大変興味深いです。

今後の成り行きに注目です。

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/
2015.12.23フジ・みんなのニュース
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/fuji-tv-20151223.html
日経アーキテクチャ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/?ST=sp
マンションコミュニティのル・サンク小石川後楽園スレ(まるで2chの様相。大変香ばしい。)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/1

駅近、激安一軒家。さらに今ならもう一軒オマケ!

西武池袋線飯能駅。

自然豊かに恵まれた地ながら、特急を使えば池袋まで41分という、考えようによっては恵まれた地である。
そんな環境で面白い物件を見つけました。
土地面積は152.06m2。駅から徒歩6分。そしてなんと!価格は460万円!!

じゃーん。南国を思わせる木も生えております。
キャプチャ   

この建物は築34年。どこかでリフォームしたんでしょうね。趣ある外観です。
キャプチャ3
日当たりが良い和室。こんな部屋でゴロゴロしていたいもんです。
キャプチャ2
キッチンも悪くありません。そして、、、
キャプチャ4
見てください、このタイルの洗面台。滅茶苦茶可愛いと思いませんか?
こんなタイルは小金井公園の江戸東京たてもの園でしか見た事ありません。
キャプチャ5
しかもこの家にはもう一つオチが付いていまして、なんと。

今ならもう一軒付いてくる!

こちらは築53年の物件だそうです。不動産屋さんもコメントに困ったのでしょう・・・
下記写真のキャプチャには「軒のある玄関です。雨にぬれないです」とあります。当然だし(笑

キャプチャ8

そしてさらに凄い施設が付いてます。

それがこれ!

キャプチャ7

不動産の担当者もコメントに困ったのでしょう・・・
「すごく昔のお風呂です!」だそうです。

そりゃ見たら判る。

しかし趣ありますね。一軒は生活用に、もう一軒は作業場か趣味の部屋に使うと最高ではないでしょうか。

しかし残念な事が一つ・・・。
それは再建築不可という事です。この建物たちが燃えたり壊れたりしたらお終い。
そのリスクを背負えるのであれば買いです!460万ですから。
SUUMOのページはこちらです。

東京で家を買いたい人は読まないでください

こんにちは、”愛の不動産号”船長です。今日も東京は暑いです。

さて、先日何気なく本屋を歩いていたら、とある本が目に入りました。
それがこれ。

どーんとそびえたつ東京タワー。そして直球なタイトル。
一見うさんくさいです。しかし中身は素晴らしい。

どのような視点で家やマンションを買うべきか、立地や土地の選び方や考え方、歴史的な背景、災害に対する考え方、負債としての家では無く資産としての家とは何かなど、船長が普段考えている事がさらにブラッシュアップされ、そして綺麗に整理されています。(私は素人、著者の後藤さんはプロなので比較するのも失礼な話ですが)

後藤さん、機会があれば直接会ってお話してみたいと思いました。そんな方は初めてです。

この本で特に参考になったのは・・・、あ、いや、やめます。私が家を買うまで内緒。
このブログを読んでいるのは私のライバルかもしれないので!!
という事で、東京で家を買いたい方は読まないでください。お願いします(-人-)

ボロ家投資なら不動産価格高騰の今でも十分参入できる

ボロ家を安く買って(安く買う、というのがミソです)、自分で安く再生し賃貸に回せば儲かります。

ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。

こんなに嬉しいことがあるでしょうか?

 

最近は人気になってきたこの投資法ですが、数年前まではマニアックな手法でした。

例えば下記は2015年にハーバービジネスオンラインで掲載された記事。この記事に衝撃を受けたことを今でも覚えています。

https://hbol.jp/49913

現在でこそ中古戸建を買い進んでいるワタクシですが、この頃は戸建をバンバン買うなんて全く想像できなかったんですね。

この上條さんの物件は下記のようなものだそうで。

この表を2019年に改めて見ているのですが、そこで思うこと。それは

「不動産価格が高くなった!高くなった!と言われている今現在でも、このエリアなら同じ値段で買えるよね?」

ということです。茂原や長生郡なら、この辺りの価格帯はまだまだあります。

高い物件もありますが、ふかしているだけです。

さいたま市だって駅から遠い物件なら300万円台で見つけることができるでしょう。

 

一方、同じ時期に出ているこの記事。

https://hbol.jp/49911

この栗林敦さんが持っている物件は下記だそうで。

今でも富士見市は300万円でいけるかもしれませんが、川口市・十条・蒲田あたりだとこの価格帯では難しいかもしれませんね。

ということで都内や周辺都市だと現在は高すぎて買えないものの、その周辺であればまだチャンスがありそう。

下記は国土交通省が出しているレポートの表ですが、この分類で言えば20km〜30km圏までなら狙い目かもしれません。

ボロ家と言っても住めば都

賃貸用の一軒家。実は結構少ないんです。賃貸ポータルで見て検索してみてください。ほとんどがアパートでしょう。

一軒家ってボロくても借りたい人は確実にいるんです。

  • 子どもが多くてマンションだと気を使う
  • マンションの人間関係が嫌だ
  • 駐車場を自由に使いたい
  • 数名でルームシェアしたい
  • ペットを飼いたい

多少物件がボロくても、家賃そこそこで自分たちが望む生活スタイルができるなら・・・そんな入居者さんはいます。

もちろんリフォームすれば、さらにバリューアップ。

2019年は熾烈な競争になるかも

2018年はサラリーマン向け融資が突然締まった年でした。

原因はかぼちゃの馬車やSDの破綻、それに伴うスルガ銀行の不正発覚。そしてTATERUやシノケンによるエビデンス改ざんなどです。

それにより、サラリーマンは一棟を融資を受けて購入することができなくなりました。

そのような人たちが向かった先は一棟ものよりも安く買える「都内区分マンション」

こちらはロットが小さいことや担保評価が出ることもあり、融資はまだ締まっておらず、ますます人気になっているそう。

物件価格も下がっていません。

そして次に狙われそうなのが「築古ボロ戸建」

こちらも準都心であれば500万円ほどで購入できることもあり、また築古ボロ家再生投資が一般化してきたこともあって、これからもますます参入者が増えそうだということです。

もしボロ屋投資をしたいなら、波に乗り遅れないよう、すぐに準備を始めましょう!

やることその1・エリアを絞る

まずはエリアを絞ること。自分の土地勘が働く場所が良いでしょう。いきなり知らない土地や田舎は無謀です。

その中で比較的安く買えるエリアを絞り、SUUMOやHOMESなどで実際に賃貸で出ている価格を調べましょう。

「物件は安いのに、賃貸価格は高い」エリアを見つけられたらお宝発掘です。そのエリアを重点的にウォッチです。

 

やることその2・そのエリアの不動産屋さんに声をかける

次に地元の不動産屋さんに一斉に声をかけます

下記サービスを利用すれば、気になっているエリアの複数不動産屋さんへ一気に問い合わせが可能。

500万円以下で物件を探しているなど、条件を伝えておきましょう。

本気で買う意思があることを見せておいた方が、良い物件を回してくれる可能性が高まります。

また、自分でも毎日ポータルサイトをチェックして、お宝物件がないか確認しましょうね。

物件が400万円で家賃90,000円を狙える地域は、まだまだ存在します

この私が、先日上記サービス経由でそんな物件を買いましたから♪グットラック。

話題沸騰~コニファーコート成城学園前Ⅱってどんな物件?

※この記事は2015年のものですが、最後に2018年の最新情報も追記しています。

 

現在絶賛売り出し中の「コニファーコート成城学園前Ⅱ」が話題です!

まずは地図から。

どこか分かりますか?

まだ分かりませんよね。擬態してます。

 

衛星写真で見て見ましょう。何やら怪しげな構造物が見えますね。

 

Oh……ありました。

細い。とにかくホソクテナガイ・・・

 

では地上からご覧ください。

下記は玄関の写真!?ご丁寧に駐車場も付いているようです。

キャプチャ

そして驚異の間取りは下記の通り。
うなぎの寝床かよ(うなぎに失礼)

キャプチャ2

画像から推測するに幅は1.7m程?

延べ床面積が69.94㎡なので逆算すると奥行きは20mくらいあるのかもしれないゾ。

下記はキッチン・・・

キャプチャ4

 

こちらは廊下とのこと(まぁそうですね)
キャプチャ3

 

そして驚く事なかれ。下記がリビングだそう。

(ちょっと何言ってるのか判らないデス)

キャプチャ5

 

この物件は元々新築で4,680万で売り出されていました。

それが4,500万に値下がりしました。

そして4,280万になりました。

結局売れなかったので3,980万円まで値下がりしました。

土地は90㎡近くあるし、小田急線/成城学園前駅 徒歩8分とアクセスは悪くないでございます。

2015年の一押し物件でございます!

追記:2018年10月に衝撃の売り出しが!

なんと新築4,680万円でも売れなかった💩物件が、3年後に7,190万円で中古戸建市場にカムバック!

しかも自動車は路上にはみ出ることが判明?これ車庫証明取れるんスカ・・・?

ストビューで見るともう少しバックできそうなので、大丈夫かもです。ご安心ください。

 

この建物、何年経っても目が離せません!

musicman cube付きの賃貸住宅

先日もご紹介したmusicman不動産を見ていたら、下記のような賃貸物件があった。

西高島平43㎡でお家賃125,000円。決して新しくはないであろうビルなのに、スグに借主が現れるそう。
それは室内に防音boxが設置されているからだ。

キャプチャ

音楽をやる者にとって24時間音が出せるというのは、この上ない喜び。

特にプロの演奏家となるとなおさらだ。現場でステージ前後に練習する事は出来るだろうが、さりとて人間関係などもあるので、練習ばかりしている訳にはいかない。やはり自宅で練習はしたい。

さらに生徒さんを取りたい方もいるだろう。自宅でレッスンが出来れば余計な設備費用もかからず、メリットは大きい。

この賃貸物件に設定されている防音box。実はmusicmanのサイトで売られているものらしい。

ざっと見る限り、これまでみたYAMAHAのものなどより、作りが良さそう。コンセントも充実しているし、ドアも床も十分に厚い。エアコンも完備されているようだ。

と言う事でお値段ですが、box型だと4.5帖で200万~。ドラム仕様だと265万~。ビルトインタイプだと6帖で220万からである。
ビルトインで施工するならYAMAHAのものより安いかもしれません。

musicman cubeの説明はこちら

Map上で物件が探せる「Bing不動産」が立ち上がったらしい

SUUMO」などを手掛けるリクルート住まいカンパニーと日本マイクロソフトは2015年5月25日、住宅・不動産検索サービス「Bing不動産」を開始した。

キャプチャ4
そう。地図の上に物件が出てくるものです。
目新しくはないですね。むしろ「大島てる」を彷彿とさせます。
物件情報はSUMOがソースと思われ、内容に特に目新しさはありません。
絞り込みに使うスライダーは便利気味。
キャプチャ5
周辺のコンビニや公園なども表示できます。これは評価できる。
キャプチャ3
さらに見ていくと地価公示と用途地域も重ねて表示出来るらしい。GJ!
この機能は面白いと思いますよ。
キャプチャ2
キャプチャ

Bing不動産はこちらです

東京の高級住宅街、住むならどこがベスト?

2009年のゆかしメディアさんからの記事です。

古い情報ですが、高級住宅地の情報なんて数年で変わらないと思うので掲載します。

地価が高い住宅地=理想の高級住宅街?

明治・大正時代からオールドリッチが多く住み、そして今も日本を支えるエスタブリッシュメント(社会的権威を持つ階層)に門戸が開かれた街、東京の超高 級住宅街。タワーマンションの建設や湾岸エリアの開発など、新興高級住宅街は続々と東京周辺に誕生していますが、やはり自邸を購入するなら由緒正しい街を 選びたいものです。では高級住宅街とはどのような基準で決まり、そして自分にとって理想的な街とはどこで判断すればよいのでしょうか?
高級住宅街かどうかの判断基準の1つとして、地価の高さではなく、そこに住む人の平均年収と納税額があげられるといいます。地価が高い街は都内には多く ありますが、その中には商業施設が集積するところも含まれます。また地価は高いけれど住宅用地が少ないという地区もあるため、住宅街の地価ランキング上位 にある場所が、必ずしも住環境が優れているとは限りません。
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高額納税者が多い東京の高級住宅街トップ5

一方、年収が多い富裕層は当然質の高い住環境を選ぶことができるため、平均年収と納税額を調べることで、富裕層にとって住みやすい住宅街がどこかがはっきりとわかります。
最後に公示された2004年度の高額納税者番付から区・町ごとの人数を集計すると、高額納税者数が多い地区は1位が港区南麻布、2位が大田区田園調布、 3位が渋谷区広尾、4位が世田谷区成城、5位が港区元麻布という結果でした。地価で見るよりもずっと明確に、本物の富裕層が多い地域がランキングに反映さ れています。
また『東京土地のグランプリ』(講談社)によれば、平均年収・高額納税者数・坪あたりの価格など様々な要素を勘案した結果、高級住宅街のベスト5として以 下の街があげられるとしています。1位:大田区田園調布3丁目、2位:渋谷区松涛1丁目、3位:港区南麻布4丁目・世田谷区成城6丁目、5位:文京区本駒 込6丁目。
国税調査を基にした都内の世帯平均年収調査でも、平均年収が900万円近い田園調布をはじめ、松涛、南麻布、成城など誰もが知る高級住宅街が毎年上位に入ります。ではこれら上位の街には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか?

日本一のブランド力を誇る「田園調布」

日本で最も有名な高級住宅街と言えば、西の芦屋と並び称される大田区田園調布です。大正時代の実業家・渋沢栄一が、イギリス郊外の田園都市やフランス・ パリの都市構造に着想を得て開発しました。田園調布は、当初は中流サラリーマンを対象とした住宅街でした。しかし関東大震災後から富裕層が次々に移り住む ようになり、また昭和50年代に東京周辺の地価が一気に高騰したこともあり、今日のような日本屈指の高級住宅街へと成長していきました。長嶋茂雄巨人軍名 誉監督や石原慎太郎都知事、有名歌手から政治家、大企業社長まで、誰もが知る著名人が住むことで有名です。
田園調布の街は、駅と噴水を中心にして、放射状に美しく広がる並木道が特徴です。これは、パリ凱旋門のエトワール式道路をモデルに造られたとされます。 田園調布で最も持ち家比率が高く、特に大豪邸が立ち並ぶのは、田園調布3丁目。100坪以上、中には200坪や300坪という敷地を持つ、戦前からの大邸 宅が今でも多く残っています。
田園調布には、社団法人田園調布会が定める田園調布憲章や、家を建てる際の厳しい規則があります。家を新築する際の地盤の高さ、建物の高さから、土地分 割の際は分割後の各土地の面積が165平米を下回らないこと、塀は設けず生垣とすることなど、多くのクリアすべき項目があります。また建築に際しては近隣 住民の許可も必要です。新参者には入りにくい住宅街ではありますが、住環境の良さと安全性、自然の美しさ、そしてそのブランド価値は別格。少し都心から離 れて、優雅にゆったりと暮らしたい人にはぴったりの街だと言えます。

渋谷の雑踏の先に突如現れる異世界「松涛」

全国的な知名度は低いものの、麻布や広尾より格上とも言われる渋谷区松涛。紀州徳川家の下屋敷跡を、明治初期に佐賀藩鍋島家が買い取り、茶園を開いたこ とが始まりです。後に茶園から住宅街に開発され、今では東京屈指の高級住宅街となりました。政治家や社会的影響力の強い富裕層が居を構え、また松涛の隣の 神山町には麻生首相の自宅があることでも知られます。
松涛周辺には東急文化村、戸栗美術館、能楽堂などの芸術文化施設が多くあります。若者が行き交う賑やかな渋谷の雑踏を抜けると、突然目の前に広がる、静かで威厳あふれる邸宅街。異空間に飛び込んだかのようなその違いに驚かされます。
松涛でも特に格が高いのが、高級官僚や大企業経営者、外国人が多く邸宅を構える松涛1丁目。高い塀に守られた、セキュリティが非常に厳しい大邸宅が整然 とならび、警官の姿をよく見かけます。外部の者をシャットアウトするかのような閉鎖的雰囲気と重厚感は、他の高級住宅街より数段上です。松涛には大規模な マンションや商業施設はほとんどなく、店と言えば一軒家の高級フレンチレストラン「シェ松尾 松涛レストラン」くらい。新規販売物件やマンションも少ない ため、住みたいと思っても物件を見つけることは至難の業だと言えます。
一方、高級住宅街は公共交通機関の駅から遠くアクセスが悪いことが多いですが、松涛はすぐに渋谷の街に出ることができ、利便性には優れています。静かさと便利さの両方を追求するなら、松涛という街は理想的かもしれません。

子育てに適した、異国情緒あふれる街「南麻布」

江戸時代には旗本屋敷や大名の下屋敷が多くあり、現在も高級マンションや邸宅が立ち並ぶ住宅街、南麻布。芸能人や著名人が多く住むことで知られます。ま たフランスやドイツなど20カ国以上の大使館が集まり、外国人エグゼクティブも多く住んでいます。田園調布や松涛と異なるのは、人々の流入が盛んで異国情 緒があふれ、かつ最先端の文化に常に接する街だということ。賃貸物件も多いので、他の高級住宅街よりは新しい住民が入りやすく、馴染みやすい雰囲気です。
また慶應義塾幼稚舎や麻布中学、若葉幼稚園など有名私立校に徒歩で通うことができるため、南麻布は子育てにも適した地域。「セレブ産院御三家」の1つと される愛育病院や、自然豊かな有栖川公園もあります。子供を有名私立校に通わせるなど教育面を重視するなら、都心ながら住環境にも優れた南麻布はおすすめ です。

成城学園を中心に発達した学園都市「成城」

昭和初期に小田急線の成城学園前駅ができてから、成城学園を中心に発達してきた高級住宅街が、世田谷区成城です。成城大学に続く通りには街のシンボルで あるイチョウ並木が続き、美しい景観を作り出しています。成城学園の西に広がる整然と区画された地域は、生垣や植栽に囲まれた大邸宅が並ぶお屋敷街。
成城3丁目には芸能人など新しい住民も多いですが、4丁目から8丁目は開校当時の最初の住宅地で、一戸建てが多いのが特徴です。中でも成城6丁目は最も格上とされ、昔から住む富裕層は6丁目に住んでいます。
洗練された学園都市で学生が多いものの喧騒はなく、子育ての安心度が高いためファミリー層に人気。新宿から急行で15分という距離にも関わらず、四季折々の自然をしっかり感じながら落ち着いて暮らせるのがメリットです。

自分に合った高級住宅街を見分けるには?

高級住宅街を比較してみると、いくつか共通点があることがわかってきます。道路がきれいに整備されていること、景観に落ち着いた統一感があること、街並 みに雑多な建築物が混在しないこと、各敷地が細分化されずに広大であること。知名度やブランド力ばかりがメディアには取り上げられますが、真の高級住宅街 はどこもこれらの条件を満たす、最高レベルの住環境が保障された場所です。
さらに街独自の価値として、郊外で緑が豊か、都心なのに閑静、異国情緒がある、子育てに適しているなどの要素が加わります。自分にとってどの高級住宅街 がベストなのかは、家族構成やライフスタイルによって左右されるため、何を優先したいのかをまず明確にすることが必要です。
またその街の歴史を知り、過去どのような富裕層が暮らしたかを知ることも、自分の肌に合う街かどうかを判断する一要素です。高級住宅街には時代ごとの富 裕層の栄枯盛衰が刻まれていて、そこに新たに名を刻むことは最上級のステイタス。高級住宅街ならではの排他性もありますが、暗黙のルールを知り、自分の格 に見合う街に住めば、自然にそのコミュニティの一員として認められます。
生活の基盤となり、また未来の子孫に受け継がれる財産ともなる高級住宅街。あなたはどの基準から街を選びますか?

以上がゆかしメディアさんからの転載となります。
オリジナルのページはこちらです。

Musicmanが不動産情報を発信していた

Musicmanという老舗の本がある。

日本国内で活躍する音楽家(いわゆる有名アーティストのみならず、バックバンドで演奏するような独立系音楽家)やレコード会社、音楽スタジオなど、ありとあらゆる音楽にまつわる情報が網羅されている
音楽業界の業界本のような位置づけである。

1冊7,000円くらいするんだけどね。

個人では中々手を出し辛いけど、音楽スタジオなどに良く置いてあるので、音楽好きな方は良く見たことがあるでしょう。

そんなMusicmanのオンラインサイトがmusicman-net.comであり、その1コーナーとしてMusicman不動産情報と言うのがあるようです。
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扱っている不動産の特徴は言わずもがな。
グランドピアノがおける物件、音の出せる一軒家、地下室完全防音など、まさにミュージシャン向けの賃貸住宅情報が満載。
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前にも書きましたが、ドラムが音漏れしない環境を作るのには結構な金額がかかります。
でもサイト見てたら、やっぱり防音室が欲しくなってきた蔵でした。

250万円であなたも一国一城の主に

なんと上物代金250万の家が販売されていますよ。
住宅ローンよ、さらば。

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物質的に豊かな世の中で、無駄なものを削ぎ落とし、できるだけシンプルに生きる。ミニマルで洗練された空間の中でクリエイティブなインスピレーションを得るための小さな家をデザインしました

だそうです。
外寸は6m x 2.4m。床面積は13.4㎡。
トイレとシャワーブースが付いてます。建築確認申請取得もやってくれるそうです。
4坪ですからね。家族で住むにはきついでしょうな。

3種類の仕様があります。上位モデルです。広さは変わりません。
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無駄を省いたミニマルな暮らしを求める方は是非どうぞ。
初回限定10棟だそうです。INSPIRATIONさんのページはこちら

直観的に不動産価格を知る事が出来るサービス凄い

株式会社おたにの大谷さんが作ったそうで。

Googleマップをグリグリ動かしてピンを建てると、その場所の不動産価格が分かるというもの。
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丸の内の1LDK中古マンション価格は7,300万だそうです。
割と細かくデータを持っているようで、筋一つ変えただけできちんと価格も変わります。
時々妙な価格が出る事もありますけどね。
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札幌に立ててみたら4億4200万と出た。
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博多は1,200万。これは妥当だと思う。
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高円寺駅前は3,700万。これも妥当。

総務省統計局の公開APIとGoogleマップを組み合わせて作られています。
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未登録の場合は1LDK中古マンションの価格しか見られませんが、登録すれば他の間取りや種別も見られるそう。この辺りの仕掛けも良く出来ていますね。
恐れ入りました。一見の価値ありです。
ページはこちらです。

購入できる物件を年収から試算!の記事を見て現実を知る

いやー、現実と向き合う事が必要なのは判ってはいるんですが・・・

ホームズさんの記事で「購入できる物件を年収から試算!」という記事を見つけました。
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さあ愕然としてみようじゃないか

年収に対していくらまでローンが可能なのか、判りやすい表があります。
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年収400万の人が買える家

記事によると、年収400万の人が支払える年間ローン返済額は80万が限界。
そこから逆算すると30年ローンを組んだとしても頭金が無い場合1,500万の物件しか買えないよう。
都内だと一軒家は厳しいですが、中古マンションは買えそうです。
例えばat homeを見てみると、こんなのあります。
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築17年ですが、65㎡3LDKあれば家族が増えても問題なさそう。
30年後くらいに建て替えが来ると思うのでその時どうなるかですね。
ちょっとリスキーではあります。

年収600万の人が買える家

年収600万円の場合は30年返済の場合2,500万円の借入が出来るそうです。
毎月の返済は10万円ちょいくらい。
毎月10万を30年払い続けても、2,500万円しか借りられないんです。
中古マンションコース、もしくは郊外に行くしかありませんね。

年収800万の人が買える家

年収800万円なら35年ローンで3,600万円借りられるそうです。
これでも頭金が無いと都内では一軒家の購入は厳しいですが、練馬区・足立区・江戸川区・荒川区辺りの50㎡未満の土地ならいけるかも。

もちろん金利や支払方法に依るので一概には言えません。
現実は中々厳しいですね。アタマイタイ蔵でした。
元記事はこちらです。

とは言えチャンスもあり?

こちらの記事とか、こちらの記事に安く買えるかもしれない小技を載せています。

低年収者でも、”家”を買ったほうが得する!? 不動産購入7つの成功法則

マイナビニュースさんで記事を見つけました。

1000万円あれば、中古のワンルームマンションなら買えちゃいます。さらに、中古マンションを購入して住宅ローンを組むと、月々の住宅費はこれまでより軽減されるのです。

元記事はこちらです。
要するに賃貸住宅にずっと住むよりも、マンション買った方が得するよ、というお話。
イ”愛の不動産号”船長も賃貸住宅に住み始めて早20年。
今まで支払った総額をざっと計算すると2,000万円くらい?
確かにそれなら買った方が良かった。

リフォームすれば快適暮らしに

記事の中にある通り古いマンションでもリフォームをすれば快適に暮らせますし、またリフォームを考えるのも楽しいに違いない。がびょうを壁にさせない、猫を飼えない、傷が付いたらどうしよう・・・なんて怯えながら暮らすくらいなら、マンション買って好き勝手に生活した方が良かった。

他の土地に住む事になった、家族が増えたなどもある事でしょう。
しかし、そのその際は売却をするか賃貸に回せば良いだけの話。

とは言え何でも良い訳では無い

ただし、立地が重要です。
様々な意見がありますが、”愛の不動産号”船長の感覚で言えばそこそこ便利な駅近で徒歩4~5分くらいが良いのではと思います。山手線沿線もしくはそこから2~3駅離れた地域であれば確実に借り手、買い手が付くと思います。
20年前の自分にアドバイスしてあげたいです。

新宿区は単身者でも住宅補助が

ファミリー向けで世帯年収が低い世帯に家賃補助を出す自治体は結構見かける。

しかし新宿区では単身者にも補助金が出るのだそうだ。

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単身者に補助が出る条件

条件は家賃が9万円以下である事や新宿区に住んでいる事、18歳~28歳までの単身者であること。
月額1万円が補助されるのだそう。
とは言え全員ではありません。
平成26年申し込み分は枠が30に対して268世帯の応募があったそうで、倍率は9倍ほど。
ダメ元で応募してみる価値あるでしょう。
この制度を知っていれば私も若いころは新宿に住みましたね。絶対。
これから一人暮らしをする方、是非どうぞ。

ファミリー向け補助の条件

もちろんファミリー向け補助もあるようで、こちらの枠は50世帯。昨年の応募は303世帯で倍率は6倍でした。
ファミリー向けの場合は月額3万円が補助されるので、こちらもねらい目。家賃22万以下、世帯年収が510万以下である事が条件のようです。

自治体の補助金制度はチェックですね。
皆さんもお住まいの自治体をチェックしてみては?

高齢者に賃貸住宅を貸すと補助金がもらえるらしい

高齢者に賃貸住宅を貸すと貸主は区から補助金がもらえる、という制度があった。
たまたま見つけたのは文京区の例。他の自治体でもやっているのだろうか。
条件は色々あるみたいだけど、端的に書くと

  • 文京区内の民間住宅
  • 風呂とかトイレとかをバリアフリー化する
  • 1か月分の家賃が92,000円以下

だそうです。

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http://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/jutaku/koureisyatintaitoroku/juyakubosyuu.html

バリアフリー化必須部分(風呂・トイレ・階段)の工事費は全額補助が出るそう。
そして区のあっせんで入居者が決まった場合、年額10万円が毎年謝礼として頂けます。
高齢者の場合は孤独死なども怖いですが、緊急通報装置も区負担で設置。
逆に入居者は毎月25,000円の住宅補助が受けられます。
これは借りる側も貸す側も、良い制度ですね。

年収300万円でスゴイ物件を買う事ができる7つの事例!だそうで。

随分前に放映されたもののようだが「がっちりアカデミー」という番組で「夢のマイホームが年収300万円で買えちゃいますスペシャル!!」という放映があったみたい。

2011年の番組のようなので、いつ消されてもおかしくない。がっちり消されていました。
なかなか面白い内容だったので、内容を書いておきますね。

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内容は下記の通り。

2011年だから通用したわけで、今でも同じ理由で安く買えるかは疑問ですけどね。

 

建築中に○○を見せるだけで400万円安くなっちゃいました!

ハウジングモニターという制度を利用したとのことです。

家を建てている時、同じタイプの家を買いたいという人に、建築現場を見せるだけで400万円も安くしてもらったんだそうです。

見学者は普通は見れない骨組み部分まで確認できるので安心でき、本人も現場を見せるだけで400万円安くなるという3方よしの制度だそう。

家を建てる時にある事をしたら1000万円安くなりました!

これはローコスト住宅を建てました、という話でした。

通常の一戸建てなら、坪単価は60万~80万円ぐらいですが、ローコスト住宅の場合は、この坪単価が40万円以下になるのが普通。

4500項目の無駄を削って、建築費を3,000万円から2,000万円まで下げたのだそうです。

世田谷一等地に一戸建てを2200万円で建てました!

千歳烏山に2,200万円でお家を建てたという人が紹介されていました。

なぜ安くなったのかというと、それは土地が変形地だから。細長い土地なので、土地が安かったのだそうです。

家の幅も1m70cmしかないそうで。しかし今は細長い土地でも高いですよね。こんな家があるくらいですから・・・

外国から○○して家を安く建てました!

こちらはカナダから木材を輸入して安くしました、という話でした。施主支給が許されるのか?

現在、入居者募集!新築4LDK・2100万円の一戸建て!

空き家バンクを利用して家を購入しました、というお話でした。

東京近郊でも秩父などの自治体には空き家バンク制度があります。それなりに田舎ですが、安く住みたいなら良いのでは?

そう言えば奥多摩あたりでは「3年住めば家を無料で差し上げます」的なことをやっていたような。

超ウラ技!アレをそのまま買っちゃいました!

こちらはモデルハウスをそのまま買いました、という話でした。通常3,500万円の家を2,780万円で購入したんですと。

中にあった家具も全て付いていたようなので、確かにお得っぽい。

しかし心が汚れたワタクシは「3,500万円という元々の値付けって本当?」と思ってしまうのですが。。

4階建てで○○なし!ワケあり物件を買いました!

駒沢大学駅に1,600万円で家を買ったというご夫婦の話。なぜ安いかというと4階建なのにエレベータがないからだそうで・・・

良いですね2011年。RC4階建てが「エレベータがない」という理由だけで安く買えたのだそうです。2019年の今では考えられません。

今なら倍くらいの値段になっているのではないだろうか。

また、横須賀の980万円の家も紹介されていました。安い理由は「階段がとてつもなく長い」から。家に着くまで7階建てに相当する階段を登る必要があるそうで。

まぁ横須賀なら普通ですよね。

 

ということで訳あり物件特集のテレビ番組をご紹介しました。

2011年って不動産も安かったんですね。今なら値引きの理由にならないようなことで、そんなに安くなったなんて羨ましい限りです。

 

再建築不可の土地の破壊力が凄い

at homeからの新着お知らせを見ていたら、下記の土地が売りに出されていた。

お値段2,480万。文京区白山周辺と言えば最低でも坪単価250万くらい。
さぞかし狭いのだろうな。

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土地171.97m²。所有権。

土地171.97m²!?

2度見するほど広い土地。52坪あります。坪単価計算すると47万円。
お得過ぎて笑いが出ます。でもその理由は再建築不可。
木造瓦葺平家があるのだそう。それを壊して新しい家は建てられません。
再建築不可の理由はいくつかあるようですが、最も多いのは道路に2m以上接していない事。
この土地も例外では無く、接面1.0mの悲しい文字が光ります。

ちょっと興味が湧いたのでメリットとデメリットをまとめてみました。

メリット

  • とにかく安い!周辺相場250万の土地が40万ですからね。1/6の価格です。
  • 再建築不可だからと言って、そのボロ家に住む必要はありません。ここは匠の出番です。リノベーションであれば問題無いので、それもあり。
  • さらに投資用物件として考えるならば、ROIはかなり良くなる事でしょう。
  • 土地の評価額が低いので税金も大変安い事でしょう。ウマ―。

デメリット

  • 新しい家が建てられない
  • 銀行さんはまともな住宅ローン貸してくれないです。ニコニコ現金払いか、金利が高いローンを借りないと駄目です。
  • 接面が1.0mしかないので駐車場なんて夢のまた夢です。Smartでも車幅1.5mあるので無理です。
  • 地震、火事なので再建築が必要になった時悲惨

隣りの土地の一部を買収して接道義務をクリアすれば、土地の評価は一気に跳ね上がります。
これはこれでありだ。

後日談

後日この土地を見に行きました。坂の途中にあり、背後は断崖絶壁で、入り口は階段でした。平坦では無いゆえ、他の再建築不可より安かったようです。

三井住友トラスト基礎研究所のレポートを見つけた

朝から晩まで不動産の事を考え研究している人たちが沢山いるのだろう。
不動産大好きな私には大変羨ましいお仕事です。

ネット上を徘徊していたら三井住友トラスト基礎研究所さんが不動産に関する様々なレポートを提供していました。

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商業地やプライム住宅地で地価上昇が踊り場を迎えた可能性
とか
東京23区における土地取引の実勢価格
とか
歴史的に低いローン金利が住宅価格を支える
とか非常に面白いレポートが無料で提供されています。
三井住友トラスト基礎研究所さん、個人的にお世話になる事はなさそうですが、
ありがとうございます。

派遣社員も住宅ローンは組める? 年収300万円でも家を購入するには

2015年2月の記事ですが、ローンに対する考え方を解り易く教えてくれています。

派遣社員を例に挙げていますが、もちろんそれ以外の方にも当てはまるベーシックな考え方を展開しており大変勉強になりました。

 いきなりですが、派遣社員は住宅ローンを組めますか?
豊田 一般的に金融機関で住宅ローンを組む場合、利用条件として年収、勤続年数、勤務先、過去にクレジットカードなどの延滞がないかといった信用情報を参照します。ハッキリ言うと派遣社員の場合、どうしても社会的信用力が低く、住宅ローンを組むのは難しい。しかし、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」は、利用条件において勤務形態は問われません。
 派遣でも家が買えるってことですね!
豊田 そう簡単ではありません。フラット35は、表向きでは勤務形態を問いませんが、実際の審査項目はポイント制になっていて、正社員か派遣社員かでポイントに差がつきます。そこで条件が悪ければ断られることもある。
個人の返済能力は、結局は就職先などの属性の部分を見られます。派遣社員の場合、借りられたとしても、借入額は希望の額には達しないかもしれません。ただ、普通の金融機関ではなく、ノンバンク系や信販系の住宅ローンで、金利がとても高いといった条件をのめば、ある程度は貸してくれると思います。

続きはこちら

不動産屋に聞いた住みたくない街ランキング 1位は中目黒

※こちらは2015年の記事となりますが、大変味わい深いので掲載し続けます。

 不動産のプロから見た、住みたくない街とはどこだろうか? 品川駅近くにオフィスを構える鈴木不動産の鈴木章仁氏に聞いた。
「個人的な意見になってしまいますが、中目黒が一番嫌。何がって街のポテンシャルに対して賃料が高過ぎます。20平米の1Kで9万~10万はしますから……。2~3駅だけ奥に行く、あるいは沿線を変えるだけでバス・トイレが別になったり、だいぶ広くなりますよ。中目黒のCPの悪さは異常です」
治安という観点からは、新大久保や篠崎、下神明がランクイン。
「新大久保はうるさい、篠崎は暗い、下神明は怖い。篠崎を選ぶなら江戸川を超えて千葉に住んでしまったほうが良いケースも多い」
5位に入った大森山王といえば、高級住宅街で知られるが……。
「大森山王は坂が多いので、車を持てる世帯ならいいかもしれませんが、不便です。イメージほどの住みやすさはないと思います」

あくまでこの不動産屋さんの意見ではありますが、中目が住みたくない街一位に。確かにコスパを考えるとそうなのかもしれませんね。

印象は凄く良いですから、その分の上乗せ分です。

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上記が中目黒。恵比寿の近く。代官山のとなりです。超都会です。

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上記が新大久保。こちらは韓国料理など食べに行ったことがある方多いでしょう。
最近は韓国系のみならず、中東の方も多く住んでいらっしゃいます。

遊びに行くのは良いけど、確かに夜はちょっと賑やかすぎるかも。

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こちらは篠崎。この辺りには全く土地勘が無いので、どこかさっぱり分かりません。
亀戸の東の方だそうです。

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ここが下神明。大井町の西側。東京急行電鉄大井町線が通っているそうです。
この辺りも全く分からん。

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最後に大森山王。大森駅の西側だそうです。

続きはこちらです。

デザイナーズ賃貸サイトから学ぶ

賃貸物件であっても出来るだけオシャレにしたいと、日々妄想している訳であります。

ハウスメーカーのサイトばかりを見ているとその辺りの感覚がだんだん鈍くなってくるので、たまにはデザイナーズ物件を扱っている賃貸サイトから刺激を受けております。

良く見るサイトの一つ目は

東京デザイナーズ生活さん

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ワタクシもこんなマンションに住みたかった。

こんな所に住んでいれば、さぞかし楽しい東京青春時代を送れたでしょうな。

20㎡前後の狭い物件が多いので、これから上京して一人暮らしする方には良いのではと思います。

もう一つは

Tato Designさん

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いや、こちらにある物件も美しい。

サイトも美しい。

こちらは小さいのから大きいのまで、まんべんなく網羅されている印象です。
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思わず笑ってしまいそうになるほど、オシャレ。

こんな物件に住んでいる方は、是非住み心地など教えてください。

オシャレな不動産サイト見つけた

ステマのようだけど、違います。

不動産のサイトってどこも同じような感じじゃないですか。私は日々色々なサイトをウロウロしているのですが、だんだん飽きてきた訳です。そんな中、超イマドキのサイトを発見
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Ichigo House Land Agentさんが運営しているサイトだそうです。

手数料無料で仲介するだとか、特殊な施工例が沢山載っていて大変ためになります。
代表者の方は不動産屋が嫌いで、自ら建設業から不動産屋になったのだそう。
面白いですね。熱いコラムが沢山ありあます

土地を探したり家を建てるなら、このように熱い気持ちを持っている方にお願いしたいと思うのでありました。問い合わせしてみようかな。

ちなみに何となくBHBさんのサイトもデザインが似ていますね。内容はからっきし違いますが。

防音室を作るなら、どんな方法があるでしょうか

大音量で映画を見たり、楽器を演奏したりしたいですよね。

もし家を建てるなら防音室を作りたい。一体どんな手があるでしょう・・?

地下室を作って防音パネルを入れる

地下室を作って防音壁にすれば完璧です。

これならグランドピアノでもドラムでもいけそう。

特にドラムの低音は音が漏れるのでこのくらいした方が良いでしょう。

しかし地下室を作るのは相当コストがかかります。

施工費は倍くらいの費用になると言うから1,500万の家ならば、地下だけで+1,500万(倍の3,000万という情報も)。

地下は我慢して、地上の一部屋を防音室にする

例えばヤマハの防音室工事。部屋をまるごと防音にすることができます。

費用は300万〜ほど?地下室を作るよりは安いですが、まぁそれなりのお値段します。

自由設計は我慢する

ヤマハでは定型サイズの防音室も販売しています。

これだと1.2畳で70万くらい。1.5畳で150万くらい。

部屋の中に電話ボックスを入れるようなもの。

このサイズならギター、トランペットくらいは可能ですがピアノやドラムは無理ですね。

ヤマハの防音室見積もりシミュレーションはこちら

ヤマハも諦める

Light Roomというテントみたいな吸音ルームが発売されています。

こちらは0.8畳で10万円。お手頃です。

もちろん防音性能はYAMAHAのものより劣りますが、性能も良くなってきているようだし、試す価値あり。

 

犯罪情報マップで東京の治安を調べる

もともと気が弱いし、かつ腕力に自信がない私としては、治安が良い地域に住みたい。
そんな私のために警視庁が

犯罪情報マップ

を提供してくれています。

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23区は面白いほど真っ赤!犯罪ばっかり。
とは言えその中にも安らぎの緑の地区がいくつかある。千代田・文京・目黒。この辺りは納得という感じですね。
しかし意外にも荒川区も緑。うーん。「荒」という感じが荒れ果てた大地を喚起させていたのですが、実際は違うみたい。ごめんなさい。
江戸川・足立・太田・世田谷・新宿・練馬は真っ赤。ご用心。
西の方は犯罪少ないですが、八王子だけはオレンジ。こちらもご用心。

一方奥多摩・桧原村は犯罪0。人がいなけりゃ犯罪も起きないと。
という事で完璧な治安を求めるなら奥多摩・桧原村が良いようです。
ただし災害や熊など人間以外に怯える事もあるだろうし、人が居な過ぎて犯罪が表ざたになっていない事も考えられるけど・・・。
犯罪情報マップはこちらです。

ざっくりと土地の価格を見積もる

いやー、そりゃ厳密に言ったらアレですよ。キリないですよ。

でもザクッとその地域の土地の相場を知りたい時があるじゃないですか。
そんな時に私が行っている方法。
ピッタシカンカン(古い)とはいきませんが、まぁ概ね良い線だとは思う。

まず路線価を調べますよ。サイトはこちら
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なんか凄いレトロなデザインですね。意味も無く胸がきゅんとします。
様々な年のデータがあるのですが、最新版を押してみよう。
そして地域を選択してどんどん進みます。
最後にはこんなのが出てきます。
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これは阿佐ヶ谷駅の南口。

各道路に370Cとか390Dとか書いてますね。これがキモです。
頭の370は1㎡辺り370千円=37万だよ、という事を表しています。
1坪換算すると37万×3.3=122万ですね。
そして実際の土地の値段はこれを0.8で割った位です。
122万/0.8=150万ですね。イエタテル蔵は大体この値を使っています。

20坪の土地なら3,000万が基準ですね。

最後のアルファベットはその地域の借地権割合を表しています。上記図の上の方に説明がありますが、Cは70%を表していますので、 所有権を得るために必要な金額が3000万の土地であれば、借地権であれば2100万だよという事を表しています。
詳しい説明はここにも書いてありますよ。

賃貸併用のパターンを4つ考えてみた

賃貸併用住宅を作りたいと考えています。
賃貸物件を作るのだけど、その一部に自分たちが住むイメージですね。
どんなパターンがあるのか見てみましょう。

大きなマンション(ビル)を建てる(商業地域など)

80/400の地域などでしたら5階建てのマンションなどを建てる事が出来ます。
でも私にはそんな大きいものは作れませんので、ここでは割愛。

1階2階を貸して3階に住む(中高層地域などの整形地)

中高層地区で3階建てが建てられるならありですよねー。
一番上に住むのは気持ちよさそうだと思いませんか?
ただしこの場合は自宅部分が51%未満なので住宅ローンが使えません。
自分が住む分を住宅ローンで借りて、賃貸する部分を事業用ローン(アパートローン)から借りる必要があります。事業用ローンは金利が高いです。
構造物も防火構造にする必要があり、かつ間口もある程度広くなければいけません。
あと3階まで階段で上がるのも、地味にキツイです。特に小さなお子様持ちは。
また中高層地域は周りの建物も高いですから1階とか日当たり悪いです。たぶん。

1階を貸して2階に住む(低層地域などの整形地)

収支上問題無ければこれもあり。
3階建てにするよりも延べ床面積は小さい訳ですから、建築費も安く抑えられます。
また2階までしか建てられない地区でもOKですから、土地選びの幅が広がります。
何よりも住宅ローンを適用出来るってのが良いですよね。
外階段にすれば建築費も安く抑えられそう。

2階建て作るんだけど、長屋風にする(旗竿地でもOK!)

競合が増えるのであまり言いたくないのですが・・・考えているのはコレ。
1階に玄関が二つあって、それぞれの家に内階段がある2階建て。
┌──────────┐
│     │     │
│ 自分 │ 賃貸 │
│     │     │
└──────────┘
いわゆるメゾネットって言うんでしょうか?
通常の賃貸住宅は避難経路確保などの条件により、割と綺麗な整形地でないと建てられない事が多いのですが、このタイプは旗竿地でもOK何です!
一般的には旗竿地の方が安いですから、好みです。
竿の部分、いわゆる敷地延長と呼ばれる部分は花壇や家庭菜園などにしても良いですしね。
2.5m以上あれば車も駐車できるかもしれません。

容積率を最大利用する

容積率を最大限利用する事が出来れば、それだけ広い家を建てる事ができます。
今回は狭小地にどの程度の部屋を作れるか、妄想建築してみる。

見つけたのは下記。田園調布から徒歩13分。46㎡で2240万。
坪単価150万ほどですから、悪くない。

建蔽率50%・容積率100%なので、何も考えずに上物を立てると一階:23㎡・二階23㎡の部屋でお終い。
うーんこれだと1LDKくらいしか作れませんね。

建坪46㎡=13坪なので、坪100万の建築費がかかっても1300万で上物作れます。
土地と合わせて3500万円ですから、狭いけど悪くないかもしれない。

あとオススメはロフト。これは容積率に算入されません。

以前ロフト付きの賃貸を借りた事があったのですが、モノも置けるし、寝る事も出来るし狭いスペースを有効活用出来る事間違いなし。

さらにもう一つ部屋が欲しい方は地下室を作ろう。
条件は1mを超えて地表から出ない事です。例えば地下室の天井を2.2mにするならば、1.2m掘って1mだけ外に出るようにします。そうすればさらに23㎡の部屋を確保できますよ。

ただし地下室作るためにはそれなりのコストがかかります。また小さくなればなるほど割高です。
23㎡=7坪の地下室なら坪単価150万くらいで出来るのかな?仮にそうだとすると
土地価格2240万+上物1300万+地下室1050万=合計4,590万です。
以上、本日の妄想建築でした。