オイシイ物件情報を水面下で仕入れるには、どうすれば良いでしょうか?

この記事は下記サービスについて書いたものです

1分くらいの登録で、各地の地場不動産から希望不動産の情報を送ってもらえるサービスです。
実際に試して、この中の業者さんから物件を購入しました。

ウマウマな中古物件は表に出る前に売れるという話は本当

「程度の良い古家が付いていて、土地値よりも安く売られているオイシイ物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「好立地で、駅近で、所有権で、土地値より安く売られている中古戸建物件ないかなぁ〜」ぽちぽち。

「23区内で状態が良くて、修繕の費用もかからなそうな、そんで売り急いでいて利回り15%ほど取れるアパートないかなぁ〜」ぽちぽち。

 

不動産が欲しいあなたは、いつもそんなことを考えながらネットで物件を探していることでしょう。

しかし断言しましょう。ネットには、特に大手ポータル系には滅多にそんな情報出ていません!

 

ポータルに出ている物件は「搾りカス」

良い物件は表に出る前に売れてしまうもんです。

どんな流れで物件が売れてしまうか、何度も仲介さんにヒアリングしてみました。


売主「相続したんだけど、こちらの方になかなか来ないもんで、処分に困っているんだよねぇ。早めになんとか出来るかね?」

仲介「いくらで売ります?」

売主「残置物を仕分ける暇もないし、丸っと残して置くから処分してよ。その代わり幾らでも良いから」

仲介「じゃ査定出しますね。では後ほど」

仲介「(電話をピッポッパ)あ、佐藤さん?仲介です。実はこんな物件が出そうでしてね・・・ええ、残置多いんですが・・」


という流れで、今まで買ったことがあるお客さんに流してしまいます。

 

それには以下のような理由があります。

  • 中古物件なんて手数料も安いので時間かけたくない
  • 格安中古戸建なんて、もう本当に手数料が安いので(略
  • 変に指値する不動産投資家()とか面倒で相手にしたくない
  • 売主も急いでいるし、手間かけても利益にならないのでサクッと進めたい
  • 売った後に文句も言わない、手離れが良い買主に譲りたい
  • 一見さんだと本当に買えるかどうかもわからず面倒

つまり中古戸建は手間かかる割には仲介手数料も安く、面倒ごとが多いので、なるべくサクッと話が進む人に買って欲しい。という事です。

 

ここで価格別の仲介手数料を確認しましょう。

仲介手数料の上限
200万円の物件 108,000円
500万円の物件 226,800円
1,000万円の物件 388,800円
3,000万円の物件 1,036,800円
5,000万円の物件 1,684,800円

200万円の物件なんてどう頑張っても108,000円。だからと言って手抜きは出来ません。重説や契約書も5,000万円の物件と同様に作成する。説明もしっかり行う必要があります。宅建業法で定められています。5,000万円の物件を1軒売った時に手に入る仲介手数料168万円を得るためには、200万円の物件なら16軒売らなきゃいけないんです。20万円の物件なら160軒です。そりゃ、手間暇なんてかけられません。

 

そのような状況を鑑みて、良い物件をゲットする戦略を練ってください。例えば下記のような動きは大事です。

  • 売主さんと直接繋がっている地場の不動産屋さんと仲良くなる
  • 複数欲しいなら、とりあえず1軒買って信用を得ておく
  • 次から情報がきたら自分に回して!サクッと進めるから、ということをアピールしておく
  • 買った後も面倒なことを言わない

なかなかハードル高いですが、やっぱり最後は人と人の繋がりや信用が大事になってきます。

手始めにどこにアプローチすれば・・?

はい、そんな感じで売主さんと繋がっている不動産屋さんがどこなのか?これが判らない訳です。

特に自分が住んでいない地域であればなおさらです。

そんな不動産屋さんを発掘しないことには、ウマウマな物件を見つけることができません。

さて、どうしましょう?

地場の不動産屋さんと繋がりたい人はこれ

このサイト。私が実際に試しましたので、自信をもっておすすめできます。

自分が探している物件のエリアの、地場の不動産屋さんと繋げてくれます。

地域によって若干変わってくるみたいですが、地場で活躍されている不動産屋さんが多いです。

登録は 1分かかず、あなたが物件を欲しい地域の複数不動産屋に問い合わせできます!

 

ご希望予算のプルダウンは1500万円〜しかありませんが(汗)もっと格安な不動産が欲しい場合は、その旨ご要望欄に書いておきましょう。

実はこの中で紹介されている不動産屋さんから中古戸建を購入したことがあります。本当です。

 

検索して出てくるマニアックな不動産屋さんの一例をあげると

千葉県で出てきた不動産屋さん。住宅ナビ株式会社さんや株式会社ヴェルトホームさんです。知りません。

富山県で検索した場合。親交開発さん。知りません。

栃木県で検索した場合。リユース・ホーム株式会社さんと積水ハウス株式会社さんです。積水さんは知っていますが・・。

というようなマニアックな不動産屋さんが出てきます。市町村によっても変わってくるので、色々試してみてください。

ぜひ【タウンライフ不動産売買(購入)】希望の不動産を無料でご紹介からご希望エリアの登録をしてみてください。

検索は下記バナーよりどうぞ。
何も出てこない地域もありますが、その際はご了承ください。

こんな値段で都心に住めるなんて!東京の格安賃貸だけが検索できるサイト

こんな値段で住めるなんて知らなかった・・

こんにちは。”愛の不動産号”船長です。

本日は格安賃貸物件ばかりを取り扱っている【部屋まる。】さんのご紹介。

なんでも都心の6万円以下の物件ばかりを紹介しているようでして。自分が学生のころにあったならば、確実にここから申し込んでいたかと思います。

ちょっと物件を見てみましょう。賃貸オーナーの方も勉強になりますよ。

もしくは郊外に家を持っている方が、都心に住むようにもう一軒借りても良いかも。トランクルームとしても使えるかもしれません。

場合によっては貸し会議室か何かとして転借することも可能!?

 

山手線沿いで面白そうな物件

西日暮里徒歩13分ですが。5.5万円で占有面積37.37平米!

ちょっと古いですが、この値段ならアリでしょう。

高田馬場徒歩12分。グロス46,000円!

占有面積25平米もあって38,000円!巣鴨駅から徒歩13分です。

大塚駅徒歩5分!ちょっと狭いけどグロスで34,000円

 

泣く子も黙る銀座徒歩圏

グロスで61,000円だし、占有面積8.93平米しかないし、シャワーしかないけど、銀座まで徒歩圏!

日比谷線「築地」駅から徒歩5分です。

新築を23区限定で調べても66件出てきた

足立区、板橋区の北のほう、葛飾区、小岩など、23区と言ってもドンピシャなエリアではありませんが、それでも6万円以下の物件が66件も見つかりました。部屋の大きさはもちろん10平米前後という微妙なものではありますが、中には19.11平米のものも!

地方から出てくる方が、とりあえず住むというのには良いんじゃないでしょうか。

もしくは最初にも書きましたが、サラリーマンのセカンドハウスとしても重宝しそうです。

投資家目線としては、どのような地域に格安物件が多いのか。新築格安物件が多いエリアはどこか。シェアハウスはどうなのか、などをイメージしながらリサーチすると良いと思います。

以上【部屋まる。】さんのご紹介でした。

イマドキのアレ+不動産屋=アレが見えるかを解決

更地大好きキャプテンです。

目に入るや否や、ブラックホールの如く引き寄せられてしまいます。
とは言え「実際に建物を建てたら、どんな感じになるのか」はその場に立ってもはっきりとイメージできません。

「これ本当に70㎡もあるのか!?」
「実際に建てると、隣の家との間隔はどうなるのか?」
「建ぺい率80%でギリギリ建てたいんだけど、どんな感じになるだろう?」

とかとか。そんな事が多々あります。

実際にタテル!となった場合は、そのような課題はCGや模型でクリアできます。HMや工務店さんが作ってくれるのかと思います。

一方、模型ではシミュレーションできない事があります。「家から見た外の景色はどうなるの?」です。

当然ですが地上と3Fでは見える景色が全然違うんですよね。東京でも富士山が見える土地など、まだ探せばあると思います。でもそれは地上からは判らないんですよね。

そんなあなたに!(私に?!)イマドキの不動産屋さんを見つけました。その名もドローン不動産w

キャプチャ2

ドローンを飛ばすことにより2階の眺望、3階からの眺め、ルーフバルコニーからの景色など様々な高さで撮影することが出来ます。「少しでも不安材料を払拭してもらいたい」と言う田港の細やかな思いがここには滲み出ているのですよ~、っと手前味噌。

とは担当者談。
実際は西片土地株式会社という、文京区にある超真面目な不動産屋さんです。よって文京区の土地がほとんどですけどね。映像は下記からどうぞ。良く出来てます。

https://www.youtube.com/channel/UC8OaX8AzKuSFGhwIYOOhPuQ

ほぼ完成したマンションの建築確認が取り消された?!

ちょっと前の話になりますが、文京区から焦げ臭い話題が届きました。

建築確認が下り、8階建ての上物も完成し、2015年4月には107戸全ての部屋が完売したにも変わらず
1階が災害時に屋外に出られる「避難階」に該当しないと判断され「建築確認取り消し」
よって、全戸一方的に契約解除。引き渡し直前だったため、購入者は激オコです。

さらに話は続きます。この地域は建築確認が下りた後に、高さ制限が22mに制限されました。既に建築された建物は27m。よって仮に今回指摘された問題を是正したとしても、再度建築確認を得るためには上部2階を削らなければいけません。

p1

10年前よりこの地域では巨大マンション建設反対運動が起こっていました。その声を無視し、売主のNIPPOが強硬建築した事が今回の大問題に繋がったというのが大方の見方です。

一方で反対住民も同じようなデカいマンションに住んでいるじゃないか、とか、反対住民の要望が厳しすぎるとか、ここまで完成したものを止めるのは公共の福祉に反するんじゃないかとか、まぁ色々な人が色々な事を言っていて大変興味深いです。

今後の成り行きに注目です。

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/
2015.12.23フジ・みんなのニュース
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/fuji-tv-20151223.html
日経アーキテクチャ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/?ST=sp
マンションコミュニティのル・サンク小石川後楽園スレ(まるで2chの様相。大変香ばしい。)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/1

駅近、激安一軒家。さらに今ならもう一軒オマケ!

西武池袋線飯能駅。

自然豊かに恵まれた地ながら、特急を使えば池袋まで41分という、考えようによっては恵まれた地である。
そんな環境で面白い物件を見つけました。
土地面積は152.06m2。駅から徒歩6分。そしてなんと!価格は460万円!!

じゃーん。南国を思わせる木も生えております。
キャプチャ   

この建物は築34年。どこかでリフォームしたんでしょうね。趣ある外観です。
キャプチャ3
日当たりが良い和室。こんな部屋でゴロゴロしていたいもんです。
キャプチャ2
キッチンも悪くありません。そして、、、
キャプチャ4
見てください、このタイルの洗面台。滅茶苦茶可愛いと思いませんか?
こんなタイルは小金井公園の江戸東京たてもの園でしか見た事ありません。
キャプチャ5
しかもこの家にはもう一つオチが付いていまして、なんと。

今ならもう一軒付いてくる!

こちらは築53年の物件だそうです。不動産屋さんもコメントに困ったのでしょう・・・
下記写真のキャプチャには「軒のある玄関です。雨にぬれないです」とあります。当然だし(笑

キャプチャ8

そしてさらに凄い施設が付いてます。

それがこれ!

キャプチャ7

不動産の担当者もコメントに困ったのでしょう・・・
「すごく昔のお風呂です!」だそうです。

そりゃ見たら判る。

しかし趣ありますね。一軒は生活用に、もう一軒は作業場か趣味の部屋に使うと最高ではないでしょうか。

しかし残念な事が一つ・・・。
それは再建築不可という事です。この建物たちが燃えたり壊れたりしたらお終い。
そのリスクを背負えるのであれば買いです!460万ですから。
SUUMOのページはこちらです。

東京で家を買いたい人は読まないでください

こんにちは、”愛の不動産号”船長です。今日も東京は暑いです。

さて、先日何気なく本屋を歩いていたら、とある本が目に入りました。
それがこれ。

どーんとそびえたつ東京タワー。そして直球なタイトル。
一見うさんくさいです。しかし中身は素晴らしい。

どのような視点で家やマンションを買うべきか、立地や土地の選び方や考え方、歴史的な背景、災害に対する考え方、負債としての家では無く資産としての家とは何かなど、船長が普段考えている事がさらにブラッシュアップされ、そして綺麗に整理されています。(私は素人、著者の後藤さんはプロなので比較するのも失礼な話ですが)

後藤さん、機会があれば直接会ってお話してみたいと思いました。そんな方は初めてです。

この本で特に参考になったのは・・・、あ、いや、やめます。私が家を買うまで内緒。
このブログを読んでいるのは私のライバルかもしれないので!!
という事で、東京で家を買いたい方は読まないでください。お願いします(-人-)

ボロ家投資

“愛の不動産号”船長は昔から工作が大好き。

ボロ家を安く買って、自分で安く再生し、賃貸に回せば儲かるのではないかと昔から考えていた。ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。これほどの天職はないと今でも思っている。
ぼんやりとそのような事を考えていたが、最近は自分の賃貸併用計画に追われ、投資用物件のことなど忘れてすごしておったわけです。
しかし先日、たまたま下記の記事を発見し、またメラメラと闘魂に火が点いた!

キャプチャ

記事はこちら

要約すると「土地付きボロ家を500万以下で安く物件を買い、リフォームをなるべく安く自分で行い、利回り30~40%を目指す」という事らしい。
物件を安く買えば利益が出る、というのは誰でも思いつく。しかし500万以下にこだわるってのは凄い。彼女たちは徹底的に安く買っているようだ。

確認してみないと気が済まない蔵。
さっそくSUUMOで500万以下物件を探してみた。条件は東京都内。2015年7月時点で出てきた物件は2件。
キャプチャ2

1つは葛飾区堀切4、京成本線「堀切菖蒲園」徒歩6分で8坪土地付き350万。

もう1つは青梅市根ヶ布2、JR青梅線「東青梅」徒歩23分で20坪(!)土地付き486万円。

それにしても青梅は凄いですね。20坪の土地に2階建ての家までついて500万円でお釣りが来るそうです。都心に通勤しないならありかも。

しかし青梅はちょっと遠いし現実的ではないので、葛飾区の物件でシミュレーションしてみよう。こちらは延床面積46.26m2
土地建物購入費:490万
リフォーム代:50万
取得費用は50万
概算コスト:590万
一方、この辺りの家賃相場は46㎡前後で6万円の模様。
よって年間収入72万円。利回りは72万円/590万円*100=12.2%

・・・全然利回り良くないじゃないですか。色々なボロ家大家さんを調べてみたが、最低でも20%以上(つまり5年以内に元をとる)を指標とせよとのこと。

逆に月6万円の収入で利回り20%を目指すには、購入価格を72万円*(100/20)=360となるので、360万で購入しなければいけないことになる。

うーむ、なるほど。

高利回りの物件を見つけるのが難しい理由が分かった気がしました。

続きはまた。

話題沸騰~コニファーコート成城学園前Ⅱってどんな物件?

※この記事は2015年のものですが、最後に2018年の最新情報も追記しています。

 

現在絶賛売り出し中の「コニファーコート成城学園前Ⅱ」が話題です!

まずは地図から。

どこか分かりますか?

まだ分かりませんよね。擬態してます。

 

衛星写真で見て見ましょう。何やら怪しげな構造物が見えますね。

 

Oh……ありました。

細い。とにかくホソクテナガイ・・・

 

では地上からご覧ください。

下記は玄関の写真!?ご丁寧に駐車場も付いているようです。

キャプチャ

そして驚異の間取りは下記の通り。
うなぎの寝床かよ(うなぎに失礼)

キャプチャ2

画像から推測するに幅は1.7m程?

延べ床面積が69.94㎡なので逆算すると奥行きは20mくらいあるのかもしれないゾ。

下記はキッチン・・・

キャプチャ4

 

こちらは廊下とのこと(まぁそうですね)
キャプチャ3

 

そして驚く事なかれ。下記がリビングだそう。

(ちょっと何言ってるのか判らないデス)

キャプチャ5

 

この物件は元々新築で4,680万で売り出されていました。

それが4,500万に値下がりしました。

そして4,280万になりました。

結局売れなかったので3,980万円まで値下がりしました。

土地は90㎡近くあるし、小田急線/成城学園前駅 徒歩8分とアクセスは悪くないでございます。

2015年の一押し物件でございます!

追記:2018年10月に衝撃の売り出しが!

なんと新築4,680万円でも売れなかった💩物件が、3年後に7,190万円で中古戸建市場にカムバック!

しかも自動車は路上にはみ出ることが判明?これ車庫証明取れるんスカ・・・?

ストビューで見るともう少しバックできそうなので、大丈夫かもです。ご安心ください。

 

この建物、何年経っても目が離せません!

musicman cube付きの賃貸住宅

先日もご紹介したmusicman不動産を見ていたら、下記のような賃貸物件があった。

西高島平43㎡でお家賃125,000円。決して新しくはないであろうビルなのに、スグに借主が現れるそう。
それは室内に防音boxが設置されているからだ。

キャプチャ

音楽をやる者にとって24時間音が出せるというのは、この上ない喜び。

特にプロの演奏家となるとなおさらだ。現場でステージ前後に練習する事は出来るだろうが、さりとて人間関係などもあるので、練習ばかりしている訳にはいかない。やはり自宅で練習はしたい。

さらに生徒さんを取りたい方もいるだろう。自宅でレッスンが出来れば余計な設備費用もかからず、メリットは大きい。

この賃貸物件に設定されている防音box。実はmusicmanのサイトで売られているものらしい。

ざっと見る限り、これまでみたYAMAHAのものなどより、作りが良さそう。コンセントも充実しているし、ドアも床も十分に厚い。エアコンも完備されているようだ。

と言う事でお値段ですが、box型だと4.5帖で200万~。ドラム仕様だと265万~。ビルトインタイプだと6帖で220万からである。
ビルトインで施工するならYAMAHAのものより安いかもしれません。

musicman cubeの説明はこちら

Map上で物件が探せる「Bing不動産」が立ち上がったらしい

SUUMO」などを手掛けるリクルート住まいカンパニーと日本マイクロソフトは2015年5月25日、住宅・不動産検索サービス「Bing不動産」を開始した。

キャプチャ4
そう。地図の上に物件が出てくるものです。
目新しくはないですね。むしろ「大島てる」を彷彿とさせます。
物件情報はSUMOがソースと思われ、内容に特に目新しさはありません。
絞り込みに使うスライダーは便利気味。
キャプチャ5
周辺のコンビニや公園なども表示できます。これは評価できる。
キャプチャ3
さらに見ていくと地価公示と用途地域も重ねて表示出来るらしい。GJ!
この機能は面白いと思いますよ。
キャプチャ2
キャプチャ

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