Map上で物件が探せる「Bing不動産」が立ち上がったらしい

SUUMO」などを手掛けるリクルート住まいカンパニーと日本マイクロソフトは2015年5月25日、住宅・不動産検索サービス「Bing不動産」を開始した。

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そう。地図の上に物件が出てくるものです。
目新しくはないですね。むしろ「大島てる」を彷彿とさせます。
物件情報はSUMOがソースと思われ、内容に特に目新しさはありません。
絞り込みに使うスライダーは便利気味。
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周辺のコンビニや公園なども表示できます。これは評価できる。
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さらに見ていくと地価公示と用途地域も重ねて表示出来るらしい。GJ!
この機能は面白いと思いますよ。
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Bing不動産はこちらです

東京の高級住宅街、住むならどこがベスト?

2009年のゆかしメディアさんからの記事です。

古い情報ですが、高級住宅地の情報なんて数年で変わらないと思うので掲載します。

地価が高い住宅地=理想の高級住宅街?

明治・大正時代からオールドリッチが多く住み、そして今も日本を支えるエスタブリッシュメント(社会的権威を持つ階層)に門戸が開かれた街、東京の超高 級住宅街。タワーマンションの建設や湾岸エリアの開発など、新興高級住宅街は続々と東京周辺に誕生していますが、やはり自邸を購入するなら由緒正しい街を 選びたいものです。では高級住宅街とはどのような基準で決まり、そして自分にとって理想的な街とはどこで判断すればよいのでしょうか?
高級住宅街かどうかの判断基準の1つとして、地価の高さではなく、そこに住む人の平均年収と納税額があげられるといいます。地価が高い街は都内には多く ありますが、その中には商業施設が集積するところも含まれます。また地価は高いけれど住宅用地が少ないという地区もあるため、住宅街の地価ランキング上位 にある場所が、必ずしも住環境が優れているとは限りません。
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高額納税者が多い東京の高級住宅街トップ5

一方、年収が多い富裕層は当然質の高い住環境を選ぶことができるため、平均年収と納税額を調べることで、富裕層にとって住みやすい住宅街がどこかがはっきりとわかります。
最後に公示された2004年度の高額納税者番付から区・町ごとの人数を集計すると、高額納税者数が多い地区は1位が港区南麻布、2位が大田区田園調布、 3位が渋谷区広尾、4位が世田谷区成城、5位が港区元麻布という結果でした。地価で見るよりもずっと明確に、本物の富裕層が多い地域がランキングに反映さ れています。
また『東京土地のグランプリ』(講談社)によれば、平均年収・高額納税者数・坪あたりの価格など様々な要素を勘案した結果、高級住宅街のベスト5として以 下の街があげられるとしています。1位:大田区田園調布3丁目、2位:渋谷区松涛1丁目、3位:港区南麻布4丁目・世田谷区成城6丁目、5位:文京区本駒 込6丁目。
国税調査を基にした都内の世帯平均年収調査でも、平均年収が900万円近い田園調布をはじめ、松涛、南麻布、成城など誰もが知る高級住宅街が毎年上位に入ります。ではこれら上位の街には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか?

日本一のブランド力を誇る「田園調布」

日本で最も有名な高級住宅街と言えば、西の芦屋と並び称される大田区田園調布です。大正時代の実業家・渋沢栄一が、イギリス郊外の田園都市やフランス・ パリの都市構造に着想を得て開発しました。田園調布は、当初は中流サラリーマンを対象とした住宅街でした。しかし関東大震災後から富裕層が次々に移り住む ようになり、また昭和50年代に東京周辺の地価が一気に高騰したこともあり、今日のような日本屈指の高級住宅街へと成長していきました。長嶋茂雄巨人軍名 誉監督や石原慎太郎都知事、有名歌手から政治家、大企業社長まで、誰もが知る著名人が住むことで有名です。
田園調布の街は、駅と噴水を中心にして、放射状に美しく広がる並木道が特徴です。これは、パリ凱旋門のエトワール式道路をモデルに造られたとされます。 田園調布で最も持ち家比率が高く、特に大豪邸が立ち並ぶのは、田園調布3丁目。100坪以上、中には200坪や300坪という敷地を持つ、戦前からの大邸 宅が今でも多く残っています。
田園調布には、社団法人田園調布会が定める田園調布憲章や、家を建てる際の厳しい規則があります。家を新築する際の地盤の高さ、建物の高さから、土地分 割の際は分割後の各土地の面積が165平米を下回らないこと、塀は設けず生垣とすることなど、多くのクリアすべき項目があります。また建築に際しては近隣 住民の許可も必要です。新参者には入りにくい住宅街ではありますが、住環境の良さと安全性、自然の美しさ、そしてそのブランド価値は別格。少し都心から離 れて、優雅にゆったりと暮らしたい人にはぴったりの街だと言えます。

渋谷の雑踏の先に突如現れる異世界「松涛」

全国的な知名度は低いものの、麻布や広尾より格上とも言われる渋谷区松涛。紀州徳川家の下屋敷跡を、明治初期に佐賀藩鍋島家が買い取り、茶園を開いたこ とが始まりです。後に茶園から住宅街に開発され、今では東京屈指の高級住宅街となりました。政治家や社会的影響力の強い富裕層が居を構え、また松涛の隣の 神山町には麻生首相の自宅があることでも知られます。
松涛周辺には東急文化村、戸栗美術館、能楽堂などの芸術文化施設が多くあります。若者が行き交う賑やかな渋谷の雑踏を抜けると、突然目の前に広がる、静かで威厳あふれる邸宅街。異空間に飛び込んだかのようなその違いに驚かされます。
松涛でも特に格が高いのが、高級官僚や大企業経営者、外国人が多く邸宅を構える松涛1丁目。高い塀に守られた、セキュリティが非常に厳しい大邸宅が整然 とならび、警官の姿をよく見かけます。外部の者をシャットアウトするかのような閉鎖的雰囲気と重厚感は、他の高級住宅街より数段上です。松涛には大規模な マンションや商業施設はほとんどなく、店と言えば一軒家の高級フレンチレストラン「シェ松尾 松涛レストラン」くらい。新規販売物件やマンションも少ない ため、住みたいと思っても物件を見つけることは至難の業だと言えます。
一方、高級住宅街は公共交通機関の駅から遠くアクセスが悪いことが多いですが、松涛はすぐに渋谷の街に出ることができ、利便性には優れています。静かさと便利さの両方を追求するなら、松涛という街は理想的かもしれません。

子育てに適した、異国情緒あふれる街「南麻布」

江戸時代には旗本屋敷や大名の下屋敷が多くあり、現在も高級マンションや邸宅が立ち並ぶ住宅街、南麻布。芸能人や著名人が多く住むことで知られます。ま たフランスやドイツなど20カ国以上の大使館が集まり、外国人エグゼクティブも多く住んでいます。田園調布や松涛と異なるのは、人々の流入が盛んで異国情 緒があふれ、かつ最先端の文化に常に接する街だということ。賃貸物件も多いので、他の高級住宅街よりは新しい住民が入りやすく、馴染みやすい雰囲気です。
また慶應義塾幼稚舎や麻布中学、若葉幼稚園など有名私立校に徒歩で通うことができるため、南麻布は子育てにも適した地域。「セレブ産院御三家」の1つと される愛育病院や、自然豊かな有栖川公園もあります。子供を有名私立校に通わせるなど教育面を重視するなら、都心ながら住環境にも優れた南麻布はおすすめ です。

成城学園を中心に発達した学園都市「成城」

昭和初期に小田急線の成城学園前駅ができてから、成城学園を中心に発達してきた高級住宅街が、世田谷区成城です。成城大学に続く通りには街のシンボルで あるイチョウ並木が続き、美しい景観を作り出しています。成城学園の西に広がる整然と区画された地域は、生垣や植栽に囲まれた大邸宅が並ぶお屋敷街。
成城3丁目には芸能人など新しい住民も多いですが、4丁目から8丁目は開校当時の最初の住宅地で、一戸建てが多いのが特徴です。中でも成城6丁目は最も格上とされ、昔から住む富裕層は6丁目に住んでいます。
洗練された学園都市で学生が多いものの喧騒はなく、子育ての安心度が高いためファミリー層に人気。新宿から急行で15分という距離にも関わらず、四季折々の自然をしっかり感じながら落ち着いて暮らせるのがメリットです。

自分に合った高級住宅街を見分けるには?

高級住宅街を比較してみると、いくつか共通点があることがわかってきます。道路がきれいに整備されていること、景観に落ち着いた統一感があること、街並 みに雑多な建築物が混在しないこと、各敷地が細分化されずに広大であること。知名度やブランド力ばかりがメディアには取り上げられますが、真の高級住宅街 はどこもこれらの条件を満たす、最高レベルの住環境が保障された場所です。
さらに街独自の価値として、郊外で緑が豊か、都心なのに閑静、異国情緒がある、子育てに適しているなどの要素が加わります。自分にとってどの高級住宅街 がベストなのかは、家族構成やライフスタイルによって左右されるため、何を優先したいのかをまず明確にすることが必要です。
またその街の歴史を知り、過去どのような富裕層が暮らしたかを知ることも、自分の肌に合う街かどうかを判断する一要素です。高級住宅街には時代ごとの富 裕層の栄枯盛衰が刻まれていて、そこに新たに名を刻むことは最上級のステイタス。高級住宅街ならではの排他性もありますが、暗黙のルールを知り、自分の格 に見合う街に住めば、自然にそのコミュニティの一員として認められます。
生活の基盤となり、また未来の子孫に受け継がれる財産ともなる高級住宅街。あなたはどの基準から街を選びますか?

以上がゆかしメディアさんからの転載となります。
オリジナルのページはこちらです。

再建築不可の土地の破壊力が凄い

at homeからの新着お知らせを見ていたら、下記の土地が売りに出されていた。

お値段2,480万。文京区白山周辺と言えば最低でも坪単価250万くらい。
さぞかし狭いのだろうな。

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土地171.97m²。所有権。

土地171.97m²!?

2度見するほど広い土地。52坪あります。坪単価計算すると47万円。
お得過ぎて笑いが出ます。でもその理由は再建築不可。
木造瓦葺平家があるのだそう。それを壊して新しい家は建てられません。
再建築不可の理由はいくつかあるようですが、最も多いのは道路に2m以上接していない事。
この土地も例外では無く、接面1.0mの悲しい文字が光ります。

ちょっと興味が湧いたのでメリットとデメリットをまとめてみました。

メリット

  • とにかく安い!周辺相場250万の土地が40万ですからね。1/6の価格です。
  • 再建築不可だからと言って、そのボロ家に住む必要はありません。ここは匠の出番です。リノベーションであれば問題無いので、それもあり。
  • さらに投資用物件として考えるならば、ROIはかなり良くなる事でしょう。
  • 土地の評価額が低いので税金も大変安い事でしょう。ウマ―。

デメリット

  • 新しい家が建てられない
  • 銀行さんはまともな住宅ローン貸してくれないです。ニコニコ現金払いか、金利が高いローンを借りないと駄目です。
  • 接面が1.0mしかないので駐車場なんて夢のまた夢です。Smartでも車幅1.5mあるので無理です。
  • 地震、火事なので再建築が必要になった時悲惨

隣りの土地の一部を買収して接道義務をクリアすれば、土地の評価は一気に跳ね上がります。
これはこれでありだ。

後日談

後日この土地を見に行きました。坂の途中にあり、背後は断崖絶壁で、入り口は階段でした。平坦では無いゆえ、他の再建築不可より安かったようです。

23区の土地価格が高くなってきている気がする

ここ数年23区で土地を探していますが、じわじわ価格が上がってきているような気がする。
国土交通省で発表されている土地取引相場の概況は下記の通り。

じわじわ上がってきている気がしますね。
でもバブルの頃はもっと凄かったようです。

上記は23区の地価推移。87年~91年の山の高さ凄いっすな!
最近のじわじわ上昇なんて可愛いもんだと知りました。
その頃に土地を買うのは大変だったろうな。

ざっくりと土地の価格を見積もる

いやー、そりゃ厳密に言ったらアレですよ。キリないですよ。

でもザクッとその地域の土地の相場を知りたい時があるじゃないですか。
そんな時に私が行っている方法。
ピッタシカンカン(古い)とはいきませんが、まぁ概ね良い線だとは思う。

まず路線価を調べますよ。サイトはこちら
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なんか凄いレトロなデザインですね。意味も無く胸がきゅんとします。
様々な年のデータがあるのですが、最新版を押してみよう。
そして地域を選択してどんどん進みます。
最後にはこんなのが出てきます。
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これは阿佐ヶ谷駅の南口。

各道路に370Cとか390Dとか書いてますね。これがキモです。
頭の370は1㎡辺り370千円=37万だよ、という事を表しています。
1坪換算すると37万×3.3=122万ですね。
そして実際の土地の値段はこれを0.8で割った位です。
122万/0.8=150万ですね。イエタテル蔵は大体この値を使っています。

20坪の土地なら3,000万が基準ですね。

最後のアルファベットはその地域の借地権割合を表しています。上記図の上の方に説明がありますが、Cは70%を表していますので、 所有権を得るために必要な金額が3000万の土地であれば、借地権であれば2100万だよという事を表しています。
詳しい説明はここにも書いてありますよ。

水・谷・池・橋・川とかの地名は注意

やっぱりね、水系の名前が付く土地は以前は川だったりとか沼だったりする事が多いわけです。

そのような土地は地盤が弱かったり水害が多発したりするので注意が必要です。

例えば渋谷。
ここは昔は渋谷川が流れていて谷でした。
渋谷川は今でも道路の下を流れています。

こちらの記事でも出てた文京区水道も神田川の影響で結構低い土地ですね。
文京区には小石川という地名もあります。

上野不忍の池近くには池之端という地名もあります。これもそのまんま東。

東京には溜池という地域がありますが、こちらも昔はそのまんま池ですね。明治に埋め立てられてしまい正式な住所は残っていません。

なんとか橋という地名も要注意です。橋があるってことはその下に水があったわけですから。
水道橋・江戸川橋などあたりは神田川を渡る橋でありました。
数百年で隆起する訳もなく、未だに低い土地です。

その他こちらにも沢山の情報があります。回答者の皆さん、すごいなー。クイズ王みたいだ。
こちらはアサゲイさんの記事。さっすが見出しが過激っす。

萌えるデジタル標高地形図

国土地理院のサイトでは一部の都市のみデジタル標高地形図が提供されています。
これがまたえらくカッコいい。
東京区部の標高地形図は下記です。
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国土地理院の高解像度データはこちら

右端が江戸川区、左端が杉並区。
ちょうどど真ん中に見える丸いところが皇居。その周りにお堀が見えます。
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もちろんここ。

その上に東西に見える緑色の谷の中心には「あなたは〜もう〜忘れたかしら〜」で有名な神田川が流れています。
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右側にあるそこそこ大きな川は隅田川。とても大きいのは荒川。
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左端中心に見える池みたいなものは井の頭公園。その上にあるのは石神井公園。
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左下は多摩川ですね
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低い土地というのは水害リスクなどがありますので一般的に価格が安くなります。
なので、水害は怖くない。都心部が良いという漢は山手線内の低い土地がいいかもしれません。
例えば文京区にはマイナーなんですが「水道」という住所の地域があります。
江戸川橋や神楽坂に近い、超都心なのですが、文京区の他の地域に比べて安いです。
下記赤丸のところです。

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路線価を見てみると400台が多いと思います。ご存知だと思いますがこれは1平米あたりの路線価(単位は千円。取引される価格では無い。実取引価格は10/7ほど)なので、つまり400とあるところは1平米40万円という事になります。坪あたりならばその3.3倍、つまり132万円となります。
平成25年分_財産評価基準書_23023_-_路線価図|国税庁

一方、文京区の中でも坂の上。そして高級住宅地で有名な本駒込はどうでしょうか。なんとこちらは700オーバーの数値が溢れています。つまり坪あたり230万オーバーの路線価。全然価格が違いますね。15坪(50平米)の土地を買った場合、水道であれば2,820万円ほどで買えるのに対し、本駒込であれば4,950万という事になります。(推定)同じ文京区でも土地の高低(もちろん土地価格を形成する要因はそれだけではありませんが・・・)でこんなにも違うのです。
平成25年分_財産評価基準書_24004_-_路線価図|国税庁

一般的に「水」「谷」「窪」「谷」などが付く地名の土地は以前は川だったりしますから、安いところが多いですね。
その辺りは別の記事で検証してみたいと思います。

では逆に、都心部に近くて割と標高が高いのはどこなのか。その答えは下記。(Google mapと綺麗に重ねるのが大変でした)
新代田とか井の頭線沿いが高いんですね。あと駒沢公園の辺りとか。これは知りませんでした。
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本日はここまで。
国土地理院のサイトには名古屋・大阪・福岡などもありますよ。

建蔽容積率が!な地域

通常の第一種低層住宅地域ですと建蔽率50%/容積率100%と言うのが良く見るパターンです。(業界人はゴットーって呼んでます)

しかし地域によっては景観を守るためなどの理由で、もっともっと建蔽・容積率が小さく設定されている地域があります。
例えば下記。
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杉並の浜田山辺りです。80|40って見えますか?

これは建蔽率40%容積率80%を示しています(業界人がヨンパチって言います)。
井の頭線沿線はこのような土地が多いんですよねー。
景観を守るためだと思われます。

例えば100㎡の土地ならば一階40㎡二階40㎡の延べ床面積80㎡でお終いです。賃貸併用なんてとても無理。
その分庭は強制的に広くなりますね。60㎡も庭や駐車場です。
広々したお宅が並んでいるのも納得です。

で、よく目を凝らすと60|30ってのも見えます。業界人はサブロクって言います。
100㎡で一階は30㎡しか取れないんですよ!なんと贅沢な事でしょう。

しかし驚くなかれ。
世の中にはさらに凄い土地が!

世の中には自然公園法という法律があり、この法律が適用される地域はもっと凄い事になってます。
簡単に言ってしまうと20%40%さらには10%20%という地域もあります。
100㎡の土地に1Kの20㎡の部屋しか作れないんですよ。こりゃ驚きです。

これは滅多に無いので業界人も省略形が無いだろうな・・・ニーシーとかイーリャンとか言うのかな・・?
どんなものかは山中湖村のWEBなどをご覧ください!
皆さんゆったり生活しているのだろうな〜。

ロマン溢れる用途地域図

用途地域図って意外にロマン溢れますぜ。

用途地域図の大ざっぱなものは各自治体のサイトで見る事が出来ます。
例えば世田谷区の用途地域図は下記。
何でここだけ準工業地域なんだろうー、とか、この辺りは商業地域が広いなーなんて見ているだけで楽しくなります。想像が膨らみますね。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/118/329/d00004878.html
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東京都の都市整備局が提供している「都市計画情報インターネット提供サービス」でも良いかもしれません。
こちらは都市計画道路や地区計画も分かります。
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/
例えば下記は世田谷区赤堤1丁目付近で、青く地区計画の線が引かれています。
左下の「情報表示」をクリックして青枠の中をクリックすると「名称:経堂駅東地区地区計画  番号:世56」という地区計画がある事が分かりました。
詳細はそこからリンクするPDFで詳しく確認できます。
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ちょっと休憩。所変わってこちらは沖縄。
http://gis.pref.okinawa.jp/pref-okinawa/top/select.asp

下記は石垣島の図です。きちんと決まってますね。
白い所は畑とか山でした。
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こちらは網走です。急に寒くなりました。
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様々な地域の地図を用途地域と一緒に見ていると、今まで見えなかった都市計画やそこに住む人たちの生活、その思いなどを感じる気がするのでした。

 

実際に出会った、土地が安い13パターン

周辺は坪単価200万なのになぜか坪単価130万とか、そのくらい安い値段で出ている土地があります。

これまで沢山そのような土地に出会ってきました。気にしなければお得ものです。
では一体どのような土地が周辺相場より安くなるのでしょうか?

旗竿地

綺麗な長方形では無くて、うまく描けないけど下記みたいな形状の土地。
このような土地は大抵安いです。
道路と面している幅が2.5mくらいあると車停められるので良いと思います。
敷地延長のいわゆる竿の部分に花壇など植えても良いので、私はこのようなむしろこのような土地を探しています。
ただし注意する点があります。
一つは集合住宅が立てられないこと。
正確に言えば抜け道はあります。
それは別の記事でか書きますね。
そしてもう一つは次の項目で
┌────────┐
│      │
│      │
│  ┌────┘
│  │
│  │
┘  └
道路

前面道路と接する間口が2m以下

上記の敷地延長部分の間口が2m以下の場合、再建築ができません!
せっかく土地を買ったのに例えば1926年築の古い家屋が建っていたらそれを壊して新しく家を建てることができません!オーマイゴッッド。
とは言え、リフォームはOKです。匠に託して見ると良いかもしれません。
もしくはあなたが金持ちならば、周辺の土地を買い漁って前面道路との接道を2m以上にすれば良いです。

隣があの筋の方でした

その場合もお安い場合があります。
告知義務ありになっている場合があります。
でもあの筋の方は意外と近隣住民に優しいみたいなので、私は嫌いではありません。

隣が新興系ほにゃららでした

これ系も好かれないみたいです。
不特定多数の人が休日に通るため賃貸併用にも向かない土地だそうです。
私は逆に安心な気がするのですが。

曰く付きの土地だった

火事で燃えて一家死亡みたいな事は現実的にあります。
若干安く出ていることがあります。
私は霊は見えませんが、やっぱりちょっと怖いですね…。
あと大島テルさんに捕捉されたりするので賃貸として貸し出そうとすると難しいかもしれません。

前面道路が異常に狭い

以前坪単価が安くて非常にいい旗竿地を見つけた事がありました。
実際現地に行ってみると土地自体は良い感じだったのですが前面道路が1.3mくらいしかない!
流石に辟易しましたね。
そのうち4mになるんでしょうけど、私が生きているうちにそうなるか怪しいので断念しました。
1.3mしかないと「私たち、どうやって家建てるの?そーしてどうやって引っ越しするの?」となります。

崖っぷち

崖下でも崖上でも色々と建築制限を受けます。かなり安い印象がありますが、ちょっと怖いですね。

異常に日当たりが悪い

四方八方が柔道選手の篠原さんみたいなビルに取り囲まれている土地。
これは本当か判りませんが安かった記憶があります。

低い土地

以前恵比寿で異常に安い土地を見つけたことがありました。
実際現地に行ってみると周りより一段と低くなっている土地。
道路の端からは湧き水らしきものが溢れていました。
江戸時代の地図を見ますとこのあたりは川であり、その先に水田があったようです(恵比寿のど真ん中に水田!)。
このような土地は周辺より安く売り出されるみたいです。そりゃそうか。

隣家が越境している

「こっち来るな」と言ったところで隣家も建物を壊すことも出来ないし、大変面倒な臭いがする土地ですね。
実際に越境が土地の値段に影響を与えるのかは分かりませんが、周辺より安くなっている土地を見たことがあります。

大幅にセットバックしなければいけない

周辺坪単価が200万の土地で100㎡5200万という角地がありました。
単純に坪単価を計算すると173万ですからこれはイイ!と私も興奮しました。
しかしよくよく見てみるとその角地は接する道路が2つとも4m未満のため15㎡もセットバックする必要がありましたよ。
となると実際に使えるのは85㎡です。
結局周辺坪単価よりも高いのでした。ちゃんちゃん。

借地権だった

サイト上では土地権利=所有権となっているのに、よくよく話を聞いてみると借地権だった…何てことが結構あります。
問い合わせ入れさせるためにワザとやっているのではないかと、いぶかってしまいますね。

そもそも土地面積が違っていた

実際は80㎡しかないのに110㎡と記載されている土地がありました!
そりゃーもう坪単価激安になる訳ですよ、一見。

と色々なパターンと遭遇しました。他にもあれば教えてください。