不動産投資で黒字倒産!?回避すべき「デッドクロス」ってなに?

不動産投資に憑き物のデッドクロス。聞いたことありますか?

長期間のローンを引っ張って物件を買った方は、絶対に理解しておかなければいけないことです。

後々困ったことになる前に、正しくシミュレーションしておきましょう。

デッドクロスを簡単に書くと

ローンの利息部分や減価償却費など経費として申告出来る部分が年を追うごとに減っていき、経費に出来ない出費が増えていくのが問題です。

 

ポイントは建物の減価償却とローンの支払い利息。

 

詳しくみていきましょう。下記のような物件を想定します。

  • 新築木造アパート
  • 5000万円の土地+5000万円の上物で計1億円
  • 利回り10%(年間1000万円の家賃収入)
  • 35年金利2%のフルローン
  • 木造なので減価償却期間は22年

最初の1年目。

減価償却費として5,000万円×0.046=230万円(A)を経費計上できます。(0.046は償却係数です。国税庁のこちらに焼却率表があります)。また、ローンの利息として200万円(B)ほどが経費計上可能です。他にも初年度は司法書士代とか不動産取得税など様々な経費がかかります。よって1000万円の家賃収入があったとしても、A+Bの430万円以上を必要経費として計上でき、その分不動産所得が減りますので、ここにかかる税金も少なくなります。

 

これが、耐用年数が切れた23年目の場合どうなるでしょうか?

まず減価償却費の230万円は経費計上できません。そして、借入金利子もその頃には年間100万円ほどになっていることでしょう。すると経費計上できるものが減ってしまい、不動産所得が増えてしまいます。その分税金が跳ね上がるというわけです。

感覚的な話ですが、この規模の物件ですと「減価償却が終わる前は年間20万円くらいだった所得税」が急に「年間90万円〜120万円」ほどになってしまうイメージだと思います。

その税金はキャッシュで支払わなければいけません。

ローンの支払いはまだ残っている。しかし経費計上するものが無くなって、所得が増え税金が倍増する。

結果的に、帳簿上では利益が出ているのに手元にキャッシュが無くなってしまう・・・

これがデッドクロス✝️です。アーメン。

デッドクロスを避けるためには

この恐ろしいデッドクロス。誰にでも発生する訳ではありません

大事なことは、どんな方も返済計画とともに正確にシミュレーションを行い、事前にキャッシュフローがどうなるのかを把握することです。

そしてどうしてもデッドクロスを避けられないとなった場合。下記戦略が考えられます。

  • ローンの期間を耐用年数期間と同等か短くする
  • 頭金を入れる
  • 返済期間中に繰上げ返済頑張る💪
  • 耐用年数切れる直前に売る(築22年前後で中古に出ている物件はコレです)
  • ローンを元金均等にしてもらう
  • 耐用年数が切れたら違う物件を購入し、そちらの減価償却費をぶち当てる💢
  • RCなど、もっと耐用年数が長い物件に乗り換える
  • 腹をくくってキャッシュアウトに耐える

しかしこんなマル秘テクニックもある

耐用年数切れの木造物件を購入した場合。4年で償却する人が多数かと思います。

しかし必ずしも4年で償却しなくてもOK。それより短いのはダメですが、根拠を示せばそれより長くすることは可能です。

もし10年ローンを組んでいるならば、減価償却期間を10年にしてしまう、ということです。

毎年経費にできる分は減ってしまいますが、この方が考えがシンプルになりキャッシュコントロールしやすいですよね。

お試しあれ。

結局のところ区分ワンルームマンション投資は得か損なのか〜様々な角度から考察してみる

不動産会社はオススメですよと言ふ。一方投資家は💩物件と言ふ。これ如何に。

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

投資家さんたちのブログを読んでいると”ワンルームマンション投資は💩だ”、”ワンルームマンション投資する奴は🐒だ”なんてご意見、ご批判ありますよね。しかしあれも、ぞれぞれの立場での話であって、見方を変えればアリな場合もあります。これが不動産投資の面白いところ。中には誰がどうみても💩物件もありますが。

人によって色が変わる、これらの物件を陰陽両面から分析してみましょう。

はじめに。区分ワンルームマンションにも色々ある

一口に区分ワンルームと言っても、種類はさまざま。はじめにその整理をしておきましょう。マンションですからRCで、そこそこ大きな物件を想定しています。

【立地】
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)
L6・それ以外
L7・山奥のリゾート地

【築年数】
A1・新築
A2・築10年くらい
A3・築15年〜20年くらい
A4・築45年くらいかそれ以上

この中で投資に値しそうなのはどれだ

まず区分マンション投資のメリットを考えてみましょう。それはズバリ「好立地に比較的安く不動産を持つことができる」。実需でも比較的近い傾向はあります。もちろん山形県上山にあるスカイタワー41のような例外はありますが。

そのような視点に立ってみますと、区分ワンルームマンションは好立地でなければ意味がありません。上記立地の区分で行くと、L1からL5までが許容範囲。田舎やリゾート地のマンションは無しでしょう。

また築年数に関してはどうでしょうか?マンションに限らず、車や服など何でもそうですが、新品が一番高く一度でも人の手に渡るとその瞬間に価値が落ちてしまいます。また、家賃も新築時は高く取れますが、2回転目から新築プレミアムは剥がれ家賃が下がることも考えられます。

自分が住むなら新築もありでしょう。しかし他人様が住むのに、わざわざ高い費用を支払って新築を買う必要がありますか?しかも直ぐに家賃が下がることも考えられるのに。

そのような側面から区分マンション投資においては新築は絶対にありえません。不動産投資の世界には様々な派閥の人がおり、日々激論を交わしていますが、この点に関しては「だよねー」となります。

上記表で行くとA1の新築は×。築10年も微妙です。家賃が落ちきっていない可能性があります。築15年くらいにかけてさらに家賃下落する可能性があります。よってA3の築15年〜20年、もしくはそれより古い物件が投資対象となり得るでしょう。

築15年ほど経っているマンションのメリットは「家賃が下がりきっている」ことだけではありません。マンションの管理の状態もよくわかります。区分マンションは管理が命。新築時にいくら良い状態であっても、その後の管理がきちんとなされているかにより、その後の物件の状態が大きく変わります。そしてそれが物件のオーラのようなものに影響を与えます。

こればかりは時が立たないと判断できません。

勝ち(価値)残ったのは

上記のような考察から、勝ち残ったのは

都心好立地
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)

都心まあまあ
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域

地方大都市周辺
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)

と、申し訳ないですが主に東京周辺の物件であり、築年数に関しては

A3・築15年〜20年くらい

もしくは

A4・築45年くらいかそれ以上

となりますでしょうか。

ではこれらの物件は無条件で買って良いのか?というとそうでもありませんよね。

さらにそれぞれのパターンを見てみましょう。

超都心の築15年〜20年くらいの区分ワンルームマンション

利回りは5%台がほとんど。融資は金融機関によっては35年2%で出してくれるところもあります。しかしローンを組んで買った場合、大抵の場合は持ち出しが発生します。よくてトントンかもしれません。こんな物件を一つ持っていても、十分な利益は出ません。

でも投資対象として見ることはできます。何故なのでしょうか。

 


例えばこんな物件を見つけました。
港区田町駅6分。築17年。2000万円。利回り5.5%。管理修繕13,000円。家賃96,000円。

この物件が人によってどのように見えるのか、ちょっと聞き耳を立ててみましょう。

🐵さん「立地が良いのは認めるよ。でも、そもそも利回り低いんだよね。それで利益でると思ってるの?2%30年で融資を受けても毎月74,000円の支払いでしょう?それに管理修繕支払ったら月+9,000円。でも固都税支払ったら年間手残り5万円くらいでしょ。ちょっと空室出たら直ぐに赤字転落するし、ありえない、ありえない。」

2,000万円の借金背負って年間5万円のリターンって少なすぎるよね・・・。という主張です。理解できる気はしますね。

🐼さん「毎月の持ち出し無いんだし良いじゃん。そもそもこれ以上物件買うつもりもないので、銀行さんの顔色伺う必要もないし。それに団信付けるから、生命保険代わりにもなるよね。2000万円の終身保険に入ろうと思ったら、少なくとも毎月4万円くらいはかかるでしょ。それに比べればなんてリーズナブルなことだろうか!立地も良いから、これから数十年保有していても安心だよ。」

パンダさんは不動産を生命保険代わりとして捉えているようです。本来なら年間50万円ほど持ち出しになるのに、この場合はトントンもしくはちょっとのプラスで2,000万円の生命保険に入れると・・・。確かにこれも納得です。

🐯さん「僕はサラリーマンで600万円の給与所得があるんだ。しかも今年減価償却が終わったアパートも持っていて、損益通算すると税金が跳ね上がるんだよね・・・。なのでこの物件買って不動産経費と減価償却等を損益通算にあてて税金を圧縮し、次の1年の間にアパートを売却する予定なんだ。」

とらさんは反政府的な節税厨のようです。政府に税金持っていかれるくらいなら、無理やり経費増やして所得を圧縮しようという、狙いのようです。とらさんはクシュナー氏にヒントを得たのかもしれません

🐓さん「毎年の手残りなんて関係ないのよコッコー。私は売却派。今まで転売で儲けてきたから、この物件もそうしてやるわコッコー。都心ワンルームは供給が減っているの知らないの?物件は下がるどころか、今後も上がって行くわよ。5年後に4.5%で売却してやるわ、コッコー」

ニワトリさんは売却益狙いのようです。5年後経てば長期譲渡所得になり税率も下がるので、その期間で売却を繰り返しているようです。4.5%で売れるかは神のみぞ知るですが、そうなれば2,560万円で売れることになります。手数料等考えると、この物件だけでは物足りませんが、悪くはありません。

🦍さん「僕は地方のアパートをいくつか持っているんだけど、もう少しリスク分散をしたいんだウッホ。そちらで得たキャッシュはあるので現金で買うウッホ。地方がダメになっても、この物件だけは間違いなく今後も大丈夫だろうからね。」

ゴリラさんは他の物件で得たキャッシュがあるようです。融資を受けると返済がありますので手残りが少なくなりますが、キャッシュで買えば毎月8万円以上が残ります。地震や災害のリスクを考えても、物件は分散させた方がリスクヘッジとなります。ゴリラさんはその辺りも含めてイイね!と評価しているようです。


 

と、このように色々な目線の方が存在します。

猿さんのように投資対象として考えない人もいれば、魅力的だと感じる人もいます。

ですが、全員が賛同していること。それは立地が良い、と言うことです。この裏打ちがあるからこそ、様々な投資パターンが考えられるわけです。

この地域に区分ワンルームマンションを買う方は、このようにはっきりとした意思や戦略を持って臨む事が大事です。人口減少もなく、また価値も横ばいか上がり続ける、この地域はスペシャルです。リスクが低い分、その意思や戦略にフォーカスしてください。

それがフィットすればあなたの大きな財産となることでしょう。(キャッシュが残るとは言ってません)

超都心だけど築45年以上経ってる区分ワンルームマンション

立地が良いけど異常に古い区分マンション。安く買える物件が多々あります。

よだれが出てきますが、これらは目利きが必要です。

港区田町で探しますと、利回りは6%台から10%台のものまで様々。これだけ年数が経つと建物によって、状態がだいぶ変わってくるようです。

特に利回り10%を超える物件は異常に狭い部屋が多く存在します。1Rで13平米など。狭くて古くても、安くて好立地を求めている方は確実に居ますので、その方向けに貸し出せる戦略が必要です。

また、古い物件は管理費と修繕積立金が異常に高いものも存在します。もしくは値上がりを計画している可能性もあります。もしくは大規模修繕で計画外の徴収がある可能性もあります。その辺りを想定し、仲介さんにご相談されることをお勧めします。

また旧耐震で、しかも耐用年数切れとなりますと融資も難しいことでしょう。

キャッシュで購入。インカムゲインでうまく回しつつ、5年くらいで他人にババを引かせるつもりなら良いかもです。

ちょっと難易度高そうです。

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築浅区分ワンルームマンション

場所によっては悪くはないです。超都心に比べて安いので、手が出しやすい範囲ではあります。

ただし、利回りについては注意が必要です。築15年〜20年であれば、最低でも6〜7%の物件を見ましょう。

以前私が話を聞いた💩不動産屋さんは、亀戸・足立・府中・川口などの都心周辺の築浅区分マンションを利回り5%台で販売していました。その辺りの築浅で5%はあり得ません。最低でも6%台。できれば7%台以上を確保したいところです。でなければ、都心一等地で探した方がマシです。わざわざエリアを外す意味がありません。その💩不動産屋は物件を安く仕入れ、利回りが5%になるように調整し、販売価格を決めていたのです。周辺のキャップレートなど無視です。💩です。

また、このエリアになると木造アパートが競合になってきます。昨今供給が非常に増えていますから、そのような物件の家賃設定・下落率・空室率なども含めて調査をする必要があります。

さらに、一部ではなぜか異常に管理費・修繕積立金が馬鹿高い地域も存在します。管理人さんの人件費が高いのか、修繕する業者さんが全員死んでしまったのか定かではありませんが、そのような物件も要注意です。

それからバス便も要注意です。最寄り吉祥寺って書いてあるのに、バスで15分とかよく聞く話です。もはや詐欺案件です。

と、この地域独自の分析が必要ではありますが、取り組みやすく、また取り組みがいもある物件が見つかることでしょう。賃貸需要旺盛な地域で8%くらいで買えれば、ある程度キャッシュフローも出ることでしょう。(今は難しいかな・・)

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築古区分ワンルーム

狭い物件に要注意。いくら駅徒歩1分なんて言っていても、13平米ユニットバスで5万円となると借り手がグンと減ります。さらに売却しようと思っても売れないことも多々。

できればJRが◎。ナントカ多摩湖線とかナントカ高速鉄道とか、ナントカモノレールなどはそもそも戦うのが大変な地域です。格安で売り出されるのでポチッとしたくなりますが、その辺りを買うのは自殺行為です。

吉祥寺駅徒歩圏内など、よっぽど良い物件以外は避けた方が良いカテゴリーだと思います。

築年数限らず地方大都市の区分ワンルームマンション

では地方の場合はどうでしょうか?

まず、今後の人口減少等を考えると、たったそれだけでもリスクが跳ね上がります。

また、新幹線駅の周辺であっても、1駅2駅移動すれば格安なアパートが腐るほど存在します。しかも駐車場が目の前にある物件です。地方だと休日等で車は必須です。駐車場が目の前にある単身アパートは非常に使い勝手が良いのです。そして部屋も広くなります。ワンルームなのに25平米〜35平米!しかも5万円以下で借りられる。なんでそんなに広い空間が必要なのか分かりませんし、東京に住んでいる人間にはそんな贅沢な暮らしを想像することもできませんが、これが地方の暮らしぶりです。

そうなりますと、いくら立地がよくても、例えば仙台駅から徒歩10分圏内であったとしても、需要がものすごくあるとは言えません。周辺駅は言わずもがなです。

このような考察から、地方の場合は「好立地であったとしてもワンルームマンションの需要は少ない。よって投資対象になり得ない!」と考えられます。

ということで

サラリーマンや主婦に大人気の区分ワンルームマンション。

「超都心もしくは都心周辺の好立地」で「新しすぎず、古すぎず」な物件しか投資妙味はなく、さらにそのカテゴリであっても買う人の立場や資金力によって「買って得するのか損するのか」は変わってくることはお判り頂けたと思います。

つまり「この条件で買えば絶対に儲かる!」なんて話はない、という事です。

一方で、「絶対に儲かる訳ではないのに」着実に利益を出し続けている人がいるのも事実。その人たちは物件選定の時点であらゆるシナリオを考え、シミュレーションをします。物件を様々な角度から評価し、買うべきかを判断します。また、運用中も様々なシナリオを想定しています。

儲からない人も儲かる人も、不確実な事象が発生する可能性は同等だとします。儲からない人はシナリオがありませんから、想定していたAが無くなればハイオシマイ。投資に失敗したと天を仰ぎます。しかし儲かる人はシナリオAがダメならBに移行する、ダメならCに行く・・・という想定があり、同じ不確実なことが起きたとしても、結果的に成功に導くことができるのです。

これがリスクマネージメントです。リスクやお金にコントロールされるのではなく、自分からコントロールすることがあなたの人生を切り開くのです。

よって物件を検討する際は、立地・築年数・賃貸需要・地域人口・周辺賃貸状況・文化・特性など様々な角度から比較検討を行い、常識的な範囲で様々なシナリオを作成し、どう転んでも大丈夫そうなら購入を検討しましょう。

今回は私が区分マンションを立地と築年数から分析し、シナリオを描いてみました。しかし、これも私1人の主観的な意見に過ぎません。ぜひあなた自身の独自シナリオと投資判断を描いて、良い物件を取得してください。

 

と、最後にちょっと良いこと言いましたが、要は僕が言いたかったのは新築区分マンションや、都心からちょっと離れているのに利回り5%台の💩マンションを売るような💩不動産屋さんには気をつけてね!話を鵜呑みにしちゃダメだよ。ということです。

ではチャオ!

【物件シミュレーション】笹塚の区分ワンルームマンションを買うとどれだけ儲かる?

実際に見つけた標準的な物件です。毎月幾ら残るでしょう?

こんにちは。不動産ロケットキャプテンです。

この物件は買い?なんていう相談を良く受けるのですが、特に多いのがこの手の区分。

築10年〜20年。価格は1,500万円前後。利回りは5〜6%の都心1R。

この手の区分を購入すると、どのようなキャッシュフローになるでしょうか。

条件を整えます

物件価格は1,680万円。諸経費として10%の168万円を見込んでおきます。

管理費は月に10,100円。修繕積立金は6,270円。その他、管理会社へ家賃の5%を管理費として支払います。

満室想定年収は1,019,760円ですので、月々84,980円で賃貸に出しているようです。

年収500万程度のサラリーマンを想定し、所得税20%、住民税10%として税金計算も行います。

銀行のローンは?

この物件はRCですから耐用年数45年。残存27年。

ですので、27年で融資を組みたいところですが、2%30年にしておきます。金融機関さんによっては35年で組んでくれると思いますが、無理せずいきましょう。1,680万円フルローンです。

ではシミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は85,000円(にします)。よって年間1,020,000円。

諸経費を含めて考えると、表面利回りは5.5%となりました。

GPI(潜在総収入)は1,020,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は969,000円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は569,000円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス176,152円。

つまりこの物件を買うと、月々14,679円のマイナスということになります

いや節税対策になるんですよ

と、区分マンション営業マンは言うでしょね。

確かに不動産所得がマイナスなので給与と損益通算すると、源泉徴収で払い過ぎた所得税等が戻ってきます。

では一体いくらの税金が返ってくるでしょうか?

下記にシミュレータを作りましたので、年収500万円で計算してみます。

所得・税額・節税額かんたん計算

結果としてはこんな感じ

年間で34,000円の節税になりました!!

ってオイ!!もともと17万のマイナスだから、3万円返ってきても、まだ14万円のマイナスじゃねーか

と言うことで、節税は可能ですが、還付金で儲かるわけではありませんので誤解なきようお願いします。

35年2%で借りてたらどうだったでしょう?

NOI(純営業利益)は569,000円までは一緒。

ADS(ローンの年間返済額)は年間667,824円です。もうこの時点でキャッシュアウトしてますね。計算やめます。

投資対象になり得ません。

さらに追い打ち。そもそもこの賃料が適正か調べましょう

現在は84,980円(なんという中途半端な家賃設定)で借り手がいるようですが、安心してはいけません。相場よりも高い賃料で入居している場合があります。

周辺の相場を調べましょう。20平米で駅徒歩7分程度の物件をいくつか抜き出してみますと。

同程度のマンションでも80,000円を切るところがほとんどジャマイカ・・・。

長期的には75,000円まで下げて考えても良いかもしれません。周辺相場と現状家賃との間に大きなギャップがありました。調べておいて良かった。

引き直して78,000円で考えてみたいと思います。

では再度シミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は78,0000円。よって年間936,000円。

表面利回りはぴったり5%となりました。

GPI(潜在総収入)は936,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は889,200円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は489,200円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス255,952円。

つまりこの物件を買うと、月々21,329円のマイナスということになります辛すぎます。

結論

  • 金融機関さんから融資をいただいて不動産投資をする対象とはなりえない
  • 幡ヶ谷がすごく好きでキャッシュで買えるならありかも
  • もしくは独身の方で賃貸費用を払うくらいなら買うわ!という人には良いのかも
  • もしくはこれ以上物件増やす必要もないし、毎月2万円の支払いで1600万円の生命保険入れるなら安いわ!という人には◎かも。

という結論に達しました。

ではみなさまも良い不動産投資を!ドドオオオオオーーーン!

不動産を買ったら節税になるというけど、いくら儲かるの?にお答えする節税額シミュレーター爆誕

所得・税額・節税額シミュレーター

所得・税額・節税額かんたん計算

年間給与収入を入力するだけで、給与所得や所得税・住民税を算出します。

みなさんもご存知の通り、所得税や住民税はそんな簡単に計算できるものではありません。配偶者の有無、扶養家族の有無、人数、扶養親族の有無、人数、生命保険や地震保険控除など様々なパラメータを考慮する必要があります。

しかし、このシミューレーターは全くその辺りの事情を考慮していません😇

どうしても簡単にパッと分かるものが欲しかったので、給与収入の入力だけにしました。

つまり、結果は正確ではありません。概算を出したいだけだったので、お許しください。

他のサイトを見ていたら、その辺りを全て入力して算出するシミュレーターがあったのですが、まあ入力が面倒で面倒で・・・行き着く先がこれになったという訳です。

独身前提です。配偶者控除はありません。また、社会保険料は収入の14%で計算しています。

ぱっと計算したい時にお使いください。改良希望があればお申し付けください。

具体的には、入力された給与収入から給与所得控除を計算します。

給与などの収入額 給与所得控除額
162万5,000円以下 65万円
162万5,000円超〜180万円以下 収入金額 × 40%
180万円超〜360万円以下 収入金額 × 30% + 18万円
360万円超〜660万円以下 収入金額 × 20% + 54万円
660万円超〜1,000万円以下 収入金額 × 10% + 120万円
1,000万円超 220万円

そして、そこから基礎控除や収入の14%の保険料等を控除して給与所得を算出します。

その所得をベースに下記表を用いて、所得税を計算します。住民税は給与所得の10%としています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

 

また、年間不動産所得があれば、そちらも入力できるようになっています

これにより損益通算で一体いくらの節税(もしくは増税!)になるのかが分かります。こちらもお楽しみください。

こちらは給与所得+不動産所得で再計算した所得に上記表から税金を求め、不動産所得を損益通算しなかった場合と比較しています。

 

最後に

このシミュレーション結果の保証は一切いたしません。あくまで参考程度にご利用くださいね!

所得・税額・節税額かんたん計算

CCR(投下した自己資金に対する利回り)は意識しておいた方が良いです

不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら

突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか?

A・表面利回り7%の10000万円(他に自己資金1000万円)の物件を2%35年フルローンで購入する場合。

B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。

利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか?

それぞれの投資効率を調べていきましょう。

A・10000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。

空室率5%(39万円)とOPEX20%(154万円)を引くと、NOIが578万円。

10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。

B・1000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。

空室率5%(6万円)とOPEX20%(24万円)を引くと、NOIが90万円。

借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。

それぞれのCCRは?

CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか?という指標になります。

計算式は税引き前キャッシュフロー(BTCFo)/自己資金で求められます。

今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。

一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。

という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。

つまりどう言うことだってばよ?

同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。

これは盲目的に「借金とは悪である!」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。

世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか?今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。

自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。

 

物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。

GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

FCRで計算し、物件の本当の利回りを知る

表面利回りに騙されないためにFCRを知る

今回は1億円の物件。年間家賃収入が1000万円の物件を想定して話を進めます。

忘れてはいけない諸費用。今回も10%載せておきます。

表面利回りは1000万/11000万*100=9.1%。悪くなさそうですね。

今回はそこから一つ踏み込んで、この物件の価値を調査してみます。

FCRの計算方法

表面利回りはGPI(潜在総収入)を(物件価格+諸費用)で割ったものとなります。その辺りの計算が怪しい方は、下記記事でおさらいしてください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

今回の場合はもちろん1000万/11000万*100=9.1%という計算式になりますね。

しかしFCRの場合はNOI/(物件価格+諸費用)という計算になります。ということで、まずはNOIを算出する必要があります。

NOIを求めてみる

何度も書きますが、この辺りの計算が怪しい人は上記記事を見ておさらいプリーズ。

ではNOIを求めます。まずGPIは1000万円でした。

そこから空室率を5%で見積もってみます。50万円なので、EGIは950万円となります。

そこからOPEXを引きます。GPIの20%と見込んで、年間200万円と想定しましょう。

NOIは1000万円-50万円-200万円=750万円となります。

ということでFCRは?

NOI/(物件価格+諸経費)のパーセンテージでしたから、今回の場合は750万円/11000万*100=6.8%となります。

ではこのFCRが変化するのは、どんな時でしょうか?

NOIを求めた式を思い出してください。GPIから空室損と運営費(OPEX)を引いたのでしたよね。つまり空室損が多くなったり、運営費が増えればFCRは低くなるということです。どんな場合にそんなことが発生するでしょうか?

FCR低下の原因その1・地方

はい、地方もしくは田舎物件です。今回は空室損を年間5%で考えましたが、地方だとどうでしょうか?

10室のうち、1室が年間を通して埋まらない・・・そんなこともあるでしょう。その場合空室損は10%となります。

また、客付けの広告費はどうでしょうか?都心であればAD100で決まっていた物件も、地方では客付けのためにAD300、AD400・・・なんてこともあるでしょう。そうすると運営費率が高くなってしまいます。また、リフォームをまめにするかもしれませんね。その場合は運営費率が高くなってしまいます。

例えば空室損を10%、運営費率をGPIの25%と見積もって先ほどの物件を再計算してみます。

NOI = GPI(1000万) – 空室損(100万円) – 運営費(250万) = 650万円

となりました。ここでFCRを計算しますと650万円/11000万円*100=5.9%となります。だいぶ低くなってしまいました。

FCR低下の原因その2・大型RC一棟

はい、大型RC物件です。エレベータ付いていたら役満です。

数年に一度の大規模修繕、エレベータの点検、故障修理・・・など入りも多いが出るものも多いのが大型RC物件の厄介なところ。新し目のものであれば、そこまでキャッシュアウトもないかもしれませんが、築古物件は要注意です。運営費率が跳ね上がります。

FCR低下の原因その3・超絶古い区分

ビンテージマンション。こちらは区分投資の場合ですが。

例えば某都内にあったビンテージマンション。新築50平米で6,000万円はかたいエリアだったのですが、そのビンテージマンションの売り出し価格はなんと2,000万円。誰でも飛びつきたくなるような価格です。

しかし古いだけあって修繕費が高額。管理費と修繕積立金を合わせると月々10万円という高負担でした。

これも、もちろん運営費が跳ね上がります。

今日のおさらい

「1億円の物件です。年間家賃収入が1000万円あります。表面利回り10%です!」

という情報だけで、不動産を評価することがどれだけ危険なことか、お判り頂けましたでしょうか?

ポイントはインパクトの大きい空室率と運営費を適切に見積もっておくこと。これが非常に大事です。

空室率を見積もるためには、そのエリアの賃貸情報をネットで調べたり、もしくは菓子折りの一つでももって地元の不動産屋さんで聞き取り調査をしてみても良いかもしれません。ADの有無や何ヶ月分か、やリフォームの要不要も探っておきましょう。

運営費の場合、主に考慮しなければいけないのは修繕費用です。構造と規模で大きく変わってきますので、物件に合わせて適切に見積れるよう、常に精進いたしましょう。

不動産投資のシミュレーションをきちんと出来ていますか?

投資判断にはシミューレション不可欠!

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう!

 

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの?」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

 

表面利回りだけで考えれば240万円/2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI(潜在総収入)

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI(GPIから空室率をひいたもの)

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4%。それより多めに見ておけば5%。

240万の5%は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX(運営費用)

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)
  • 清掃費用
  • 共用部の電気代
  • インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI(純営業利益)

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS(ローンの年間返済額)

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo(税引前キャッシュフロー)

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。


税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

  • 減価償却費
  • ローン利息
  • 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか?

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年(定額法焼却率)の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか?

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

  • 課税所得が195万までであれば5%
  • 195万超え330万円以下は10%
  • 330万円超え695万円以下は20%
  • 695万円超え900万円以下は23%
  • 900万円超え1800万以下は33%
  • 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得(収入じゃなくて所得です)と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税+住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo(税引き後キャッシュフロー)

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー(BTCFo)は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo(税引き後キャッシュフロー)となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円(空室率5%をひいた)
OPEX 480,000円(GPIの20%)
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

  • 司法書士報酬
  • 固都税清算金
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません(フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw)よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか?

次回はその考え方について考えていきたいと思います。

容積率を最大利用する

容積率を最大限利用する事が出来れば、それだけ広い家を建てる事ができます。
今回は狭小地にどの程度の部屋を作れるか、妄想建築してみる。

見つけたのは下記。田園調布から徒歩13分。46㎡で2240万。
坪単価150万ほどですから、悪くない。

建蔽率50%・容積率100%なので、何も考えずに上物を立てると一階:23㎡・二階23㎡の部屋でお終い。
うーんこれだと1LDKくらいしか作れませんね。

建坪46㎡=13坪なので、坪100万の建築費がかかっても1300万で上物作れます。
土地と合わせて3500万円ですから、狭いけど悪くないかもしれない。

あとオススメはロフト。これは容積率に算入されません。

以前ロフト付きの賃貸を借りた事があったのですが、モノも置けるし、寝る事も出来るし狭いスペースを有効活用出来る事間違いなし。

さらにもう一つ部屋が欲しい方は地下室を作ろう。
条件は1mを超えて地表から出ない事です。例えば地下室の天井を2.2mにするならば、1.2m掘って1mだけ外に出るようにします。そうすればさらに23㎡の部屋を確保できますよ。

ただし地下室作るためにはそれなりのコストがかかります。また小さくなればなるほど割高です。
23㎡=7坪の地下室なら坪単価150万くらいで出来るのかな?仮にそうだとすると
土地価格2240万+上物1300万+地下室1050万=合計4,590万です。
以上、本日の妄想建築でした。

洪水マップを見て愕然としてみる

イギリスのAlexさんがNASAのデータを元にして作成した「洪水マップ」というものがあります。
自分で水位を調整し、海水面が何m上がるとどの部分が水没するのか?という事が分かります。
絶望的な風景をご覧あれ。

まず海面が3m上がった場合の首都圏

荒川と江戸川の間は結構水没します。
3

下記は7m上がった場合の首都圏

衝撃です。松戸も川口も水没します。
埼玉県に海が出来たとか喜んでいる場合じゃない。
一方この程度海水面があがっても山の手線の内側、いわゆる山手は安全のもよう。
東京から池袋方面に向かって山手線に乗ると、左手が高台になっています。
あれが境目ですね。
7

20m上がった場合の首都圏

さすがに山の手もやばいです。早稲田辺りも水没します。
というか北は佐野辺りまで海になります。
20

40m上がった場合の首都圏

埼玉千葉ほぼ全滅。
中野区辺りに港が出来ます。中野港ですね。
その西の武蔵野台地の土地はこれでもまだ水没しません。
都庁は吉祥寺辺りに出来るのでしょうか。
40

と、最後は非現実的な水位の上昇をシミュレーションしてみましたが、数万年単位で考えるとあながち笑いごとでは済まないのかもしれません。
さらに50億年経ちますと太陽が寿命を迎え地球も滅びますので「土地がー」とか言ってられなくなります。スカイツリーも東京駅も、誰のものでも無くなるのかと思うと不思議ですなー。

オリジナルの洪水マップはこちら