確定申告に向けて”いますぐ”やるべき10のこと。手遅れになる前に急ぐのです!

不動産をお持ちのみなさん、そろそろ確定申告の準備した方が良いですよ!

締め切りは3 月なんだから、まだまだ余裕あるって?いやいやいや、確定申告は結構面倒ですよ。

これまで自分でやってきたから大丈夫?
それなら久しぶりに帳簿見てみてください。計上や仕訳の方法なんて綺麗さっぱり忘れていますから。

今年初めて挑戦する?
そらなら早く準備した方が良いです。意外な落とし穴たくさんあります。

今回は確定申告に向けて、どんな準備をしなければいけないのか。

ざざっと概要をおさらいし、抜け漏れがないか確認しましょう。

確定申告する必要がある人

この記事では不動産収入がある人を対象にします

事業規模であっても、そうでなくても確定申告の対象です。

会社から給与をもらっていても、そうでなくても確定申告する必要があります。

確定申告の種類

確定申告には白色と青色があることは、みなさんご存知だと思います。

そして青色の方が青色申告特別控除がありますので、おトクということもご存知かと思います。ぜひ青色申告に挑戦しましょう。

この先は青色申告するものとして話を進めます。

青色申告対象者

いろいろネットで情報を見ていますと「事業的規模」の人でなければ青色申告できない、ということが時々書かれています。

しかしそうではありません。

青色申告には65万円控除と10万円控除の2パターンがあります。

事業的規模の人は65万円控除を受けられますが、非事業的規模の人は10万円控除しか選択することができません。

逆に言えば非事業規模の人でも青色申告できるということになります。

この記事を読んでいる人は意識高い系だと思いますので、非事業規模であっても青色申告に挑戦してみましょう。

青色申告するために

事業規模・非事業規模問わず、青色申告するためには「開業届」および「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。開業届は国税庁のこのページ、青色申告承認申請書はこのページからPDFで入手できます。書き方は簡単です。

これらは開業してから1ヶ月以内に税務署に提出しましょう(青色申告承認申請書は2ヶ月以内ですが)。提出が漏れても罰則はありませんが、その年の申告を青色で行えなくなります。今年提出が漏れている人は早めに提出しましょう。

また、事業規模の方で奥さんに専従者給与を支払う方もいるかと思います。その場合もあらかじめ「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しましょう。国税庁のこのページにPDFがあります。

専従者給与を支払う場合は

事業規模の方のみとなりますが、奥さんや親族に毎月給与を支払うことができます。源泉徴収を行わなくても良い月額85,000円に設定している人が多いようです。しかし金額ありきで考えるのではなく、業務に見合う分として正当な対価を支払ってください。(非事業規模の青色の人は青色申告専従者給与だけではなく白色申告の事業専従者控除の適用もできませんので、ご注意ください)

この支払った分は奥さんの懐に入ってチャンチャンとなりますが、注意点もあります。

まず扶養控除・配偶者控除の対象外になります。お父さんの給与から控除できていたものが、無くなるという訳です。会社によっては家族手当の対象外になる場合もあります。そして、控除対象外となるための手続きを会社の人事に提出しなければいけない場合もあります。会社に説明するのはちょっと嫌ですね。

また、専従者としてきっちり働かないといけません。稼働できる時間の半分以上は専従者として働かなければいけません。毎日フルにパートに出て、かつ専従者給与をもらうということはできないのです。逆に言うと半分以下であれば認められるケースもあるようです。

クラウド会計に登録します

MFクラウドのようなクラウド会計ソフトに登録しましょう。アフィリエイトですが、気にしないで踏んでください。当面は無料のプランで大丈夫です。

私もMFクラウドを使っていますが、確定申告がめちゃくちゃ楽です。むしろコレ無しでどうやってやれば良いのか分かりません。ボタン一発で確定申告用の書類がPDFで表示されますので、あとは印刷して税務署に持っていくだけです。

仕訳数の制限などありますが、初めはそれでも問題になりません。

freeや弥生会計なども試しましたが、MFクラウドが圧倒的に使いやすいこと間違いなしです。特に弥生会計は💩。

設定してみる

MFクラウドの使い方説明は別の会に譲るとして、設定のキモだけを説明していきます。他の会計ソフトでもヒントになりますので参考にしてください。

  • 事業所登録は不動産業として登録する。そうすると不動産所得用の仕訳ができるようになる
  • 銀行口座やモバイルsuicaなどと自動連携設定する。それにより全ての口座の状況が一画面で見えるようになる
  • また、それによりボタン一発で仕訳可能となる。(一発で済む場合は以外と少ないけど)
  • 固定資産台帳に所有不動産の情報を入力する。土地・建物・附属設備などを全部分けて
  • 期首残高などの設定をする
  • 「その他経費」があまりにも大きすぎる場合は「広告宣伝費」や「支払手数料」などの科目を追加する。税務署がその他経費の内容を把握しやすくするため
  • 賃貸料という科目には補助科目に「○○ハイツ101号室」などを登録しておく。収益レポートを出力した際に、内訳が分かりやすくなるため。
  • また、青色申告決算書に付帯する不動産収入所得の内訳に、各部屋の賃貸料年額を記載する箇所がある。そこと付き合わせするためにも、上記のような補助科目の設定は大事

経費の深刻に必要な情報をまとめておく

不動産投資事業に関わる費用は経費として計上できます。これはきっちりやっておかないと勿体無い。

あとで見落としがあった!なんて事にならないよう、あらかじめ目処を付けておきましょう。領収書やレシートもまとめておきましょう。

不動産投資事業で適用される経費には概ね以下のものがあります。

  1. 租税公課
    土地・建物に対する固定資産税・都市計画税・登録免許税、不動産取得税・印紙税など
  2. 損害保険料
    火災保険料・地震保険料など。前払いしている人が多いと思いますが、費用計上できるのはその年の分のみ
  3. 減価償却費
    建物や附属設備、もしくは開業費などの償却費用。建物等を購入するために支払った仲介手数料も建物の取得原価に含めて計算することができます。
  4. 修繕費
    畳や壁紙、設備の修理、壁の塗り替え・その他原状回復のために要した費用です。ただし「畳の部屋をフローリングにした」となると修繕とは見なされず資本的支出となる場合があります。資産として見られるのです。そうなると経費として見られなくなるのでご注意ください。
  5. 借入金利子
    不動産の取得にあたり金融機関より借り入れを受けた場合は、その利息分に限って経費計上できます。元金はダメです。また、不動産事業が赤字の場合は土地取得分の金利を経費計上できませんのでご注意を。
  6. 外注管理費
    不動産を管理している会社に支払う費用や清掃会社に支払う費用
  7. 広告宣伝費
    入居者募集時に仲介不動産会社に支払う費用
  8. 旅費交通費
    不動産を見に行った・契約に行った・掃除に行った・不動産セミナーに行ったなど不動産事業に関連する旅費や交通費およびガソリン代や駐車場代などを計上することができます。交通費については領収書がない場合が多いので、用途をきちんとメモしておきましょう。
  9. 通信費
    賃貸不動産で利用しているインタネット通信のプロバイダ料金や不動産会社に電話した時に利用した電話代などを計上することができます。
  10. 新聞図書費
    不動産事業に必要な新聞や雑誌などの購入費用を計上することができます。
  11. 消耗品費
    募集のために要したデジカメの購入費用・パソコン、プリンタの購入費用など
  12. 接待交際費
    不動産会社と打ち合わせ時に支払った飲食代・不動産仲間と情報交換のために要した接待交際費なども事業として必要な場合は計上できます。
  13. 水道代・電気代
    共有部の水道代・電気代や空室中の原状回復中に利用した電気代なども含まれます。
  14. 支払手数料
    仲介会社への仲介手数料や管理会社が振込を行った際の振込手数料も含まれます。また、税理士や司法書士への報酬もこちらに含まれることが多いようです。
  15. 駐車場代・地代
    賃貸に関する駐車場代、賃貸地代

注意点としては不動産事業に本当に必要だったもののみを計上する、また、家賃や車など通常の生活でも使っているものを計上する際はきちんと按分率を計算して一部を計上すると言うことです。

抜け漏れがないように、しかしやり過ぎないようしっかりと準備をして臨みましょう。

余談ですが、以前💩ワンルームマンションを売っている会社の人が「お客さんで1Rを買ってくれた人がいるのですが、初年度でベンツの新車購入費用も丸々経費に計上してOKだったんですよー。税金たっぷり返ってきましたよー😄」とかホザイている人がいました。

やり過ぎはいずれ税務署から天誅がくだります😇そんなアホな事はやらない方が良いです😇

入力してみる

では仕訳をしてきましょう。はっきり言って最初はメチャクチャ苦労すると思います。しかし規模を拡大したい人、マネーリテラシーを身に付けたい人は挑戦してみるべきです。

仕訳の方法についてはここでは割愛しますが、不動産投資をしている人が迷いやすい例を見てみましょう。

 

例1・管理会社から管理費10%と振込手数料1000円を除いた同額の2部屋分100,000円の振込があった。

これを複式簿記で仕訳するにはどうすれば良いでしょうか?

普通預金 100,000  賃貸料 100,000

とやりたくなりますよね?答えは×です。もっときちんと付けましょう。

まず、管理費と振込手数料から逆算すると、そもそもの賃貸料は111,000円だったはずです。そして同額の2部屋からの賃料収入だったのですから、

借方      貸方      補助科目
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ101号室
普通預金 55,500  賃貸料 55,500 ボロコーポ102号室

が賃料収入です。しかし管理費と振込手数料の支出がありますので、

借方         貸方       摘要
外注管理費 10,000  普通預金 10,000   悪徳不動産管理費
支払手数料 1,000    普通預金 1,000    悪徳不動産管理費振込手数料

の仕訳も必要です。

複式簿記の場合はここまで厳密に仕訳をする必要があります。

面倒だなぁ、と思いますがお金の流れをきっちり把握するためにも損はありません。

 

例2・不動産を調査するため電車に乗った。普段使っているsuicaで改札を通った。

これもよくあるパターンだと思います。

借方    貸方     摘要
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査行き
交通費 1,000  現金 1,000   鎌倉物件調査帰り

とやりたくなると思います。しかし貸方は現金で良いのでしょうか?いつも使っているsuicaで改札を通りましたね?そのsuicaへのチャージを不動産事業で得た現金で行ったなら、これで良いかもしれません。しかし普段使っているsuicaという事は、不動産事業とは関係ない口座から出たお金でチャージしたのでは無いでしょうか?そうすると貸方が現金というのは話がおかしくなります。と言う事で、

借方    貸方      摘要
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査行き
交通費 1,000 事業主借 1,000  鎌倉物件調査帰り

のように貸方は事業主借となります。これは「事業のお金を事業主個人に借りる」という意味になります。

 

例3・ガースル銀行からローン30万円の引き落としがあった

借方     貸方
借入金 300,000 普通預金 300,000

とやりたくなると思います。でもこれでは不完全です。元金と金利に分けなければいけません。

借方             貸方
借入金        100,000 普通預金 100,000
借入金利子 200,000 普通預金 200,000

のように分ける必要があります。借入金利子は必要経費に参入されますので。(それにしても利子の高い銀行ですね)

確定申告書類を出力してみる

賃料収入やローンの支払い、交通費などを入力したら確定申告書類を出力してみましょう。
MFクラウドの場合は決算・申告>確定申告をクリックします。その際、自宅の住所やマイナンバー、給与の情報や社会保険料控除の額、源泉徴収の情報、不動産所得用決算書の情報など、かずかずの情報を入力する必要があります。

給与所得者は12月にならないと源泉徴収表がもらえませんが、去年の分を参照するなどして、今から入力してシミュレーションしておくことをおすすめします。

確定申告書Bのリンクをクリックすれば、あら不思議。確定申告書がPDF状態で出てくるじゃありませんか。

還付金の額も分かりますので、あなたが気になっている節税額がいくらになるかのシミュレーションもできます

初めのうちはどこに入力したものがどこに反映されるのか判らないと思います。何か入力>出力を繰り返し行って、どの数字がどこに反映されるのか、なんども試してみることをおすすめします。

アァァァァーどうしても解らん!と言う人は

不動産投資の確定申告。

簡単なようで、初めは本当に大変です。例えばこんな時はどうすれば良いのでしょうか?

  • 事業を開始する前年に支出したリフォーム費用の仕訳方法
  • あらかじめ10年払いした火災保険の仕訳方法
  • 不動産所得が赤字だった場合の土地取得に関わる利子の扱い方
  • 8年ローンで買った附属WIFI設備の仕訳方法

会計ソフトの勉強の時間がなかったり、最初から他人にお任せしたい人は初めから税理士さんにお願いするのが最適です。

こちらの確定申告税理士.netでは最適な税理士さんを紹介してくれます。毎月10,000円〜の固定費用で済みます。確定申告の際に別途料金が取られることはありません。

自分で確定申告はぜひチャレンジして欲しいところですが、「これで大丈夫だ!」と思えるレベルに達するまで最低50時間はかかると思います。あなたが投資家であれば、その時間を月に10,000円で買う、という考えもありでしょう。

それではみなさん、確定申告に向かってグッドラック!

利回り高いってだけで地方の💩物件つかんじゃダメ!利回りの高さはリスクの高さ

利回り20%?良いじゃん!買うんじゃん!

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

先ほど面白いもの見つけたので共有します。

こんなメールが届きました

いつも楽しくメルマガを読ませていただいている不動産屋さんからです。

曰く、高利回りだそうです。20%ですらかね。確かに高利回りですね。でも、場所は・・・

秋田県能代市😇

都内に住んでいるとどこだよ!って感じですよね。いくら不動産会社が高利回り!って言っても騙されちゃいけませんよね。

調べてみてください。こんな田舎で20%の利回りなんて低すぎます。

早速能代の本当の利回りを調べてみるべくグーグルさんに聞いてみました。

衝撃の結果が

超一流ポータルサイトの楽待さんで調べてみたんですね。

そうしたら出て来ました。この物件。

 

はいはい、先ほどのお知らせメールの通りです。他の物件を調べてみようと見てみると、こんな物件が。

気づきました?気づきました?これ同じ物件です。

5,250万円だと思ったら4,000万円に値下がりしてました。その差額1250万円。しかもまだまだ下がる気配がする。

ちなみに能代の実勢土地価格は9000円/平米くらいだそう。

という事は1万円/平米で考えても更地で586万円の価値しかありません

しかも木造と違って、壊すのも大変。解体坪単価が5万円として見ても、3,000万円です。7階まであるって事はもしかしてEVもある?しかも築42年のオンボロRC?もう修繕しようにも、一体幾ら準備しておけば良いのか皆目検討もつきません。直すも地獄。売るも地獄。更地にするのも地獄。

私自身、はっきり言ってお金を貰ってもNo thank youな物件でございます。

こんな💩物件に引っかからないよう、ご注意くださいね!

 

それにしても、さっき届いたお知らせメール。一体何だったんだ?

では、チャオ!

 

結局のところ区分ワンルームマンション投資は得か損なのか〜様々な角度から考察してみる

不動産会社はオススメですよと言ふ。一方投資家は💩物件と言ふ。これ如何に。

こんにちは。不動産ロケットのキャプテンです。

投資家さんたちのブログを読んでいると”ワンルームマンション投資は💩だ”、”ワンルームマンション投資する奴は🐒だ”なんてご意見、ご批判ありますよね。しかしあれも、ぞれぞれの立場での話であって、見方を変えればアリな場合もあります。これが不動産投資の面白いところ。中には誰がどうみても💩物件もありますが。

人によって色が変わる、これらの物件を陰陽両面から分析してみましょう。

はじめに。区分ワンルームマンションにも色々ある

一口に区分ワンルームと言っても、種類はさまざま。はじめにその整理をしておきましょう。マンションですからRCで、そこそこ大きな物件を想定しています。

【立地】
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)
L6・それ以外
L7・山奥のリゾート地

【築年数】
A1・新築
A2・築10年くらい
A3・築15年〜20年くらい
A4・築45年くらいかそれ以上

この中で投資に値しそうなのはどれだ

まず区分マンション投資のメリットを考えてみましょう。それはズバリ「好立地に比較的安く不動産を持つことができる」。実需でも比較的近い傾向はあります。もちろん山形県上山にあるスカイタワー41のような例外はありますが。

そのような視点に立ってみますと、区分ワンルームマンションは好立地でなければ意味がありません。上記立地の区分で行くと、L1からL5までが許容範囲。田舎やリゾート地のマンションは無しでしょう。

また築年数に関してはどうでしょうか?マンションに限らず、車や服など何でもそうですが、新品が一番高く一度でも人の手に渡るとその瞬間に価値が落ちてしまいます。また、家賃も新築時は高く取れますが、2回転目から新築プレミアムは剥がれ家賃が下がることも考えられます。

自分が住むなら新築もありでしょう。しかし他人様が住むのに、わざわざ高い費用を支払って新築を買う必要がありますか?しかも直ぐに家賃が下がることも考えられるのに。

そのような側面から区分マンション投資においては新築は絶対にありえません。不動産投資の世界には様々な派閥の人がおり、日々激論を交わしていますが、この点に関しては「だよねー」となります。

上記表で行くとA1の新築は×。築10年も微妙です。家賃が落ちきっていない可能性があります。築15年くらいにかけてさらに家賃下落する可能性があります。よってA3の築15年〜20年、もしくはそれより古い物件が投資対象となり得るでしょう。

築15年ほど経っているマンションのメリットは「家賃が下がりきっている」ことだけではありません。マンションの管理の状態もよくわかります。区分マンションは管理が命。新築時にいくら良い状態であっても、その後の管理がきちんとなされているかにより、その後の物件の状態が大きく変わります。そしてそれが物件のオーラのようなものに影響を与えます。

こればかりは時が立たないと判断できません。

勝ち(価値)残ったのは

上記のような考察から、勝ち残ったのは

都心好立地
L1・東京超都心(千代田区・港区)
L2・東京都心(渋谷区・品川区・文京区・中央区・新宿区・目黒区)

都心まあまあ
L3・それ以外の23区
L4・東京都下と北は大宮、南は横浜あたりまでの地域

地方大都市周辺
L5・地方巨大都市(大阪・福岡・名古屋・仙台・金沢など)

と、申し訳ないですが主に東京周辺の物件であり、築年数に関しては

A3・築15年〜20年くらい

もしくは

A4・築45年くらいかそれ以上

となりますでしょうか。

ではこれらの物件は無条件で買って良いのか?というとそうでもありませんよね。

さらにそれぞれのパターンを見てみましょう。

超都心の築15年〜20年くらいの区分ワンルームマンション

利回りは5%台がほとんど。融資は金融機関によっては35年2%で出してくれるところもあります。しかしローンを組んで買った場合、大抵の場合は持ち出しが発生します。よくてトントンかもしれません。こんな物件を一つ持っていても、十分な利益は出ません。

でも投資対象として見ることはできます。何故なのでしょうか。

 


例えばこんな物件を見つけました。
港区田町駅6分。築17年。2000万円。利回り5.5%。管理修繕13,000円。家賃96,000円。

この物件が人によってどのように見えるのか、ちょっと聞き耳を立ててみましょう。

🐵さん「立地が良いのは認めるよ。でも、そもそも利回り低いんだよね。それで利益でると思ってるの?2%30年で融資を受けても毎月74,000円の支払いでしょう?それに管理修繕支払ったら月+9,000円。でも固都税支払ったら年間手残り5万円くらいでしょ。ちょっと空室出たら直ぐに赤字転落するし、ありえない、ありえない。」

2,000万円の借金背負って年間5万円のリターンって少なすぎるよね・・・。という主張です。理解できる気はしますね。

🐼さん「毎月の持ち出し無いんだし良いじゃん。そもそもこれ以上物件買うつもりもないので、銀行さんの顔色伺う必要もないし。それに団信付けるから、生命保険代わりにもなるよね。2000万円の終身保険に入ろうと思ったら、少なくとも毎月4万円くらいはかかるでしょ。それに比べればなんてリーズナブルなことだろうか!立地も良いから、これから数十年保有していても安心だよ。」

パンダさんは不動産を生命保険代わりとして捉えているようです。本来なら年間50万円ほど持ち出しになるのに、この場合はトントンもしくはちょっとのプラスで2,000万円の生命保険に入れると・・・。確かにこれも納得です。

🐯さん「僕はサラリーマンで600万円の給与所得があるんだ。しかも今年減価償却が終わったアパートも持っていて、損益通算すると税金が跳ね上がるんだよね・・・。なのでこの物件買って不動産経費と減価償却等を損益通算にあてて税金を圧縮し、次の1年の間にアパートを売却する予定なんだ。」

とらさんは反政府的な節税厨のようです。政府に税金持っていかれるくらいなら、無理やり経費増やして所得を圧縮しようという、狙いのようです。とらさんはクシュナー氏にヒントを得たのかもしれません

🐓さん「毎年の手残りなんて関係ないのよコッコー。私は売却派。今まで転売で儲けてきたから、この物件もそうしてやるわコッコー。都心ワンルームは供給が減っているの知らないの?物件は下がるどころか、今後も上がって行くわよ。5年後に4.5%で売却してやるわ、コッコー」

ニワトリさんは売却益狙いのようです。5年後経てば長期譲渡所得になり税率も下がるので、その期間で売却を繰り返しているようです。4.5%で売れるかは神のみぞ知るですが、そうなれば2,560万円で売れることになります。手数料等考えると、この物件だけでは物足りませんが、悪くはありません。

🦍さん「僕は地方のアパートをいくつか持っているんだけど、もう少しリスク分散をしたいんだウッホ。そちらで得たキャッシュはあるので現金で買うウッホ。地方がダメになっても、この物件だけは間違いなく今後も大丈夫だろうからね。」

ゴリラさんは他の物件で得たキャッシュがあるようです。融資を受けると返済がありますので手残りが少なくなりますが、キャッシュで買えば毎月8万円以上が残ります。地震や災害のリスクを考えても、物件は分散させた方がリスクヘッジとなります。ゴリラさんはその辺りも含めてイイね!と評価しているようです。


 

と、このように色々な目線の方が存在します。

猿さんのように投資対象として考えない人もいれば、魅力的だと感じる人もいます。

ですが、全員が賛同していること。それは立地が良い、と言うことです。この裏打ちがあるからこそ、様々な投資パターンが考えられるわけです。

この地域に区分ワンルームマンションを買う方は、このようにはっきりとした意思や戦略を持って臨む事が大事です。人口減少もなく、また価値も横ばいか上がり続ける、この地域はスペシャルです。リスクが低い分、その意思や戦略にフォーカスしてください。

それがフィットすればあなたの大きな財産となることでしょう。(キャッシュが残るとは言ってません)

超都心だけど築45年以上経ってる区分ワンルームマンション

立地が良いけど異常に古い区分マンション。安く買える物件が多々あります。

よだれが出てきますが、これらは目利きが必要です。

港区田町で探しますと、利回りは6%台から10%台のものまで様々。これだけ年数が経つと建物によって、状態がだいぶ変わってくるようです。

特に利回り10%を超える物件は異常に狭い部屋が多く存在します。1Rで13平米など。狭くて古くても、安くて好立地を求めている方は確実に居ますので、その方向けに貸し出せる戦略が必要です。

また、古い物件は管理費と修繕積立金が異常に高いものも存在します。もしくは値上がりを計画している可能性もあります。もしくは大規模修繕で計画外の徴収がある可能性もあります。その辺りを想定し、仲介さんにご相談されることをお勧めします。

また旧耐震で、しかも耐用年数切れとなりますと融資も難しいことでしょう。

キャッシュで購入。インカムゲインでうまく回しつつ、5年くらいで他人にババを引かせるつもりなら良いかもです。

ちょっと難易度高そうです。

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築浅区分ワンルームマンション

場所によっては悪くはないです。超都心に比べて安いので、手が出しやすい範囲ではあります。

ただし、利回りについては注意が必要です。築15年〜20年であれば、最低でも6〜7%の物件を見ましょう。

以前私が話を聞いた💩不動産屋さんは、亀戸・足立・府中・川口などの都心周辺の築浅区分マンションを利回り5%台で販売していました。その辺りの築浅で5%はあり得ません。最低でも6%台。できれば7%台以上を確保したいところです。でなければ、都心一等地で探した方がマシです。わざわざエリアを外す意味がありません。その💩不動産屋は物件を安く仕入れ、利回りが5%になるように調整し、販売価格を決めていたのです。周辺のキャップレートなど無視です。💩です。

また、このエリアになると木造アパートが競合になってきます。昨今供給が非常に増えていますから、そのような物件の家賃設定・下落率・空室率なども含めて調査をする必要があります。

さらに、一部ではなぜか異常に管理費・修繕積立金が馬鹿高い地域も存在します。管理人さんの人件費が高いのか、修繕する業者さんが全員死んでしまったのか定かではありませんが、そのような物件も要注意です。

それからバス便も要注意です。最寄り吉祥寺って書いてあるのに、バスで15分とかよく聞く話です。もはや詐欺案件です。

と、この地域独自の分析が必要ではありますが、取り組みやすく、また取り組みがいもある物件が見つかることでしょう。賃貸需要旺盛な地域で8%くらいで買えれば、ある程度キャッシュフローも出ることでしょう。(今は難しいかな・・)

超都心以外の23区や都下もしくは周辺大都市の築古区分ワンルーム

狭い物件に要注意。いくら駅徒歩1分なんて言っていても、13平米ユニットバスで5万円となると借り手がグンと減ります。さらに売却しようと思っても売れないことも多々。

できればJRが◎。ナントカ多摩湖線とかナントカ高速鉄道とか、ナントカモノレールなどはそもそも戦うのが大変な地域です。格安で売り出されるのでポチッとしたくなりますが、その辺りを買うのは自殺行為です。

吉祥寺駅徒歩圏内など、よっぽど良い物件以外は避けた方が良いカテゴリーだと思います。

築年数限らず地方大都市の区分ワンルームマンション

では地方の場合はどうでしょうか?

まず、今後の人口減少等を考えると、たったそれだけでもリスクが跳ね上がります。

また、新幹線駅の周辺であっても、1駅2駅移動すれば格安なアパートが腐るほど存在します。しかも駐車場が目の前にある物件です。地方だと休日等で車は必須です。駐車場が目の前にある単身アパートは非常に使い勝手が良いのです。そして部屋も広くなります。ワンルームなのに25平米〜35平米!しかも5万円以下で借りられる。なんでそんなに広い空間が必要なのか分かりませんし、東京に住んでいる人間にはそんな贅沢な暮らしを想像することもできませんが、これが地方の暮らしぶりです。

そうなりますと、いくら立地がよくても、例えば仙台駅から徒歩10分圏内であったとしても、需要がものすごくあるとは言えません。周辺駅は言わずもがなです。

このような考察から、地方の場合は「好立地であったとしてもワンルームマンションの需要は少ない。よって投資対象になり得ない!」と考えられます。

ということで

サラリーマンや主婦に大人気の区分ワンルームマンション。

「超都心もしくは都心周辺の好立地」で「新しすぎず、古すぎず」な物件しか投資妙味はなく、さらにそのカテゴリであっても買う人の立場や資金力によって「買って得するのか損するのか」は変わってくることはお判り頂けたと思います。

つまり「この条件で買えば絶対に儲かる!」なんて話はない、という事です。

一方で、「絶対に儲かる訳ではないのに」着実に利益を出し続けている人がいるのも事実。その人たちは物件選定の時点であらゆるシナリオを考え、シミュレーションをします。物件を様々な角度から評価し、買うべきかを判断します。また、運用中も様々なシナリオを想定しています。

儲からない人も儲かる人も、不確実な事象が発生する可能性は同等だとします。儲からない人はシナリオがありませんから、想定していたAが無くなればハイオシマイ。投資に失敗したと天を仰ぎます。しかし儲かる人はシナリオAがダメならBに移行する、ダメならCに行く・・・という想定があり、同じ不確実なことが起きたとしても、結果的に成功に導くことができるのです。

これがリスクマネージメントです。リスクやお金にコントロールされるのではなく、自分からコントロールすることがあなたの人生を切り開くのです。

よって物件を検討する際は、立地・築年数・賃貸需要・地域人口・周辺賃貸状況・文化・特性など様々な角度から比較検討を行い、常識的な範囲で様々なシナリオを作成し、どう転んでも大丈夫そうなら購入を検討しましょう。

今回は私が区分マンションを立地と築年数から分析し、シナリオを描いてみました。しかし、これも私1人の主観的な意見に過ぎません。ぜひあなた自身の独自シナリオと投資判断を描いて、良い物件を取得してください。

 

と、最後にちょっと良いこと言いましたが、要は僕が言いたかったのは新築区分マンションや、都心からちょっと離れているのに利回り5%台の💩マンションを売るような💩不動産屋さんには気をつけてね!話を鵜呑みにしちゃダメだよ。ということです。

ではチャオ!

退去を甘く見ちゃダメ〜たった1ヶ月の空室でどれくらい損するか知ってますか?

みんな一生入居してれば良いのに

そう思うオーナーの方、こんにちは。僕もそう思いますよ。

管理会社から久しぶりに来る連絡と言えば「退去の連絡」か、また別のコストがかかる相談くらい。

私の物件でも今年だけで2回の入れ替えが発生しました。もう金輪際退去しないで欲しいものです。

意外にコストかかってます

例えば6万円で貸している部屋があるとします。年間収入は72万円です。

この部屋に退去が発生し、1ヶ月空室ののち入居がついた場合、年間収入はどのようになるでしょうか?

1ヶ月空いたくらい大丈夫でしょ、と思いますよね。

シミュレーションしてみます

1月〜3月入居中
3月末解約
4月空室
5月1日〜12月末まで新しい入居者入る

という想定で行きます。

まず11ヶ月は入居者がいますので、66万円の収入はあります。

しかぁぁし!募集の際の広告費および原状回復費用で2ヶ月分ほど吹っ飛んでしまします。

つまり54万円しか手元に残らない計算に。

ということで

たった1ヶ月空いただけでも、年間収支計画に結構なインパクトを与えてしまいます。

この点を踏まえ、現入居者が一生退去しないよう、お参りしておきましょう。

 

楽待の「人気の収益物件ランキング」の味わいかた

一流ポータルサイト”楽待”で「人気物件お知らせメール」を受信すると

毎週金曜日に【楽待】東京都で人気の収益物件ランキングTOP10をお届け!!のようなメールが届きます。

この内容は「登録エリアでアクセスがたくさんあった物件」を10件送ってくれる、というものです。

初心者の方はぜひこのメールを受信しましょう。

このメールにある物件はズバリ・・・

「みんな興味を持ったけど、やっぱり要らなかったズッコケ物件」集です。初心者の間はこのメールを受信し、

  • なぜみんなが興味を持ったのか
  • そして、なぜ誰も買わない💩物件なのか

を、お酒を飲みながら考察する遊びをおすすめします。

2018年10月4日はこんなお得情報が届きました

【第1位】■練馬区北町2丁目■1棟売店舗■屋上看板スペース有り■平成4年築■駅徒歩3分■弊社限定販売■《1980万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496508/show.html

【第2位】☆人気の世田谷区内☆《5500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1001/1471793/show.html?uiaid=

【第3位】港区新橋5丁目《580万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1407757/show.html?uiaid=

【第4位】【☆売主☆】現況満室稼働中!利回り10%越! 赤羽台の1棟アパート《3840万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1487799/show.html?uiaid=

【第5位】八丈島 戸建て賃貸 RC《800万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1004/1494643/show.html?uiaid=

【第6位】ハウス桜丘《1280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1401649/show.html?uiaid=

【第7位】表面利回り15.37%●田園調布駅徒歩4分●東横線●自由が丘徒歩圏内●お問い合わせ番号J087《2280万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1496982/show.html?uiaid=

【第8位】佐藤ハイツ 満室想定利回り10.34%!満室想定年収165万4800円!東武東上線「下赤塚駅」徒歩12分の立地です!《1600万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1480171/show.html?uiaid=

【第9位】八王子市 500万円 14.16% 1棟アパート《500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1002/1184477/show.html?uiaid=

【第10位】新宿区★駅1分★利回8.57%★商業地域★一棟3500万円《3500万円》
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim1003/1496801/show.html

一つ一つ見てみると

答えを書くとツマラナイので詳細は省きますがが、概ね以下のような感じでしょうか。

  • 思ったより古い
  • 古いくせに高い
  • 思ったより狭い・小さい
  • 旧法借地権だった
  • 再建築不可だった
  • RCって言ってもほぼ廃墟じゃないか

開いただけでアリエナイヨネ〜と思えるカワイイ物件ばかりです。

ぜひみなさんの目で、これらの💩物件がなぜ💩になったのか吟味してみてくださいませ。

こんな値段で都心に住めるなんて!東京の格安賃貸だけが検索できるサイト

こんな値段で住めるなんて知らなかった・・

こんにちは。”愛の不動産号”船長です。

本日は格安賃貸物件ばかりを取り扱っている【部屋まる。】さんのご紹介。

なんでも都心の6万円以下の物件ばかりを紹介しているようでして。自分が学生のころにあったならば、確実にここから申し込んでいたかと思います。

ちょっと物件を見てみましょう。賃貸オーナーの方も勉強になりますよ。

もしくは郊外に家を持っている方が、都心に住むようにもう一軒借りても良いかも。トランクルームとしても使えるかもしれません。

場合によっては貸し会議室か何かとして転借することも可能!?

 

山手線沿いで面白そうな物件

西日暮里徒歩13分ですが。5.5万円で占有面積37.37平米!

ちょっと古いですが、この値段ならアリでしょう。

高田馬場徒歩12分。グロス46,000円!

占有面積25平米もあって38,000円!巣鴨駅から徒歩13分です。

大塚駅徒歩5分!ちょっと狭いけどグロスで34,000円

 

泣く子も黙る銀座徒歩圏

グロスで61,000円だし、占有面積8.93平米しかないし、シャワーしかないけど、銀座まで徒歩圏!

日比谷線「築地」駅から徒歩5分です。

新築を23区限定で調べても66件出てきた

足立区、板橋区の北のほう、葛飾区、小岩など、23区と言ってもドンピシャなエリアではありませんが、それでも6万円以下の物件が66件も見つかりました。部屋の大きさはもちろん10平米前後という微妙なものではありますが、中には19.11平米のものも!

地方から出てくる方が、とりあえず住むというのには良いんじゃないでしょうか。

もしくは最初にも書きましたが、サラリーマンのセカンドハウスとしても重宝しそうです。

投資家目線としては、どのような地域に格安物件が多いのか。新築格安物件が多いエリアはどこか。シェアハウスはどうなのか、などをイメージしながらリサーチすると良いと思います。

以上【部屋まる。】さんのご紹介でした。

【物件シミュレーション】笹塚の区分ワンルームマンションを買うとどれだけ儲かる?

実際に見つけた標準的な物件です。毎月幾ら残るでしょう?

こんにちは。不動産ロケットキャプテンです。

この物件は買い?なんていう相談を良く受けるのですが、特に多いのがこの手の区分。

築10年〜20年。価格は1,500万円前後。利回りは5〜6%の都心1R。

この手の区分を購入すると、どのようなキャッシュフローになるでしょうか。

条件を整えます

物件価格は1,680万円。諸経費として10%の168万円を見込んでおきます。

管理費は月に10,100円。修繕積立金は6,270円。その他、管理会社へ家賃の5%を管理費として支払います。

満室想定年収は1,019,760円ですので、月々84,980円で賃貸に出しているようです。

年収500万程度のサラリーマンを想定し、所得税20%、住民税10%として税金計算も行います。

銀行のローンは?

この物件はRCですから耐用年数45年。残存27年。

ですので、27年で融資を組みたいところですが、2%30年にしておきます。金融機関さんによっては35年で組んでくれると思いますが、無理せずいきましょう。1,680万円フルローンです。

ではシミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は85,000円(にします)。よって年間1,020,000円。

諸経費を含めて考えると、表面利回りは5.5%となりました。

GPI(潜在総収入)は1,020,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は969,000円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は569,000円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス176,152円。

つまりこの物件を買うと、月々14,679円のマイナスということになります

いや節税対策になるんですよ

と、区分マンション営業マンは言うでしょね。

確かに不動産所得がマイナスなので給与と損益通算すると、源泉徴収で払い過ぎた所得税等が戻ってきます。

では一体いくらの税金が返ってくるでしょうか?

下記にシミュレータを作りましたので、年収500万円で計算してみます。

所得・税額・節税額かんたん計算

結果としてはこんな感じ

年間で34,000円の節税になりました!!

ってオイ!!もともと17万のマイナスだから、3万円返ってきても、まだ14万円のマイナスじゃねーか

と言うことで、節税は可能ですが、還付金で儲かるわけではありませんので誤解なきようお願いします。

35年2%で借りてたらどうだったでしょう?

NOI(純営業利益)は569,000円までは一緒。

ADS(ローンの年間返済額)は年間667,824円です。もうこの時点でキャッシュアウトしてますね。計算やめます。

投資対象になり得ません。

さらに追い打ち。そもそもこの賃料が適正か調べましょう

現在は84,980円(なんという中途半端な家賃設定)で借り手がいるようですが、安心してはいけません。相場よりも高い賃料で入居している場合があります。

周辺の相場を調べましょう。20平米で駅徒歩7分程度の物件をいくつか抜き出してみますと。

同程度のマンションでも80,000円を切るところがほとんどジャマイカ・・・。

長期的には75,000円まで下げて考えても良いかもしれません。周辺相場と現状家賃との間に大きなギャップがありました。調べておいて良かった。

引き直して78,000円で考えてみたいと思います。

では再度シミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は78,0000円。よって年間936,000円。

表面利回りはぴったり5%となりました。

GPI(潜在総収入)は936,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は889,200円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は489,200円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス255,952円。

つまりこの物件を買うと、月々21,329円のマイナスということになります辛すぎます。

結論

  • 金融機関さんから融資をいただいて不動産投資をする対象とはなりえない
  • 幡ヶ谷がすごく好きでキャッシュで買えるならありかも
  • もしくは独身の方で賃貸費用を払うくらいなら買うわ!という人には良いのかも
  • もしくはこれ以上物件増やす必要もないし、毎月2万円の支払いで1600万円の生命保険入れるなら安いわ!という人には◎かも。

という結論に達しました。

ではみなさまも良い不動産投資を!ドドオオオオオーーーン!

不動産投資の失敗事例〜地方物件の潜在的家賃下落リスクを把握していますか?

上記資料を見てあなたはどんな感想を抱きますか?

友人より、上記資料を頂きました。

10月の下旬、味わい深くコーヒーを飲みながら見ていたのですが、やはり気になる部分がたくさん。

全てのコスト含めて利回り計算しよう

何度も言ってますが、この会社。消費税とか諸経費相当額を抜いて表面利回り計算しているんですよね。

なので、見かけ上高くなっています。計算で使っている数字は事業費合計金額の7,265万じゃないですからね。

そこからさらに消費税345万を引いた、6,920万で計算しています。収入512万/6,920万=7.4%です。

驚愕の計算方法ですよね。

実際は収入512万/総事業費合計8,000万で計算して良いと思います。はい、6.4%です。1%も下がりました。

新築とは言え、地方で表面利回り6.4%ってのは、どうにも合点が行く数字ではありません。

東京近郊でも、横浜と品川の間とか、北区・板橋区やもう少し城東の区とか、川向こうで川口であったりとか。その辺りでも頑張れば新築6.4%は行けると思います。

で何が気になるかと言いますと

この資料では一部屋あたりの広さは分かりません。しかし8戸であること、また登記床面積が164平米であることから、一部屋20平米ほどと推測されます。施工床面積は289平米あるので、各部屋に大きめのロフトが付いているようです。

そこで気になること。

それは想定家賃です。高すぎる気がしますね。52,000円でも。

首都圏に住んでいると感覚が狂ってきます。52,000でも「安い!」と思うかもしれません。しかし地方を舐めちゃいけません。そんなもんじゃないんです。

リサーチしてみます

この郡山5丁目というのは、仙台駅から東北本線で2駅。太子堂という駅から8〜12分くらいの地域のようです。

行ったことありませんが、仙台駅から2駅であれば、だいぶ都心なイメージですよね。

とりあえず築5年以内25平米未満の物件を検索

Suumoで調べて見ましたところ、出るわ出るわ、募集の嵐・・・。この時点で嫌な予感がします。

 

新築物件。駅から徒歩10分なのにグロスで55,000円。強気な家賃設定・・・!これは例の会社の物件ですね。

こちらは徒歩7分物件。新築。グロスで6万円弱という強気の価格設定です。それでも結構埋まっているみたいです。

築1年駅徒歩7分。まだグロスで55,000円ほどの家賃は取れている模様。

こちらは徒歩12分の新築。家賃がグロスで49,000円になりました。新築なのに。

そしてこちらは築3年徒歩16分の物件でグロスで4万円。

もう一度言います。築3年で4万円!

徒歩16分とは言え、下がりすぎでは・・?

と、このように新築や築浅でも、全く足並み揃っていない感じになっています。

次に築年数を問わずに検索すると

築13年駅から徒歩9分でグロス47,000円。

築17年徒歩7分で、49,000円。

築25年駅徒歩10分でグロス41,500円。

築22年駅から徒歩7分でグロス39,000円。

築33年でグロス32,000円。駅から徒歩9分!(より仙台駅に近い長町駅からは6分という好立地)

築29年でグロス31,000円。駅から徒歩9分。

築43年で3万円。駅から徒歩13分。

とまあ、古くなるにしたがって散々な結果になっております。

長期的に家賃はどんどん下落する可能性が

築年数が経てば経つほど、家賃が下落していることがお判り頂いたと思います。それも、ある時を境に急激に落ち込んでいるようです。築15年から20年くらいの間でしょうか。そこに大きなギャップがあります。

現在は5万円取れていたとしても、20年後には4万円。

30年後には3万円になる可能性が十分にあります。

そのような物件を35年ローンで買うと、どうなるでしょうか。

ある時を境に、全く支払いができない状態になるかもしれません。シミュレーションしてみます。

支払いシミュレーション

初めの表によると7,100万円を金融機関から2.05%の35年で借りるようです。

そうしますと、月々の支払いが24万ほど。当初は毎月42万円の賃料収入を見込んでいるので、まあ大丈夫ではありましょう。(大丈夫でもないけど)

しかし戸あたり賃料が4万円まで下落すると、33万円の家賃収入。そして戸あたり賃料が3万円まで下落すると25万円。

この辺りになると、だいぶやばいです。運営費を支払ったら完全に手残りありません。

というかマイナス。完全持ち出し破産コースです。

しかも今後は少子化社会。

仙台が大きいからと言っても、所詮は地方都市。人口減を考えると、さらに家賃下落リスクが高いと考えます。

ということで

物件を買う際は近隣競合の新築等をリサーチするのはもちろんですが、築古物件についても調査することをお忘れなく。

あなたの物件の成れの果てです。

おまけ・ちなみに関東は

関東も同じようなものじゃないの?!という声が聞こえてきましたので、比較します。

例えばボートレースで有名な平和島。京浜急行というマイナー路線です。地方の方はあまりご存知ないかもです。

特にイケてる場所ということもなく、悪くもなく、品川や羽田空港には近くて便利な点が◎なエリアです。

築2年でグロス72,000円。駅から2分。

築26年駅から徒歩4分でグロス65,000円。

築28年駅から6分で65,000円。

築30年。駅から徒歩4分でグロス6万円。

という感じで、もちろん家賃設定は下落するものの、地方のように大きく下がることはありません。

これが首都圏の強みです。

途中で発見した、下記も面白いと思いました。上が築30年。下が築3年。占有面積は同じ。

構造の差はあるだろうと思いますが、それでも家賃設定にそこまで差がありません。

ところ変わって板橋区の板橋本町駅もみてみます。家賃設定だけ書いていきます。

新築76,000円

築2年で71,000円

築3年で59,000円。

築30年で62,000円

築51年(!?)で60,000円

ということで、新築プレミアムが付いた物件は7万円ちょいという家賃設定。それが50年ほど経っても6万円で貸し出せる実績があることが分かりました。

この辺りを考慮しますと、新築アパートについては首都圏以外ありえない、と考えています。

どうしても地方で投資したい!という事であれば、土地値以下の格安築古再生投資物件が良いと思います。

 

 

 

不動産を買ったら節税になるというけど、いくら儲かるの?にお答えする節税額シミュレーター爆誕

所得・税額・節税額シミュレーター

所得・税額・節税額かんたん計算

年間給与収入を入力するだけで、給与所得や所得税・住民税を算出します。

みなさんもご存知の通り、所得税や住民税はそんな簡単に計算できるものではありません。配偶者の有無、扶養家族の有無、人数、扶養親族の有無、人数、生命保険や地震保険控除など様々なパラメータを考慮する必要があります。

しかし、このシミューレーターは全くその辺りの事情を考慮していません😇

どうしても簡単にパッと分かるものが欲しかったので、給与収入の入力だけにしました。

つまり、結果は正確ではありません。概算を出したいだけだったので、お許しください。

他のサイトを見ていたら、その辺りを全て入力して算出するシミュレーターがあったのですが、まあ入力が面倒で面倒で・・・行き着く先がこれになったという訳です。

独身前提です。配偶者控除はありません。また、社会保険料は収入の14%で計算しています。

ぱっと計算したい時にお使いください。改良希望があればお申し付けください。

具体的には、入力された給与収入から給与所得控除を計算します。

給与などの収入額 給与所得控除額
162万5,000円以下 65万円
162万5,000円超〜180万円以下 収入金額 × 40%
180万円超〜360万円以下 収入金額 × 30% + 18万円
360万円超〜660万円以下 収入金額 × 20% + 54万円
660万円超〜1,000万円以下 収入金額 × 10% + 120万円
1,000万円超 220万円

そして、そこから基礎控除や収入の14%の保険料等を控除して給与所得を算出します。

その所得をベースに下記表を用いて、所得税を計算します。住民税は給与所得の10%としています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

 

また、年間不動産所得があれば、そちらも入力できるようになっています

これにより損益通算で一体いくらの節税(もしくは増税!)になるのかが分かります。こちらもお楽しみください。

こちらは給与所得+不動産所得で再計算した所得に上記表から税金を求め、不動産所得を損益通算しなかった場合と比較しています。

 

最後に

このシミュレーション結果の保証は一切いたしません。あくまで参考程度にご利用くださいね!

所得・税額・節税額かんたん計算

質問です。この収支シミュレーション表で不自然な点はどこでしょう?

以前もらったシミュレーション表を何気なく見ていたら

みなさん、おはようございます。昨日はひどい台風でしたね。無事でしたか?

さて、朝から書類の整理をしていまして、以前💩不動産屋さんからもらった収支シミュレーションを見ていたんですが。

よく見てみたら、ツッコミどころがあったので共有です。探せば埃が出てくるかもしれません。

サイゼリヤの間違い探しのごとく、みなさんも探してみてください。

もう一度、表の写真を見てください

こちらは都内1R築10年の区分マンション。価格は1,640万でした。月額賃料は7万円なので、表面利回りは84万/1,640万で5.1%という巧妙な設定。(しかし私がいつも計算しているように、物件価格+諸経費10%で計算すると84万/(1,640万*1.1)=4.7%となります。しょっぱいです。)

下記は、この区分を買った場合の収支計算表となります。不自然な点はどこでしょうか・・・?

まず、なんで一番下の欄ががっつりマイナスなのか?

これは不動産屋さんからもらう収支シミュレーション表です。収支シミュレーションって「がっぽり儲けまっせー」という表じゃ無いんですか・・?

はい、その通りです。少しでも多く利益が残るように表を作ってくるはずです。

では、この表の一番下はなぜ▲ばかりなのか・・・?

それは不動産所得だからです。

区分マンションを買うカモ人はサラリーマンがほとんど。つまり他に給与所得がある人です。購入の際に投げかけられる魔法の言葉は・・・

も・ち・ろ・ん・節税

給与所得と不動産所得は損益通算できることは、ご存知だと思います。

それを利用して節税するわけですよね。


簡単なモデルを考えてみます。ご存知の方は飛ばしてください。

年収(給与収入)300万円の独身の方Aさんがいるとします。

その方の給与所得は「給与収入から給与所得控除や基礎控除、保険料控除などが引かれ、さらに所得控除を引いて計算」します。この辺りはややこしいので、別編で詳しく勉強しましょう。

そうしますと給与所得は概ね110万円ほど、となります。

所得税の速算表から算出しますと、所得税は55,000円となります。

http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

このAさんが、上記の不動産を購入したとします。表によると1年目の不動産所得は約65万円のマイナス。損益通算は給与所得から不動産所得を引いたり足したりできますので、

給与所得110万円-不動産所得65万円=45万円となります

所得税はこの45万円に対しての5%となりますので、22,500円になります。

もともと会社で55,000円徴収済みでしたから、確定申告をすれば55,000円-22,500円=32,500円が還付される、という訳です。

さらに税金には住民税というものもありますね。こちらは一律所得の10%です。ですので、もともと110万円の10%、11万円が住民税として徴収される予定でした。これが45万円の10%、4万5,000円となりますので、65,000円の節税となります。

合計にして97,500円の節税となりました!!

シミュレーターも作りましたので、こちらもどうぞ。

所得・税額・節税額かんたん計算


この損益通算で節税するスキーム。

節税を増やしたかったら不動産所得を大きくマイナスにして、全体の所得を圧縮すればいいのです

給与所得からたっぷり不動産所得を引く→全体の所得が下がる→税金が下がる→節税になる!

という論理です。

不動産屋さんが節税をプッシュしたい場合、不動産所得を少なく見せればいい、ということが判りました。

という観点でもう一度表を見てみましょう

しつこいですが、もう一度表の写真です。

不動産屋さんの意図が分かった今、この表の不自然な点に気づけますか ?

私は思った。雑費多すぎジャマイカ

年間で20万も計上しています。月額にして約16,000円。

「それくらい経費でるんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、不動産で経費計上できる項目は決まってますので、実際にコンスタントにやろうと思ったら難しいと思います。特に区分は手がかかりませんから、お金もかかりません。

ツワモノの中には、「金額的には小さいので、税務署に目は付けられないよ!友人とのご飯や家族旅行の移動費も入れちゃえば!」という理屈で経費参入してしまう人もいるそうですが・・・長い目で健全に不動産経営をしたければ、あまりそんな無理や無茶はしない方がよろしいかと思います。

もし雑費20万計上できないとどうなるか

1年目の不動産所得はマイナス45万円となりますので、この年は給与所得と損益通算して税金還付の恩恵を受けることもできるでしょう?(恩恵なのかどうかは、よくよく考えた方が良いですが)

しかし、2年目。もともと11万円のマイナスの計算でしたが、これが9万円のプラスになります。

とは言え、不動産所得がマイナスの時には経費参入できなかった「土地購入分の金利」を経費参入できますから、ギリギリプラマイ0という感じでしょうか。

問題は3年目以降。19,892円のマイナスとなっていますが、20万円の経費がなければ約18万円のプラスになります。土地分の金利を除いても85,000円のプラスです。

全体の所得が増えますから、節税じゃなくて増税になります

収支も計算してみましょう

1,640万円を2%35年で借りると、月々の返済は5万3千円。

それに管理費8,000円と管理手数料を支払い、月々の持ち出しは約6万5千円。

家賃7万円入ってきても、月々残るキャッシュは5,000円。

年間で6万円ほど手残りありますけど、この物件は固都税で3万5千円持っていかれるので、残り2万5千円。

これで不動産所得がプラスになり、増税になった日には、目も当てられませんですね。

ということで

わたくし、こんなコスイ手でサラリーマンを騙そうとする不動産屋さんが大嫌い。

そもそもエリアも大した事ないのに表面利回り5.1%のマンションも嫌い。

みなさま、ご注意ください。

ちなみに。

だからと言ってこの物件がダメだと言っている訳ではありません。

これが都心ど真ん中の物件であれば、

もしくはローンを組まずにキャッシュで買っても良いほど魅力的な物件であれば、

もしくはそもそも生命保険解約して、団信組みたいだけであれば、

今後は不動産を増やす気がないならば。

そんな人には良い物件かもしれません。

不動産は見る人や評価方法によって価値も様々。この多様性が面白いところですね。