【物件シミュレーション】笹塚の区分ワンルームマンションを買うとどれだけ儲かる?

実際に見つけた標準的な物件です。毎月幾ら残るでしょう?

こんにちは。不動産ロケットキャプテンです。

この物件は買い?なんていう相談を良く受けるのですが、特に多いのがこの手の区分。

築10年〜20年。価格は1,500万円前後。利回りは5〜6%の都心1R。

この手の区分を購入すると、どのようなキャッシュフローになるでしょうか。

条件を整えます

物件価格は1,680万円。諸経費として10%の168万円を見込んでおきます。

管理費は月に10,100円。修繕積立金は6,270円。その他、管理会社へ家賃の5%を管理費として支払います。

満室想定年収は1,019,760円ですので、月々84,980円で賃貸に出しているようです。

年収500万程度のサラリーマンを想定し、所得税20%、住民税10%として税金計算も行います。

銀行のローンは?

この物件はRCですから耐用年数45年。残存27年。

ですので、27年で融資を組みたいところですが、2%30年にしておきます。金融機関さんによっては35年で組んでくれると思いますが、無理せずいきましょう。1,680万円フルローンです。

ではシミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は85,000円(にします)。よって年間1,020,000円。

諸経費を含めて考えると、表面利回りは5.5%となりました。

GPI(潜在総収入)は1,020,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は969,000円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は569,000円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス176,152円。

つまりこの物件を買うと、月々14,679円のマイナスということになります

いや節税対策になるんですよ

と、区分マンション営業マンは言うでしょね。

確かに不動産所得がマイナスなので給与と損益通算すると、源泉徴収で払い過ぎた所得税等が戻ってきます。

では一体いくらの税金が返ってくるでしょうか?

下記にシミュレータを作りましたので、年収500万円で計算してみます。

所得・税額・節税額かんたん計算

結果としてはこんな感じ

年間で34,000円の節税になりました!!

ってオイ!!もともと17万のマイナスだから、3万円返ってきても、まだ14万円のマイナスじゃねーか

と言うことで、節税は可能ですが、還付金で儲かるわけではありませんので誤解なきようお願いします。

35年2%で借りてたらどうだったでしょう?

NOI(純営業利益)は569,000円までは一緒。

ADS(ローンの年間返済額)は年間667,824円です。もうこの時点でキャッシュアウトしてますね。計算やめます。

投資対象になり得ません。

さらに追い打ち。そもそもこの賃料が適正か調べましょう

現在は84,980円(なんという中途半端な家賃設定)で借り手がいるようですが、安心してはいけません。相場よりも高い賃料で入居している場合があります。

周辺の相場を調べましょう。20平米で駅徒歩7分程度の物件をいくつか抜き出してみますと。

同程度のマンションでも80,000円を切るところがほとんどジャマイカ・・・。

長期的には75,000円まで下げて考えても良いかもしれません。周辺相場と現状家賃との間に大きなギャップがありました。調べておいて良かった。

引き直して78,000円で考えてみたいと思います。

では再度シミュレーション

1,680万円 30年2.0%フルローン。諸経費168万円は現金で準備。

月額家賃収入は78,0000円。よって年間936,000円。

表面利回りはぴったり5%となりました。

GPI(潜在総収入)は936,000円
EGI(GPIから空室率をひいたもの。5%引きます)は889,200円
OPEX(管理費・修繕積立・固都税等)は年間で400,000円
よってNOI(純営業利益)は489,200円です。

次にADS(ローンの年間返済額)は745,152円です。あれ?すでに逆ザヤですね・・

よってBTCFo(税引前キャッシュフロー)は年間マイナス255,952円。

つまりこの物件を買うと、月々21,329円のマイナスということになります辛すぎます。

結論

  • 金融機関さんから融資をいただいて不動産投資をする対象とはなりえない
  • 幡ヶ谷がすごく好きでキャッシュで買えるならありかも
  • もしくは独身の方で賃貸費用を払うくらいなら買うわ!という人には良いのかも
  • もしくはこれ以上物件増やす必要もないし、毎月2万円の支払いで1600万円の生命保険入れるなら安いわ!という人には◎かも。

という結論に達しました。

ではみなさまも良い不動産投資を!ドドオオオオオーーーン!

不動産投資の失敗事例〜地方物件の潜在的家賃下落リスクを把握していますか?

上記資料を見てあなたはどんな感想を抱きますか?

友人より、上記資料を頂きました。

10月の下旬、味わい深くコーヒーを飲みながら見ていたのですが、やはり気になる部分がたくさん。

全てのコスト含めて利回り計算しよう

何度も言ってますが、この会社。消費税とか諸経費相当額を抜いて表面利回り計算しているんですよね。

なので、見かけ上高くなっています。計算で使っている数字は事業費合計金額の7,265万じゃないですからね。

そこからさらに消費税345万を引いた、6,920万で計算しています。収入512万/6,920万=7.4%です。

驚愕の計算方法ですよね。

実際は収入512万/総事業費合計8,000万で計算して良いと思います。はい、6.4%です。1%も下がりました。

新築とは言え、地方で表面利回り6.4%ってのは、どうにも合点が行く数字ではありません。

東京近郊でも、横浜と品川の間とか、北区・板橋区やもう少し城東の区とか、川向こうで川口であったりとか。その辺りでも頑張れば新築6.4%は行けると思います。

で何が気になるかと言いますと

この資料では一部屋あたりの広さは分かりません。しかし8戸であること、また登記床面積が164平米であることから、一部屋20平米ほどと推測されます。施工床面積は289平米あるので、各部屋に大きめのロフトが付いているようです。

そこで気になること。

それは想定家賃です。高すぎる気がしますね。52,000円でも。

首都圏に住んでいると感覚が狂ってきます。52,000でも「安い!」と思うかもしれません。しかし地方を舐めちゃいけません。そんなもんじゃないんです。

リサーチしてみます

この郡山5丁目というのは、仙台駅から東北本線で2駅。太子堂という駅から8〜12分くらいの地域のようです。

行ったことありませんが、仙台駅から2駅であれば、だいぶ都心なイメージですよね。

とりあえず築5年以内25平米未満の物件を検索

Suumoで調べて見ましたところ、出るわ出るわ、募集の嵐・・・。この時点で嫌な予感がします。

 

新築物件。駅から徒歩10分なのにグロスで55,000円。強気な家賃設定・・・!これは例の会社の物件ですね。

こちらは徒歩7分物件。新築。グロスで6万円弱という強気の価格設定です。それでも結構埋まっているみたいです。

築1年駅徒歩7分。まだグロスで55,000円ほどの家賃は取れている模様。

こちらは徒歩12分の新築。家賃がグロスで49,000円になりました。新築なのに。

そしてこちらは築3年徒歩16分の物件でグロスで4万円。

もう一度言います。築3年で4万円!

徒歩16分とは言え、下がりすぎでは・・?

と、このように新築や築浅でも、全く足並み揃っていない感じになっています。

次に築年数を問わずに検索すると

築13年駅から徒歩9分でグロス47,000円。

築17年徒歩7分で、49,000円。

築25年駅徒歩10分でグロス41,500円。

築22年駅から徒歩7分でグロス39,000円。

築33年でグロス32,000円。駅から徒歩9分!(より仙台駅に近い長町駅からは6分という好立地)

築29年でグロス31,000円。駅から徒歩9分。

築43年で3万円。駅から徒歩13分。

とまあ、古くなるにしたがって散々な結果になっております。

長期的に家賃はどんどん下落する可能性が

築年数が経てば経つほど、家賃が下落していることがお判り頂いたと思います。それも、ある時を境に急激に落ち込んでいるようです。築15年から20年くらいの間でしょうか。そこに大きなギャップがあります。

現在は5万円取れていたとしても、20年後には4万円。

30年後には3万円になる可能性が十分にあります。

そのような物件を35年ローンで買うと、どうなるでしょうか。

ある時を境に、全く支払いができない状態になるかもしれません。シミュレーションしてみます。

支払いシミュレーション

初めの表によると7,100万円を金融機関から2.05%の35年で借りるようです。

そうしますと、月々の支払いが24万ほど。当初は毎月42万円の賃料収入を見込んでいるので、まあ大丈夫ではありましょう。(大丈夫でもないけど)

しかし戸あたり賃料が4万円まで下落すると、33万円の家賃収入。そして戸あたり賃料が3万円まで下落すると25万円。

この辺りになると、だいぶやばいです。運営費を支払ったら完全に手残りありません。

というかマイナス。完全持ち出し破産コースです。

しかも今後は少子化社会。

仙台が大きいからと言っても、所詮は地方都市。人口減を考えると、さらに家賃下落リスクが高いと考えます。

ということで

物件を買う際は近隣競合の新築等をリサーチするのはもちろんですが、築古物件についても調査することをお忘れなく。

あなたの物件の成れの果てです。

おまけ・ちなみに関東は

関東も同じようなものじゃないの?!という声が聞こえてきましたので、比較します。

例えばボートレースで有名な平和島。京浜急行というマイナー路線です。地方の方はあまりご存知ないかもです。

特にイケてる場所ということもなく、悪くもなく、品川や羽田空港には近くて便利な点が◎なエリアです。

築2年でグロス72,000円。駅から2分。

築26年駅から徒歩4分でグロス65,000円。

築28年駅から6分で65,000円。

築30年。駅から徒歩4分でグロス6万円。

という感じで、もちろん家賃設定は下落するものの、地方のように大きく下がることはありません。

これが首都圏の強みです。

途中で発見した、下記も面白いと思いました。上が築30年。下が築3年。占有面積は同じ。

構造の差はあるだろうと思いますが、それでも家賃設定にそこまで差がありません。

ところ変わって板橋区の板橋本町駅もみてみます。家賃設定だけ書いていきます。

新築76,000円

築2年で71,000円

築3年で59,000円。

築30年で62,000円

築51年(!?)で60,000円

ということで、新築プレミアムが付いた物件は7万円ちょいという家賃設定。それが50年ほど経っても6万円で貸し出せる実績があることが分かりました。

この辺りを考慮しますと、新築アパートについては首都圏以外ありえない、と考えています。

どうしても地方で投資したい!という事であれば、土地値以下の格安築古再生投資物件が良いと思います。

 

 

 

不動産を買ったら節税になるというけど、いくら儲かるの?にお答えする節税額シミュレーター爆誕

所得・税額・節税額シミュレーター

所得・税額・節税額かんたん計算

年間給与収入を入力するだけで、給与所得や所得税・住民税を算出します。

みなさんもご存知の通り、所得税や住民税はそんな簡単に計算できるものではありません。配偶者の有無、扶養家族の有無、人数、扶養親族の有無、人数、生命保険や地震保険控除など様々なパラメータを考慮する必要があります。

しかし、このシミューレーターは全くその辺りの事情を考慮していません😇

どうしても簡単にパッと分かるものが欲しかったので、給与収入の入力だけにしました。

つまり、結果は正確ではありません。概算を出したいだけだったので、お許しください。

他のサイトを見ていたら、その辺りを全て入力して算出するシミュレーターがあったのですが、まあ入力が面倒で面倒で・・・行き着く先がこれになったという訳です。

独身前提です。配偶者控除はありません。また、社会保険料は収入の14%で計算しています。

ぱっと計算したい時にお使いください。改良希望があればお申し付けください。

具体的には、入力された給与収入から給与所得控除を計算します。

給与などの収入額 給与所得控除額
162万5,000円以下 65万円
162万5,000円超〜180万円以下 収入金額 × 40%
180万円超〜360万円以下 収入金額 × 30% + 18万円
360万円超〜660万円以下 収入金額 × 20% + 54万円
660万円超〜1,000万円以下 収入金額 × 10% + 120万円
1,000万円超 220万円

そして、そこから基礎控除や収入の14%の保険料等を控除して給与所得を算出します。

その所得をベースに下記表を用いて、所得税を計算します。住民税は給与所得の10%としています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超 45% 479万6,000円

 

また、年間不動産所得があれば、そちらも入力できるようになっています

これにより損益通算で一体いくらの節税(もしくは増税!)になるのかが分かります。こちらもお楽しみください。

こちらは給与所得+不動産所得で再計算した所得に上記表から税金を求め、不動産所得を損益通算しなかった場合と比較しています。

 

最後に

このシミュレーション結果の保証は一切いたしません。あくまで参考程度にご利用くださいね!

所得・税額・節税額かんたん計算

質問です。この収支シミュレーション表で不自然な点はどこでしょう?

以前もらったシミュレーション表を何気なく見ていたら

みなさん、おはようございます。昨日はひどい台風でしたね。無事でしたか?

さて、朝から書類の整理をしていまして、以前💩不動産屋さんからもらった収支シミュレーションを見ていたんですが。

よく見てみたら、ツッコミどころがあったので共有です。探せば埃が出てくるかもしれません。

サイゼリヤの間違い探しのごとく、みなさんも探してみてください。

もう一度、表の写真を見てください

こちらは都内1R築10年の区分マンション。価格は1,640万でした。月額賃料は7万円なので、表面利回りは84万/1,640万で5.1%という巧妙な設定。(しかし私がいつも計算しているように、物件価格+諸経費10%で計算すると84万/(1,640万*1.1)=4.7%となります。しょっぱいです。)

下記は、この区分を買った場合の収支計算表となります。不自然な点はどこでしょうか・・・?

まず、なんで一番下の欄ががっつりマイナスなのか?

これは不動産屋さんからもらう収支シミュレーション表です。収支シミュレーションって「がっぽり儲けまっせー」という表じゃ無いんですか・・?

はい、その通りです。少しでも多く利益が残るように表を作ってくるはずです。

では、この表の一番下はなぜ▲ばかりなのか・・・?

それは不動産所得だからです。

区分マンションを買うカモ人はサラリーマンがほとんど。つまり他に給与所得がある人です。購入の際に投げかけられる魔法の言葉は・・・

も・ち・ろ・ん・節税

給与所得と不動産所得は損益通算できることは、ご存知だと思います。

それを利用して節税するわけですよね。


簡単なモデルを考えてみます。ご存知の方は飛ばしてください。

年収(給与収入)300万円の独身の方Aさんがいるとします。

その方の給与所得は「給与収入から給与所得控除や基礎控除、保険料控除などが引かれ、さらに所得控除を引いて計算」します。この辺りはややこしいので、別編で詳しく勉強しましょう。

そうしますと給与所得は概ね110万円ほど、となります。

所得税の速算表から算出しますと、所得税は55,000円となります。

http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

このAさんが、上記の不動産を購入したとします。表によると1年目の不動産所得は約65万円のマイナス。損益通算は給与所得から不動産所得を引いたり足したりできますので、

給与所得110万円-不動産所得65万円=45万円となります

所得税はこの45万円に対しての5%となりますので、22,500円になります。

もともと会社で55,000円徴収済みでしたから、確定申告をすれば55,000円-22,500円=32,500円が還付される、という訳です。

さらに税金には住民税というものもありますね。こちらは一律所得の10%です。ですので、もともと110万円の10%、11万円が住民税として徴収される予定でした。これが45万円の10%、4万5,000円となりますので、65,000円の節税となります。

合計にして97,500円の節税となりました!!

シミュレーターも作りましたので、こちらもどうぞ。

所得・税額・節税額かんたん計算


この損益通算で節税するスキーム。

節税を増やしたかったら不動産所得を大きくマイナスにして、全体の所得を圧縮すればいいのです

給与所得からたっぷり不動産所得を引く→全体の所得が下がる→税金が下がる→節税になる!

という論理です。

不動産屋さんが節税をプッシュしたい場合、不動産所得を少なく見せればいい、ということが判りました。

という観点でもう一度表を見てみましょう

しつこいですが、もう一度表の写真です。

不動産屋さんの意図が分かった今、この表の不自然な点に気づけますか ?

私は思った。雑費多すぎジャマイカ

年間で20万も計上しています。月額にして約16,000円。

「それくらい経費でるんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、不動産で経費計上できる項目は決まってますので、実際にコンスタントにやろうと思ったら難しいと思います。特に区分は手がかかりませんから、お金もかかりません。

ツワモノの中には、「金額的には小さいので、税務署に目は付けられないよ!友人とのご飯や家族旅行の移動費も入れちゃえば!」という理屈で経費参入してしまう人もいるそうですが・・・長い目で健全に不動産経営をしたければ、あまりそんな無理や無茶はしない方がよろしいかと思います。

もし雑費20万計上できないとどうなるか

1年目の不動産所得はマイナス45万円となりますので、この年は給与所得と損益通算して税金還付の恩恵を受けることもできるでしょう?(恩恵なのかどうかは、よくよく考えた方が良いですが)

しかし、2年目。もともと11万円のマイナスの計算でしたが、これが9万円のプラスになります。

とは言え、不動産所得がマイナスの時には経費参入できなかった「土地購入分の金利」を経費参入できますから、ギリギリプラマイ0という感じでしょうか。

問題は3年目以降。19,892円のマイナスとなっていますが、20万円の経費がなければ約18万円のプラスになります。土地分の金利を除いても85,000円のプラスです。

全体の所得が増えますから、節税じゃなくて増税になります

収支も計算してみましょう

1,640万円を2%35年で借りると、月々の返済は5万3千円。

それに管理費8,000円と管理手数料を支払い、月々の持ち出しは約6万5千円。

家賃7万円入ってきても、月々残るキャッシュは5,000円。

年間で6万円ほど手残りありますけど、この物件は固都税で3万5千円持っていかれるので、残り2万5千円。

これで不動産所得がプラスになり、増税になった日には、目も当てられませんですね。

ということで

わたくし、こんなコスイ手でサラリーマンを騙そうとする不動産屋さんが大嫌い。

そもそもエリアも大した事ないのに表面利回り5.1%のマンションも嫌い。

みなさま、ご注意ください。

ちなみに。

だからと言ってこの物件がダメだと言っている訳ではありません。

これが都心ど真ん中の物件であれば、

もしくはローンを組まずにキャッシュで買っても良いほど魅力的な物件であれば、

もしくはそもそも生命保険解約して、団信組みたいだけであれば、

今後は不動産を増やす気がないならば。

そんな人には良い物件かもしれません。

不動産は見る人や評価方法によって価値も様々。この多様性が面白いところですね。

CCR(投下した自己資金に対する利回り)は意識しておいた方が良いです

不動産投資を始めたけど、この物件が最善だったのかしら

突然ですが問題です。下記二つの物件。同じ1000万円と投じるなら、どちらがどの程度投資効率が良いでしょうか?

A・表面利回り7%の10000万円(他に自己資金1000万円)の物件を2%35年フルローンで購入する場合。

B・1000万円のキャッシュで格安戸建てを買う場合。例えば千葉県の船橋周辺。ちょっと広めの家だとして10万円。表面利回りは12%。

利回りはBの方が断然良いです。それではBを買うべきでしょうか?

それぞれの投資効率を調べていきましょう。

A・10000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで11000万円。表面利回り10%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは770万円。

空室率5%(39万円)とOPEX20%(154万円)を引くと、NOIが578万円。

10000万円を2%35年ローンで借りると、年間返済額は約400万円。よって返済後のBTCFoは178万円。

B・1000万円の物件のBTCFoを調べます

グロスで1000万円。表面利回り12%なので、年間家賃収入、すなわちGPIは120万円。

空室率5%(6万円)とOPEX20%(24万円)を引くと、NOIが90万円。

借り入れは無いので、BTCFoも90万円となります。

それぞれのCCRは?

CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略。自分が持ち出ししたキャッシュに対して、どのくらいのリターンがあったか?という指標になります。

計算式は税引き前キャッシュフロー(BTCFo)/自己資金で求められます。

今回のAの物件はBTCFo178万/自己資金1000万円で17.8%。

一方Bの物件はBTCFo90万/自己資金1000万円で9%。

という事で自己資金の利回りが高いのはAという事になります。

つまりどう言うことだってばよ?

同じ1000万円を投資したとしても、借金をして購入したAの方が資金効率が良い。

これは盲目的に「借金とは悪である!」と刷り込まれている人間にとって、衝撃的な結果です。

世の中には良い借金と悪い借金がある、と聞いたことがあるでしょうか?今回の借金はお金がお金を作り出すための借金。そしてその借金以上のリターンを期待できるケース。つまり良い借金と解釈することができます。

自分の資金にレバレッジをかけて限定的な投下資金でより大きなリターンを得ることができるのです。

 

物件を比較する際は目先の利回りにとらわれることなく、いかにして自分の限定的な投資資金を最大限効率的に利用するか、それを追求することも大事なのです。

GPIとかNOIとか一体なんなんだよ💢という方は下記記事を参照ください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

こんな物件を勧める不動産投資会社はいやだ

こんな不動産投資会社は信用してはいけない

これまで多くの会社と面談をしてきた私。数々の強引な営業を受けてきましたが、何度もなんども話を聞いていると「これは怪しい」「こんな会社と付き合うとろくな事にならないだろう」というのが判ってきます。

今回は私が絶対に付き合わないであろう、不動産会社をリストアップしておきます。ご参考まで。

今後新種に出会ったら、どんどん追加していきます。

新築マンションが一番です、と言う

まず投資対象になり得ません。私が話を聞いた会社は新築1Rマンションを3,500万円ほどで売ってました。表面利回りは4.5%だそうです。この表面利回りも嘘くさい。実際は3%台じゃないか。

この利回りで35年ローン組んで見てください。必ず毎月持ち出しが発生します。なんども書きますが、月に1000円でも利益がでればまだ良し。1000円でも持ち出しが発生するなら、その投資は失敗です。騙されないように気をつけてください。

とは言え「この物件一つだけで満足、これ以上増やすつもりはない。また、高額な生命保険と比較してこちらを選んだんだ!持ち出しても良いんだ!投資じゃないし!」という人は止めません。どうぞ。

新築はダメです。築浅マンションで利回り5%くらいが良い、と言う

以前御徒町周辺にあった「ほっこり系な名前」の不動産屋さん。「新築マンションは利回りが低すぎます!築浅(10年くらい)であれば家賃はこれ以上下がらず、安定した収益を見込めます」と宣伝していました。

こちらは1Rで1,600万円くらい(新築に比べるとぐっと値段が下がりますね)。年間収入は80万円。表面利回りはきっかり5%。表面上、ぎーりぎり持ち出しが出ないように工夫されており、あたかも毎月儲かるような営業をしてきました。しかし、固定資産税や運営費、購入諸費用などを厳密に計算すると、これまたギリギリ赤字。

厳密にシミュレーションしておいて良かったです。本当に巧妙でしたから、みなさんも気をつけてください。

合言葉は節税!節税!

節税になります!節税になります!還付金で納めた税金が返ってくるんです!

って、還付金返ってきたとしても、それ以上のキャッシュアウト発生しているから何の足しにもなりません。

35年借り上げ保証をする、明日にでも潰れそうな会社

来年のこと、もっと言えば来月のことも誰も分からないのに、なんで35年も借り上げ保証できるのかと問いたい。小一時間問い詰めたい。そんな種類の会社。

35年の収入を約束してくれるなら、確かにキャッシュフローの計算もしやすいし飛びつきたくなる気持ちも解ります。でも絶対に裏があるわけです。

まず、めちゃめちゃ安く借り上げられているパターン。普通に貸し出した場合の80%。酷いところでは60%の価格で刈り上げる。結果、不動産会社が儲かるパターン。

そして最初からバックレる気満々で高い金額を提示してくるパターン。かぼちゃの馬車事件が有名なところでしょう。スマートデイズ社はオーナーに高額の家賃保証を提示していましたが、実際はそれより低い金額で入居者を入れていました。その差額は新しい鴨となったオーナーの建築費用から捻出していた訳です。

そんないびつなビジネスモデルが持続的に発展するとは思えません。

今だにシェアハウスを売っている会社

これは言わずもがな。もちろん良いシェアハウスもあると思いますが、今はかぼちゃ事件によって供給過多。

なんでも足立区には120棟の新築シェアハウスがあるのだとか。君子危うきに近寄らず。

郊外なのに15平米以下の狭小アパート

これも多いパターン。家賃10万円の部屋を1つ作るなら、55,000円の部屋を2つ作ったほうが儲かる訳で。なんなら40,000円の部屋を3つ作ったほうが儲かる訳で。

そうやって、表面利回りを水増ししたいがために狭小アパートを増やす業者が増えました。18平米ならなんとか我慢できる、、という人もいましたが、さすがに17平米以下となると辛い人も多いようです。14平米ほどの狭小アパートも売られていますので要注意。

とは言え、これが不動産の面白いところでもあるのですが、都心であれば狭小アパートも人気だとか。たとえ一部屋13平米しかないとしても、家賃が安くて、パーソナルスペースがあり、都心に簡単に出られる。そんな物件が人気なんだそうです。

それから、地方であっても家賃が1万円とか2万円とか。そんな金額でもうまく回っている狭小アパート。それであればリスクは少ないかもしれません。それ以上家賃が下がることも考えにくいですし、老人や留学生などの需要もあります

儲かるはずなのに、気づいたら持ち出しが発生する

何はともあれ。月に1000円でも持ち出しが発生するような物件を進める投資会社は完全NG。それは投資じゃありません。銀行の評価も落ちます。次の物件買えません。

今回のまとめ

これまで多くの投資用不動産屋さんに話を聞いてきた私が、今後も絶対に避けるであろうパターンを抜き出してみました。

しかし狭小アパートのパートに書きましたが、これらが100%ダメかと言うと、そうでもないのが不動産の面白いところ。自分の工夫や、エリア的な属性、流行り廃りなどによって、急にイケてる物件になる可能性もあるのです。

思考停止せず、精進して参りましょう。

FCRで計算し、物件の本当の利回りを知る

表面利回りに騙されないためにFCRを知る

今回は1億円の物件。年間家賃収入が1000万円の物件を想定して話を進めます。

忘れてはいけない諸費用。今回も10%載せておきます。

表面利回りは1000万/11000万*100=9.1%。悪くなさそうですね。

今回はそこから一つ踏み込んで、この物件の価値を調査してみます。

FCRの計算方法

表面利回りはGPI(潜在総収入)を(物件価格+諸費用)で割ったものとなります。その辺りの計算が怪しい方は、下記記事でおさらいしてください。

不動産投資のシミュレーション(キャッシュフロー計算編)

今回の場合はもちろん1000万/11000万*100=9.1%という計算式になりますね。

しかしFCRの場合はNOI/(物件価格+諸費用)という計算になります。ということで、まずはNOIを算出する必要があります。

NOIを求めてみる

何度も書きますが、この辺りの計算が怪しい人は上記記事を見ておさらいプリーズ。

ではNOIを求めます。まずGPIは1000万円でした。

そこから空室率を5%で見積もってみます。50万円なので、EGIは950万円となります。

そこからOPEXを引きます。GPIの20%と見込んで、年間200万円と想定しましょう。

NOIは1000万円-50万円-200万円=750万円となります。

ということでFCRは?

NOI/(物件価格+諸経費)のパーセンテージでしたから、今回の場合は750万円/11000万*100=6.8%となります。

ではこのFCRが変化するのは、どんな時でしょうか?

NOIを求めた式を思い出してください。GPIから空室損と運営費(OPEX)を引いたのでしたよね。つまり空室損が多くなったり、運営費が増えればFCRは低くなるということです。どんな場合にそんなことが発生するでしょうか?

FCR低下の原因その1・地方

はい、地方もしくは田舎物件です。今回は空室損を年間5%で考えましたが、地方だとどうでしょうか?

10室のうち、1室が年間を通して埋まらない・・・そんなこともあるでしょう。その場合空室損は10%となります。

また、客付けの広告費はどうでしょうか?都心であればAD100で決まっていた物件も、地方では客付けのためにAD300、AD400・・・なんてこともあるでしょう。そうすると運営費率が高くなってしまいます。また、リフォームをまめにするかもしれませんね。その場合は運営費率が高くなってしまいます。

例えば空室損を10%、運営費率をGPIの25%と見積もって先ほどの物件を再計算してみます。

NOI = GPI(1000万) – 空室損(100万円) – 運営費(250万) = 650万円

となりました。ここでFCRを計算しますと650万円/11000万円*100=5.9%となります。だいぶ低くなってしまいました。

FCR低下の原因その2・大型RC一棟

はい、大型RC物件です。エレベータ付いていたら役満です。

数年に一度の大規模修繕、エレベータの点検、故障修理・・・など入りも多いが出るものも多いのが大型RC物件の厄介なところ。新し目のものであれば、そこまでキャッシュアウトもないかもしれませんが、築古物件は要注意です。運営費率が跳ね上がります。

FCR低下の原因その3・超絶古い区分

ビンテージマンション。こちらは区分投資の場合ですが。

例えば某都内にあったビンテージマンション。新築50平米で6,000万円はかたいエリアだったのですが、そのビンテージマンションの売り出し価格はなんと2,000万円。誰でも飛びつきたくなるような価格です。

しかし古いだけあって修繕費が高額。管理費と修繕積立金を合わせると月々10万円という高負担でした。

これも、もちろん運営費が跳ね上がります。

今日のおさらい

「1億円の物件です。年間家賃収入が1000万円あります。表面利回り10%です!」

という情報だけで、不動産を評価することがどれだけ危険なことか、お判り頂けましたでしょうか?

ポイントはインパクトの大きい空室率と運営費を適切に見積もっておくこと。これが非常に大事です。

空室率を見積もるためには、そのエリアの賃貸情報をネットで調べたり、もしくは菓子折りの一つでももって地元の不動産屋さんで聞き取り調査をしてみても良いかもしれません。ADの有無や何ヶ月分か、やリフォームの要不要も探っておきましょう。

運営費の場合、主に考慮しなければいけないのは修繕費用です。構造と規模で大きく変わってきますので、物件に合わせて適切に見積れるよう、常に精進いたしましょう。

不動産投資のシミュレーションをきちんと出来ていますか?

投資判断にはシミューレション不可欠!

シミュレーションに必要な項目をマスターしましょう。

ややこしそうに見えますが、全てを完璧に理解する必要があります。頑張りましょう!

 

ここでは「5万円/月の部屋が4戸の2000万円の木造築8年アパートを2%30年のフルローンで買う価値あるの?」を想定して、計算していきます。買うにあたり諸費用200万円は現金で必要だと想定します。合計金額2200万円です。

 

表面利回りだけで考えれば240万円/2200万円=10.9%の利回り。もちろん実際に買う場合は土地・場所・修繕費用なども考慮する必要がありますが、今回のシミュレーションは帳簿上の数字のみで「いったいどのくらいの手残りがあるのか」を計算し、投資に値するかを見て行きたいと思います。

GPI(潜在総収入)

年間を通して得られる総収入。5万円/月の部屋が4戸のアパートの場合は240万円となる。しかし「今は5万円で入居があるけど、今後は4万円が妥当であろう」と思われる場合は、その見直し賃料を元に算出すること。

すなわち不動産屋の想定年間賃料を鵜呑みにしてはならない。見直す際は周辺の同規模物件賃料を徹底的に洗い出すこと。

EGI(GPIから空室率をひいたもの)

4戸のうち毎年1室が2ヶ月空室になると想定すると空室率4%。それより多めに見ておけば5%。

240万の5%は12万円。それをGPI240万円からひくと228万円。これが空室を考慮した、年間の収入となります。

OPEX(運営費用)

毎月・毎年必要な運営費用を見積もります。

アパートであれば

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)
  • 清掃費用
  • 共用部の電気代
  • インターネットプロバイダ料金

区分マンションであれば

  • 管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理手数料(おおむね家賃の5%)

が必要です。それらのコストが既にわかっている場合はその価格を、判っていない場合はGPIの20%ほどを年間の運営費として計上しておきましょう。

GPI240万円の20%は48万円。それくらいは見込んでおきましょう。

NOI(純営業利益)

GPIからEGIとOPEXを引いたものをNOIと言います。

240万円-12万円-48万円=180万円。これが今回のNOI。随分減ってしまいましたね。2000万円の物件をローンで買えば、このくらいの手残りが見込める、ということです。ここから税金引かれて行きますけどね・・・。そちらは一番最後に引きます。

ADS(ローンの年間返済額)

今回の前提は2000万円の物件を2%30年のフルローンで購入。なので887,076円が年間の返済額となります。

BTCFo(税引前キャッシュフロー)

NOIからADSをひいた残りがBTCFoです。今回の場合は1,800,000円-887,076円=912,924円がBTCFoとなります。

つまり2%30年でローンを組んでも、年間で91万円のキャッシュフローが出るということです。とは言えこれは税引き前の金額。税金を計算するとどうなるでしょうか。


税金の計算方法

本物件の税金をざっくり見積もるに、下記の項目を検討する必要があります。もちろん他の要素も絡んできますが、まずは金額・影響が大きいものだけでシミュレーションして問題ありません。

  • 減価償却費
  • ローン利息
  • 課税所得と税率

それぞれの計算方法を見ていきます。

減価償却費

減価償却費を見積もるには、まず建物価格を割り出す必要があります。今回は2000万円で売り出されている物件を想定していますが、この建物価格はいくらなんでしょうか?

それを知るための一番簡単な方法は売買契約書を見ることです。今回は建物500万円、土地1500万円と想定します。

次に耐用年数を知ることが必要。木造は22年、れんが38年、RC造は47年、設備は15年が耐用年数です。

そして建物の法定耐用年数を既に超えている場合、下記の計算式で耐用年数を計算します。

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

まだ法定耐用年数を超えていない場合は

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)

で計算します。今回想定している建物は築8年の木造建築物ですから、

耐用年数=(22-8)+8*0.2=15.6となり、端数切り捨てなので15年となります。そして下記表の15年(定額法焼却率)の欄を見てください。0.067とあります。建物価格にこの係数をかけて年間の建物減価償却率を計算します。

今回は建物500万円と想定していますから、毎年335,000円を減価償却として計上することができます

ローン利息

今回のシミュレーションでは「2,000万円を2%30年間で借りる」というものです。この場合の利息はどの程度なのでしょうか?

元金は毎月減っていきますので、正確ではありませんが、1年目であれば2,000万円の2%が利息となります。

計算が面倒であれば、こちらをご利用ください。

ローンシミュレーター

よって概ね40万円と考えて問題ありません。こちらを経費計上することができます。

課税所得と税率

まず前提として。不動産所得は給与所得と損益通算可能です。つまり給与所得が別にあるサラリーマンの場合。そちらの給与と不動産所得をがっちゃんこして、税率を決めることとなります。

所得税についての目安ですが、

  • 課税所得が195万までであれば5%
  • 195万超え330万円以下は10%
  • 330万円超え695万円以下は20%
  • 695万円超え900万円以下は23%
  • 900万円超え1800万以下は33%
  • 1800万円超えは40%

となります。課税所得は給与所得(収入じゃなくて所得です)と不動産所得の合算です。

それに住民税が一律10%乗ってきます。

今回のNOIは180万円でした。そこから減価償却費とローン利息をのぞくと約107万円。これを課税所得として考え、また税率が所得税+住民税合わせて33%と仮定すると、353,100円が納税額となります。

ATCFo(税引き後キャッシュフロー)

ローンの支払いなどを全て行なった後、かつ税引き前のキャッシュフロー(BTCFo)は912,924円でした。

そこから納税予定額353,100円を引くと559,824円となりました。これがATCFo(税引き後キャッシュフロー)となります。

まとめ

今回はこのような結果となりました。

GPI 2,400,000円
EGI 2,280,000円(空室率5%をひいた)
OPEX 480,000円(GPIの20%)
NOI = EGI-OPEX = 1,800,000円
ADS 887,076円
BTCFo 912,924円
納税額 353,100円
ATCFo 559,824円

※納税額の計算は経費として大きい減価償却費とローン利息を引いた所得に33%をかけて算出

2,000万円の物件を買う際、物件の価格以外にかかる費用があります。

  • 司法書士報酬
  • 固都税清算金
  • 印紙代
  • 不動産仲介手数料
  • ローン手数料
  • 火災保険料

などなど。結構あるものです。これらの費用も考慮しなければいけません。一般的には10%ほど見ておけば良い、と言われています。つまり今回の物件は2000万円でしたが、別途200万円の費用を見込んでいました。

大抵の場合。その費用まではローンで貸してくれません(フルローンではなく、オーバーローンというものであればカバーされます。でも借りすぎでしょうw)よって今回の物件であれば200万円は準備しておかなければいけません。

200万円の持ち出しで、毎年559,824円の収入がある・・・。

これは魅力的なのでしょうか?

次回はその考え方について考えていきたいと思います。

不動産投資の失敗事例〜なぜかお金が残らないT社の地方新築アパート

不動産投資の失敗事例を学び敵を知る

通帳偽造や過剰融資で何かと世間を騒がしている不動産投資。「だから言わんこっちゃ無い」「不動産投資なんて儲かるわけないんだよ」と言う声がSNS上で溢れています。

しかし実際に儲かっている人がいるのも事実。法人で言えば森ビルや三菱地所などは勝ち組。

それでは不動産投資の勝ち組と負け組。一体どこで差がついたのでしょうか

今回は投資の失敗例です。失敗例を知り、同じ轍を踏まないことで、少しでも成功者に近づくお手伝いができればと思います。

では、地方の新築アパートで失敗のお話。

地方の新築アパートを購入したものの

今話題のT社でアパートを購入したAさん。場所は新幹線も止まる地方の大きな駅から南に1駅の場所。

業者から提示された利回りは7.4%。総事業費は8,000万円。8部屋のワンルームで駐車場2台付き。

Aさんにはあまり馴染みの無い都市でしたが、有数の大都市であること、東京に比べて総額が安いこと、利回りは悪く無いこと、そして何よりもアパート自体が大変おしゃれでAさんが惚れ込んでしまったことから、すぐに契約を結んだそう。

自己資金は800万円ほど。「そんなのすぐに回収できますよ」「私たちに任せてくれば大丈夫です」という言葉を信用し、なんとなく運用していたAさん。

1年経ち、確定申告もあるので重い腰を上げて収支計算をしてみると、当初の予定より全然手元にキャッシュが残っていない。なぜなのか調べてみると

  • 募集してから全ての部屋が埋まるまで8ヶ月もかかっていた
  • 募集のための広告費が想定外だった
  • 何よりも業者が提示した利回り7.4%が嘘だった

という衝撃の事実が。

全ての部屋が埋まるまで8ヶ月も

業者が提示したデータによると、全国で管理していた部屋は7,000ほど。そのうち入居率は97%。

つまり全国で210室しか空室が無いことになっています。アパート自体はなんなかおしゃれなものでしたから、Aさんも妥当な数字だろうと考えていました。同様に自分のアパートも新築だし、おしゃれだし、すぐに埋まるだろうと考えていました。

募集開始時期は2月。3月の繁忙期に合わせて、ばっちりなタイミングです。これもまた、Aさんを「なんとなく大丈夫だろう」と思わせた要因の一つでした。

しかしフタを開けてみれば、なかなか空室が埋まらない。2階の部屋はなんとなく埋まってきましたが、1階の反応が悪い。最終的に7部屋まで埋まったものの、一階の奥の部屋が埋まらず、それが決まったのが10月という結果に。

不動産投資は人が入らなければ、当然収入がありません。

入居者をつけるのは簡単なことではない、という事は頭に入れておくべきでした。

募集のための広告費が想定外だった

街中の賃貸仲介業者が借りてを見つけてくれる訳ですが、その際、どの物件を優先的に案内してくれると思いますか?

借りる人の希望?場所?利便性?

いいえ。

実は広告費が多い物件から優先に案内する、という声が多くあります。広告費とは仲介手数料とは別にオーナーから不動産業者に支払われるお金です。

宅建業法によると、仲介手数料は家賃1ヶ月分が上限とされています。

しかしそれだけでは儲からない仲介業者さん。

そして、もっと支払ってもいいから入居者を決めてほしいオーナー。

この2者の利害によって生まれ、慣例化されているのが広告費という名目の手数料上乗せ金。通常はAD100などと記載されており、これは家賃100%、つまり家賃1ヶ月分。都内の借り手が簡単に見つかりそうな地域でさえ、このAD100は普通です。

しかし地方になると人口減、および仲介業者の競争鈍化により広告費が高騰。AD200やAD300は当たり前、という地域も多くあります。

そんな不動産業界の慣例を知らなかったAさん。もちろんシミュレーションの中には含まれていませんでした。最後の1部屋は業者の言いなりにAD200を付けたこともあり、手元にはキャッシュがほぼ残らない状態になっていたのでした。

利回り7.4%は嘘だった

資料にはしっかりと「利回り7.4%」と記載されていますが、実は嘘でした。その脇には「消費税および諸経費相当額を控除した金額で算出しています」とありました。

この7.4%という利回りは純粋に土地代と建築費の合計しか考慮されていませんでした。注釈にあるように、建築費の消費税相当額すら含まれていなかったのです。(註:確かにこの業者は消費税還付スキームを推しているようなので、その影響もあるかもしれません。これはまた後日)

よって利回りが高く見えていました。(7.4%でも高くありませんが)

しかし、冷静に計算しなおしたAさん。

建築費消費税を足し、なぜか200万円も請求される「外構・地盤工事代」も足し、さらに500万の諸経費を足し・・・全ての金額を足して再計算してみた利回りはなんと6.4%

これが都心なら、まだイイ。しかし、Aさんの物件。いくら新築とは言え地方です。

土地代も都心に比べて比べ物にならないほど安いはずなのに、利回りたったの6.4%。

これでは手元にキャッシュが残るはずもありません。

幸いだったのは銀行さんに支払う金利が2.05%だったこと。

これがスルガ銀行4.5%などでしたら、キャッシュが残らないどころかマイナスキャッシュフローだったことでしょう。

今回の学び

投資に失敗したAさんには申し訳ありませんが、これ以上同じ犠牲者が出ないよう、学びとして生かしたいと思います。

まず業者が提示する利回りを信用しないこと。そのためには自分で完璧な利回り計算ができること

そして土地代や建築費の金額が妥当であるかもチェックできるようになること。周囲の売買事例などを自分で調べ、検証できるようにすること。

地方は土地代が安くて取り組みやすいが、その分家賃が安いことを知ること。都内であれば70,000円取れる部屋でも地方では50,000円ほどになってしまいます。そしてその家賃が月日に合わせて下落することも考えておくこと。

また、新築で全ての部屋を埋めるのは結構な時間がかかることを覚えておくこと。販売業社は間違いなく「すぐ埋まりますよ。ええ、3ヶ月もあればどこも決まってますね」なんて言いますが、大抵あてにならない事を覚えておくこと。毎年空室が発生することを予測し、その空室損もシミュレーションに組み込むこと。

そして広告費。これに関しては業界の慣例なので逆らう事はできませんが、そのようなものがある事をしっかり頭に入れ、その上でシミュレーションを組むこと。

今回はこの辺りを持ち帰っていただければと思います。Aさん、ありがとうございました。

 

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【実際に話を聞いてみた】都心の超一等地でアパート経営したい人へ

初めは色々な本を読んだり、セミナーに行ったり、業者さんに話を聞きに行ったりしましょう。

そのうち、自分にフィットする業者さんや物件の種類が見えてくるようになります。それまで買うのはじっと我慢。

ティー・フィックさん(マンション)

トウシルさん(全般)

PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の失敗事例〜都内中古区分マンション編

不動産投資・運用を相談したいけど、どこに相談すれば良いでしょうか?

給料もあがらない・年金も心配。そんな時代だからこそ不動産投資

副業として(公務員でも不動産投資は可能)
私的年金の代わりとして。
節税対策として。
生命保険料の代わりとして。

そして何よりも、借り入れにより少額で投資が可能。また資産が残る

そんな魅力的な不動産投資に取り組んでみたいと思っている人も多いと思います。

しかし”一つめ”に良い物件を取得するのは難しい

私も不動産をいくつか所有していますが、その中で判ったことがあります。。それは「プロに相談しないと一つめに良い物件を取得するのは難しい」ということ。楽待や健美家などポータルを利用し、自力で探している人もいると思いますが、あのサイトに乗っているのは「誰も買わなかった物件」である可能性が高いという話も。

というのも、私もいくつかの非公開グループに所属していますが、おいしい情報は不動産会社から信頼できる個人へ流れていきます(すでに不動産投資の実績があって確実に融資が通ったり、多少難があってもクレームを言わないことが判っているなど、すでに信頼関係が気づけている個人ですね)。その後、非公開グループへ情報は流れます。そこで誰も買わなければ一般投資家にオープンされます。つまりポータルに掲載されているのは売れ残りである可能性が高いのです。

不動産投資は初めの一歩でつまづくと、その後リカバリが大変。大幅に時間をロスすることになります。投資はスピードが命。一つ目の物件とは言え、絶対に間違いがないよう慎重に、多角的に物件を選定するしかありません。立地・賃料・出口・税金・法律など様々な要素が絡むなか、初めは素直にプロに相談するのが間違いありません

しかし相談するだけとは言え、色々な不安もありますよね。

不安1・高い物件を無理やり買わされるのではないか

始めに言っておきます。預金通帳を偽装しない限り(最近あったみたいですが・・)身の丈に合わない物件を買うことは不可能です。10億円の物件を買わされたらどうしようか?など悩む必要はありません!

資産と属性がなければ、そもそも買うこともできないんです。

融資する銀行側も慎重です。回収が難しい案件にお金を貸すことはありません。

不安2・一度連絡をするとしつこく勧誘されるのではないか

この記事でご紹介する「不動産の窓口」から紹介された不動産会社から”しつこい勧誘”等があった場合、勧誘を止める”ストップコール制度”があります。もしかすると中には行儀の悪い業者もいるかもしれませんが、その際はこの制度を利用してください。

不安3・自分の年収では買えないのではないか

不動産投資にもピンからキリまであります。丸の内の一等地にあるビルを買うことは不可能だと思いますが、品川の一棟アパートであれば買えるかもしれません。それがダメでも横浜の区分マンションなら可能かもしれません。

状況に応じて、様々な不動産が存在します。何が適切かは、銀行の融資と不動産マーケットの状況によって刻一刻と変化します。プロに最新の情報をもらいつつ、相談しなければ分からないことだらけです。

まず聞いてみるしかありません。

 

次にメリットについて見ていきましょう。

 

メリット1・生命保険代わりになる

あなたに家族がいるならば、生命保険に加入している人も多いと思います。このページによると平均掛け金は月に2万から3万。年額で24万から36万だそう。そして同ページから平均補償額をみてみると男性で2,043万円、女性で944万円とのこと。

これが不動産ローンに団信(団体信用生命保険)をつけると、状況は一気に変わります。もしあなたの身に何かあった場合、不動産ローンは全てちゃらになるんです!つまり月8万円で貸しているマンションを持っているとすると、そのローンの返済をしているだけで、毎月8万円もらえる生命保険に支払っているのと同じ効果を持ちます。

資産形成もできて、生命保険の代わりになる。お得だと思いませんか?

メリット2・節税対策として

損益通算という言葉、聞いたことありますか?

不動産を取得する際に発生した費用や、運営時に発生する減価償却費は全て経費として計上することができ、それをあなたの給与所得と合算して計算することができるのです。

不動産は購入当初や減価償却している期間は帳簿上のキャッシュアウトが大きくなります。つまり収入が実際より少ない、と見なされるのです。これを給与所得とぶつけると、すでに給与から差し引かれていた源泉徴収分が「多めに取りすぎた税金」として認識されます。よって確定申告することによって、その払いすぎた源泉徴収分の税金を取り戻すことができるのです!

メリット3・年金代わりとして

あなたは厚生年金か国民年金に加入していると思います。毎月結構な金額を支払っているんですよね。それに対して。このall aboutの記事によれば「平均受給額は国民年金が5万4544円、厚生年金が14万5596円」なんだそう。正直、この金額で毎月生活するのは難しいかもしれません。この金額だって私たちが65歳になった時はどうなっているか分からないですよね。

65歳でもらえるかすら、分からない。

そうなるとリタイア後の資金を自前で準備しておく必要が出てきます。その際に有効なのは、やはり不動産投資です。

都内の区分マンションなら月に8万円。ちょっと郊外でも6万円。一棟アパートであれば月に70万円の収入を見込むことができます。それがあるのとないのとでは生活の余裕度は大きく異なってきますね。

メリット4・今の仕事に固執しない

今の職業を定年まで続ける。昔まではそれが普通であったし、それが苦でない人はそうすれば良いでしょう。しかし職場での人間関係などによるストレスを抱えている人も多いはず。

今の仕事をストレスを感じながらやり続けることが、本当に良いことでしょうか?

現代は多様な生き方・多様な収入を得る方法がある時代です。不動産投資もその一つ。副収入があれば心に余裕ができます。今の仕事に固執せず、多少年収が下がっても転職できるかもしれませんね。

あなたの心と体の健康はプライスレスなんです。

ただし、不動産投資がうまくいけば、の話ですけどね・・

とにかく相談することは大事。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
ティー・フィックさん(マンション)
トウシルさん(全般)
PRESIさん(都内一棟アパート)

不動産投資の難しさ

誰でも簡単に不動産投資ができる、という触れ込みの本や情報が溢れています。

どうでも良い物件を持てばゴール、という話なら確かに「誰でも簡単にできる」かもしれません。しかし不動産投資は物件を持つことがゴールではありません。不動産から確実に収入を得なければいけないんです。せっかく投資したのに蓋を開けてみたら持ち出しだった、なんてことになれば目も当てられません。

そして。確実に収入を得られるかどうかを、数多くの変数から判断しなければいけません。これが初心者には難しい。

  • 地方なのか都心なのか
  • 新築なのか中古なのか
  • アパートか、戸建か、区分マンションなのか
  • 木造なのか軽量鉄骨なのかRCなのか
  • リフォーム費用はかかるのか
  • 賃貸需要がある地域なのか。競合はどうか。今後はどうか。
  • 地域全体の人口はどうなっているのか。今後はどのように推移するのか。
  • 税金やコストはどのくらいかかるのか。
  • 経費や減価償却はどうなのか。損益通算した場合に、どの程度節税になるのか。
  • 修繕コスト等は何年でいくらかかるのか。
  • 出口戦略は見えるのか。

ざっと簡単に考えてみただけでも、このような変数があります。これらを一つ一つ精査し、確実に儲けが出る物件を選定するのは初心者にはハードルが高いんです。

相性が悪ければ他の会社に相談しても良いと思います。まずは第一歩を踏み出してみませんか?

相談するのは無料。行動を起こさなければ何も変わりません。

この辺りの業者さんに相談してみてはどうでしょうか?
ただし、購入する前に自分でシミュレーションをして、問題ない場合だけ購入してくださいね。

不動産投資の窓口さん
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判断基準がないし絶対に迷って決められないという方へ

相談にのってもらい、いろいろ物件を紹介されても絶対に自分では決められない。まだ勉強不足だし、判断基準が無いし・・・というかた。

それであれば、少なくとも下記点をクリアしているか、どうかで判断しましょう。

  • 毎月の収入が支出より上回っているか?
  • 利回りが高すぎないか

収入とは家賃収入。一方月単位の支出はマンションの管理費・修繕積立費・不動産屋への管理費・ローンの支払い。少なくともこの足し算/引き算を行った上で、必ず収支が+になる復権を選んでください。

不動産屋さんの中には「毎月2万円の持ち出しですが、節税で返ってくる税金を考えれば+ですよ」とか「35年間は持ち出しですが、その後は安定した年金収入が得られますよ」などと言う不動産屋さんもいます。しかしそのような投資は絶対にダメです。投資を行う以上、必ず必ず必ず(何度でも言います)、月単位で見ても利益がでる、そんな物件を選んでください。

+1,000円でも良いです(本当はダメですが)。しかし-1,000円は絶対に絶対にダメです。そのくらいシビアに、プラスかマイナスなのかの計算を行って判断してください。

また、利回りが高すぎる物件も要注意。

現在の状況で関東周辺ならマンション・アパート問わず新築だと5%〜8%。中古なら8%~13%くらいの利回りが多いと思います。そんな中、20%の利回り!なんてものがあったら絶対に裏があるはず。

駅からものすごく遠い、アパートが乱立していて入居者が確保できない、再建築不可、43条ただし書き、容積オーバー、とんでもなく古い・・・そんな落とし穴がある可能性が高いです。

どこから見て良いかわからない場合は、まずはこの2点に絞って物件を見ていきましょう。