こんな値段で住めるなんて知らなかった・・

こんにちは。”愛の不動産号”船長です。

本日は格安賃貸物件ばかりを取り扱っている【部屋まる。】さんのご紹介。

なんでも都心の6万円以下の物件ばかりを紹介しているようでして。自分が学生のころにあったならば、確実にここから申し込んでいたかと思います。

ちょっと物件を見てみましょう。賃貸オーナーの方も勉強になりますよ。

もしくは郊外に家を持っている方が、都心に住むようにもう一軒借りても良いかも。トランクルームとしても使えるかもしれません。

場合によっては貸し会議室か何かとして転借することも可能！？

山手線沿いで面白そうな物件

西日暮里徒歩13分ですが。5.5万円で占有面積37.37平米！

ちょっと古いですが、この値段ならアリでしょう。

高田馬場徒歩12分。グロス46,000円！

占有面積25平米もあって38,000円！巣鴨駅から徒歩13分です。

大塚駅徒歩5分！ちょっと狭いけどグロスで34,000円！

泣く子も黙る銀座徒歩圏

グロスで61,000円だし、占有面積8.93平米しかないし、シャワーしかないけど、銀座まで徒歩圏！

日比谷線「築地」駅から徒歩5分です。

新築を23区限定で調べても66件出てきた

足立区、板橋区の北のほう、葛飾区、小岩など、23区と言ってもドンピシャなエリアではありませんが、それでも6万円以下の物件が66件も見つかりました。部屋の大きさはもちろん10平米前後という微妙なものではありますが、中には19.11平米のものも！

地方から出てくる方が、とりあえず住むというのには良いんじゃないでしょうか。

もしくは最初にも書きましたが、サラリーマンのセカンドハウスとしても重宝しそうです。

投資家目線としては、どのような地域に格安物件が多いのか。新築格安物件が多いエリアはどこか。シェアハウスはどうなのか、などをイメージしながらリサーチすると良いと思います。

以上【部屋まる。】さんのご紹介でした。

西武池袋線飯能駅。

自然豊かに恵まれた地ながら、特急を使えば池袋まで41分という、考えようによっては恵まれた地である。
そんな環境で面白い物件を見つけました。
土地面積は152.06m2。駅から徒歩6分。そしてなんと！価格は460万円！！

じゃーん。南国を思わせる木も生えております。
  

この建物は築34年。どこかでリフォームしたんでしょうね。趣ある外観です。

日当たりが良い和室。こんな部屋でゴロゴロしていたいもんです。

キッチンも悪くありません。そして、、、

見てください、このタイルの洗面台。滅茶苦茶可愛いと思いませんか？
こんなタイルは小金井公園の江戸東京たてもの園でしか見た事ありません。

しかもこの家にはもう一つオチが付いていまして、なんと。

今ならもう一軒付いてくる！

こちらは築53年の物件だそうです。不動産屋さんもコメントに困ったのでしょう・・・
下記写真のキャプチャには「軒のある玄関です。雨にぬれないです」とあります。当然だし（笑

そしてさらに凄い施設が付いてます。

それがこれ！

不動産の担当者もコメントに困ったのでしょう・・・
「すごく昔のお風呂です！」だそうです。

そりゃ見たら判る。

しかし趣ありますね。一軒は生活用に、もう一軒は作業場か趣味の部屋に使うと最高ではないでしょうか。

しかし残念な事が一つ・・・。
それは再建築不可という事です。この建物たちが燃えたり壊れたりしたらお終い。
そのリスクを背負えるのであれば買いです！460万ですから。
SUUMOのページはこちらです。

ボロ家を安く買って（安く買う、というのがミソです）、自分で安く再生し賃貸に回せば儲かります。

ちょっと規模が大きな工作を行い「綺麗な部屋ですね」と感謝されながらお金を貰える訳です。

こんなに嬉しいことがあるでしょうか？

最近は人気になってきたこの投資法ですが、数年前まではマニアックな手法でした。

例えば下記は2015年にハーバービジネスオンラインで掲載された記事。この記事に衝撃を受けたことを今でも覚えています。

https://hbol.jp/49913

現在でこそ中古戸建を買い進んでいるワタクシですが、この頃は戸建をバンバン買うなんて全く想像できなかったんですね。

この上條さんの物件は下記のようなものだそうで。

この表を2019年に改めて見ているのですが、そこで思うこと。それは

「不動産価格が高くなった！高くなった！と言われている今現在でも、このエリアなら同じ値段で買えるよね？」

ということです。茂原や長生郡なら、この辺りの価格帯はまだまだあります。

高い物件もありますが、ふかしているだけです。

さいたま市だって駅から遠い物件なら300万円台で見つけることができるでしょう。

一方、同じ時期に出ているこの記事。

https://hbol.jp/49911

この栗林敦さんが持っている物件は下記だそうで。

今でも富士見市は300万円でいけるかもしれませんが、川口市・十条・蒲田あたりだとこの価格帯では難しいかもしれませんね。

ということで都内や周辺都市だと現在は高すぎて買えないものの、その周辺であればまだチャンスがありそう。

下記は国土交通省が出しているレポートの表ですが、この分類で言えば20km〜30km圏までなら狙い目かもしれません。

ボロ家と言っても住めば都

賃貸用の一軒家。実は結構少ないんです。賃貸ポータルで見て検索してみてください。ほとんどがアパートでしょう。

一軒家ってボロくても借りたい人は確実にいるんです。

• 子どもが多くてマンションだと気を使う
• マンションの人間関係が嫌だ
• 駐車場を自由に使いたい
• 数名でルームシェアしたい
• ペットを飼いたい

多少物件がボロくても、家賃そこそこで自分たちが望む生活スタイルができるなら・・・そんな入居者さんはいます。

もちろんリフォームすれば、さらにバリューアップ。

2019年は熾烈な競争になるかも

2018年はサラリーマン向け融資が突然締まった年でした。

原因はかぼちゃの馬車やSDの破綻、それに伴うスルガ銀行の不正発覚。そしてTATERUやシノケンによるエビデンス改ざんなどです。

それにより、サラリーマンは一棟を融資を受けて購入することができなくなりました。

そのような人たちが向かった先は一棟ものよりも安く買える「都内区分マンション」。

こちらはロットが小さいことや担保評価が出ることもあり、融資はまだ締まっておらず、ますます人気になっているそう。

物件価格も下がっていません。

そして次に狙われそうなのが「築古ボロ戸建」。

こちらも準都心であれば500万円ほどで購入できることもあり、また築古ボロ家再生投資が一般化してきたこともあって、これからもますます参入者が増えそうだということです。

もしボロ屋投資をしたいなら、波に乗り遅れないよう、すぐに準備を始めましょう！

やることその１・エリアを絞る

まずはエリアを絞ること。自分の土地勘が働く場所が良いでしょう。いきなり知らない土地や田舎は無謀です。

その中で比較的安く買えるエリアを絞り、SUUMOやHOMESなどで実際に賃貸で出ている価格を調べましょう。

「物件は安いのに、賃貸価格は高い」エリアを見つけられたらお宝発掘です。そのエリアを重点的にウォッチです。

やることその２・そのエリアの不動産屋さんに声をかける

次に地元の不動産屋さんに一斉に声をかけます。

下記サービスを利用すれば、気になっているエリアの複数不動産屋さんへ一気に問い合わせが可能。

500万円以下で物件を探しているなど、条件を伝えておきましょう。

本気で買う意思があることを見せておいた方が、良い物件を回してくれる可能性が高まります。

また、自分でも毎日ポータルサイトをチェックして、お宝物件がないか確認しましょうね。

物件が400万円で家賃90,000円を狙える地域は、まだまだ存在します。

この私が、先日上記サービス経由でそんな物件を買いましたから♪グットラック。

先日もご紹介したmusicman不動産を見ていたら、下記のような賃貸物件があった。

西高島平43㎡でお家賃125,000円。決して新しくはないであろうビルなのに、スグに借主が現れるそう。
それは室内に防音boxが設置されているからだ。

音楽をやる者にとって24時間音が出せるというのは、この上ない喜び。

特にプロの演奏家となるとなおさらだ。現場でステージ前後に練習する事は出来るだろうが、さりとて人間関係などもあるので、練習ばかりしている訳にはいかない。やはり自宅で練習はしたい。

さらに生徒さんを取りたい方もいるだろう。自宅でレッスンが出来れば余計な設備費用もかからず、メリットは大きい。

この賃貸物件に設定されている防音box。実はmusicmanのサイトで売られているものらしい。

ざっと見る限り、これまでみたYAMAHAのものなどより、作りが良さそう。コンセントも充実しているし、ドアも床も十分に厚い。エアコンも完備されているようだ。

と言う事でお値段ですが、box型だと4.5帖で200万～。ドラム仕様だと265万～。ビルトインタイプだと６帖で２２０万からである。
ビルトインで施工するならYAMAHAのものより安いかもしれません。

musicman cubeの説明はこちら。

「SUUMO」などを手掛けるリクルート住まいカンパニーと日本マイクロソフトは2015年5月25日、住宅・不動産検索サービス「Bing不動産」を開始した。

そう。地図の上に物件が出てくるものです。
目新しくはないですね。むしろ「大島てる」を彷彿とさせます。
物件情報はSUMOがソースと思われ、内容に特に目新しさはありません。
絞り込みに使うスライダーは便利気味。

周辺のコンビニや公園なども表示できます。これは評価できる。

さらに見ていくと地価公示と用途地域も重ねて表示出来るらしい。GJ！
この機能は面白いと思いますよ。

Bing不動産はこちらです

2009年のゆかしメディアさんからの記事です。

古い情報ですが、高級住宅地の情報なんて数年で変わらないと思うので掲載します。

地価が高い住宅地＝理想の高級住宅街？

明治・大正時代からオールドリッチが多く住み、そして今も日本を支えるエスタブリッシュメント（社会的権威を持つ階層）に門戸が開かれた街、東京の超高 級住宅街。タワーマンションの建設や湾岸エリアの開発など、新興高級住宅街は続々と東京周辺に誕生していますが、やはり自邸を購入するなら由緒正しい街を 選びたいものです。では高級住宅街とはどのような基準で決まり、そして自分にとって理想的な街とはどこで判断すればよいのでしょうか？
高級住宅街かどうかの判断基準の1つとして、地価の高さではなく、そこに住む人の平均年収と納税額があげられるといいます。地価が高い街は都内には多く ありますが、その中には商業施設が集積するところも含まれます。また地価は高いけれど住宅用地が少ないという地区もあるため、住宅街の地価ランキング上位 にある場所が、必ずしも住環境が優れているとは限りません。

高額納税者が多い東京の高級住宅街トップ5

一方、年収が多い富裕層は当然質の高い住環境を選ぶことができるため、平均年収と納税額を調べることで、富裕層にとって住みやすい住宅街がどこかがはっきりとわかります。
最後に公示された2004年度の高額納税者番付から区・町ごとの人数を集計すると、高額納税者数が多い地区は1位が港区南麻布、2位が大田区田園調布、 3位が渋谷区広尾、4位が世田谷区成城、5位が港区元麻布という結果でした。地価で見るよりもずっと明確に、本物の富裕層が多い地域がランキングに反映さ れています。
また『東京土地のグランプリ』（講談社）によれば、平均年収・高額納税者数・坪あたりの価格など様々な要素を勘案した結果、高級住宅街のベスト5として以 下の街があげられるとしています。1位：大田区田園調布3丁目、2位：渋谷区松涛1丁目、3位：港区南麻布4丁目・世田谷区成城6丁目、5位：文京区本駒 込6丁目。
国税調査を基にした都内の世帯平均年収調査でも、平均年収が900万円近い田園調布をはじめ、松涛、南麻布、成城など誰もが知る高級住宅街が毎年上位に入ります。ではこれら上位の街には、それぞれどのような特徴があるのでしょうか？

日本一のブランド力を誇る「田園調布」

日本で最も有名な高級住宅街と言えば、西の芦屋と並び称される大田区田園調布です。大正時代の実業家・渋沢栄一が、イギリス郊外の田園都市やフランス・ パリの都市構造に着想を得て開発しました。田園調布は、当初は中流サラリーマンを対象とした住宅街でした。しかし関東大震災後から富裕層が次々に移り住む ようになり、また昭和50年代に東京周辺の地価が一気に高騰したこともあり、今日のような日本屈指の高級住宅街へと成長していきました。長嶋茂雄巨人軍名 誉監督や石原慎太郎都知事、有名歌手から政治家、大企業社長まで、誰もが知る著名人が住むことで有名です。
田園調布の街は、駅と噴水を中心にして、放射状に美しく広がる並木道が特徴です。これは、パリ凱旋門のエトワール式道路をモデルに造られたとされます。 田園調布で最も持ち家比率が高く、特に大豪邸が立ち並ぶのは、田園調布3丁目。100坪以上、中には200坪や300坪という敷地を持つ、戦前からの大邸 宅が今でも多く残っています。
田園調布には、社団法人田園調布会が定める田園調布憲章や、家を建てる際の厳しい規則があります。家を新築する際の地盤の高さ、建物の高さから、土地分 割の際は分割後の各土地の面積が165平米を下回らないこと、塀は設けず生垣とすることなど、多くのクリアすべき項目があります。また建築に際しては近隣 住民の許可も必要です。新参者には入りにくい住宅街ではありますが、住環境の良さと安全性、自然の美しさ、そしてそのブランド価値は別格。少し都心から離 れて、優雅にゆったりと暮らしたい人にはぴったりの街だと言えます。

渋谷の雑踏の先に突如現れる異世界「松涛」

全国的な知名度は低いものの、麻布や広尾より格上とも言われる渋谷区松涛。紀州徳川家の下屋敷跡を、明治初期に佐賀藩鍋島家が買い取り、茶園を開いたこ とが始まりです。後に茶園から住宅街に開発され、今では東京屈指の高級住宅街となりました。政治家や社会的影響力の強い富裕層が居を構え、また松涛の隣の 神山町には麻生首相の自宅があることでも知られます。
松涛周辺には東急文化村、戸栗美術館、能楽堂などの芸術文化施設が多くあります。若者が行き交う賑やかな渋谷の雑踏を抜けると、突然目の前に広がる、静かで威厳あふれる邸宅街。異空間に飛び込んだかのようなその違いに驚かされます。
松涛でも特に格が高いのが、高級官僚や大企業経営者、外国人が多く邸宅を構える松涛1丁目。高い塀に守られた、セキュリティが非常に厳しい大邸宅が整然 とならび、警官の姿をよく見かけます。外部の者をシャットアウトするかのような閉鎖的雰囲気と重厚感は、他の高級住宅街より数段上です。松涛には大規模な マンションや商業施設はほとんどなく、店と言えば一軒家の高級フレンチレストラン「シェ松尾　松涛レストラン」くらい。新規販売物件やマンションも少ない ため、住みたいと思っても物件を見つけることは至難の業だと言えます。
一方、高級住宅街は公共交通機関の駅から遠くアクセスが悪いことが多いですが、松涛はすぐに渋谷の街に出ることができ、利便性には優れています。静かさと便利さの両方を追求するなら、松涛という街は理想的かもしれません。

子育てに適した、異国情緒あふれる街「南麻布」

江戸時代には旗本屋敷や大名の下屋敷が多くあり、現在も高級マンションや邸宅が立ち並ぶ住宅街、南麻布。芸能人や著名人が多く住むことで知られます。ま たフランスやドイツなど20カ国以上の大使館が集まり、外国人エグゼクティブも多く住んでいます。田園調布や松涛と異なるのは、人々の流入が盛んで異国情 緒があふれ、かつ最先端の文化に常に接する街だということ。賃貸物件も多いので、他の高級住宅街よりは新しい住民が入りやすく、馴染みやすい雰囲気です。
また慶應義塾幼稚舎や麻布中学、若葉幼稚園など有名私立校に徒歩で通うことができるため、南麻布は子育てにも適した地域。「セレブ産院御三家」の1つと される愛育病院や、自然豊かな有栖川公園もあります。子供を有名私立校に通わせるなど教育面を重視するなら、都心ながら住環境にも優れた南麻布はおすすめ です。

成城学園を中心に発達した学園都市「成城」

昭和初期に小田急線の成城学園前駅ができてから、成城学園を中心に発達してきた高級住宅街が、世田谷区成城です。成城大学に続く通りには街のシンボルで あるイチョウ並木が続き、美しい景観を作り出しています。成城学園の西に広がる整然と区画された地域は、生垣や植栽に囲まれた大邸宅が並ぶお屋敷街。
成城3丁目には芸能人など新しい住民も多いですが、4丁目から8丁目は開校当時の最初の住宅地で、一戸建てが多いのが特徴です。中でも成城6丁目は最も格上とされ、昔から住む富裕層は6丁目に住んでいます。
洗練された学園都市で学生が多いものの喧騒はなく、子育ての安心度が高いためファミリー層に人気。新宿から急行で15分という距離にも関わらず、四季折々の自然をしっかり感じながら落ち着いて暮らせるのがメリットです。

自分に合った高級住宅街を見分けるには？

高級住宅街を比較してみると、いくつか共通点があることがわかってきます。道路がきれいに整備されていること、景観に落ち着いた統一感があること、街並 みに雑多な建築物が混在しないこと、各敷地が細分化されずに広大であること。知名度やブランド力ばかりがメディアには取り上げられますが、真の高級住宅街 はどこもこれらの条件を満たす、最高レベルの住環境が保障された場所です。
さらに街独自の価値として、郊外で緑が豊か、都心なのに閑静、異国情緒がある、子育てに適しているなどの要素が加わります。自分にとってどの高級住宅街 がベストなのかは、家族構成やライフスタイルによって左右されるため、何を優先したいのかをまず明確にすることが必要です。
またその街の歴史を知り、過去どのような富裕層が暮らしたかを知ることも、自分の肌に合う街かどうかを判断する一要素です。高級住宅街には時代ごとの富 裕層の栄枯盛衰が刻まれていて、そこに新たに名を刻むことは最上級のステイタス。高級住宅街ならではの排他性もありますが、暗黙のルールを知り、自分の格 に見合う街に住めば、自然にそのコミュニティの一員として認められます。
生活の基盤となり、また未来の子孫に受け継がれる財産ともなる高級住宅街。あなたはどの基準から街を選びますか？

以上がゆかしメディアさんからの転載となります。
オリジナルのページはこちらです。

Musicmanという老舗の本がある。

日本国内で活躍する音楽家（いわゆる有名アーティストのみならず、バックバンドで演奏するような独立系音楽家）やレコード会社、音楽スタジオなど、ありとあらゆる音楽にまつわる情報が網羅されている。
音楽業界の業界本のような位置づけである。

1冊7,000円くらいするんだけどね。

個人では中々手を出し辛いけど、音楽スタジオなどに良く置いてあるので、音楽好きな方は良く見たことがあるでしょう。

そんなMusicmanのオンラインサイトがmusicman-net.comであり、その1コーナーとしてMusicman不動産情報と言うのがあるようです。

扱っている不動産の特徴は言わずもがな。
グランドピアノがおける物件、音の出せる一軒家、地下室完全防音など、まさにミュージシャン向けの賃貸住宅情報が満載。

前にも書きましたが、ドラムが音漏れしない環境を作るのには結構な金額がかかります。
でもサイト見てたら、やっぱり防音室が欲しくなってきた蔵でした。

株式会社おたにの大谷さんが作ったそうで。

Googleマップをグリグリ動かしてピンを建てると、その場所の不動産価格が分かるというもの。

丸の内の1LDK中古マンション価格は7,300万だそうです。
割と細かくデータを持っているようで、筋一つ変えただけできちんと価格も変わります。
時々妙な価格が出る事もありますけどね。

札幌に立ててみたら4億4200万と出た。

博多は1,200万。これは妥当だと思う。

高円寺駅前は3,700万。これも妥当。

総務省統計局の公開APIとGoogleマップを組み合わせて作られています。

未登録の場合は1LDK中古マンションの価格しか見られませんが、登録すれば他の間取りや種別も見られるそう。この辺りの仕掛けも良く出来ていますね。
恐れ入りました。一見の価値ありです。
ページはこちらです。

いやー、現実と向き合う事が必要なのは判ってはいるんですが・・・

ホームズさんの記事で「購入できる物件を年収から試算！」という記事を見つけました。

さあ愕然としてみようじゃないか

年収に対していくらまでローンが可能なのか、判りやすい表があります。

年収400万の人が買える家

記事によると、年収400万の人が支払える年間ローン返済額は80万が限界。
そこから逆算すると30年ローンを組んだとしても頭金が無い場合1,500万の物件しか買えないよう。
都内だと一軒家は厳しいですが、中古マンションは買えそうです。
例えばat homeを見てみると、こんなのあります。

築17年ですが、65㎡3LDKあれば家族が増えても問題なさそう。
30年後くらいに建て替えが来ると思うのでその時どうなるかですね。
ちょっとリスキーではあります。

年収600万の人が買える家

年収600万円の場合は30年返済の場合2,500万円の借入が出来るそうです。
毎月の返済は10万円ちょいくらい。
毎月10万を30年払い続けても、2,500万円しか借りられないんです。
中古マンションコース、もしくは郊外に行くしかありませんね。

年収800万の人が買える家

年収800万円なら35年ローンで3,600万円借りられるそうです。
これでも頭金が無いと都内では一軒家の購入は厳しいですが、練馬区・足立区・江戸川区・荒川区辺りの50㎡未満の土地ならいけるかも。

もちろん金利や支払方法に依るので一概には言えません。
現実は中々厳しいですね。アタマイタイ蔵でした。
元記事はこちらです。

とは言えチャンスもあり？

こちらの記事とか、こちらの記事に安く買えるかもしれない小技を載せています。

ファミリー向けで世帯年収が低い世帯に家賃補助を出す自治体は結構見かける。

しかし新宿区では単身者にも補助金が出るのだそうだ。

単身者に補助が出る条件

条件は家賃が9万円以下である事や新宿区に住んでいる事、18歳～28歳までの単身者であること。
月額1万円が補助されるのだそう。
とは言え全員ではありません。
平成26年申し込み分は枠が30に対して268世帯の応募があったそうで、倍率は9倍ほど。
ダメ元で応募してみる価値あるでしょう。
この制度を知っていれば私も若いころは新宿に住みましたね。絶対。
これから一人暮らしをする方、是非どうぞ。

ファミリー向け補助の条件

もちろんファミリー向け補助もあるようで、こちらの枠は50世帯。昨年の応募は303世帯で倍率は6倍でした。
ファミリー向けの場合は月額3万円が補助されるので、こちらもねらい目。家賃22万以下、世帯年収が510万以下である事が条件のようです。

自治体の補助金制度はチェックですね。
皆さんもお住まいの自治体をチェックしてみては?

高齢者に賃貸住宅を貸すと貸主は区から補助金がもらえる、という制度があった。
たまたま見つけたのは文京区の例。他の自治体でもやっているのだろうか。
条件は色々あるみたいだけど、端的に書くと

• 文京区内の民間住宅
• 風呂とかトイレとかをバリアフリー化する
• 1か月分の家賃が92,000円以下

だそうです。

http://www.city.bunkyo.lg.jp/tetsuzuki/jutaku/koureisyatintaitoroku/juyakubosyuu.html

バリアフリー化必須部分（風呂・トイレ・階段）の工事費は全額補助が出るそう。
そして区のあっせんで入居者が決まった場合、年額10万円が毎年謝礼として頂けます。
高齢者の場合は孤独死なども怖いですが、緊急通報装置も区負担で設置。
逆に入居者は毎月25,000円の住宅補助が受けられます。
これは借りる側も貸す側も、良い制度ですね。

at homeからの新着お知らせを見ていたら、下記の土地が売りに出されていた。

お値段2,480万。文京区白山周辺と言えば最低でも坪単価250万くらい。
さぞかし狭いのだろうな。

土地171.97m²。所有権。

土地171.97m²！？

2度見するほど広い土地。52坪あります。坪単価計算すると47万円。
お得過ぎて笑いが出ます。でもその理由は再建築不可。
木造瓦葺平家があるのだそう。それを壊して新しい家は建てられません。
再建築不可の理由はいくつかあるようですが、最も多いのは道路に2m以上接していない事。
この土地も例外では無く、接面1.0mの悲しい文字が光ります。

ちょっと興味が湧いたのでメリットとデメリットをまとめてみました。

メリット

• とにかく安い！周辺相場250万の土地が40万ですからね。1/6の価格です。
• 再建築不可だからと言って、そのボロ家に住む必要はありません。ここは匠の出番です。リノベーションであれば問題無いので、それもあり。
• さらに投資用物件として考えるならば、ROIはかなり良くなる事でしょう。
• 土地の評価額が低いので税金も大変安い事でしょう。ウマ―。

デメリット

• 新しい家が建てられない
• 銀行さんはまともな住宅ローン貸してくれないです。ニコニコ現金払いか、金利が高いローンを借りないと駄目です。
• 接面が1.0mしかないので駐車場なんて夢のまた夢です。Smartでも車幅1.5mあるので無理です。
• 地震、火事なので再建築が必要になった時悲惨

隣りの土地の一部を買収して接道義務をクリアすれば、土地の評価は一気に跳ね上がります。
これはこれでありだ。

後日談

後日この土地を見に行きました。坂の途中にあり、背後は断崖絶壁で、入り口は階段でした。平坦では無いゆえ、他の再建築不可より安かったようです。

朝から晩まで不動産の事を考え研究している人たちが沢山いるのだろう。
不動産大好きな私には大変羨ましいお仕事です。

ネット上を徘徊していたら三井住友トラスト基礎研究所さんが不動産に関する様々なレポートを提供していました。

商業地やプライム住宅地で地価上昇が踊り場を迎えた可能性
とか
東京23区における土地取引の実勢価格
とか
歴史的に低いローン金利が住宅価格を支える
とか非常に面白いレポートが無料で提供されています。
三井住友トラスト基礎研究所さん、個人的にお世話になる事はなさそうですが、
ありがとうございます。

賃貸物件であっても出来るだけオシャレにしたいと、日々妄想している訳であります。

ハウスメーカーのサイトばかりを見ているとその辺りの感覚がだんだん鈍くなってくるので、たまにはデザイナーズ物件を扱っている賃貸サイトから刺激を受けております。

良く見るサイトの一つ目は

東京デザイナーズ生活さん

ワタクシもこんなマンションに住みたかった。

こんな所に住んでいれば、さぞかし楽しい東京青春時代を送れたでしょうな。

20㎡前後の狭い物件が多いので、これから上京して一人暮らしする方には良いのではと思います。

もう一つは

Tato Designさん

いや、こちらにある物件も美しい。

サイトも美しい。

こちらは小さいのから大きいのまで、まんべんなく網羅されている印象です。

思わず笑ってしまいそうになるほど、オシャレ。

こんな物件に住んでいる方は、是非住み心地など教えてください。

ステマのようだけど、違います。

不動産のサイトってどこも同じような感じじゃないですか。私は日々色々なサイトをウロウロしているのですが、だんだん飽きてきた訳です。そんな中、超イマドキのサイトを発見。

Ichigo House Land Agentさんが運営しているサイトだそうです。

手数料無料で仲介するだとか、特殊な施工例が沢山載っていて大変ためになります。
代表者の方は不動産屋が嫌いで、自ら建設業から不動産屋になったのだそう。
面白いですね。熱いコラムが沢山ありあます。

土地を探したり家を建てるなら、このように熱い気持ちを持っている方にお願いしたいと思うのでありました。問い合わせしてみようかな。

ちなみに何となくBHBさんのサイトもデザインが似ていますね。内容はからっきし違いますが。

大音量で映画を見たり、楽器を演奏したりしたいですよね。

もし家を建てるなら防音室を作りたい。一体どんな手があるでしょう・・？

地下室を作って防音パネルを入れる

地下室を作って防音壁にすれば完璧です。

これならグランドピアノでもドラムでもいけそう。

特にドラムの低音は音が漏れるのでこのくらいした方が良いでしょう。

しかし地下室を作るのは相当コストがかかります。

施工費は倍くらいの費用になると言うから1,500万の家ならば、地下だけで+1,500万（倍の3,000万という情報も）。

地下は我慢して、地上の一部屋を防音室にする

例えばヤマハの防音室工事。部屋をまるごと防音にすることができます。

費用は300万〜ほど？地下室を作るよりは安いですが、まぁそれなりのお値段します。

自由設計は我慢する

ヤマハでは定型サイズの防音室も販売しています。

これだと1.2畳で70万くらい。1.5畳で150万くらい。

部屋の中に電話ボックスを入れるようなもの。

このサイズならギター、トランペットくらいは可能ですがピアノやドラムは無理ですね。

ヤマハの防音室見積もりシミュレーションはこちら

ヤマハも諦める

Light Roomというテントみたいな吸音ルームが発売されています。

こちらは0.8畳で10万円。お手頃です。

もちろん防音性能はYAMAHAのものより劣りますが、性能も良くなってきているようだし、試す価値あり。

もともと気が弱いし、かつ腕力に自信がない私としては、治安が良い地域に住みたい。
そんな私のために警視庁が

犯罪情報マップ

を提供してくれています。

23区は面白いほど真っ赤！犯罪ばっかり。
とは言えその中にも安らぎの緑の地区がいくつかある。千代田・文京・目黒。この辺りは納得という感じですね。
しかし意外にも荒川区も緑。うーん。「荒」という感じが荒れ果てた大地を喚起させていたのですが、実際は違うみたい。ごめんなさい。
江戸川・足立・太田・世田谷・新宿・練馬は真っ赤。ご用心。
西の方は犯罪少ないですが、八王子だけはオレンジ。こちらもご用心。

一方奥多摩・桧原村は犯罪0。人がいなけりゃ犯罪も起きないと。
という事で完璧な治安を求めるなら奥多摩・桧原村が良いようです。
ただし災害や熊など人間以外に怯える事もあるだろうし、人が居な過ぎて犯罪が表ざたになっていない事も考えられるけど・・・。
犯罪情報マップはこちらです。

いやー、そりゃ厳密に言ったらアレですよ。キリないですよ。

でもザクッとその地域の土地の相場を知りたい時があるじゃないですか。
そんな時に私が行っている方法。
ピッタシカンカン（古い）とはいきませんが、まぁ概ね良い線だとは思う。

まず路線価を調べますよ。サイトはこちら。

なんか凄いレトロなデザインですね。意味も無く胸がきゅんとします。
様々な年のデータがあるのですが、最新版を押してみよう。
そして地域を選択してどんどん進みます。
最後にはこんなのが出てきます。

これは阿佐ヶ谷駅の南口。

各道路に370Cとか390Dとか書いてますね。これがキモです。
頭の370は1㎡辺り370千円=37万だよ、という事を表しています。
1坪換算すると37万×3.3=122万ですね。
そして実際の土地の値段はこれを0.8で割った位です。
122万/0.8=150万ですね。イエタテル蔵は大体この値を使っています。

20坪の土地なら3,000万が基準ですね。

最後のアルファベットはその地域の借地権割合を表しています。上記図の上の方に説明がありますが、Cは70%を表していますので、 所有権を得るために必要な金額が3000万の土地であれば、借地権であれば2100万だよという事を表しています。
詳しい説明はここにも書いてありますよ。

容積率を最大限利用する事が出来れば、それだけ広い家を建てる事ができます。
今回は狭小地にどの程度の部屋を作れるか、妄想建築してみる。

見つけたのは下記。田園調布から徒歩13分。46㎡で2240万。
坪単価150万ほどですから、悪くない。

建蔽率50%・容積率100%なので、何も考えずに上物を立てると一階：23㎡・二階23㎡の部屋でお終い。
うーんこれだと1LDKくらいしか作れませんね。

建坪46㎡＝13坪なので、坪100万の建築費がかかっても1300万で上物作れます。
土地と合わせて3500万円ですから、狭いけど悪くないかもしれない。

あとオススメはロフト。これは容積率に算入されません。

以前ロフト付きの賃貸を借りた事があったのですが、モノも置けるし、寝る事も出来るし狭いスペースを有効活用出来る事間違いなし。

さらにもう一つ部屋が欲しい方は地下室を作ろう。
条件は1mを超えて地表から出ない事です。例えば地下室の天井を2.2mにするならば、1.2m掘って1mだけ外に出るようにします。そうすればさらに23㎡の部屋を確保できますよ。

ただし地下室作るためにはそれなりのコストがかかります。また小さくなればなるほど割高です。
23㎡=7坪の地下室なら坪単価150万くらいで出来るのかな？仮にそうだとすると
土地価格2240万＋上物1300万＋地下室1050万＝合計4,590万です。
以上、本日の妄想建築でした。