建蔽率と容積率についておさらい。

まずは建蔽率

都市計画で用途地域毎に30% – 80%の範囲で制限が定められている。建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、100坪の土地で建ぺい率が60%の地域の場合、最大60坪（100坪×60%）の建築面積の建物を建てることができる。 wikipediaより

土地に対して建てられる面積の上限が決まっているんですね。
誰もがその土地を最大利用していものですが、みんながみんな土地に対して80%くらいある建物を建ててしまうとその地域がギュウギュウになってしまって景観が悪くなってしまうのです。
その他にも防火的な観点など色々と理由はあります。

次に容積率

容積率は、都市計画で用途地域毎に50%～1300%の範囲で制限が定められている（指定容積率）。建築基準法上、原則として指定容積率を上回る延べ床面積の建物を建ててはならないことになっている。例えば、50坪の土地で容積率が200％の地域の場合、最大100坪（50坪×200%）の延べ床面積の建物（1階40坪、2階30坪、3階30坪のような）を建てることができる。

これも景観や防火的観点などから地域ごとに決められています。
例えば建蔽率80%、容積率400%みたいな地域ばかりになってしまうと高い建物ばかり建って大変な事になりますからね！